论文部分内容阅读
在放量急剧增长之下，2007年北京写字楼市场供需比例将被拉升为7:1，预计年底平均租金水平将下降10％左右。但是，在长安街沿线，写字楼的交易量却节节攀升，二季度同比上涨了30％。长安街沿线写字楼整购、新租、扩租、续租、搬迁的抢占大戏拉开帷幕，进入二季度以来，其硝烟弥漫之势竟愈演愈烈。
2007年上半年，北京写字楼市场新供应量已经占据了去年总供应量的76％左右。而仲量联行的数据亦显示，2007年北京写字楼供需比被拉高到7:1，预计北京年底的平均租金将下降5％～10％左右。
而长安街上的景象却截然不同。来自第一太平戴维斯的数据显示，在长安街沿线，二季度成交量较一季度稳中有升，比去年同期上涨30％，市场需求持续强劲，似乎每一页月历上都不断上演着如火如荼的写字楼抢夺战。
二季度上演抢夺大戏
数据显示，2007年一季度，北京共有493158平方米的写字楼入市，其中位于长安街沿线的华贸中心 1、2座、凯晨世贸中心两个大型项目占一季度总供应量的44.2％；而第二季度长安街写字楼又为市场提供了近18万平方米的供应量。
DTZ戴德梁行统计报告显示，北京二季度租赁市场上，许多此前处在观望或商谈期中的成交纷纷敲定，其中不乏大面积的租约，吸纳量达到25.1万平方米。记者从高力国际、仲量联行均获悉，今年二季度北京写字楼大单交易十分活跃，长安街沿线表现最为强烈。
5月底，永安里华泽大厦被宝钢集团整购，改名为北京宝钢大厦；同在5月，银华基金在东方广场扩租2500平方米；接着，中国国际金融有限公司租赁凯德大厦4000平方米；6月7日，德意志银行选定华贸中心作为未来法人银行总部办公大楼，首期租赁面积超过8000平方米；6月28日，路透集团又签约凯晨世贸中心，租赁面积3769.54平方米；此外，中化集团迁入凯晨世贸中心，进驻7至13层……
西长安街售价被抬高到4万元
短短两个月内，本来备受瞩目的长安街沿线成了北京写字楼市场上的焦点，其中最为典型的是位于西长安街上体量19.4万平方米的凯晨世贸中心。
记者了解到，本次路透的选址是为了选择在北京的办公总部，而锁定位于长安街和金融街交会处的凯晨世贸中心，其首要原因是凯晨世贸中心处于神州第一街上。
日前，《楼市》记者采访到北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇：“凯晨世贸中心在销售过程中始终处于卖方市场上挑选客户，品牌不显著的、没有知名度的公司一般很难成交。目前最高售价4万每平米，像渤海银行、中意保险等知名企业都纷纷入驻。”
史志勇坦言：“凯晨世贸中心东楼是整层销售，目前已售出8层，现余30％，预计10月份就可结案。这其中的确占尽了地利优势。凯晨世贸中心每层3760～4250平方米，整层销售价就相当于1.5亿到1.7亿元，而这个价格放在长安街之外的写字楼里就相差很多，比如总部基地以购得至少16000平米。”
长安街可售资源很少，凯晨世贸中心位于这个地段上就如同妙龄女子一样吸引着抢夺者如饥似渴的目光。
记者注意到，凯晨世贸中心去年年底开盘，从今年5月份到7月份交易速度明显加快，达成意向客户皆是有实力、美誉度极高的国际知名金融企业。
“大鼻子肯定是要进来的，而且租赁面积至少在一两千平方米。”史志勇向记者透露。其中4500平米的租赁面积已与位居全球金融业前三位的某企业达成意向；其他如中担投资信用担保有限公司早已确定1000多平方米，现正欲增租2000平方米。
史志勇介绍说：“现在每一块面积都有人谈，6层预计在一两个星期会签约60％，下个月中楼将签完。”
东长安街租金稳步攀升
高力国际的报告显示，2007年第二季度，光彩国际中心两座写字楼的入驻结束了东长安街区域自从2005年上半年没有新项目供应的局面，这一区域的整体空置率也相应大幅提高，达到了11.22％。尽管如此，对“长安街”强劲的需求仍然抬高了平均租金。
高力国际华北区董事总经理高晓晖在接受《楼市》记者采访时表示，在租赁方面，近年来东长安街的甲级写字楼一直保持着良好的租赁情况。今年前五个月，北京市写字楼空置率最低的区域为东长安街，可供租赁的写字楼面积总量约为90万平方米，平均入驻率达到了93％，即超过84万平方米的面积都已经租出。很多楼盘都接近满租的状态，包括东方广场、光华国际、华润大厦 等。
高晓晖告诉记者，二季度东长安街写字楼平均租金达到197人民币元／月／使用平方，高于全市写字楼、78人民币元／月／使用平方米的平均租金水平。由于东长安街区域的写字楼在品质和物业管理水平上都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用水平。
长安街写字楼火暴已成为不争的事实。租金稳步攀升，平均租金报价逐月递增，今年第二季度比第一季度的平均报价水平升高近5个百分点。甲级和乙级写字楼平均租金分別升至246人民币元／月／使用平方米和157人民币元／月／使用平方米。
在长安街沿线，租金最高的项目是中国国际贸易中心，每月每平米41美元，预计这种情况将随着下半年银泰中心的入市而有所改变，业内关于银泰中心最高租金水平的预测在每月每平米50～60美元之间。
品质与升值空间成抢占缘由
长安街一线作为北京东西商圈的交会，西接金融街，东临CBD，形成了北京最尊贵的商务体系，组成了北京核心商业带，自然成为众多企业青睐的总部驻地。
由于建国之初各大政府机构及国家工商金融行业总部纷纷聚集于此，企业出于对公司形象、政经交流、交通情况等的考虑，这条沿线上渐渐成为北京涉外资源最集中的地区之一，据记者此前考察了解，该区域写字楼用户中，具外资背景机构所占比例高达70％以上、金融、保险公司以及科技公司是该地区新需求的主要驱动力量。
在企业总部云集的长安街沿线上，这些甲级写字楼俨然遗传了长安街的优质基因，相应地也具备了桀骜不驯的资本，它们除了拥有独特的地理位置外，更重要的是建筑外在的品质感、内部大面积空间以及生态环境等形成企业第一眼形象的硬件保证，其中万达广场二期就有一个值得关注的特点：一般写字楼的层高在2.7米左右，万达广场二期写字楼建筑层高标准层4.5米，顶层最高达6米，预置150毫米网络地板架空层，办公室；争高部分可达3米。
另一方面，长安街沿线写字楼空置率低、回报率高，也是备受抢夺者关注的重要条件。信一天房地产经纪公司副总经理陈剑飞对此作出解释：一是长安街沿线土地供应基本落实，近年无法进行新盘建设，而奥运会的即将到来使得长安街沿线改、扩建项目处于暂停状态，因此写字楼供应量在2008年以前基本维持现有水平；二是随着北京向国际化大都市水平迈进步伐的加快，众多资本的流入导致对有“中国第一街”之称的长安街沿线写字楼需求量迅速增长，2007年1－6月需求量较2006年同期增长幅度达30％以上，而租金水 平也是随着每个月需求量的增加节节攀升，具有比较高的投资回报率。
租金、售价将加速度上涨
高力国际报告显示，截至2007年第二季度，东长安街甲级写字楼的总存量约为96万平方米，从今年下半年到2008年下半年，东长安街区域预计将有近15万平方米的供应量，
来自DTZ戴德梁行写字楼部的数据亦表 明，预计至2008年以后，东长安街区域甲级写字楼再无后续供应量，东长安街区域的写字楼分布状况将不会发生改变。
高力国际华北区董事总经理高晓晖表示：“大米供应量非常有限，目前所能看到的供应量主要还是来源于光彩国际中心。光彩国际中心总体量近25万平方米，目前只是投放了两栋楼进入市场，另外还有三栋楼将来会投入市场，而之后该区域将无新增供应量。”
尽管后续仍有一定数量的供应面积上市，但是DTZ戴德梁行写字楼部杨威认为，在2010年前，东长安街区域仍将处于供不应求的态势，而租金金将会有大幅上扬。
无独有偶，更有预测说明这种供应的吃紧，和赁的抢手，将延续到未来三年。仲量联行向《楼市》介绍，2008年以后东长安街不会有甲级写字楼上市，已无新增面积可言，在2010年前，即使金融街、CBD、中关村等商圈大面积放量，也不会改变东长安街区域供不应求的态势。
基于上述预测判断，高晓晖对记者说，东长安街区域至2008年上半年开始，预计租金会呈现明显上升势头，平均租金会达到约230人民币元／月／使用平方米。
另一方面，高晓晖指出：“目前东长安街区域可售楼盘稀少，如果是甲级写字楼，在东长安区域价格应该可以达到3500～4000美金每平米。由于土地稀缺性，未来价格会继续上升，三年内应该可以达到4500～5000美金。”
海外投资机构出手快捷
无论是东长安街还是西长安街，在抢占大战之中，出手者皆是实力雄厚，声名显赫的重量级选手。销售方面，从近年间大单写字楼客户成交案例中不难发现，长安街沿线上活跃的甲级写字楼用户，大型国企占了绝大部分比例，譬如上文提到的5月底永安里华洋大厦被宝钢集团整购。国有企业购买整栋写字楼，大部分属于自用，它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度等因素。
新兴力量的海外投资机构，在近两年也开始大举进军该区域写字楼市场。2005年凯德置地贮头中环世贸、美林投资银泰中心，开始了海外投资机构直接投资成品物业的先河。2006年一季度海外资金出手写字楼整售市场表现得更为强势：日本replus株式会社神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平方米的两座写字楼，2007年更有众多海外资金对长安街沿线虎视眈眈。
目前，外资公司对优质写字楼需求旺盛。一是外资公司在华业务发展迅速，对办公面积需求增加；二是近期长安街沿线上优质写字楼处于供应高峰，多个项目落成，且都处于主要商务区，为租户提供了更多的选择机会，多个外资公司计划利用这个机会重新选择办公楼或将原有面积扩张，如上文提到的德意志银行签约华贸中心、路透进驻凯晨世贸中心，而从已知消息分析，今年下半年将有多个租赁面积超过5000平方米的交易完成，行业涉及金融、咨询，传统制造以及IT等行业类型。
伴随着以银行为代表的境外金融机构加速进入，长安街写字楼市场需求依然维持强势，越来越多的跨国公司特別是外资金融机构及服务机构纷纷在长安街沿线建立总部。看得出来，外资企业在这场写字楼租赁抢占中将更胜一筹。
2007年上半年，北京写字楼市场新供应量已经占据了去年总供应量的76％左右。而仲量联行的数据亦显示，2007年北京写字楼供需比被拉高到7:1，预计北京年底的平均租金将下降5％～10％左右。
而长安街上的景象却截然不同。来自第一太平戴维斯的数据显示，在长安街沿线，二季度成交量较一季度稳中有升，比去年同期上涨30％，市场需求持续强劲，似乎每一页月历上都不断上演着如火如荼的写字楼抢夺战。
二季度上演抢夺大戏
数据显示，2007年一季度，北京共有493158平方米的写字楼入市，其中位于长安街沿线的华贸中心 1、2座、凯晨世贸中心两个大型项目占一季度总供应量的44.2％；而第二季度长安街写字楼又为市场提供了近18万平方米的供应量。
DTZ戴德梁行统计报告显示，北京二季度租赁市场上，许多此前处在观望或商谈期中的成交纷纷敲定，其中不乏大面积的租约，吸纳量达到25.1万平方米。记者从高力国际、仲量联行均获悉，今年二季度北京写字楼大单交易十分活跃，长安街沿线表现最为强烈。
5月底，永安里华泽大厦被宝钢集团整购，改名为北京宝钢大厦；同在5月，银华基金在东方广场扩租2500平方米；接着，中国国际金融有限公司租赁凯德大厦4000平方米；6月7日，德意志银行选定华贸中心作为未来法人银行总部办公大楼，首期租赁面积超过8000平方米；6月28日，路透集团又签约凯晨世贸中心，租赁面积3769.54平方米；此外，中化集团迁入凯晨世贸中心，进驻7至13层……
西长安街售价被抬高到4万元
短短两个月内，本来备受瞩目的长安街沿线成了北京写字楼市场上的焦点，其中最为典型的是位于西长安街上体量19.4万平方米的凯晨世贸中心。
记者了解到，本次路透的选址是为了选择在北京的办公总部，而锁定位于长安街和金融街交会处的凯晨世贸中心，其首要原因是凯晨世贸中心处于神州第一街上。
日前，《楼市》记者采访到北京凯晨置业有限公司副总经理史志勇：“凯晨世贸中心在销售过程中始终处于卖方市场上挑选客户，品牌不显著的、没有知名度的公司一般很难成交。目前最高售价4万每平米，像渤海银行、中意保险等知名企业都纷纷入驻。”
史志勇坦言：“凯晨世贸中心东楼是整层销售，目前已售出8层，现余30％，预计10月份就可结案。这其中的确占尽了地利优势。凯晨世贸中心每层3760～4250平方米，整层销售价就相当于1.5亿到1.7亿元，而这个价格放在长安街之外的写字楼里就相差很多，比如总部基地以购得至少16000平米。”
长安街可售资源很少，凯晨世贸中心位于这个地段上就如同妙龄女子一样吸引着抢夺者如饥似渴的目光。
记者注意到，凯晨世贸中心去年年底开盘，从今年5月份到7月份交易速度明显加快，达成意向客户皆是有实力、美誉度极高的国际知名金融企业。
“大鼻子肯定是要进来的，而且租赁面积至少在一两千平方米。”史志勇向记者透露。其中4500平米的租赁面积已与位居全球金融业前三位的某企业达成意向；其他如中担投资信用担保有限公司早已确定1000多平方米，现正欲增租2000平方米。
史志勇介绍说：“现在每一块面积都有人谈，6层预计在一两个星期会签约60％，下个月中楼将签完。”
东长安街租金稳步攀升
高力国际的报告显示，2007年第二季度，光彩国际中心两座写字楼的入驻结束了东长安街区域自从2005年上半年没有新项目供应的局面，这一区域的整体空置率也相应大幅提高，达到了11.22％。尽管如此，对“长安街”强劲的需求仍然抬高了平均租金。
高力国际华北区董事总经理高晓晖在接受《楼市》记者采访时表示，在租赁方面，近年来东长安街的甲级写字楼一直保持着良好的租赁情况。今年前五个月，北京市写字楼空置率最低的区域为东长安街，可供租赁的写字楼面积总量约为90万平方米，平均入驻率达到了93％，即超过84万平方米的面积都已经租出。很多楼盘都接近满租的状态，包括东方广场、光华国际、华润大厦 等。
高晓晖告诉记者，二季度东长安街写字楼平均租金达到197人民币元／月／使用平方，高于全市写字楼、78人民币元／月／使用平方米的平均租金水平。由于东长安街区域的写字楼在品质和物业管理水平上都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用水平。
长安街写字楼火暴已成为不争的事实。租金稳步攀升，平均租金报价逐月递增，今年第二季度比第一季度的平均报价水平升高近5个百分点。甲级和乙级写字楼平均租金分別升至246人民币元／月／使用平方米和157人民币元／月／使用平方米。
在长安街沿线，租金最高的项目是中国国际贸易中心，每月每平米41美元，预计这种情况将随着下半年银泰中心的入市而有所改变，业内关于银泰中心最高租金水平的预测在每月每平米50～60美元之间。
品质与升值空间成抢占缘由
长安街一线作为北京东西商圈的交会，西接金融街，东临CBD，形成了北京最尊贵的商务体系，组成了北京核心商业带，自然成为众多企业青睐的总部驻地。
由于建国之初各大政府机构及国家工商金融行业总部纷纷聚集于此，企业出于对公司形象、政经交流、交通情况等的考虑，这条沿线上渐渐成为北京涉外资源最集中的地区之一，据记者此前考察了解，该区域写字楼用户中，具外资背景机构所占比例高达70％以上、金融、保险公司以及科技公司是该地区新需求的主要驱动力量。
在企业总部云集的长安街沿线上，这些甲级写字楼俨然遗传了长安街的优质基因，相应地也具备了桀骜不驯的资本，它们除了拥有独特的地理位置外，更重要的是建筑外在的品质感、内部大面积空间以及生态环境等形成企业第一眼形象的硬件保证，其中万达广场二期就有一个值得关注的特点：一般写字楼的层高在2.7米左右，万达广场二期写字楼建筑层高标准层4.5米，顶层最高达6米，预置150毫米网络地板架空层，办公室；争高部分可达3米。
另一方面，长安街沿线写字楼空置率低、回报率高，也是备受抢夺者关注的重要条件。信一天房地产经纪公司副总经理陈剑飞对此作出解释：一是长安街沿线土地供应基本落实，近年无法进行新盘建设，而奥运会的即将到来使得长安街沿线改、扩建项目处于暂停状态，因此写字楼供应量在2008年以前基本维持现有水平；二是随着北京向国际化大都市水平迈进步伐的加快，众多资本的流入导致对有“中国第一街”之称的长安街沿线写字楼需求量迅速增长，2007年1－6月需求量较2006年同期增长幅度达30％以上，而租金水 平也是随着每个月需求量的增加节节攀升，具有比较高的投资回报率。
租金、售价将加速度上涨
高力国际报告显示，截至2007年第二季度，东长安街甲级写字楼的总存量约为96万平方米，从今年下半年到2008年下半年，东长安街区域预计将有近15万平方米的供应量，
来自DTZ戴德梁行写字楼部的数据亦表 明，预计至2008年以后，东长安街区域甲级写字楼再无后续供应量，东长安街区域的写字楼分布状况将不会发生改变。
高力国际华北区董事总经理高晓晖表示：“大米供应量非常有限，目前所能看到的供应量主要还是来源于光彩国际中心。光彩国际中心总体量近25万平方米，目前只是投放了两栋楼进入市场，另外还有三栋楼将来会投入市场，而之后该区域将无新增供应量。”
尽管后续仍有一定数量的供应面积上市，但是DTZ戴德梁行写字楼部杨威认为，在2010年前，东长安街区域仍将处于供不应求的态势，而租金金将会有大幅上扬。
无独有偶，更有预测说明这种供应的吃紧，和赁的抢手，将延续到未来三年。仲量联行向《楼市》介绍，2008年以后东长安街不会有甲级写字楼上市，已无新增面积可言，在2010年前，即使金融街、CBD、中关村等商圈大面积放量，也不会改变东长安街区域供不应求的态势。
基于上述预测判断，高晓晖对记者说，东长安街区域至2008年上半年开始，预计租金会呈现明显上升势头，平均租金会达到约230人民币元／月／使用平方米。
另一方面，高晓晖指出：“目前东长安街区域可售楼盘稀少，如果是甲级写字楼，在东长安区域价格应该可以达到3500～4000美金每平米。由于土地稀缺性，未来价格会继续上升，三年内应该可以达到4500～5000美金。”
海外投资机构出手快捷
无论是东长安街还是西长安街，在抢占大战之中，出手者皆是实力雄厚，声名显赫的重量级选手。销售方面，从近年间大单写字楼客户成交案例中不难发现，长安街沿线上活跃的甲级写字楼用户，大型国企占了绝大部分比例，譬如上文提到的5月底永安里华洋大厦被宝钢集团整购。国有企业购买整栋写字楼，大部分属于自用，它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度等因素。
新兴力量的海外投资机构，在近两年也开始大举进军该区域写字楼市场。2005年凯德置地贮头中环世贸、美林投资银泰中心，开始了海外投资机构直接投资成品物业的先河。2006年一季度海外资金出手写字楼整售市场表现得更为强势：日本replus株式会社神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平方米的两座写字楼，2007年更有众多海外资金对长安街沿线虎视眈眈。
目前，外资公司对优质写字楼需求旺盛。一是外资公司在华业务发展迅速，对办公面积需求增加；二是近期长安街沿线上优质写字楼处于供应高峰，多个项目落成，且都处于主要商务区，为租户提供了更多的选择机会，多个外资公司计划利用这个机会重新选择办公楼或将原有面积扩张，如上文提到的德意志银行签约华贸中心、路透进驻凯晨世贸中心，而从已知消息分析，今年下半年将有多个租赁面积超过5000平方米的交易完成，行业涉及金融、咨询，传统制造以及IT等行业类型。
伴随着以银行为代表的境外金融机构加速进入，长安街写字楼市场需求依然维持强势，越来越多的跨国公司特別是外资金融机构及服务机构纷纷在长安街沿线建立总部。看得出来，外资企业在这场写字楼租赁抢占中将更胜一筹。