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摘要 我国住房问题日益严重，最低收入家庭的住房问题更为突出。本文总结了一些在我国住房问题方面进行过研究的相关文献，并从三个角度来进行分析、比较和归纳，从而提出一些相关的政策和建议。
关键词 城镇低收入家庭 住房政策 问题对策
作者简介：秦牧，广西师范大学社会工作专业研究生，研究方向：社区自治。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)10-167-02
我国的住房问题既是经济问题，也是社会问题。很多学者和研究人员对此现象进行了研究，在众多对我国住房问题研究的文章中，笔者选取了10篇进行了比较与分析。他们在总结我国低收入家庭住房政策的现状、问题和对策上具有一定代表性。文章可大致归为三类，分别从我国城镇低收入家庭的住房、经济适用房和廉租房三个角度进行现状分析，并且提出了当中存在的问题以及解决对策。
一、我国城镇低收入家庭的住房问题及政策
当前我国城镇低收入家庭住房的福利待遇并没有实现，城镇低收入家庭在政策上的保障制度作用不大，住房短缺的现象依然严重。城—城、城—乡的人口流动，是影响城市很农村住房建设和制定政策重要因素，这部分低收入家庭占我国的大部分比例，是我国住房问题上最需要保护的群体。可现阶段我国的住房福利政策并没有提出从市场机制的补充角度出发，而是从刺激需求的角度出发，偏离了福利的本质内涵。面对当前我国城镇低收入家庭住房的现实状况，我国要探索出一条适合城镇低收入家庭发展的道路。
王培刚和胡峰在《当前我国城镇低收入家庭住房福利政策的问题与对策探讨》一文中，他们认为当前我国城镇低收入家庭住房福利的主要问题体现在三个方面：一是目标对象的模糊性和宽泛性。被纳入到福利住房对象的家庭没有明确的概念，对中低收入没有一个明确的界定。二是政策运行的复制性和错位性。政策的执行没有根据地方和具体历史背景等进行运行，三是简单的复制。这种情况导致出现了“马太福音”现象，使得富人更富，穷人更穷。四是涉及标准趋高性和断裂性。对于政策帮扶的对象的标准相对要求比较高，对于不符合廉租房政策的城镇居民即现在所谓的“夹心层”来说，这种政策是断裂性的，没有考虑到他们的生存需要，给他们生存机会。
相比较而言，在吕萍、丁富军和马异观的《快速城镇化过程中我国的住房政策》一问中，提到的是我国当前住房政策所面临的挑战：一是城镇住房保障和住房市场新老问题并存。二是总量不足、结构单一的保障性住房供给降低了配置水平。三是行政手段对新房市场的过度干预、降低了市场运行效率。四是不完善的二手房市场的严格受限的住房保障范围，影响住房市场的“过滤”。
在丁明慧《我国城镇低收入家庭住房政策》一文中，她提出完善我国城镇低收入家庭住房政策的建议：一是改变经济适用房补贴方式和严格控制经济适用房面积，发展可支付租赁住房，解决城镇居民“夹心层”问题。二是运用中央财政对地方政府进行补贴，多渠道筹措资金。三是完善经济适用房保障对象的进入机制和廉租住房保障对象的进入、退出机制。四是我国城镇低收入家庭住房政策发展的路径：（1）重新定位政府职能，增加对低收入家庭住房保障的政策倾斜；（2）加强政府调控市场的能力。
从解决方案中不难看出，政府在制定计划和实施政策中起到了重要的作用，同时也提到了政府主要是做到一个引导的作用，把职能还给市场，让其去进行需求、物价等调节。除了政府的政策和职能，也提到要引入第三方进行注资和监管，完善我国的法律体制，进而解决我国城镇低收入家庭的住房问题。
二、我国经济适用房的问题及政策
1994年，我国经济适用住房政策正式实施，这项规定的优惠政策具体是针对保障性的政策商品房。经济适用房本身具有两大特点，一是商品性，二是保障性，正式其本身的特点导致在执行的过程中出现各种问题与矛盾。
在郭丽娜《论我国经济适用住房政策实施中出现的问题及对策》中，主要对我国经济适用住房政策在执行中的存在的问题进行研究，一是有效供给不足；二是建筑面积超标准；三是申请标准界定模糊。胡金星在《我国经济适用住房政策反思与转型思考》一文中指出，我国经济适用住房政策演变分为两个阶段（或周期）：第一个阶段是经济适用住房发展的第一个阶段（1994—2005年），此时经济适用住房是指中低收入家庭住房困难户为供应对象。第二个阶段是经济适用住房进入新一轮快速发展阶段（2006年以来），这是的供应对象由中低收入家庭转向低收入家庭。同时他对经济适用房在供给问题中出现的问题进行说明：一是经济适用住房购买者异化，加剧了经济适用住房分配过程中的不公平性。二是经济适用住房布局郊区化。政府不仅要满足住房的需要，同时也要满足低收入者住房空间的需要和成本问题，所以经济适用房出现了郊区化。三是经济适用住房建设规模化。四是经济适用房住房销售理想化，低收入者的购买能力低、销售存在风险，给开发企业增加了成本。文章从不同的方面对经济适用房存在的问题进行了分析。经济适用房问题涉及到三个方面的利益：低收入家庭、开发企业、政府。如何协调好三方面的利益，达到利益最大化，成为讨论的焦点。
胡金星提出对经济适用房的反思有：（1）经济适用房政策目标多样。经济适用房的具体保障内容没有明确的规定，制度的重心到底是放在社会保障性还是经济型，这个问题没有解决；（2）经济适用住房决策者与执行合一，导致效率低，直接影响到境界适用住房政策的执行效率。（3）经济适用住房政策内容不完善性。（4）经济适用住房政策执行的非连续性。政策的不连续性表现在两个方面：一是住房供给对象的不连续，二是地方政府供给的不连续。（5）经济适用住房政策支持系统的不规范性。他提出我国经济适用住房发展面临两种选择，取消或者转型。第一种方案在目前我国廉租住房建设相对滞后的背景下，会加剧住房市场的动荡性及住房困难，所以经济适用住房的转型时我国未来一段时期的主要发展思虑。他在我国经济适用房转型方面也提出了一些自己的想法：（1）推动经济适用住房功能转型，原因有两个：一是低收入家庭的经济地位决定了经济适用房的销售模式需要进行变革，由销售模式向租赁模式转变；二是经济适用住房与廉租住房供给对象一致性使得经济适用保障属性更加突出。（2）扩大经济适用住房供給主体，如提供土地、税收、贷款等优惠政策吸引个人、机构投资者、房地产开发企业及行业协会组织等社会资本的参与。（3）增加混合居住政策的提供。（4）加快立法步伐，确保经济适用住房政策供给的连续性，为政府解决住房苦难问题提供法律保障。（5）重视与加强建立住房市场调研体系。
三、我国廉租房的问题及政策
廉租房制度在1998年正式提出，在解决低收入家庭住房方面有一定的成效，特别是在当前房地产市场局部过热、放假上涨过快、市场秩序比较混乱的情况下，低收入家庭居住水平、购房难的问题就更加突出。
在李霞《从廉租房现象看我国住房政策的完善》中，作者提出了一些我国廉租房的一些问题：一是缺乏明确的目标和长远规划，二是廉租房对象覆盖面过于狭窄，廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，另外是社会弱势人群的定义所覆盖范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。这种群体的形式，是我国二元结构社会形成的历史因素。三是旺盛的需求与短缺的房源供给之间的矛盾。房源短缺的原因主要有：（1）各单位以无闲置的公有住房；（2）职工现已租住的公房无法腾退。四是廉租自己来源渠道单一，五是过度强调市场的作用，政府在廉租房见这种职能缺位，六是相关法律、法规建设滞后。
从李霞总结的廉租房的问题可以与经济适用房进行对比，在这里政府在廉租房的职能是缺位的，而政府在经济适用房中的职能发挥的过度，已经严重控制了市场的自由发挥。并且在廉租房和经济适用房以及上面第一个提到的城镇低收入家庭住房上，不仅都提到了政府的作用，也提到了法律的不完善与滞后，监管部门的不到位。
《从廉租房现象看我国住房政策的完善》在对策分析方面论述的极为详细，主要从认识层面、制度层面和操作层面进行了描述。在认识层面上：（1）提到地方政府对廉租房的认识（落实目标责任制，将廉租房建设纳入地方政府的考核中）。（2）明确政府在廉租房建设中的职能定位。中央方面要协调好各个职能部门间的关系，民政部要给予低收入人员信息方面的支持；从地方层面来说，要根据中央的精神制定具体的做法和政策。制度层面：（1）制定廉租房保障体系的法规及政策。（2）设立相关管理机构。（3）完善廉租房保障对象界定的动态调整制度。（4）鼓励和培育开发企业的社会责任感。首先要改变开发企业一味追逐暴利的观念，其次开发企业应规范自己的开发销售行为。（5）鼓励民营机构参与廉租房的建设，在这里政策手段创新是放大保障的关键，可以在相应的政策方面给予倾斜，如资金利息补贴、税收优惠等。操作层面：（1）结合实际情况扩大廉租对象覆盖，要把“夹心层”和流动人口纳入到廉租房保障的范围内。（2）保证廉租房的资金来源，资金来源主要有三个途径：城市土地收益、物业税、住房公积金运行收益。（3）逐步取消实物配租。实物配租：指市、县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。（4）加快建立个人信用制度。（5）完善社会保障住房的物業管理。（6）培育住房租赁市场。
四、反思与建议
通过对10篇文章的总结，在对我过低收入家庭住房的问题方面确实有很多研究和很好的政策，但是却还是有很多人住不进房、买不起房。这些政策的制定的直接受益人也是低收入家庭，那究竟是什么原因导致的这种现象发生？这就要从政策本身和政策的执行方面，甚至整个社会的运行方面进行分析和深入思考。
1．我国是个大国家，省市多、所跨地界也多，各个地区有很多的文化、经济等差异，所以我国各个地方的住房情况要根据各地的实际情况来制定，不能复制政策，单一、片面的进行制定，要因时因地的制定适合自己省市的低收入家庭住房政策。
2．要根据我国买房者的需求来制定政策。我国住房政策有很多，但是很多不符合购房者的需求，价位高、住房地段不理想等等。我国的廉租房、经济适用房等所针对的主要对象就是我国的边缘化人群，政策的制定要符合他们的经济情况和实际的需求，在我国经济和发展现状允许的情况下，来制定适合他们的住房政策。
3．我国的住房政策大多在实行中出现了很多问题，政策好、也符合低收入家庭人群的需求，但是却在实行中完全背离了。很多执行者和机构贪污腐败，还有一些人在执行过程中公事私办，侵害了大多数人的利益。加强监管力度，设置相关的机构进行监管，并制定严格的法律来执行，在享受权利的同时更要执行义务和职责，要提高服务的意识，解决多数人的住房困难问题。
参考文献：
[1]王培刚，胡峰．福利政策的问题与对策探讨．2007（3）．
[2]李霞．从廉租房现象看我国住房政策的完善．武汉电力职业技术学院学报（第8卷）．2010．
[3]郭丽娜．论我国经济适用住房政策实施中出现的问题及对策．社会保障．2010(12)．
[4]胡金星．我国经济适用住房政策反思与转型思考．住房保障．中国地产房．2010（351）．
关键词 城镇低收入家庭 住房政策 问题对策
作者简介：秦牧，广西师范大学社会工作专业研究生，研究方向：社区自治。
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1009-0592(2011)10-167-02
我国的住房问题既是经济问题，也是社会问题。很多学者和研究人员对此现象进行了研究，在众多对我国住房问题研究的文章中，笔者选取了10篇进行了比较与分析。他们在总结我国低收入家庭住房政策的现状、问题和对策上具有一定代表性。文章可大致归为三类，分别从我国城镇低收入家庭的住房、经济适用房和廉租房三个角度进行现状分析，并且提出了当中存在的问题以及解决对策。
一、我国城镇低收入家庭的住房问题及政策
当前我国城镇低收入家庭住房的福利待遇并没有实现，城镇低收入家庭在政策上的保障制度作用不大，住房短缺的现象依然严重。城—城、城—乡的人口流动，是影响城市很农村住房建设和制定政策重要因素，这部分低收入家庭占我国的大部分比例，是我国住房问题上最需要保护的群体。可现阶段我国的住房福利政策并没有提出从市场机制的补充角度出发，而是从刺激需求的角度出发，偏离了福利的本质内涵。面对当前我国城镇低收入家庭住房的现实状况，我国要探索出一条适合城镇低收入家庭发展的道路。
王培刚和胡峰在《当前我国城镇低收入家庭住房福利政策的问题与对策探讨》一文中，他们认为当前我国城镇低收入家庭住房福利的主要问题体现在三个方面：一是目标对象的模糊性和宽泛性。被纳入到福利住房对象的家庭没有明确的概念，对中低收入没有一个明确的界定。二是政策运行的复制性和错位性。政策的执行没有根据地方和具体历史背景等进行运行，三是简单的复制。这种情况导致出现了“马太福音”现象，使得富人更富，穷人更穷。四是涉及标准趋高性和断裂性。对于政策帮扶的对象的标准相对要求比较高，对于不符合廉租房政策的城镇居民即现在所谓的“夹心层”来说，这种政策是断裂性的，没有考虑到他们的生存需要，给他们生存机会。
相比较而言，在吕萍、丁富军和马异观的《快速城镇化过程中我国的住房政策》一问中，提到的是我国当前住房政策所面临的挑战：一是城镇住房保障和住房市场新老问题并存。二是总量不足、结构单一的保障性住房供给降低了配置水平。三是行政手段对新房市场的过度干预、降低了市场运行效率。四是不完善的二手房市场的严格受限的住房保障范围，影响住房市场的“过滤”。
在丁明慧《我国城镇低收入家庭住房政策》一文中，她提出完善我国城镇低收入家庭住房政策的建议：一是改变经济适用房补贴方式和严格控制经济适用房面积，发展可支付租赁住房，解决城镇居民“夹心层”问题。二是运用中央财政对地方政府进行补贴，多渠道筹措资金。三是完善经济适用房保障对象的进入机制和廉租住房保障对象的进入、退出机制。四是我国城镇低收入家庭住房政策发展的路径：（1）重新定位政府职能，增加对低收入家庭住房保障的政策倾斜；（2）加强政府调控市场的能力。
从解决方案中不难看出，政府在制定计划和实施政策中起到了重要的作用，同时也提到了政府主要是做到一个引导的作用，把职能还给市场，让其去进行需求、物价等调节。除了政府的政策和职能，也提到要引入第三方进行注资和监管，完善我国的法律体制，进而解决我国城镇低收入家庭的住房问题。
二、我国经济适用房的问题及政策
1994年，我国经济适用住房政策正式实施，这项规定的优惠政策具体是针对保障性的政策商品房。经济适用房本身具有两大特点，一是商品性，二是保障性，正式其本身的特点导致在执行的过程中出现各种问题与矛盾。
在郭丽娜《论我国经济适用住房政策实施中出现的问题及对策》中，主要对我国经济适用住房政策在执行中的存在的问题进行研究，一是有效供给不足；二是建筑面积超标准；三是申请标准界定模糊。胡金星在《我国经济适用住房政策反思与转型思考》一文中指出，我国经济适用住房政策演变分为两个阶段（或周期）：第一个阶段是经济适用住房发展的第一个阶段（1994—2005年），此时经济适用住房是指中低收入家庭住房困难户为供应对象。第二个阶段是经济适用住房进入新一轮快速发展阶段（2006年以来），这是的供应对象由中低收入家庭转向低收入家庭。同时他对经济适用房在供给问题中出现的问题进行说明：一是经济适用住房购买者异化，加剧了经济适用住房分配过程中的不公平性。二是经济适用住房布局郊区化。政府不仅要满足住房的需要，同时也要满足低收入者住房空间的需要和成本问题，所以经济适用房出现了郊区化。三是经济适用住房建设规模化。四是经济适用房住房销售理想化，低收入者的购买能力低、销售存在风险，给开发企业增加了成本。文章从不同的方面对经济适用房存在的问题进行了分析。经济适用房问题涉及到三个方面的利益：低收入家庭、开发企业、政府。如何协调好三方面的利益，达到利益最大化，成为讨论的焦点。
胡金星提出对经济适用房的反思有：（1）经济适用房政策目标多样。经济适用房的具体保障内容没有明确的规定，制度的重心到底是放在社会保障性还是经济型，这个问题没有解决；（2）经济适用住房决策者与执行合一，导致效率低，直接影响到境界适用住房政策的执行效率。（3）经济适用住房政策内容不完善性。（4）经济适用住房政策执行的非连续性。政策的不连续性表现在两个方面：一是住房供给对象的不连续，二是地方政府供给的不连续。（5）经济适用住房政策支持系统的不规范性。他提出我国经济适用住房发展面临两种选择，取消或者转型。第一种方案在目前我国廉租住房建设相对滞后的背景下，会加剧住房市场的动荡性及住房困难，所以经济适用住房的转型时我国未来一段时期的主要发展思虑。他在我国经济适用房转型方面也提出了一些自己的想法：（1）推动经济适用住房功能转型，原因有两个：一是低收入家庭的经济地位决定了经济适用房的销售模式需要进行变革，由销售模式向租赁模式转变；二是经济适用住房与廉租住房供给对象一致性使得经济适用保障属性更加突出。（2）扩大经济适用住房供給主体，如提供土地、税收、贷款等优惠政策吸引个人、机构投资者、房地产开发企业及行业协会组织等社会资本的参与。（3）增加混合居住政策的提供。（4）加快立法步伐，确保经济适用住房政策供给的连续性，为政府解决住房苦难问题提供法律保障。（5）重视与加强建立住房市场调研体系。
三、我国廉租房的问题及政策
廉租房制度在1998年正式提出，在解决低收入家庭住房方面有一定的成效，特别是在当前房地产市场局部过热、放假上涨过快、市场秩序比较混乱的情况下，低收入家庭居住水平、购房难的问题就更加突出。
在李霞《从廉租房现象看我国住房政策的完善》中，作者提出了一些我国廉租房的一些问题：一是缺乏明确的目标和长远规划，二是廉租房对象覆盖面过于狭窄，廉租房的分配对象主要是具有城市户口的双困难户家庭，即享受低保同时人均居住面积低于某一标准的家庭，另外是社会弱势人群的定义所覆盖范围来看，随着社会的转型，城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民是一个不可忽略新的住房弱势群体。这种群体的形式，是我国二元结构社会形成的历史因素。三是旺盛的需求与短缺的房源供给之间的矛盾。房源短缺的原因主要有：（1）各单位以无闲置的公有住房；（2）职工现已租住的公房无法腾退。四是廉租自己来源渠道单一，五是过度强调市场的作用，政府在廉租房见这种职能缺位，六是相关法律、法规建设滞后。
从李霞总结的廉租房的问题可以与经济适用房进行对比，在这里政府在廉租房的职能是缺位的，而政府在经济适用房中的职能发挥的过度，已经严重控制了市场的自由发挥。并且在廉租房和经济适用房以及上面第一个提到的城镇低收入家庭住房上，不仅都提到了政府的作用，也提到了法律的不完善与滞后，监管部门的不到位。
《从廉租房现象看我国住房政策的完善》在对策分析方面论述的极为详细，主要从认识层面、制度层面和操作层面进行了描述。在认识层面上：（1）提到地方政府对廉租房的认识（落实目标责任制，将廉租房建设纳入地方政府的考核中）。（2）明确政府在廉租房建设中的职能定位。中央方面要协调好各个职能部门间的关系，民政部要给予低收入人员信息方面的支持；从地方层面来说，要根据中央的精神制定具体的做法和政策。制度层面：（1）制定廉租房保障体系的法规及政策。（2）设立相关管理机构。（3）完善廉租房保障对象界定的动态调整制度。（4）鼓励和培育开发企业的社会责任感。首先要改变开发企业一味追逐暴利的观念，其次开发企业应规范自己的开发销售行为。（5）鼓励民营机构参与廉租房的建设，在这里政策手段创新是放大保障的关键，可以在相应的政策方面给予倾斜，如资金利息补贴、税收优惠等。操作层面：（1）结合实际情况扩大廉租对象覆盖，要把“夹心层”和流动人口纳入到廉租房保障的范围内。（2）保证廉租房的资金来源，资金来源主要有三个途径：城市土地收益、物业税、住房公积金运行收益。（3）逐步取消实物配租。实物配租：指市、县人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。（4）加快建立个人信用制度。（5）完善社会保障住房的物業管理。（6）培育住房租赁市场。
四、反思与建议
通过对10篇文章的总结，在对我过低收入家庭住房的问题方面确实有很多研究和很好的政策，但是却还是有很多人住不进房、买不起房。这些政策的制定的直接受益人也是低收入家庭，那究竟是什么原因导致的这种现象发生？这就要从政策本身和政策的执行方面，甚至整个社会的运行方面进行分析和深入思考。
1．我国是个大国家，省市多、所跨地界也多，各个地区有很多的文化、经济等差异，所以我国各个地方的住房情况要根据各地的实际情况来制定，不能复制政策，单一、片面的进行制定，要因时因地的制定适合自己省市的低收入家庭住房政策。
2．要根据我国买房者的需求来制定政策。我国住房政策有很多，但是很多不符合购房者的需求，价位高、住房地段不理想等等。我国的廉租房、经济适用房等所针对的主要对象就是我国的边缘化人群，政策的制定要符合他们的经济情况和实际的需求，在我国经济和发展现状允许的情况下，来制定适合他们的住房政策。
3．我国的住房政策大多在实行中出现了很多问题，政策好、也符合低收入家庭人群的需求，但是却在实行中完全背离了。很多执行者和机构贪污腐败，还有一些人在执行过程中公事私办，侵害了大多数人的利益。加强监管力度，设置相关的机构进行监管，并制定严格的法律来执行，在享受权利的同时更要执行义务和职责，要提高服务的意识，解决多数人的住房困难问题。
参考文献：
[1]王培刚，胡峰．福利政策的问题与对策探讨．2007（3）．
[2]李霞．从廉租房现象看我国住房政策的完善．武汉电力职业技术学院学报（第8卷）．2010．
[3]郭丽娜．论我国经济适用住房政策实施中出现的问题及对策．社会保障．2010(12)．
[4]胡金星．我国经济适用住房政策反思与转型思考．住房保障．中国地产房．2010（351）．