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经历了长达半年之久的调整后,房地产市场的利益各方正试图打破不断下滑的局面。在此过程中,二套房贷政策的执行,便成了一场市场博弈。尽管监管层一再强调,将加强房贷风险排查,但试图突破第二套房贷款政策的各种变相违规操作却屡禁不止。
深圳:银行“潜规则”隐患渐显
陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行,于6月10日分别作出了回应,均否认违规发放房贷,坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。
“表面看银行的政策是没有变的,但实际上,各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则,具体操作过程中,由于政策很多细节不明确,银行肯定会去找政策的漏洞。”一位银行人士表示,在政策的执行上做一些变通,也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。
“潜规则”规避房贷新政
在今年5月初的深圳房展会上,鲜有地出现了各大银行的身影,房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。
被相关政策“所迫”,各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下,各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”,打响了一场房贷“保卫战”,试图通过打擦边球冲破一个缺口。
包括国有银行及一些股份制银行,不约而同地采用了变通方式,大都采用了“首套住房已出售或结清第一套住房贷款,再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。
表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式,实则藏着鲜为人知的猫腻。
“在实际的操作过程中,有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核,贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。
另有银行相关人士则解释说,如果第一套贷款已经偿还了,因此实际上对银行的这一块负债已经没有了,这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。“从这个角度来讲,其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑,这是很正常的。”该人士说。
招商银行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示,银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整,只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动,也就是放松了对二套房的审核。
“从去年9月到现在,我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确,银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。
这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。
隐患渐显
某种程度上,深圳的银行和开发商已然结成利益共同体,当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候,银行所要面临的,是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。
虽然“负资产”在现时尚未大面积发生,但据调查,目前在深圳的宝安区、南山区均已出现了不同程度的负资产现象,甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。
“此前为了抢夺客户,做大房贷业务,银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。
目前,深圳“负资产”现象尚未大面积发生,但不良贷款的确已有明显的上升势头,若房价再下跌2成,深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。
“如果房价继续下调,今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
但事实上,业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。
“如果目前的政策环境没有变化,接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。
可以想象,如果“负资产”危机一旦爆发,其所引发的“断供”动荡,即便不是全部,其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。
北京:公积金贷款松绑
刘先生刚刚成功完成了二次置业。2005年,他曾用商业贷款买了一套房,去年本来打算买第二套房,但恰逢第二套房贷新政出台,再置业计划一度搁浅。
然而,最近,他找到了规避二套房贷政策的变通办法——公积金贷款,低首付、低利率,着实让他尝到了甜头。
像刘先生这样的购房者似乎并不算少数。据北京市住房公积金管理中心的有关统计显示,房贷新政出台后两个月的时间里,公积金贷款的每月贷款受理宗数比原来增加了约70%。
二套房贷盲区
对于公积金贷款购买第二套住房,售楼人员的答复惊人的一致。“只要第一套房不是用的公积金贷款,完全可以。90平方米以下,首付比例20%;90平方米以上30%。”几个楼盘的销售人员一致回答。
壹线国际的销售人员说:“申请小户型住宅二套房公积金贷款,首付为总房款的20%。利率按规定执行,比商贷低。办理大概需要1个月的时间。”
远洋一方的销售人员也表示该楼盘“接受二套房公积金贷款,以90平方米为界,首付款为总价款的20%~30%,根据自身缴存情况,公积金最高贷款额度为60万元,办理时间约为70天。”
根据北京市住房公积金贷款规定,贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后,才可以申请第二笔住房公积金贷款。如果第一套房选择商贷,第二套房选择公积金贷款,则首付比例不需提高。
此外,有一些楼盘实际对公积金二套房贷首付比例有其特有的计算方式,即用住房总价款额度减去公积金可贷额度。
“公积金贷款最高额度60万元,而我们的房子总价都是100万元以上,二套房公积金贷款的首付比例至少为总价款的40%,”世纪星城的销售人员说,“但贷款利率按5.22%的年利率执行。”
松绑房贷新政
事实上,房贷新政出台后,第二套房的商业贷款首付比例提高到40%以上,同时,经过多次上调贷款利率以后,公积金贷款和商业贷款的利率差距进一步加大,公积金贷款的优势也正日益显露出来。
北京蚂蚁工房楼盘销售人员表示,因为公积金贷款必须在结清第一笔房贷后,才能申请第二笔贷款,所以,就不是二套房这部分业务。没有人查,也就谈不上违反二套房贷规定。
致电北京市住房公积金管理中心得知,购房者若已有房产且选择使用公积金贷款购买第二套房,首付款比例并不需要提高,且公积金贷款年利率仍执行“1~5年内4.77%,6~30年内5.22%”的标准。
“买二套房的未必就是炒房,很多是升级置业,而之前公积金受限,现在工作比较稳定,个人公积金成熟,这样看来,公积金贷款购买二套房的优惠是应该的。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为,“政策制定者也是知道这样一种情况才另外留出了一个口径。”
但在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,虽然购买第二套房没有纳入公积金贷款范围内,但公积金发放有一定的审批手续,要经过严格审查,即使申请二套房公积金贷款,也不一定能贷得到款。
然而,事实却并非如此。亦庄北岸一名销售人员表示,目前,使用公积金办理二套房贷的客户数量很多,成功率也很高,基本1个月时间就可以办下来。
对此,全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任朱凌波表示,在执行过程中,公积金贷款与信贷紧缩政策错位,这是正常现象。政策多空间、多维度的执行,力度总会有差异。
但中国社科院经济研究所研究员汪利娜却对这一观点并不认同。“公积金盲目放贷与二套房贷抑制过热的紧缩政策相违。”汪利娜说,“公积金不接受金融机构监管,盲目刺激住房需求问题,就是自行其是,有什么游戏规则可言?”汪利娜表示,公积金作为政策性住宅金融产品,其目的不是刺激购房需求而是扶持中低收入者解决住房问题,不能盲目追求高使用率。公积金贷款要对贷款对象、购房的价位、购房的面积有明确界定,应该与国家政策相适合,设定评定风险等级,否则,就会失去政策性金融的意义,造成“南辕北辙”的后果。
深圳:银行“潜规则”隐患渐显
陷入房贷“集体违规”风波的深圳四大银行,于6月10日分别作出了回应,均否认违规发放房贷,坚称各自在实际操作中一直严格执行监管政策。
“表面看银行的政策是没有变的,但实际上,各银行执行的二套房贷政策多是采取守住底线原则,具体操作过程中,由于政策很多细节不明确,银行肯定会去找政策的漏洞。”一位银行人士表示,在政策的执行上做一些变通,也成为银行办理二套房贷的“潜规则”。
“潜规则”规避房贷新政
在今年5月初的深圳房展会上,鲜有地出现了各大银行的身影,房展会上银行的“集体现身”显示了在房价旋涡中银行的无奈。
被相关政策“所迫”,各大银行的房贷业务急剧萎缩。在此情况下,各大银行便心照不宣地进行着“潜规则”,打响了一场房贷“保卫战”,试图通过打擦边球冲破一个缺口。
包括国有银行及一些股份制银行,不约而同地采用了变通方式,大都采用了“首套住房已出售或结清第一套住房贷款,再次申请购房贷款时即可享受首套住房贷款优惠”的银行策略。
表面上看似“天衣无缝”的房贷变通方式,实则藏着鲜为人知的猫腻。
“在实际的操作过程中,有的银行只要求提供房屋出售合同。这种操作存有巨大的审核弹性。一旦银行放松对合同真伪的审核,贷款申请就很容易获批。”上述银行人士透露。
另有银行相关人士则解释说,如果第一套贷款已经偿还了,因此实际上对银行的这一块负债已经没有了,这套房变现以后就已经具备偿还银行贷款的现金流的能力。“从这个角度来讲,其实银行把这两个因素作为放贷的现金流考虑,这是很正常的。”该人士说。
招商银行深圳分行一位不愿透露姓名人士表示,银行不会也不可能在政策层面作出太大的调整,只是在对二套房标准认定方面稍微有点松动,也就是放松了对二套房的审核。
“从去年9月到现在,我就没有看到任何一家银行对自己的二套房贷款政策进行明确,银行在具体操作的过程中也很迷茫。”上述银行人士无奈地表示。
这也变成了“潜规则”得以顺利衍生的温床。
隐患渐显
某种程度上,深圳的银行和开发商已然结成利益共同体,当开发商一个个面临资金问题愁眉不展的时候,银行所要面临的,是随着房价高位时介入的投资者的“负资产”危机而引发的大规模“断供”。
虽然“负资产”在现时尚未大面积发生,但据调查,目前在深圳的宝安区、南山区均已出现了不同程度的负资产现象,甚至有不少业主已经准备或已经实际进行了“断供”。
“此前为了抢夺客户,做大房贷业务,银行已经忽视了风险控制。”上述银行人士说。
目前,深圳“负资产”现象尚未大面积发生,但不良贷款的确已有明显的上升势头,若房价再下跌2成,深圳楼市将会产生大面积的“负资产”及“断供”现象。
“如果房价继续下调,今年下半年或明年将迎来客户违约的高峰。”深圳大学国际金融研究所所长国世平说。
但事实上,业界人士均对房价表达了“不容乐观”的想法。
“如果目前的政策环境没有变化,接下来地产的‘百日剧变’就一定会出现。”中原集团主席施永青说。
可以想象,如果“负资产”危机一旦爆发,其所引发的“断供”动荡,即便不是全部,其对深圳金融系统也必将产生极其重大的冲击。
北京:公积金贷款松绑
刘先生刚刚成功完成了二次置业。2005年,他曾用商业贷款买了一套房,去年本来打算买第二套房,但恰逢第二套房贷新政出台,再置业计划一度搁浅。
然而,最近,他找到了规避二套房贷政策的变通办法——公积金贷款,低首付、低利率,着实让他尝到了甜头。
像刘先生这样的购房者似乎并不算少数。据北京市住房公积金管理中心的有关统计显示,房贷新政出台后两个月的时间里,公积金贷款的每月贷款受理宗数比原来增加了约70%。
二套房贷盲区
对于公积金贷款购买第二套住房,售楼人员的答复惊人的一致。“只要第一套房不是用的公积金贷款,完全可以。90平方米以下,首付比例20%;90平方米以上30%。”几个楼盘的销售人员一致回答。
壹线国际的销售人员说:“申请小户型住宅二套房公积金贷款,首付为总房款的20%。利率按规定执行,比商贷低。办理大概需要1个月的时间。”
远洋一方的销售人员也表示该楼盘“接受二套房公积金贷款,以90平方米为界,首付款为总价款的20%~30%,根据自身缴存情况,公积金最高贷款额度为60万元,办理时间约为70天。”
根据北京市住房公积金贷款规定,贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后,才可以申请第二笔住房公积金贷款。如果第一套房选择商贷,第二套房选择公积金贷款,则首付比例不需提高。
此外,有一些楼盘实际对公积金二套房贷首付比例有其特有的计算方式,即用住房总价款额度减去公积金可贷额度。
“公积金贷款最高额度60万元,而我们的房子总价都是100万元以上,二套房公积金贷款的首付比例至少为总价款的40%,”世纪星城的销售人员说,“但贷款利率按5.22%的年利率执行。”
松绑房贷新政
事实上,房贷新政出台后,第二套房的商业贷款首付比例提高到40%以上,同时,经过多次上调贷款利率以后,公积金贷款和商业贷款的利率差距进一步加大,公积金贷款的优势也正日益显露出来。
北京蚂蚁工房楼盘销售人员表示,因为公积金贷款必须在结清第一笔房贷后,才能申请第二笔贷款,所以,就不是二套房这部分业务。没有人查,也就谈不上违反二套房贷规定。
致电北京市住房公积金管理中心得知,购房者若已有房产且选择使用公积金贷款购买第二套房,首付款比例并不需要提高,且公积金贷款年利率仍执行“1~5年内4.77%,6~30年内5.22%”的标准。
“买二套房的未必就是炒房,很多是升级置业,而之前公积金受限,现在工作比较稳定,个人公积金成熟,这样看来,公积金贷款购买二套房的优惠是应该的。”北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松认为,“政策制定者也是知道这样一种情况才另外留出了一个口径。”
但在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来,虽然购买第二套房没有纳入公积金贷款范围内,但公积金发放有一定的审批手续,要经过严格审查,即使申请二套房公积金贷款,也不一定能贷得到款。
然而,事实却并非如此。亦庄北岸一名销售人员表示,目前,使用公积金办理二套房贷的客户数量很多,成功率也很高,基本1个月时间就可以办下来。
对此,全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任朱凌波表示,在执行过程中,公积金贷款与信贷紧缩政策错位,这是正常现象。政策多空间、多维度的执行,力度总会有差异。
但中国社科院经济研究所研究员汪利娜却对这一观点并不认同。“公积金盲目放贷与二套房贷抑制过热的紧缩政策相违。”汪利娜说,“公积金不接受金融机构监管,盲目刺激住房需求问题,就是自行其是,有什么游戏规则可言?”汪利娜表示,公积金作为政策性住宅金融产品,其目的不是刺激购房需求而是扶持中低收入者解决住房问题,不能盲目追求高使用率。公积金贷款要对贷款对象、购房的价位、购房的面积有明确界定,应该与国家政策相适合,设定评定风险等级,否则,就会失去政策性金融的意义,造成“南辕北辙”的后果。