论文部分内容阅读
摘要：在桂林获批建立国家旅游改革试验区的背景下，桂林旅游将进入一个黄金发展期。雁山作为桂林经济发展的后发地带，利用适逢旅游资源改革与高校迁入的机遇，通过系统的规划设计与制度安排来解决地区建设与经济发展中遇到的问题，将雁山资源以旅游资源的形式加以整合运筹，成为桂林旅游改革实验区的重要组成部分。本文运用契约型上市房地产基金LPFs（Listed Property Funds）模式，在桂林综合旅游实验区建设的背景之下，提出将旅游资源打包成旅游地产形式，并委托专业的信托公司以资产证券化形式进行运作。
关键词：旅游地产；LPFs
一、雁山区发展旅游地产LPFs的必要性分析
（一）建设资金短缺
2010年雁山区生产总值占桂林市的比重为1.42%，与2005年的1.43%相比下降0.1%，反映雁山经济增长速度落后于桂林市平均水平。而政府财政收入却从2005年占全市比重的0.58%上升至2010年的0.74%，结合同期固定资产投资比重占全市的比重由2005年的1.06%上升为1.86%，可得出以下如下结论：雁山区近几年由于高校建设带来的基础建设扩张并未能在GDP中得到应有的表现，同时这种基础建设所带来的收入效应也主要在政府的财政收入中，并未使得雁山区居民得到应有的福利。
如上图数据所示，2010年雁山区的国民生产总值仅占14.48%，长期以来雁山经济依赖的是粗放型农业，如果不计高校基础建设的贡献，雁山工业与旅游业产值明显偏低。2008年，雁山区财政收入只有5006万元，不到叠彩区的四分之一。而雁山是桂林市面积最大、体制最灵活的城区，但综合实力却是落后，潜力与实际存在较高乖离率。
雁山区处在桂林市城市发展战略中的边缘境地，资金支持力度较低。在建设过程中面临着较大的资金缺口，导致出现有项目无资金的尴尬情况。结合调研结果，探讨缺乏资金来源的雁山建设进程，与流动性剩下的市场资金的对接问题，对地区资源进行有效整合，以发展旅游地产为突破口，以LPFs融资模式为载体，对雁山更好的融入桂林的国家旅游改革实验区建设中有着深远的现实意义。
（二）土地安置困难
本地农民大部分依赖于传统种植业获取收入，大规模的建设导致农民丧失长期的稳定收入来源，而征地所给予的一次性补偿款对农民而言得不偿失。当农民意识到这种不利之后，会对雁山地区下一轮的经济发展基础建设信心不足，导致征地困难。
根据雁山区的发展规划，下属镇乡根据自身资源禀赋确定其发展定位：
雁山镇重点推进城市化进程，需要大量征地将其建设成雁山城区的新片区。在老镇区投资4亿元建设10万平方米的雁山中小企业创业园。
柘木镇打造成桂林南市区重要组成部分，整合土地资源，发展生态观光型农业示范基地，并将相当部分土地资源用于工业项目建设。
大埠乡在六塘路口建设占地约300亩的工业集中小区，同时发挥愚自乐园等4A级景区的区域辐射效应，发掘黎家七十二古寨门、唐氏庄园等历史遗迹的文化旅游价值，在景点周围区域大力发展旅游地产，利用大埠乡的土地资源优势与旅游资源优势，将其打造成典型的桂北风格特色集镇。
草坪回族乡对土地进行进一步的规划，拉大集镇框架，将其建设成为一个民族风情、自然风光、历史文化“三位一体”的旅游小镇。
根据发展定位，雁山区在建设的进程中，需要重点解决一下几点问题，如何引导被征地农民的思想从农民到市民的转变？如何把被征地的农民手中大量补偿资金转为发展资本？如何使得被征地农民在未来依旧可以获得稳定的收入？这些问题解决的关键点均“土地”与“资金”之上，二者能否得到妥善的解决直接关系雁山的长久发展。
雁山的发展离不开其特定的旅游路線地位，即衔接市区旅游与阳朔旅游的中间必经之道，发展旅游地产是其经济腾飞的最快最好的途径。而地产作为一种商品，其经营活动的过程也是一个资金运行的过程，即“货币资金—生产资金—商品资金—货币资金”这样一个循环过程。它具备传统房地产对资金需求的两个特点：一是需要资金量大，二是资金运转周期长。这两个特点决定了雁山的旅游地产业需要金融业的大力支持。因此在市场上进行融资，吸引多方资本参与其中是势在必行的。LPFs作为一种重要地产信托形式，是金融信托业与地产业相互融合的产物，与旅游地产相结合后，它可以为雁山区的建设发展提供了大量的资金和手段，同时也使信托业自身在新的投资领域获得发展。
（三）发展后劲不足
一个地区经济发展的健康程度，关键是看该地区城镇与农村的差异，雁山地区以2005年为基期，截至2009年，城镇居民人均可支配收入年均增长12.58%，而农村居民人均可支配收入年均增长率仅为10.1%，不仅低于城镇增长率，而且低于同期GDP增长率。
雁山区农村人口比重较大，雁山进一步的纵深发展需要以农村居民消费能力的提升为基础。单一的融资方式，过度的依赖银行贷款，简单的一次性补偿，难以实现持续价值效应，是不利于雁山在实现超越发展的。LPFs契约型基金形式作为雁山发展旅游地产的突破口，以新型融资手段打造将旅游、商业、娱乐、居住融为一体的具雁山自身特色的旅游地产业，以证券化的形式将一定的代表收益权的股份作为征地补偿，或者面向民众进行公开发行，既可以在促进旅游产业健康发展的同时满足中产对高品质旅游度假的需求，亦使得旅游地产成为了一种面向大众，尤其是被征地的广大农村居民的投资手段，使当地居民共享旅游业成为雁山战略支柱产业所带来的经济发展成果。
二、雁山区发展旅游地产LPFs的可行性分析
（一）符合宏观政策导向
雁山区利用当地资源，发展旅游产业，符合宏观政策，符合桂林市政府提出的“休闲旅游”定位要求，即促使传统低产值的观光旅游向高产值的休闲旅游转变。休闲旅游要求的就是建设一套以旅游地产为功能载体的涵盖商业、文化、旅游、居住等功能的设施。而旅游综合改革试验区的获批，给雁山大力发展生态农业、观光农业经济带建设带来了难得的历史机遇。国家对地方性建设融资平台的保留，并鼓励其继续规范化的运作与发展。雁山采用新型融资模式，不仅很好的解决发展中的问题，也会对桂林本地金融业实现里程碑式的突破与发展。
关键词：旅游地产；LPFs
一、雁山区发展旅游地产LPFs的必要性分析
（一）建设资金短缺
2010年雁山区生产总值占桂林市的比重为1.42%，与2005年的1.43%相比下降0.1%，反映雁山经济增长速度落后于桂林市平均水平。而政府财政收入却从2005年占全市比重的0.58%上升至2010年的0.74%，结合同期固定资产投资比重占全市的比重由2005年的1.06%上升为1.86%，可得出以下如下结论：雁山区近几年由于高校建设带来的基础建设扩张并未能在GDP中得到应有的表现，同时这种基础建设所带来的收入效应也主要在政府的财政收入中，并未使得雁山区居民得到应有的福利。
如上图数据所示，2010年雁山区的国民生产总值仅占14.48%，长期以来雁山经济依赖的是粗放型农业，如果不计高校基础建设的贡献，雁山工业与旅游业产值明显偏低。2008年，雁山区财政收入只有5006万元，不到叠彩区的四分之一。而雁山是桂林市面积最大、体制最灵活的城区，但综合实力却是落后，潜力与实际存在较高乖离率。
雁山区处在桂林市城市发展战略中的边缘境地，资金支持力度较低。在建设过程中面临着较大的资金缺口，导致出现有项目无资金的尴尬情况。结合调研结果，探讨缺乏资金来源的雁山建设进程，与流动性剩下的市场资金的对接问题，对地区资源进行有效整合，以发展旅游地产为突破口，以LPFs融资模式为载体，对雁山更好的融入桂林的国家旅游改革实验区建设中有着深远的现实意义。
（二）土地安置困难
本地农民大部分依赖于传统种植业获取收入，大规模的建设导致农民丧失长期的稳定收入来源，而征地所给予的一次性补偿款对农民而言得不偿失。当农民意识到这种不利之后，会对雁山地区下一轮的经济发展基础建设信心不足，导致征地困难。
根据雁山区的发展规划，下属镇乡根据自身资源禀赋确定其发展定位：
雁山镇重点推进城市化进程，需要大量征地将其建设成雁山城区的新片区。在老镇区投资4亿元建设10万平方米的雁山中小企业创业园。
柘木镇打造成桂林南市区重要组成部分，整合土地资源，发展生态观光型农业示范基地，并将相当部分土地资源用于工业项目建设。
大埠乡在六塘路口建设占地约300亩的工业集中小区，同时发挥愚自乐园等4A级景区的区域辐射效应，发掘黎家七十二古寨门、唐氏庄园等历史遗迹的文化旅游价值，在景点周围区域大力发展旅游地产，利用大埠乡的土地资源优势与旅游资源优势，将其打造成典型的桂北风格特色集镇。
草坪回族乡对土地进行进一步的规划，拉大集镇框架，将其建设成为一个民族风情、自然风光、历史文化“三位一体”的旅游小镇。
根据发展定位，雁山区在建设的进程中，需要重点解决一下几点问题，如何引导被征地农民的思想从农民到市民的转变？如何把被征地的农民手中大量补偿资金转为发展资本？如何使得被征地农民在未来依旧可以获得稳定的收入？这些问题解决的关键点均“土地”与“资金”之上，二者能否得到妥善的解决直接关系雁山的长久发展。
雁山的发展离不开其特定的旅游路線地位，即衔接市区旅游与阳朔旅游的中间必经之道，发展旅游地产是其经济腾飞的最快最好的途径。而地产作为一种商品，其经营活动的过程也是一个资金运行的过程，即“货币资金—生产资金—商品资金—货币资金”这样一个循环过程。它具备传统房地产对资金需求的两个特点：一是需要资金量大，二是资金运转周期长。这两个特点决定了雁山的旅游地产业需要金融业的大力支持。因此在市场上进行融资，吸引多方资本参与其中是势在必行的。LPFs作为一种重要地产信托形式，是金融信托业与地产业相互融合的产物，与旅游地产相结合后，它可以为雁山区的建设发展提供了大量的资金和手段，同时也使信托业自身在新的投资领域获得发展。
（三）发展后劲不足
一个地区经济发展的健康程度，关键是看该地区城镇与农村的差异，雁山地区以2005年为基期，截至2009年，城镇居民人均可支配收入年均增长12.58%，而农村居民人均可支配收入年均增长率仅为10.1%，不仅低于城镇增长率，而且低于同期GDP增长率。
雁山区农村人口比重较大，雁山进一步的纵深发展需要以农村居民消费能力的提升为基础。单一的融资方式，过度的依赖银行贷款，简单的一次性补偿，难以实现持续价值效应，是不利于雁山在实现超越发展的。LPFs契约型基金形式作为雁山发展旅游地产的突破口，以新型融资手段打造将旅游、商业、娱乐、居住融为一体的具雁山自身特色的旅游地产业，以证券化的形式将一定的代表收益权的股份作为征地补偿，或者面向民众进行公开发行，既可以在促进旅游产业健康发展的同时满足中产对高品质旅游度假的需求，亦使得旅游地产成为了一种面向大众，尤其是被征地的广大农村居民的投资手段，使当地居民共享旅游业成为雁山战略支柱产业所带来的经济发展成果。
二、雁山区发展旅游地产LPFs的可行性分析
（一）符合宏观政策导向
雁山区利用当地资源，发展旅游产业，符合宏观政策，符合桂林市政府提出的“休闲旅游”定位要求，即促使传统低产值的观光旅游向高产值的休闲旅游转变。休闲旅游要求的就是建设一套以旅游地产为功能载体的涵盖商业、文化、旅游、居住等功能的设施。而旅游综合改革试验区的获批，给雁山大力发展生态农业、观光农业经济带建设带来了难得的历史机遇。国家对地方性建设融资平台的保留，并鼓励其继续规范化的运作与发展。雁山采用新型融资模式，不仅很好的解决发展中的问题，也会对桂林本地金融业实现里程碑式的突破与发展。