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摘 要：房地产行业作为现在备受关注的行业，其高回报与高风险都受到了各界的关注。其中房地产泡沫所导致的风险更是值得我们关注。本文主要从房地产泡沫形成的微观机制和宏观基础这两个方面来分析了我国房地产泡沫的形成。同时基于此形成机制的基础上，探讨了衡量房地产泡沫的主要指标。
关键词：房地产泡沫；形成机制；衡量指标
近些年来，随着我国的房地产市场飞速发展，房地产产业已经成为了影响我国国民经济的重要支柱。我国房地产市场的稳健持续的发展既影响着我国居民的日常生活、居住条件，同时也对推动国民经济快速增长，保障国民经济持续、稳定、健康发展起到了极其重要的作用。然而纵观世界房地产市场的发展经历，1990年的日本房地产市场崩溃，1997年东南亚各国房地产泡沫的破灭以及2008年美国房地产市场的次贷危机。各国房地产的泡沫破灭引发了本国的经济动荡，甚至带来了全球范围的金融危机。由此可见，房地产行业作为一个高投入、高回报、高风险且受到很多不确定因素影响的行业，其泡沫破灭所能带来风险对本国经济发展步伐的影响极其严重。自1998年我国深化房地产行业制度改革以来，房地产业迅猛发展。尤其近几年来，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。关于房地产市场的“泡沫论”、“过热论”层出不穷。所以本文正是基于这样的背景，对于我国房地产泡沫形成的机制以及衡量的指标进行了研究分析。
关于我国房地产泡沫的形成，其机制是相当复杂的。这里主要从微观经济主体的行为以及宏观经济环境两个方面来考量我国房地产泡沫的形成。
（一） 房地产泡沫形成的微观机制
第一，从需求的因素来看，我国居民的收入水平是影响房地产需求的重要因素，收入水平的变动对于房地产存量变化起了重要的决定作用。每个家庭的收入水平提高，会直接影响家庭对房地产的消费总量，而且对消费结构也产生了直接的影响。同时，利率的变化也从需求层面上影响着房地产的价格。利率的提高使得储蓄的机会成本得到相应的提高，居民对于储蓄的意愿相对增强，进而使得对投资的意愿减弱，导致了对房地产需求的减少。从另一方面来看，利率提高，房地产行业的投资与消费的贷款同样也受到了抑制。此外，城市的人口规模，人口密度都会影响着房地产的价格变化。
第二，从供给的因素来看，土地的供给价格变化是房地产价格变化的最重要的影响因素，房地产市场泡沫的形成从某种程度来讲就是土地市场泡沫直接引起的。理论上来讲，土地的供给有限性跟人口的持续增长性会使得土地价格也出现持续的增长。自然房地产的价格也会出现相应的增长。供给上来看，地价的增高使得开发商的成本变高，从而导致了房地产价格的相应提高。
第三，从房地产市场特征的因素来看，我国房地产市场的区位差异较大，作为一个高投入高风险的行业，虽然我国的房地产企业很多，但我国的房地产市场依然是一个竞争并不充分的市场，所以我国的房地产供给弹性相对较低，进而需求增加会迅速推动了我国房地产价格的上升。
第四，从投资与消费的心理预期因素来看，投资者与消费者如果对未来房地产价格上升充满信心时，自然会使得对房地产的投资与消费增加，这也导致了房地产价格的非理性上涨。
（二） 房地产泡沫形成的宏观基础
第一，从货币政策的角度来看，我國房地产行业的发展因为其周期长，投入大，成本高的本质特点，其投资与消费都离不开银行的贷款。所以从货币政策的角度来看，不论是货币发行量的变化还是利率的变动，都会直接影响我国房地产的价格变动。政府通过货币政策的调控来控制房地产价格的变动。通过提高利率来抑制房地产的需求，进而抑制房地产价格的非理性上涨；而通过调整货币供应量，防止货币过度供给引起的流动性过剩，进而抑制了投资者对于房地产市场的非理性投资。
第二，从财政政策的角度来看，据统计分析，我国房地产行业开发所缴纳的税费占开发成本的15%到20%。房地产业的税费水平过高成为我国房地产价格波动的重要原因。在经济周期中，随着经济的增长，房地产需求随之增长，因为其供给弹性的相对较低性，税收费用增高推动成本增高，成本的提高推动了房地产价格的增长，进而使得房地产市场的价格出现非理性波动。而在经济萧条的时期，需求弹性相对较大，使得导致税收难以转嫁到消费者身上，从而使得房地产开放商的生产成本变高，开发商经营困难，同样会引起房地产价格不合理的波动。
第三，从土地政策的角度来看，我国房地产价格波动主要源于土地价格的变化。而从我国的土地政策来看，从无偿调拨到有偿协议转让再转变为拍卖和挂牌出让。而现在我国的地方政府重要财政来源之一就是土地出让，地方政府既是土地出让及征用的主体，又是土地出让收益的主要获益者。而土地供给量又是有限的，所以土地的需求是影响土地价格的主要因素。而地方政策对土地出让政策的控制越严格，房地产开发商囤地炒地的行为就越为激烈，也使得对土地的需求就越大，使得土地价格出现非理性的波动上涨。这也直接造成了当地房地产价格的非理性波动。
第四，从政策监管的角度来看，一方面由于房地产市场的信息不对称性，使得政府对房地产市场的信息不能够及时充分的了解，这也就是说房地产价格出现了非理性波动时，政府不能够及时的进行调控，或者调控的政策未必能起到理想的作用。另一方面，房地产价格的非理性上涨，使得靠土地出让获得收益的政府收益也出现了很大程度的上升，使得政府对房地产调控决策上面的认识出现一定的偏差，进而使得政府的监管制度有了一定的缺陷与不足。这也是我国房地产市场价格非理性波动的重要原因。
从我国房地产泡沫的形成机制来看，想要衡量我国房地产泡沫化的程度，需要选取合适的指标。因为房地产泡沫形成机制的复杂性，不能单纯的认为房价增长过快就表示房地产泡沫度高。国际上通用的房地产泡沫衡量指标有房地产开发投资所占GDP的比重，房价与收入之比。其他的还有商品房空置率、房地产贷款比率等等。
其中，房地产开发投资占GDP的比重主要反映了各行业的投资结构是否合理，适度的比重会推动整个经济的健康增长；然而过重的房地产开发投资比重不仅会导致国民经济结构整体的失衡，同时也使得房地产行业的投资过剩，造成闲置积累，资源浪费，从而引起房地产泡沫度增加。根据国际经验表明，一般房地产开发投资占GDP的比重大约在3%到8%之间，如果超过了这个比重则在一定程度反映了房地产泡沫程度过高。
而房地产价格与收入之比主要是根据房地产泡沫形成机制中的投机需求因素选取的，反映的是居民的相对购买能力以及家庭对于房价的承受能力。房价收入之比越高，则表示居民的支付能力越低。这也就说明，居民收入的增长水平比不过房价的增长水平，这是因为在我国房地产市场中存在了大量的投机倒把的现象，使得房地产价格一直不协调于个人收入的增长，同时，这也就导致了房地产泡沫的出现。
参考文献：
[1]徐滇庆，于宗先，王会利.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版社，2000
[2]曹振良.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产，2002（2）
[3]葛扬，睦小燕.房地产泡沫机理及其影响研究评述；经济学动态，2009
关键词：房地产泡沫；形成机制；衡量指标
近些年来，随着我国的房地产市场飞速发展，房地产产业已经成为了影响我国国民经济的重要支柱。我国房地产市场的稳健持续的发展既影响着我国居民的日常生活、居住条件，同时也对推动国民经济快速增长，保障国民经济持续、稳定、健康发展起到了极其重要的作用。然而纵观世界房地产市场的发展经历，1990年的日本房地产市场崩溃，1997年东南亚各国房地产泡沫的破灭以及2008年美国房地产市场的次贷危机。各国房地产的泡沫破灭引发了本国的经济动荡，甚至带来了全球范围的金融危机。由此可见，房地产行业作为一个高投入、高回报、高风险且受到很多不确定因素影响的行业，其泡沫破灭所能带来风险对本国经济发展步伐的影响极其严重。自1998年我国深化房地产行业制度改革以来，房地产业迅猛发展。尤其近几年来，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。关于房地产市场的“泡沫论”、“过热论”层出不穷。所以本文正是基于这样的背景，对于我国房地产泡沫形成的机制以及衡量的指标进行了研究分析。
关于我国房地产泡沫的形成，其机制是相当复杂的。这里主要从微观经济主体的行为以及宏观经济环境两个方面来考量我国房地产泡沫的形成。
（一） 房地产泡沫形成的微观机制
第一，从需求的因素来看，我国居民的收入水平是影响房地产需求的重要因素，收入水平的变动对于房地产存量变化起了重要的决定作用。每个家庭的收入水平提高，会直接影响家庭对房地产的消费总量，而且对消费结构也产生了直接的影响。同时，利率的变化也从需求层面上影响着房地产的价格。利率的提高使得储蓄的机会成本得到相应的提高，居民对于储蓄的意愿相对增强，进而使得对投资的意愿减弱，导致了对房地产需求的减少。从另一方面来看，利率提高，房地产行业的投资与消费的贷款同样也受到了抑制。此外，城市的人口规模，人口密度都会影响着房地产的价格变化。
第二，从供给的因素来看，土地的供给价格变化是房地产价格变化的最重要的影响因素，房地产市场泡沫的形成从某种程度来讲就是土地市场泡沫直接引起的。理论上来讲，土地的供给有限性跟人口的持续增长性会使得土地价格也出现持续的增长。自然房地产的价格也会出现相应的增长。供给上来看，地价的增高使得开发商的成本变高，从而导致了房地产价格的相应提高。
第三，从房地产市场特征的因素来看，我国房地产市场的区位差异较大，作为一个高投入高风险的行业，虽然我国的房地产企业很多，但我国的房地产市场依然是一个竞争并不充分的市场，所以我国的房地产供给弹性相对较低，进而需求增加会迅速推动了我国房地产价格的上升。
第四，从投资与消费的心理预期因素来看，投资者与消费者如果对未来房地产价格上升充满信心时，自然会使得对房地产的投资与消费增加，这也导致了房地产价格的非理性上涨。
（二） 房地产泡沫形成的宏观基础
第一，从货币政策的角度来看，我國房地产行业的发展因为其周期长，投入大，成本高的本质特点，其投资与消费都离不开银行的贷款。所以从货币政策的角度来看，不论是货币发行量的变化还是利率的变动，都会直接影响我国房地产的价格变动。政府通过货币政策的调控来控制房地产价格的变动。通过提高利率来抑制房地产的需求，进而抑制房地产价格的非理性上涨；而通过调整货币供应量，防止货币过度供给引起的流动性过剩，进而抑制了投资者对于房地产市场的非理性投资。
第二，从财政政策的角度来看，据统计分析，我国房地产行业开发所缴纳的税费占开发成本的15%到20%。房地产业的税费水平过高成为我国房地产价格波动的重要原因。在经济周期中，随着经济的增长，房地产需求随之增长，因为其供给弹性的相对较低性，税收费用增高推动成本增高，成本的提高推动了房地产价格的增长，进而使得房地产市场的价格出现非理性波动。而在经济萧条的时期，需求弹性相对较大，使得导致税收难以转嫁到消费者身上，从而使得房地产开放商的生产成本变高，开发商经营困难，同样会引起房地产价格不合理的波动。
第三，从土地政策的角度来看，我国房地产价格波动主要源于土地价格的变化。而从我国的土地政策来看，从无偿调拨到有偿协议转让再转变为拍卖和挂牌出让。而现在我国的地方政府重要财政来源之一就是土地出让，地方政府既是土地出让及征用的主体，又是土地出让收益的主要获益者。而土地供给量又是有限的，所以土地的需求是影响土地价格的主要因素。而地方政策对土地出让政策的控制越严格，房地产开发商囤地炒地的行为就越为激烈，也使得对土地的需求就越大，使得土地价格出现非理性的波动上涨。这也直接造成了当地房地产价格的非理性波动。
第四，从政策监管的角度来看，一方面由于房地产市场的信息不对称性，使得政府对房地产市场的信息不能够及时充分的了解，这也就是说房地产价格出现了非理性波动时，政府不能够及时的进行调控，或者调控的政策未必能起到理想的作用。另一方面，房地产价格的非理性上涨，使得靠土地出让获得收益的政府收益也出现了很大程度的上升，使得政府对房地产调控决策上面的认识出现一定的偏差，进而使得政府的监管制度有了一定的缺陷与不足。这也是我国房地产市场价格非理性波动的重要原因。
从我国房地产泡沫的形成机制来看，想要衡量我国房地产泡沫化的程度，需要选取合适的指标。因为房地产泡沫形成机制的复杂性，不能单纯的认为房价增长过快就表示房地产泡沫度高。国际上通用的房地产泡沫衡量指标有房地产开发投资所占GDP的比重，房价与收入之比。其他的还有商品房空置率、房地产贷款比率等等。
其中，房地产开发投资占GDP的比重主要反映了各行业的投资结构是否合理，适度的比重会推动整个经济的健康增长；然而过重的房地产开发投资比重不仅会导致国民经济结构整体的失衡，同时也使得房地产行业的投资过剩，造成闲置积累，资源浪费，从而引起房地产泡沫度增加。根据国际经验表明，一般房地产开发投资占GDP的比重大约在3%到8%之间，如果超过了这个比重则在一定程度反映了房地产泡沫程度过高。
而房地产价格与收入之比主要是根据房地产泡沫形成机制中的投机需求因素选取的，反映的是居民的相对购买能力以及家庭对于房价的承受能力。房价收入之比越高，则表示居民的支付能力越低。这也就说明，居民收入的增长水平比不过房价的增长水平，这是因为在我国房地产市场中存在了大量的投机倒把的现象，使得房地产价格一直不协调于个人收入的增长，同时，这也就导致了房地产泡沫的出现。
参考文献：
[1]徐滇庆，于宗先，王会利.泡沫经济与金融危机[M].北京：中国人民大学出版社，2000
[2]曹振良.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产，2002（2）
[3]葛扬，睦小燕.房地产泡沫机理及其影响研究评述；经济学动态，2009