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依据供求关系原理和住宅价格变化特征模型，探讨住宅均衡价格的形成机制与住宅实际价格的变化机理。利用我国35个大中城市2000，2004年的经济统计指标和住宅市场数据，识别出住宅均衡价格；并将实际价格变化分解成均衡价格变化、实际价格的均值回复和趋势性运动等三个组成部分，重点研究住宅实际价格与均衡价格之间的关系。研究表明：我国住宅市场存在由供求基础决定的均衡价格，城镇家庭人均可支配收入、个人住房抵押贷款利率水平、城镇人均居住面积、非农人口数等需求因素，以及供给成本、城市化水平和城市建成区面积等供给因素对住宅均衡