次级债危机是指银行针对信用记录较差的客户发放的房贷。正常情况下，这样的客户很难从银行贷款。前几年，美国楼市火热的时候，很多按揭公司或银行为扩张业务，介入次级房贷业务。一般发放次级房贷，银行能收取更高的利率。最近，由于美国楼市往下走、利率不断升高，次级房贷借款人不能按时还款，次级房贷大比例的转化为坏账，就形成了美国次级房贷危机。
　　
　　近几个月，一系列事件使得沉寂了的美国抵押贷款危机再度成为市场关注的焦点。这次危机以著名金融机构陷入困境和全球股票市场的大跌为标志，并有愈演愈烈的趋势。事实上，危机的进一步恶化的程度超出市场的想象，这次危机或也将经历“矫枉过正”，并带动整个金融市场的重新定价。
　　次级债危机只是可调整利率抵押贷款危机的前奏，楼市将在未来3～4年持续受到回收的抵押房屋再次销售的冲击，未来1～2年内，楼市复苏希望不大。美联储在国会的压力下干预金融机构的放贷行为，将导致更多的公司主动或被迫收缩住房抵押贷款，从而影响住房需求，进而加重危机。美联储和市场评级机构对抵押贷款危机的认识不足反应迟缓，加大了美国住宅市场危机将经历一次长期且过渡的修正过程的可能。而愈演愈烈的次级债危机或将使得投资者更谨慎，从而导致市场对风险资产的重新定价。
　　
　　(一)
　　
　　流动性过剩和监管不力为此次次级债危机埋下隐患。美国经济经过1980年代的结构调整，从1991年3月起至2000年底持续强劲增长。2001年后增长减缓。为了刺激经济增长，美联储在12个月内11次减息，将基准利率由6.5％降到1.5％，进而成功延续了其战后最长的经济繁荣。但极低的利率引起了资产价格的膨胀。低资金成本压低了美国购房成本，经济繁荣又使得居民收入大幅度上升，这刺激了对住宅的强劲需求，从而抬高了房价；同时，房主得以抵押房产再融资的形式，将房产的升值套现以超前消费，支撑了美国经济强劲增长。另一方面，过去5年各国央行的低利率政策形成了世界性的流动性过剩。以高油价催生的“石油美元”和新兴市场的资金为代表的投机性资金进入美国楼市，也令楼价抬至均衡价格之上，也使得美国国债长期利率在2004年开始的加息周期中保持低位，从而降低了金融市场整体的风险溢价率。低风险溢价还促使投资者追捧各种以次级债为标的的证券产品，仅去年一年市场就销售了近4500亿美元这类产品。
　　美联储呢?它受制于不轻易干涉企业经营活动的惯例，没有及时干预金融机构滥发放抵押贷款中的违规行为。这些既促成了美国楼市大好，又为现在的危机埋下了隐患。
　　
　　(二) 　
　　
　　2006年，房价对需求的抑制开始显现，新房销售开始负增长，楼市进入调整期。利率的重置使得2004年后取得抵押贷款的买房人还贷加大，从而导致了以次级债为代表的住房抵押贷款危机。2004年之后，面对持续飙升的房价和不断调高的利率，许多借款人转向非标准付款等非传统抵押贷款，以减轻其还本付息的压力。实际上，2004～2005年产生的许多抵押贷款既没有享受到很多的房屋升值又面临着贷款利率在2006年后重置的压力。
　　在2004年和2005年放出的抵押贷款中分别有10.6％和29％的按揭贷款总额大于所购房产价值，比例远高于2003年。2006年以后，房价增速减缓，随着部分次级可调整利率抵押贷款的优惠期在2006年到期，抵押贷款利率被调至市场水平。次级债贷款人由于信用较差，而本身收入有限，无力应对利率的上调和房屋资产的贬值，很多人陷入无力支付贷款，不能卖房产，不能对房产再融资的困境之中。这仅是可调整利率抵押贷款危机的前奏
　　2007年1季度次级贷款的违约率刷新了4年纪录，达到13.77％。其中，次级可调整利率贷款违约率为15.75％，环比上升9％；优先级可调整利率贷款违约率为3.69％，环比增8.85％。次级固定利率贷款的违约率变化不大。可见，可调整利率贷款(无论是次级的还是优级的)才是住宅贷款违约率不断上升的主力，次级贷款问题只是较早暴露出来。2006年以来利率的重置和房地产市场不景气已开始引发可调整利率抵押贷款危机，其产生的影响将大干次级债的危机。
　　有报告显示，2004～2005年产生的首次住房抵押贷款总额为3.94万亿美元，其中有2.05万亿美元的固定利率抵押贷，1.89万亿美元的可调整利率抵押贷款。眼下，后者正面临着利率重置的压力。
　　在可调利率抵押贷款中，受利率重置影响较大的是优先级可调整利率贷款中初始利率低于4％的“诱惑利率”贷款和初始贷款利率高于7％的次级可调整利率抵押贷款。利率在4％～7％之间的可调整利率抵押贷款由于初始利率接近市场利率水平，受到的冲击将会较少。保守估计未来3～4年内，将有近4000亿美元的可调整利率抵押贷款会受到利率重置的影响，其中约有30％的贷款，即有1200亿美元会在打折出售强制收回的抵押住宅中损失掉。按2006年的美国GDP11万亿美元，均衡增长率3％计算，每年300亿美元的抵押贷款损失将使得未来几年经济增长率下降0.3个百分点。若考虑住房市场不景气对经济其他方面(如信贷、消费)的溢出作用，负面影响更大。
　　2006年以来，各大金融机构发出了更多抵押贷款，它们将面临比前两年更大的风险。2006年，在联邦基准利率相对2004年已经提高不少而房价涨幅不大的情况下，金融机构依旧发出了大量高贷款价值比(loan to value)贷款(这种贷款面临很高的借款人违约风险)和缺乏严格信用审查的贷款。不可避免的，2006年新增贷款中有很多贷款的第一笔支付就遭到了借款人的延迟。
　　2004年、2005年产生的可调整利率抵押贷款加上2006年产生的这部分“问题贷款”将在未来相当长一段时间内影响楼市信用状况。信用的恶化使得众多抵押贷款机构陷入危机，一些机构为控制风险已开始提高贷款标准，
　　而美国国会也对美联储没有在2004年的抵押贷款繁荣形成之初及时采取行动颇为不满。在国会的压力下，美联储在2007年6月底要求贷款机构规范行为，而美联储主席在7月18日对国会的陈述中强调将进一步制定新房贷法规，以加强消费者保护。这样一来，将有更多的公司主动或被迫的收缩住房抵押贷款，住房市场需求将不可避免地受到影响。
　　美联储此时的干预，“亡羊补牢，为时已晚”。如前文分析，过去3年形成的大量问题贷款将使得存量房屋在未来3～4年持续涌入市场，供给将过剩；而抵押贷款危机爆发后，各金融机构已纷纷收缩次级贷款，而此时，美联储出台政策将使得买房者获得贷款的难度加大，从而使得住宅市场供大于求状况恶化，令未来楼市经历一次长期且过渡的修正的可能性大大增加。
　　
　　(三)
　　
　　抵押贷款危机首先冲击证券市场。它有可能使得市场风险溢价大幅提高，促成美国股市一次整体的重新定价。
　　从去年第二季度开始，美国经济降温，今年增速进一步放缓，但美股却在企业盈利和兼并收购活动刺激下屡创新高。危机的蔓延会使投资者对风险类资产要求更高的风险补偿水平，从而抬高杠杆收购成本并对推高股市的风险投资产生抑制作用。
　　同时，危机也有损害消费者信用从而影响消费信贷的可能性。美国去年第二季度居民消费增长1.3％，其对同期GDP增长率的贡献度下降到0.89个百分点，为2005年四季度以来的最低值。最新的消费者信心指数也传导出同样的信息——消费者的支出开始受到家庭资产价格缩水(主要是房产)和生活成本提高(主要是油价)的负面影响。目前，由于劳动力市场依旧景气，消费者支付能力依旧良好，所以我们在可预见的未来看不到消费者信用危机的可能性，但是不断下降的房价和逐渐高企的汽油价格对居民消费的负面影响将逐渐显现。目前美国楼市仍处于销售疲软、存货增加的恶性循环之中。2007年6月份新屋销售超出市场预期的环比下降6.6％，价格继续下降，待售新房的数量不断攀升。这种低迷抑制了开发商的投资动力。考虑到目前的待售新房和大量的现房，以及在2007年后半年开始涌入市场的回收的抵押房屋，房地产市场在未来一二年内复苏希望不大，这也将影响新屋开工数和建造类固定资产投资及相关就业需求，并将最终波及居民消费。
　　在房价增速减缓或下降过程中，危机有可能进入恶性循环——如果未来一年房地产市场继续恶化，并有影响消费增长的迹象的话，美联储将会继续降低基准利率以打破该恶性循环以提振美国房地产市场和美国经济。