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我们这一期的理想是房地产策划人，这是一个前途跟钱途都同样光明的行业。
什么是策划人？专事企业战略规划或者产品、服务策划的人。简单地说，就是想办法卖东西的人；而房地产策划人就是想办法把房子建起来然后卖掉的人。
房地产是现在最为热门最为赚钱的行业之一，资料显示国外房地产的利润率一般在５％左右已经算高，但是国内却可以达到１５％甚至更高。这是一个正在成长的大蛋糕，缀满黄金钻石。改革开放二十多年来，这个行业所造就的亿万富翁，比中国任何一个行业都多。你想不想分一杯羹？
想，那就跟胡子来。
房地产是不是找块地方搬几块砖头把房子建起来卖呢？可以说是这样，也可以说不是这样，建造房子很简单，建造房产事业很不简单，高价值的劳动存在于看不见的工作里而不是砌砖头，套用一句广告词，房地产策划人的工作就是“建筑上层建筑”。这种职业不需要你亲自动手去建筑房子而是建筑房子以外的东西。
咱们一没地基二没砖头，怎么分蛋糕呢？不用担心，打个形象的比方，现在的房地产市场是群雄并起的局面，刘备就是老板，诸葛亮就是策划人，而关羽张飞赵云等就是执行者。
我们要做的，就是诸葛亮。
卖房子跟卖大白菜不一样，大白菜卖不出去，烂了，损失的是一年的收成；房子卖不出去，烂了，损失的就是很多人一辈子的财富。所以我们有必要先了解一下前辈们是怎么做的。
先跟一位师姐体验一下策划人的生活。
李静，重庆渝北某房地产开发公司策划人。全程负责房产项目的开发和销售。
早上从租住在办公室附近的房子步行到办公室上班，路上思考今天需要完成的工作并安排先后顺序，同时填充肚子。作为一个策划人，基本上可以用居无定所来形容，因为住处要靠近办公室或者工地，这样才能适应加班以及处理临时突发事件的需要，一般来说，做完一个楼盘，就搬一次家，这是比较正常的。而房产策划人的工作周期跟一个楼盘的开发与建设销售周期差不多，所以不能用平常人的上下班时间来比较，有可能是要你连续工作两三周，加班到晚上两三点，但是一个项目周期完成后，你可以有两三个月的时间去度假。
到了办公室，先预约广告公司讨论楼盘广告投放事宜——这年头，酒香不怕巷子深的想法是可怕的，房子虽好，还要顾客知道，不但要知道，还要让他们心动进而钱包动。然后跟营销经理讨论销售方案细节，卖给什么人，卖多少钱，用什么促销手段……这些东西都需要反复斟酌考虑，才能使得利润最大化——房子卖出去不是本事，能卖更多的钱才能体现策划人的价值。在这点上，价钱跟价格基本是能成正比的。
讨论完毕，差不多近中午了，但还不是午餐时间，还要到位于城市另外一边的建筑设计院去参考修改设计方案。因为建筑的外立面处理方案与材料的价格跟预算出现了偏差，需要重新修改。要在不影响效果的前提下减少预算，需要寻找适合的方案代替。设计方是来自新加坡的一个建筑设计公司，非常有经验而且做过很多知名项目。讨论方案的办公室烟雾弥漫，她虽然不抽烟，但早已习惯了这样的氛围，尼古丁之于策划人或者设计师的灵感有如美酒之于李太白的诗篇。讨论告一段落的时候，已经是下午两点，都饿得不行了，一起去吃午饭，午饭时间都有不谈公事的默契，设计公司和房产开发公司的同事都来自五湖四海，因而就有了很多饶有兴趣的不同话题。这是对脑子的放松按摩。
午饭结束又回到办公室，继续用尼古丁绞杀脑细胞。四点多，讨论结束，得出初步解决方案，但需继续完善。同时广告公司的约定时间已到，于是又赶到广告公司进行新一轮的对脑细胞的追杀。
追杀结束，走出广告公司，已是夜幕降临，霓虹闪烁，城市的建筑在流光溢彩中勾勒出绚丽的轮廓。
这就是策划人建造的生活。美好而辛苦。
胡子：李师姐，请问一下作为一个房产策划人需要具备什么素质？
李静：策划是考智商、体现整合运筹能力和见水准、见高度的脑力劳动过程。它需要从业人员拥有自觉的创新精神、良好的心理素质、渊博的知识基础、丰厚的社会阅历、高尚的职业道德。作为一个优秀房地产策划人，一定要立高看远，谋思缜密，具有对市场的深入研究和准确把握基础上的整合运筹能力、超前的思维意识和预见判断力。这个策划人必须具备智商ＩＱ，也必须具备情商ＥＱ；他应该具备理性，也具备非理性；既能够以精确的利益分析说服人，也可以用诚挚的煽情感动人
胡子：哇，这么多东西，到底哪样是最重要的呢？
李静：呵呵，这是抽象的说法，其实并不是什么高深的东西，很多同学身上都具备有这样的能力和素质，只是自己没有发现并注意培养而已。就我个人认为，责任心和全盘考虑的思维最重要。
胡子：那我们怎么培养这些东西，才能成为一个优秀的房产策划人呢？
李静：其实在学校生活中就可以做到，比如下象棋、围棋能帮助培养全盘决策思维，参与组织学校艺术节、校运会，以及其他集体活动，都能够积累培养相关能力。作为学生，最能做好准备的是做好知识储备——社会学、心理学、市场学、建筑学、美学、财务管理等等，特别是应该具备房地产、建设工程等的相关专业知识。虽然房地产项目的成功策划是各类专业人才共同完成的，策划人可以借助专业人员来完成这些技术工作，但有些专业技术知识如建筑学等会直接刺激灵感的产生，忽略了基本的专业知识实际上是拒绝了一半的灵感。
胡子：师姐……你说的这些学科，高中可都没有呢，难道要提前跳级学吗？
李静：嗯，这要求是高了点，可以放到大学里选了专业再学，但其实这些东西在生活中只要留意就能学到，并不一定要到课堂上课本上学，生活处处有学问。而且，只要你有了兴趣，不管在哪儿都能学到你所需要的东西。
胡子：好，胡子代表《读点》的同学谢谢李师姐！希望我们都能建筑美好生活。
房地产策划人的六个职能
从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。房地产策划人或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划人或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、ＷＴＯ、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规，或进行调解，或遵照执行，而这些房地产开发商并不完全掌握。
财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划人或咨询顾问可以告诉你如何更有效地运用资金，房地产策划人或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
导演的职能
房地产策划人或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
船长的职能
认为房地产策划人或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作航海图的话，就是要严格按照航海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划人或咨询顾问。
可见，房地产策划人或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划人或咨询顾问就可以完成，而是有时甚至是数十个专家组成的群体才能够完成的。
什么是策划人？专事企业战略规划或者产品、服务策划的人。简单地说，就是想办法卖东西的人；而房地产策划人就是想办法把房子建起来然后卖掉的人。
房地产是现在最为热门最为赚钱的行业之一，资料显示国外房地产的利润率一般在５％左右已经算高，但是国内却可以达到１５％甚至更高。这是一个正在成长的大蛋糕，缀满黄金钻石。改革开放二十多年来，这个行业所造就的亿万富翁，比中国任何一个行业都多。你想不想分一杯羹？
想，那就跟胡子来。
房地产是不是找块地方搬几块砖头把房子建起来卖呢？可以说是这样，也可以说不是这样，建造房子很简单，建造房产事业很不简单，高价值的劳动存在于看不见的工作里而不是砌砖头，套用一句广告词，房地产策划人的工作就是“建筑上层建筑”。这种职业不需要你亲自动手去建筑房子而是建筑房子以外的东西。
咱们一没地基二没砖头，怎么分蛋糕呢？不用担心，打个形象的比方，现在的房地产市场是群雄并起的局面，刘备就是老板，诸葛亮就是策划人，而关羽张飞赵云等就是执行者。
我们要做的，就是诸葛亮。
卖房子跟卖大白菜不一样，大白菜卖不出去，烂了，损失的是一年的收成；房子卖不出去，烂了，损失的就是很多人一辈子的财富。所以我们有必要先了解一下前辈们是怎么做的。
先跟一位师姐体验一下策划人的生活。
李静，重庆渝北某房地产开发公司策划人。全程负责房产项目的开发和销售。
早上从租住在办公室附近的房子步行到办公室上班，路上思考今天需要完成的工作并安排先后顺序，同时填充肚子。作为一个策划人，基本上可以用居无定所来形容，因为住处要靠近办公室或者工地，这样才能适应加班以及处理临时突发事件的需要，一般来说，做完一个楼盘，就搬一次家，这是比较正常的。而房产策划人的工作周期跟一个楼盘的开发与建设销售周期差不多，所以不能用平常人的上下班时间来比较，有可能是要你连续工作两三周，加班到晚上两三点，但是一个项目周期完成后，你可以有两三个月的时间去度假。
到了办公室，先预约广告公司讨论楼盘广告投放事宜——这年头，酒香不怕巷子深的想法是可怕的，房子虽好，还要顾客知道，不但要知道，还要让他们心动进而钱包动。然后跟营销经理讨论销售方案细节，卖给什么人，卖多少钱，用什么促销手段……这些东西都需要反复斟酌考虑，才能使得利润最大化——房子卖出去不是本事，能卖更多的钱才能体现策划人的价值。在这点上，价钱跟价格基本是能成正比的。
讨论完毕，差不多近中午了，但还不是午餐时间，还要到位于城市另外一边的建筑设计院去参考修改设计方案。因为建筑的外立面处理方案与材料的价格跟预算出现了偏差，需要重新修改。要在不影响效果的前提下减少预算，需要寻找适合的方案代替。设计方是来自新加坡的一个建筑设计公司，非常有经验而且做过很多知名项目。讨论方案的办公室烟雾弥漫，她虽然不抽烟，但早已习惯了这样的氛围，尼古丁之于策划人或者设计师的灵感有如美酒之于李太白的诗篇。讨论告一段落的时候，已经是下午两点，都饿得不行了，一起去吃午饭，午饭时间都有不谈公事的默契，设计公司和房产开发公司的同事都来自五湖四海，因而就有了很多饶有兴趣的不同话题。这是对脑子的放松按摩。
午饭结束又回到办公室，继续用尼古丁绞杀脑细胞。四点多，讨论结束，得出初步解决方案，但需继续完善。同时广告公司的约定时间已到，于是又赶到广告公司进行新一轮的对脑细胞的追杀。
追杀结束，走出广告公司，已是夜幕降临，霓虹闪烁，城市的建筑在流光溢彩中勾勒出绚丽的轮廓。
这就是策划人建造的生活。美好而辛苦。
胡子：李师姐，请问一下作为一个房产策划人需要具备什么素质？
李静：策划是考智商、体现整合运筹能力和见水准、见高度的脑力劳动过程。它需要从业人员拥有自觉的创新精神、良好的心理素质、渊博的知识基础、丰厚的社会阅历、高尚的职业道德。作为一个优秀房地产策划人，一定要立高看远，谋思缜密，具有对市场的深入研究和准确把握基础上的整合运筹能力、超前的思维意识和预见判断力。这个策划人必须具备智商ＩＱ，也必须具备情商ＥＱ；他应该具备理性，也具备非理性；既能够以精确的利益分析说服人，也可以用诚挚的煽情感动人
胡子：哇，这么多东西，到底哪样是最重要的呢？
李静：呵呵，这是抽象的说法，其实并不是什么高深的东西，很多同学身上都具备有这样的能力和素质，只是自己没有发现并注意培养而已。就我个人认为，责任心和全盘考虑的思维最重要。
胡子：那我们怎么培养这些东西，才能成为一个优秀的房产策划人呢？
李静：其实在学校生活中就可以做到，比如下象棋、围棋能帮助培养全盘决策思维，参与组织学校艺术节、校运会，以及其他集体活动，都能够积累培养相关能力。作为学生，最能做好准备的是做好知识储备——社会学、心理学、市场学、建筑学、美学、财务管理等等，特别是应该具备房地产、建设工程等的相关专业知识。虽然房地产项目的成功策划是各类专业人才共同完成的，策划人可以借助专业人员来完成这些技术工作，但有些专业技术知识如建筑学等会直接刺激灵感的产生，忽略了基本的专业知识实际上是拒绝了一半的灵感。
胡子：师姐……你说的这些学科，高中可都没有呢，难道要提前跳级学吗？
李静：嗯，这要求是高了点，可以放到大学里选了专业再学，但其实这些东西在生活中只要留意就能学到，并不一定要到课堂上课本上学，生活处处有学问。而且，只要你有了兴趣，不管在哪儿都能学到你所需要的东西。
胡子：好，胡子代表《读点》的同学谢谢李师姐！希望我们都能建筑美好生活。
房地产策划人的六个职能
从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。
医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。房地产策划人或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划人或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。
法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、ＷＴＯ、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规，或进行调解，或遵照执行，而这些房地产开发商并不完全掌握。
财务专家职能
房地产开发商拥有资金，但房地产策划人或咨询顾问可以告诉你如何更有效地运用资金，房地产策划人或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
导演的职能
房地产策划人或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
船长的职能
认为房地产策划人或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作航海图的话，就是要严格按照航海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划人或咨询顾问。
可见，房地产策划人或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划人或咨询顾问就可以完成，而是有时甚至是数十个专家组成的群体才能够完成的。