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2003年的上海楼市，终于走过了其前所未有的高位运行的一年。房价一路飙升，炒楼空前活跃；供应量、销售量、开发投资额等市场指标，一再屡创新高；尚未正式开盘便已预订一空的新盘可谓比比皆是。市场之“热”，异乎寻常……
然而，在此狂热之中，市场也已开始出现了一些不祥的预兆。虚拟需求膨胀过度，房价上涨过快过猛，结构矛盾越加突出，有效需求的增长相对不足。房产企业忘乎所以而导致的短期行为也渐趋增多。二、三级市场涨跌背离的剪刀差也越趋显著……凡此种种，都给楼市持续稳定的发展，埋下了隐患。
当我们步入2004年，当岁月又翻开它新的一页时，上海的楼市又将何去何从？新的一年又将会出现怎样的动态变化和趋势？
在此，不妨作一剖析和预测，以飨读者。
虚拟需求将受制约
随着炒楼投机的越演越烈，其对楼市的危害也日见显现，上海政府已明确表示将采取相关措施对期房转让加以限制。并加大对违规预售行为，违规房产企业的查处力度。这些调控措施的出台与实施，必将会对短期炒作，哄抬房价的行为，产生有效的制约作用，挤压虚高的楼市泡沫，扼制价格与价值的严重背离。
最近的市场表现也反映出这些预期的制约作用，已经开始对楼市产生了微妙的先期影响。例如次新盘的拖盘现象增多，挂牌价下调，租金持续回落，中高价二手房成交价下跌，预售高价房出现“拐点”，炒楼者已开始收缩战线持币观望……种种迹象表明，炒楼现象已开始有所收敛。
2004年，随着相关调控政策的相继出台和逐一实施由投资投机性购房所形成的虚拟需求，必将会在相当程度上得到遏制。
此外，上海股市经三年来的长期低迷盘整后，最近终于出现了一些转机。上证指数已从1300多点回升至1500多点。交易量也逐渐放大。上证“50指数”的出台，也为股市注入了一股活力。
随着股市的回暖，社会游资、民间“热钱”，又会逐渐回流到股市。由此，楼市中的炒楼资本也会随之紧缩，促使虚拟需求进一步下降。
2004年，楼市与股市将会出现与2003年反向一抑一扬的的联动效应。显然，这是由资本的逐到性所决定的，是必然的市场反映。
供大于求更为明显
2003年，上海楼市的批准预售与实际预售成交之比，已出现了供大于求的迹象。虽说只是初露端倪，但毕竟是持续高涨三年来，尤其是2003年猛涨之后出现的首次供需逆转。而这一逆转在2004年将会更为明显。
这一方面是由于虚拟需求受到抑制后，市场的需求总量会随之收缩下跌，使需求的增幅有所趋缓，甚至出现负增长，而导致供求失衡；
另一方面，2004年的供应量的增长将会远远超过需求增幅，而进一步拉大和加剧供大于求的矛盾。因为，2003年1-10月的房地产开发投资额已超过2002年的全年投资总额，而2003年仅上半年新增经营性土地面积就同比增长了44.1%，而新开工面积则更是增长了56.5%。而所有这些增量，都将在2004年和2005年上半年相继转化为新盘上市量，致使市场供应大增。
而与此同时，需求的增幅却并没如此迅猛，并没同步增长。即使在价升量增的2003年，其上半年的预售成交面积也仅同比增长了3.6%。而1-9月份预售成交面积累计同比也只增加了211.47万M2。其增幅也只达到11.30%，与上述50%左右的供应增幅相比，可谓相差悬殊。这一供应增幅远高于需求增长的态势，必然会加大未来供需的失衡和供大于求的矛盾。
况且，在炒楼日甚的2003年，其需求增长尚且如此有限，远不如未来的供应增长，一旦挤去需求中的虚拟成分，投机成分，那么，未来楼市，尤其是2004年楼市需求的增长，显然会低于2003年。届时，上海楼市阶段性的相对供应过剩的矛盾，将会越加突出。
一路冲高，有所回落
2000年，上海预售价格的综合指数仅上涨了4.5%；01年，其涨幅为7.87%，2002年，为13.16%；而2003年，竟一下几近翻番的突破25%。如此加速度地一路冲高，这本身就说明市场已到了该有个阶段性回调整理的时候了。有涨必有跌，市场不可能永远直线上升。经济发展的周期性波动是必然的，只是周期长短，波动大小而已。
2004年，随着虚拟需求的抑制，供大于求的加剧，中低价房的供应放量，以及股市的渐趋回暖等多种因素的综合作用，上海房价的阶段性回调，便在所难免了。
房价的上涨，必须与城市的发展、经济的增长、居民收入的提高，基本保持相应一致，同步上升，方是正常的，合理的。然而，2003年的房价，短期内急速攀升，迅猛上涨，已完全与GDP和居民收入的增长两相脱节，形成反差。这就必然导致价格的虚高和泡沫的产生，给楼市埋下隐患。
好在政府已意识到这一问题的严重性，已开始加大了对市场的监管和干预。再加上市场供求关系的逆转变化，市场的自发调节作用，2004年的房价便有望得到控制，非理性的飙升将会受到遏制。尤其是市中心前两年拿到地块的高价房和非市中心的某些过度炒作的领涨区域板块的一些楼盘价格，更会有明显的回落，前者如静安、卢湾、徐汇的一些高价房；后者如莘庄、大华、世纪公园板块等。
因为，房地产市场终究要以自住自用的实质性需求为支撑，终究要与当地的人均GDP水平相应相符。脱离上述两者的价格飞涨，必然会受到市场规律和政府干预的双重制约。
低端市场 需求放量
虽说上海的经济发展，收入水平，处于全国的领先地位，但毕竟与发达国家尚有相当距离。其普遍的社会购买力，总体消费水平，包括住宅消费能力，还是相对有限的。现上海的人均GDP为5000多美元，即使到2010年，预期目标的人均GDP也只是8000美元。因此，住宅消费能力既不能与同是亚洲的人均GDP高达25800多美元的新加坡相比，也不能与人均GDP已达17000多美元的香港特区相比。
据戴德梁行的一项调查表明，目前上海能承受100万以上/套的购房者，只占购房群体的6.44%。可见高价房的消费群体相当有限。2003年上半年，上海的人均收入才7400多元，平均家庭年收入4.4万元。如果按通常的房价收入比来推算，其所能承受的房屋总价是相当有限的。即大多只能承受3000-5000元/ M2 的中低价房。又据另一项调查表明，51%的购房者想购买80--100 M2 /套的住宅。这同样说明，自住型的实质性需求的购买力有限。
由于2003年房价的飞涨，供应结构的失衡，中低价房无论在一手市场还是二手市场，已达到了一房难求的地步，成为奇货可居者。这就在相当程度上抑制了这类需求的实现，使人们只得望“房”兴叹，无以入市。
然而，随着2004年中低价房的供应增加，以及政府鼓励中低收入家庭住宅消费的政策的实施，这类一度被压抑的巨大的潜在需求便会因此得到释放，使低端市场的需求在未来一、二年内迅速放量。
政策调控 渐显成效
在上海楼市持续三年高涨后，出现某些预警信号的市场状态下，上海政府及时进行了干预，相继采取并将继续出台一些调控措施，以防微社渐，保障市场稳定健康的发展，而力避股市那样的大起大落。
2004年的政策调控，将会在上海商品房供应结构、投机炒楼，房价虚高，一、二、三级市场的违规行为等方面，加大干预和监控力度，并会由此产生较明显的市场效果。
无论是中低价商品房的增加，还是期房转让的限制；也无论是配套商品房的封闭运行，还是住房贴息的政策顾斜；乃至对市场监管的加强，对违规行为的处罚等，都会对2004年的上海楼市产生积极的影响，都会在一定程度上消除隐患的存在和减少楼市的风险。
震荡整理 趋向平缓
由于供需非同步增加的矛盾加剧，投机炒楼的有效遏制，便会导致有效需求的相对不足和阶段性、结构性的供应过剩。这就必然会引发市场的一番震荡整理，彼此的竞争加剧。市场销售的冷热不均，会再次凸现，以致使上海整个楼市形成一种盘整格局，加速市场的优胜劣汰。
于是，相当多的房产企业将会面临新一轮的市场压力，开发周期，现金流，以及企业的发展都会因此受到影响。
于是，只有少数性价比更优，更符合现实购买力和实质性需求的楼盘，才能脱颖而出，一路畅销。
经震荡整理，重新洗牌后，上海楼市在2004年下半年，将会趋向平缓，复归理性，体现出稳步发展，逐渐增长的趋势。
上述几个方面，将构成2004年上海楼市的一个基本趋向和总体格局。从中，我们是否能有所感悟和警觉，并及时采取相应的对策？
然而，在此狂热之中，市场也已开始出现了一些不祥的预兆。虚拟需求膨胀过度，房价上涨过快过猛，结构矛盾越加突出，有效需求的增长相对不足。房产企业忘乎所以而导致的短期行为也渐趋增多。二、三级市场涨跌背离的剪刀差也越趋显著……凡此种种，都给楼市持续稳定的发展，埋下了隐患。
当我们步入2004年，当岁月又翻开它新的一页时，上海的楼市又将何去何从？新的一年又将会出现怎样的动态变化和趋势？
在此，不妨作一剖析和预测，以飨读者。
虚拟需求将受制约
随着炒楼投机的越演越烈，其对楼市的危害也日见显现，上海政府已明确表示将采取相关措施对期房转让加以限制。并加大对违规预售行为，违规房产企业的查处力度。这些调控措施的出台与实施，必将会对短期炒作，哄抬房价的行为，产生有效的制约作用，挤压虚高的楼市泡沫，扼制价格与价值的严重背离。
最近的市场表现也反映出这些预期的制约作用，已经开始对楼市产生了微妙的先期影响。例如次新盘的拖盘现象增多，挂牌价下调，租金持续回落，中高价二手房成交价下跌，预售高价房出现“拐点”，炒楼者已开始收缩战线持币观望……种种迹象表明，炒楼现象已开始有所收敛。
2004年，随着相关调控政策的相继出台和逐一实施由投资投机性购房所形成的虚拟需求，必将会在相当程度上得到遏制。
此外，上海股市经三年来的长期低迷盘整后，最近终于出现了一些转机。上证指数已从1300多点回升至1500多点。交易量也逐渐放大。上证“50指数”的出台，也为股市注入了一股活力。
随着股市的回暖，社会游资、民间“热钱”，又会逐渐回流到股市。由此，楼市中的炒楼资本也会随之紧缩，促使虚拟需求进一步下降。
2004年，楼市与股市将会出现与2003年反向一抑一扬的的联动效应。显然，这是由资本的逐到性所决定的，是必然的市场反映。
供大于求更为明显
2003年，上海楼市的批准预售与实际预售成交之比，已出现了供大于求的迹象。虽说只是初露端倪，但毕竟是持续高涨三年来，尤其是2003年猛涨之后出现的首次供需逆转。而这一逆转在2004年将会更为明显。
这一方面是由于虚拟需求受到抑制后，市场的需求总量会随之收缩下跌，使需求的增幅有所趋缓，甚至出现负增长，而导致供求失衡；
另一方面，2004年的供应量的增长将会远远超过需求增幅，而进一步拉大和加剧供大于求的矛盾。因为，2003年1-10月的房地产开发投资额已超过2002年的全年投资总额，而2003年仅上半年新增经营性土地面积就同比增长了44.1%，而新开工面积则更是增长了56.5%。而所有这些增量，都将在2004年和2005年上半年相继转化为新盘上市量，致使市场供应大增。
而与此同时，需求的增幅却并没如此迅猛，并没同步增长。即使在价升量增的2003年，其上半年的预售成交面积也仅同比增长了3.6%。而1-9月份预售成交面积累计同比也只增加了211.47万M2。其增幅也只达到11.30%，与上述50%左右的供应增幅相比，可谓相差悬殊。这一供应增幅远高于需求增长的态势，必然会加大未来供需的失衡和供大于求的矛盾。
况且，在炒楼日甚的2003年，其需求增长尚且如此有限，远不如未来的供应增长，一旦挤去需求中的虚拟成分，投机成分，那么，未来楼市，尤其是2004年楼市需求的增长，显然会低于2003年。届时，上海楼市阶段性的相对供应过剩的矛盾，将会越加突出。
一路冲高，有所回落
2000年，上海预售价格的综合指数仅上涨了4.5%；01年，其涨幅为7.87%，2002年，为13.16%；而2003年，竟一下几近翻番的突破25%。如此加速度地一路冲高，这本身就说明市场已到了该有个阶段性回调整理的时候了。有涨必有跌，市场不可能永远直线上升。经济发展的周期性波动是必然的，只是周期长短，波动大小而已。
2004年，随着虚拟需求的抑制，供大于求的加剧，中低价房的供应放量，以及股市的渐趋回暖等多种因素的综合作用，上海房价的阶段性回调，便在所难免了。
房价的上涨，必须与城市的发展、经济的增长、居民收入的提高，基本保持相应一致，同步上升，方是正常的，合理的。然而，2003年的房价，短期内急速攀升，迅猛上涨，已完全与GDP和居民收入的增长两相脱节，形成反差。这就必然导致价格的虚高和泡沫的产生，给楼市埋下隐患。
好在政府已意识到这一问题的严重性，已开始加大了对市场的监管和干预。再加上市场供求关系的逆转变化，市场的自发调节作用，2004年的房价便有望得到控制，非理性的飙升将会受到遏制。尤其是市中心前两年拿到地块的高价房和非市中心的某些过度炒作的领涨区域板块的一些楼盘价格，更会有明显的回落，前者如静安、卢湾、徐汇的一些高价房；后者如莘庄、大华、世纪公园板块等。
因为，房地产市场终究要以自住自用的实质性需求为支撑，终究要与当地的人均GDP水平相应相符。脱离上述两者的价格飞涨，必然会受到市场规律和政府干预的双重制约。
低端市场 需求放量
虽说上海的经济发展，收入水平，处于全国的领先地位，但毕竟与发达国家尚有相当距离。其普遍的社会购买力，总体消费水平，包括住宅消费能力，还是相对有限的。现上海的人均GDP为5000多美元，即使到2010年，预期目标的人均GDP也只是8000美元。因此，住宅消费能力既不能与同是亚洲的人均GDP高达25800多美元的新加坡相比，也不能与人均GDP已达17000多美元的香港特区相比。
据戴德梁行的一项调查表明，目前上海能承受100万以上/套的购房者，只占购房群体的6.44%。可见高价房的消费群体相当有限。2003年上半年，上海的人均收入才7400多元，平均家庭年收入4.4万元。如果按通常的房价收入比来推算，其所能承受的房屋总价是相当有限的。即大多只能承受3000-5000元/ M2 的中低价房。又据另一项调查表明，51%的购房者想购买80--100 M2 /套的住宅。这同样说明，自住型的实质性需求的购买力有限。
由于2003年房价的飞涨，供应结构的失衡，中低价房无论在一手市场还是二手市场，已达到了一房难求的地步，成为奇货可居者。这就在相当程度上抑制了这类需求的实现，使人们只得望“房”兴叹，无以入市。
然而，随着2004年中低价房的供应增加，以及政府鼓励中低收入家庭住宅消费的政策的实施，这类一度被压抑的巨大的潜在需求便会因此得到释放，使低端市场的需求在未来一、二年内迅速放量。
政策调控 渐显成效
在上海楼市持续三年高涨后，出现某些预警信号的市场状态下，上海政府及时进行了干预，相继采取并将继续出台一些调控措施，以防微社渐，保障市场稳定健康的发展，而力避股市那样的大起大落。
2004年的政策调控，将会在上海商品房供应结构、投机炒楼，房价虚高，一、二、三级市场的违规行为等方面，加大干预和监控力度，并会由此产生较明显的市场效果。
无论是中低价商品房的增加，还是期房转让的限制；也无论是配套商品房的封闭运行，还是住房贴息的政策顾斜；乃至对市场监管的加强，对违规行为的处罚等，都会对2004年的上海楼市产生积极的影响，都会在一定程度上消除隐患的存在和减少楼市的风险。
震荡整理 趋向平缓
由于供需非同步增加的矛盾加剧，投机炒楼的有效遏制，便会导致有效需求的相对不足和阶段性、结构性的供应过剩。这就必然会引发市场的一番震荡整理，彼此的竞争加剧。市场销售的冷热不均，会再次凸现，以致使上海整个楼市形成一种盘整格局，加速市场的优胜劣汰。
于是，相当多的房产企业将会面临新一轮的市场压力，开发周期，现金流，以及企业的发展都会因此受到影响。
于是，只有少数性价比更优，更符合现实购买力和实质性需求的楼盘，才能脱颖而出，一路畅销。
经震荡整理，重新洗牌后，上海楼市在2004年下半年，将会趋向平缓，复归理性，体现出稳步发展，逐渐增长的趋势。
上述几个方面，将构成2004年上海楼市的一个基本趋向和总体格局。从中，我们是否能有所感悟和警觉，并及时采取相应的对策？