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前苏联有部老电影叫《这里的黎明静悄悄》,这多少有点儿像当前的楼市。黎明的背后往往都不平静,波澜不惊的表层下方往往是暗流涌动。
波澜不惊
据中国指数研究院最新数据,9月份第一周虽然仍有八成城市房地产成交同比上涨,但涨幅明显趋缓。环比方面,中原地产监测的54个城市中,新建住宅签约量下降近17%,其中北京下降19.6%、广州下降21.4%、深圳下降超2成。成交量下滑背后一个很重要的原因是8.5折信贷优惠利率的全面取消。如果再结合早些时间的数据,就可以看出楼市趋稳的格局已经非常明显了。中国房地产指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,百城房价8月较7月仅上涨0.24%,与7月较6月的涨幅0.33%相比略有下降。
以往的“金九银十”都是开发商量价齐涨的收获季,甚至从8月份就开始预热,但今年却是一片宁静。从政策的角度思考,换届之年的十八大毫无疑问是稳字当头。面对市场的百般揣度和传闻,中央似乎仍镇定自若。至少从目前来看,调控新政的靴子还没有明显迹象要落地;从市场的角度思考,开发商似乎也很知趣,不敢贸然提价,当然也不愿大幅降价,更多的是试探性的微调;而大额不动产投资人士呢?“等十八大之后看看形势再说”是普遍心态。不难发现,当前的市场达成了一种微妙的平衡,这种平衡的“锚”就是十八大。
暗流涌动
但十八大之后,有可能等到的是什么呢?房产税试点的扩大以及新一轮刺激方案(不管是中央版还是地方版)是市场的普遍预期。
第一,房产税引爆的将不仅仅是房价,更是城市间的市场分化加剧。目前全国约有40亿平方米在建商品房,2012年第一季度新开工的则有4亿平方米,而2009-2011三年累计销售商品房约29亿平方米,这是总的市场情况。但如果看北京,根据中原地产数据,截至8月27日北京楼市可售库存仅79242套,再次跌破8万套,这意味着北京楼市新房库存量创下年内最低纪录。如未来供应量仍不能满足成交量,任志强早期预言的供应不足导致房价大幅反弹恐将逐渐成为现实。换言之,核心城市依托充足的人流和资金流,房价依然会保持坚挺甚至上行。所以,对于刚需客户而言,当前北京等一线城市的房价是“十八大”给老百姓送的一份大礼,而且是过期不候。而对于边缘地区的楼市而言,风险将明显加大。
除了城市之间的分化,开发商的分化也将越来越明显。有钱的房企加紧拿地,无钱的房企加紧融资。9月首周万科频频出手购地,分别以13.65亿和33亿购得广州开发区住宅地块和合肥庐阳地块,9月11日又以15.8亿购得广东德胜地块。而二线房企,如金隅股份和中航地产,近日则纷纷宣布将举债,下半年资金压力明显较大。
第二,新一轮经济刺激方案的实质就是新一轮货币放量。9月14日凌晨,美联储QE3的正式推出便是全球新一轮刺激方案的方向标。而前几个月市场降准预期为什么屡屡落空?最主要的原因在于调控措施没有明显效果。货币政策过快放松诱发房价出现局部反弹,一旦再次下调存准率有可能会加重房价上涨的预期,所以前几个月一直通过公开市场操作来输送流动性。但随着这几个月房价的趋稳,不排除进一步降准的可能。
用投资的思维看房价的变动,起核心作用的其实是货币,其他都是浮云。从1978年到2009年,中国的GDP增长了92倍,可货币规模增长近千倍。如此,“通胀”必然不只是暂时现象,而是长期趋势,而货币放量的背后必是投资品价格的快速上扬。普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大势,在这种情况下,政府新的货币放水务必要考虑泄洪的问题。如何打破投资渠道狭窄的窘境,既能起到分流货币的作用,又能让普通老百姓有机会分享城市化的蛋糕,是当前经济政策需要解决的难题。
责任编辑:马小琳
波澜不惊
据中国指数研究院最新数据,9月份第一周虽然仍有八成城市房地产成交同比上涨,但涨幅明显趋缓。环比方面,中原地产监测的54个城市中,新建住宅签约量下降近17%,其中北京下降19.6%、广州下降21.4%、深圳下降超2成。成交量下滑背后一个很重要的原因是8.5折信贷优惠利率的全面取消。如果再结合早些时间的数据,就可以看出楼市趋稳的格局已经非常明显了。中国房地产指数系统对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,百城房价8月较7月仅上涨0.24%,与7月较6月的涨幅0.33%相比略有下降。
以往的“金九银十”都是开发商量价齐涨的收获季,甚至从8月份就开始预热,但今年却是一片宁静。从政策的角度思考,换届之年的十八大毫无疑问是稳字当头。面对市场的百般揣度和传闻,中央似乎仍镇定自若。至少从目前来看,调控新政的靴子还没有明显迹象要落地;从市场的角度思考,开发商似乎也很知趣,不敢贸然提价,当然也不愿大幅降价,更多的是试探性的微调;而大额不动产投资人士呢?“等十八大之后看看形势再说”是普遍心态。不难发现,当前的市场达成了一种微妙的平衡,这种平衡的“锚”就是十八大。
暗流涌动
但十八大之后,有可能等到的是什么呢?房产税试点的扩大以及新一轮刺激方案(不管是中央版还是地方版)是市场的普遍预期。
第一,房产税引爆的将不仅仅是房价,更是城市间的市场分化加剧。目前全国约有40亿平方米在建商品房,2012年第一季度新开工的则有4亿平方米,而2009-2011三年累计销售商品房约29亿平方米,这是总的市场情况。但如果看北京,根据中原地产数据,截至8月27日北京楼市可售库存仅79242套,再次跌破8万套,这意味着北京楼市新房库存量创下年内最低纪录。如未来供应量仍不能满足成交量,任志强早期预言的供应不足导致房价大幅反弹恐将逐渐成为现实。换言之,核心城市依托充足的人流和资金流,房价依然会保持坚挺甚至上行。所以,对于刚需客户而言,当前北京等一线城市的房价是“十八大”给老百姓送的一份大礼,而且是过期不候。而对于边缘地区的楼市而言,风险将明显加大。
除了城市之间的分化,开发商的分化也将越来越明显。有钱的房企加紧拿地,无钱的房企加紧融资。9月首周万科频频出手购地,分别以13.65亿和33亿购得广州开发区住宅地块和合肥庐阳地块,9月11日又以15.8亿购得广东德胜地块。而二线房企,如金隅股份和中航地产,近日则纷纷宣布将举债,下半年资金压力明显较大。
第二,新一轮经济刺激方案的实质就是新一轮货币放量。9月14日凌晨,美联储QE3的正式推出便是全球新一轮刺激方案的方向标。而前几个月市场降准预期为什么屡屡落空?最主要的原因在于调控措施没有明显效果。货币政策过快放松诱发房价出现局部反弹,一旦再次下调存准率有可能会加重房价上涨的预期,所以前几个月一直通过公开市场操作来输送流动性。但随着这几个月房价的趋稳,不排除进一步降准的可能。
用投资的思维看房价的变动,起核心作用的其实是货币,其他都是浮云。从1978年到2009年,中国的GDP增长了92倍,可货币规模增长近千倍。如此,“通胀”必然不只是暂时现象,而是长期趋势,而货币放量的背后必是投资品价格的快速上扬。普通住宅去投资化已经成为不可逆转的大势,在这种情况下,政府新的货币放水务必要考虑泄洪的问题。如何打破投资渠道狭窄的窘境,既能起到分流货币的作用,又能让普通老百姓有机会分享城市化的蛋糕,是当前经济政策需要解决的难题。
责任编辑:马小琳