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货币收缩、市场需求接近饱和,过去引起房价上涨的引擎一部分趋于熄火,这些因素或许导致整体房地产市场疲软,房价下跌。
土地市场依旧火爆,而开年之际楼市却量价齐跌,这为2014年的中国房地产奠定了极其“诡异”的基调。在经济持续减速已成定局的情况下,中国房地产将何去何从,房价对中国宏观经济会造成什么样的影响,都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。
2014年伊始,包括京沪在内的一线城市土地市场依然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地,累计成交金额405.92亿元,超过了去年同期的7倍。
但与土地市场形成冰火两重天的是,1月北京商品住宅成交量仅有6908套,成交面积74.42万平方米。无论是环比,还是同比,都暴跌近50%,成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。
在成交暴跌的同时,北京对高价楼盘开始解禁,1月份3个超过6万元的高价房获批,最高者每平方米达到9.5万元。但这些高价楼盘的入市,并没有带动楼市回升,一线城市的楼市在经历了2013年的疯涨之后,开始陷入了犹豫。
与此相对应,在对房价未来的预判上,看空者明显增多。中国社科院副院长李扬认为,中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产五大风险。随着不动产统一登记以及信息联网的实施,住房过剩问题也可能露出水面,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时,美国加大QE退出力度,以及由此引发的新兴市场的动荡,更加剧了中国房地产市场未来的不确定性。
如此种种,已经明白无误地预示着2014年中国房地产绝非只是简单的市场分化。从目前的市场表现看,由于各种因素的影响,中国房地产的预期可能逆转,并导致整体房地产市场疲软,房价下跌。
首先,从过去10多年房价上涨的三大引擎:货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火。一是货币超发,美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束,新兴市场在未来至少五年里将面临流动性短缺问题。这将迫使中国央行被动收缩货币。这对于快速上涨的房价而言,是最致命的。
第二,自2012年开始,中国经济事实上已经告别了快速增长,中国房地产需求最旺盛的阶段也已经结束。从总量看,中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米,住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看:房地产开发投资86013亿元,比上年增长19.8%,占全年GDP的比重超过15%,而房地产开发企业施工面积66.6亿平方米。2013年住房13亿平方米的销售面积,预示着未来五年,住房供应出现过剩肯定会成为事实。而2013年接近5亿平方米的待售面积事实上也意味着未来住房出现“产能过剩”的情况很快会成为事实。
事实上,房价继续上涨短期倒未必影响宏观经济的稳定。我们担心的是,已经极度依赖房地产的中国经济,能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转,房价整体下降,无论是中国宏观经济,还是所有的老百姓,都可能要为房价的下降而陪葬。为了应对房地产下跌的风险,深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路,这是一个大概率事件。
因此,就未来的房地产政策而言,一定要将应对未来房价下跌提上极其重要的地位。要化解房地产风险,除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外,更重要的,高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估,并做好房地产引发系统风险的政策应对。目前尽管风险凸显的只有三四线城市,但2014年房价预期逆转的可能极大。
对中国经济来说,没有比房价下跌更大的风险了。
[编辑 袁翊菡]
E-mail:yyh@chinacbr.com
土地市场依旧火爆,而开年之际楼市却量价齐跌,这为2014年的中国房地产奠定了极其“诡异”的基调。在经济持续减速已成定局的情况下,中国房地产将何去何从,房价对中国宏观经济会造成什么样的影响,都成为决定2014年中国经济好坏的关键性因素。
2014年伊始,包括京沪在内的一线城市土地市场依然持续了2013年的热度。1月北京土地市场共成交26宗土地,累计成交金额405.92亿元,超过了去年同期的7倍。
但与土地市场形成冰火两重天的是,1月北京商品住宅成交量仅有6908套,成交面积74.42万平方米。无论是环比,还是同比,都暴跌近50%,成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。
在成交暴跌的同时,北京对高价楼盘开始解禁,1月份3个超过6万元的高价房获批,最高者每平方米达到9.5万元。但这些高价楼盘的入市,并没有带动楼市回升,一线城市的楼市在经历了2013年的疯涨之后,开始陷入了犹豫。
与此相对应,在对房价未来的预判上,看空者明显增多。中国社科院副院长李扬认为,中国宏观经济2014年面临经济减速、产能过剩、影子银行、地方债务以及房地产五大风险。随着不动产统一登记以及信息联网的实施,住房过剩问题也可能露出水面,金融部门已经在对未来可能的下跌做准备。同时,美国加大QE退出力度,以及由此引发的新兴市场的动荡,更加剧了中国房地产市场未来的不确定性。
如此种种,已经明白无误地预示着2014年中国房地产绝非只是简单的市场分化。从目前的市场表现看,由于各种因素的影响,中国房地产的预期可能逆转,并导致整体房地产市场疲软,房价下跌。
首先,从过去10多年房价上涨的三大引擎:货币超发、经济快速增长以及巨大的住房需求看,最起码有两大引擎已经趋于熄火。一是货币超发,美国经济复苏、美元走强意味着过去近20年的流动性盛宴已经结束,新兴市场在未来至少五年里将面临流动性短缺问题。这将迫使中国央行被动收缩货币。这对于快速上涨的房价而言,是最致命的。
第二,自2012年开始,中国经济事实上已经告别了快速增长,中国房地产需求最旺盛的阶段也已经结束。从总量看,中国城镇人均居住面积事实上已经超过了40平方米,住房供求已经基本平衡。从2013年房地产表现最好的一年的数字看:房地产开发投资86013亿元,比上年增长19.8%,占全年GDP的比重超过15%,而房地产开发企业施工面积66.6亿平方米。2013年住房13亿平方米的销售面积,预示着未来五年,住房供应出现过剩肯定会成为事实。而2013年接近5亿平方米的待售面积事实上也意味着未来住房出现“产能过剩”的情况很快会成为事实。
事实上,房价继续上涨短期倒未必影响宏观经济的稳定。我们担心的是,已经极度依赖房地产的中国经济,能否承担房价下跌的风险。一旦房地产预期逆转,房价整体下降,无论是中国宏观经济,还是所有的老百姓,都可能要为房价的下降而陪葬。为了应对房地产下跌的风险,深层领域的改革和结构调整必然要为应付房地产引发的风险而让路,这是一个大概率事件。
因此,就未来的房地产政策而言,一定要将应对未来房价下跌提上极其重要的地位。要化解房地产风险,除了加快土地制度改革等一系列长效措施的建设之外,更重要的,高层应该对中国房地产目前的风险进行全面评估,并做好房地产引发系统风险的政策应对。目前尽管风险凸显的只有三四线城市,但2014年房价预期逆转的可能极大。
对中国经济来说,没有比房价下跌更大的风险了。
[编辑 袁翊菡]
E-mail:yyh@chinacbr.com