【摘 要】
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《物权法》第149条第1款的自动续期规则具有溯及力，且不允许当事人通过土地出让合同排除适用；该规则与《房地产管理法》第22条并不冲突，作为新法的后者应当理解为仅适用于非住宅
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《物权法》第149条第1款的自动续期规则具有溯及力，且不允许当事人通过土地出让合同排除适用；该规则与《房地产管理法》第22条并不冲突，作为新法的后者应当理解为仅适用于非住宅建设用地。在现行法律框架内，住宅建设用地使用权的自动续期问题仍是个无解命题，未来民法典解决该问题不能仅借助私法理论，其更大程度上是一个政治命题。虽然采纳“无偿自动续期论”或“有偿自动续期论”只是立法政策的不同选择而巳，但基于民意、社会效果、土地制度改革、国家财政、司法实务等现实因素的考量，立法宜采纳土地一律国有化前提下的“房屋安全年限内
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