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[摘要]我国住房保障问题一直是民众关心的热点，也是政府着力解决的重要民生问题之一。我国房价一直居高不下，中低收入群体面临着巨大的购房压力。相比之下，新加坡成功的解决了针对社会是不同收入群体的住房供应的难题，研究新加坡住房保障制度的成功经验，对完善我国住房保障体系具有重要的借鉴意义。
[关键词]住房保障新加坡住房公积金
一、引言
一个国家的房价高低，关系着普通老百姓是否能安居乐业，决定着国民经济是否能健康有序发展，更影响着社会的和谐稳定。而中国的住房制度从最开始的目标是广覆盖和低水平，到实行市场化住房，在短时间使大多数国民的住房和居住条件有了较大的改善，但也出现了住房差距的不断扩大和政府保障功能的收缩等问题。因此，我们需要借鉴新加坡在住房保障方面的各项措施，进一步促进我国住房保障的发展。
二、新加坡住房保障制度的成功经验
组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。
1、建造背景
新加坡在1959年实现自治，当时普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。但人口却增加到160万，其中84%的家庭只能栖身贫民窟与窝棚，只有9%的居民能够住上较像样的公共住宅，住房问题十分严峻，为此，新加坡政府决定介入住房问题，尝试住房分类供应制度。同时，新加坡是人多地少的国家，704平方公里的总面积中，人口总数达到448万3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世纪60年代初成立了建屋发展局，职责是建造公共组屋。这个机构的目的是通过大规模兴建低标准和小户型住房来解决广大中低收入居民的住房问题，后来政府推出“居者有其屋”计划，实行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层采取分期付款方式的方式为自己或者家庭购买组屋。
组屋从新加坡建国初期就开始筹划。从1960年至今，新加坡政策在境内各地纷纷实行，民众居住条件得到不断改善，在当前的在新加坡，月收入3000美元（一般大学毕业生刚开始工作大概是1400美元—1900美元），纳7%的税，一般3年左右就可以按揭购买一套属于自己房子，这在广州是不能想象的。在新加坡这个国家里，85%以上的国民都居住在组屋里。其中，拥有房屋的产权的居民占到93%。
2、组屋制度的内容和特点
组屋制度的特点包括：
（一）政府占主导地位，建屋发展局具体实施
新加坡在住房保障方面坚持的原则是政府行政干预为主、市场调节为辅。通过掌握房地产市场的主动权，很好地解决了大部分人口的住房问题，也有效控制房价不会过高。政府推行的公共组屋是由国家发展部的建屋发展局统一发展建造和具体实施的。新加坡建屋发展局作为独立性非营利机构，预算实行的是综合平衡预算，经营亏损的部分由政府补足。主要任务是为百姓提供他们能买得起、住得起的房子[2]。
（二）政府提供住房所需的土地资源并出台相关的土地征收政策
新加坡作为典型资本主义国家，有其自身的突出特征，就是政府严格控制全国土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。在1949年，英国皇室就占有全国31%的土地；到1965年时，新加坡独立，政府就公开占有整个国家土地总面积中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年该比例为76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定机构则拥有国家90%的土地。政府用各种方式将土地资源牢牢地掌握在手里，确保土地供应，这也是新加坡能让80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后来，政府不仅颁布了《土地征用法令》，还提供低息贷款给建屋发展局，投入大笔财政维持组屋顺畅运作[3]。
（三）建立强制性的中央公积金制度作为住房保障的关键支撑
新加坡在1955年建立了中央公积金制度，由中央公积金局专门负责公积金的管理运营。该制度的主要特征为政府立法强制个人储蓄，不仅是强制储蓄制度，也是一种带有强制性的社会保障制度。公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，公积金的本息归雇员所有，通过强制缴纳、限制使用的方式来实行。
（四）用完善的法律保障措施为其提供制度保障。
为了实行对组屋的合理配售，确保分配的公平有序，同时保障中低收入群体的合法权益，新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等，明确了政府发展公共住房的方针和目标，构成了新加坡完善的住房法律体系，对组屋购买者的申请条件，购买程序，补贴等方面均作出规定，在准入和退出方面也作了详细规定[4]。
三、中国住房保障的内容以及出现的问题
1、住房保障制度主要内容
1.1住房公积金制度：住房公积金属于政策性住房金融，是我国住房保障体系的重要组成部分，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。实践表明，该制度有利于解决低收入家庭住房问题，不仅本身满足和改善了部分低收入家庭住房条件，同时，廉租住房建设资金的主要部分也是来源于住房公积金的增值收益，促进了廉租住房的建设。
但住房公积金管理中也暴露出或管理体制自身不足、或管理制度缺乏统一性、或监管体系存在多头性等普遍性问题，在很大程度上阻碍了住房公积金制度的健康、快速发展。
1.2经济适用住房制度：出台经济适用住房政策并给予各方面的优惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住权的政策体现。国家对经济适用住房项目规定免收土地出让金，减免多项税费，同时地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。经济适用住房在很大层面上有效地解决了中低收入阶层的住房问题，其贡献也是巨大的。
目前户型面积偏大和日益高档化是经济适用房主要的问题，这无形中导致了房屋总价偏高，中低收入阶层的消费受到限制。权力寻租，钻销售过程管理不严的漏洞 1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向享受城镇居民低保且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。目前，建设廉租住房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏。某些城市对这类住房的重视程度不够，制度覆盖面小且不完善。监管、审批等程序上也存在漏洞。
1.4双限商品房：是指由政府在土地出让的时候限定户型、限定售价的商品房。通过控制开发商的利润在合理范围，设定土地价格。这从土地源头上控制房价，打破了房地产市场垄断，保障了中低收入者的住房利益。同时，一定数额的土地出让金还归地方政府所有[5]。
1.5二手房交易：引导并强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房和租赁住房等，让房地产市场回归正常的理性供需状态。住房消费市场梯度消费模式的形成，将有效平抑房价和促进市场平稳发展。
2、住房保障过程中存在的问题
为满足城市不同等级尤其是中收入家庭人员对住房的需求，我国加快了与社会主义市场经济相适应的住房保障制度建设，一系列政策和法律的出台虽取得了一定成效，但体制机制上仍存在着一定的缺陷。
2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏观设计和整体把握
中国的土地管理制度扭曲了市场上的住房供应体系，减少了人口密集的城市的住房供应，其次是我国保障性住房与房地产市场的关系协调复杂，我国政府没有把握住保障性住房的建设与经济发展的关系，没办法为城市和国家经济实现平稳健康发展提供较好的支撑。
另外，保障房制度设计缺乏长远考虑，制度不稳定。我国的住房政策。我国的住房政策总被当做刺激消费、防止通胀、留住人才的工具等来使用。这种制度设计不仅使住房保障难以得到稳定的财政支持，造成权力寻租现象。
2.2现行保障房制度扭曲了土地和住房市场，损害了市场效率。
目前我国现行的保障房制度并没有达到市场经济的客观要求。
目前市场信息处于不公开、不透明的阶段，国民很难通过正当的渠道获得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市场的相关主体地位不平等。很多情况下政府采用经济和行政手段直接参与市场，政府官员和国有单位职工则是利用信息优势与手中掌握的权力直接为自身获利创造条件[6]。
2.3政府在住房保障中的责任不明确
首先，我国对政府职能和住房保障中责任的规定不清晰，这导致一旦需要追查责任时，不知道向谁去问责。其次，没有制度化和规范化的预算和制度来保证政府履行责任的效果。其次，没有明确界定住房保障的对象和标准，有些规定相互矛盾与冲突，使政府部门自主权过大，不利于住房保障领域的的公平公正。最后，对政府提供住房保障的手段和范围也并不明确。
四、如何完善我国住房公积金体制
通过学习借鉴新加坡的住房公积金制度，提出以下对策建议
1、发挥政府有效的宏观调控作用，建立完备的住房公积金法律制度我国需要制定一部覆盖全国、具有最高法律效力的《住房公积金法》。在全国范围内提高法律的适用性与威慑力。应赋予住房公积管理中心依法检查权和强制执行权，以法律手段预防并解决住房公积金的支付风险问题。2、缴存方式自主灵活，提高住房公积金的缴纳。应根据住房公积金的基本保障性质，合理确定住房公积金的缴存比例和基数。3、使用方式多元化、保障范围扩大化。我国住房公积金应灵活使用，富裕参与者自主决定权，可以将公积金用于住房公积金贷款的还贷、治病及养老等其他方面。4、广泛开辟住房公积金保值增值的渠道和途径。住房公积金的运用要严格根据国家有关规定， 坚持专款专用的原则，建立健全的预算管理和财务会计制度，严格控制公积金的提取和使用，妥善管理，确保安全，并努力实现在市场经济条件下的保值增值。
五、如何进一步解决我国的住房困难问题
1、实行多元化与多层次的住房供应体系。应充分发挥市场和政府在住房市场中的不同作用，根据不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多层次的住房供应体系
2、重点解决中低收入人群的住房问题。（1）提高立法的质量和数量，以此保证保障性住房的实施；（2）除政府直接出资建房外，社会组织也可参与保障性住房供给，解决中低收入人群住房问题；（3）住房补贴着重针对于中低收入人群；（4）适度的多样化混居避免居住隔离。
3、制定符合实际的住房政策。需要制定符合不同需求的住房质量、单套面积、配套设施等标准以适应对商品房、经济适用房、廉租房等不同住房供给模式。详细界定住房保障对象、明确规定保障性住房的进入退出制度[7]。
4、完善住房金融系统，提供多渠道住房资金来源。在新加坡是由住房发展银行等负责住房融资体系的管理。因此，在我国也应建立相应的金融机构，同时建立有效的住房信贷机制，通过贷款等多种方式方式，为中低收入人群提供住房抵押贷款或低息贷款，提高这类人群的购房能力，改善居民住房条件，使他们得以安居乐业。
参考文献
[1]陈芳琴.新加坡住房保障政策及其启示[D].江西财经大学硕士学位论文，2008.
[2]张晨子.新加坡住房保障政策对我国保障性住房建设的启示[N].成都大学学报，2011-04.
[3]俞永学.新加坡的住房政策及其对中国的启示[D].上海交通大学学报，2008.
[4]苏多永.新加坡住房保障制度及其启示[J].上海房地，2010，（10）.
[5]杨敏锐.新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示[J].现代商贸工业，2012，（04）.
[6]丁虹.住房保障体系存在的问题及对策研究[J].北方经济，2012，（12）
[7]沈卫平.我国现行住房保障制度的主要问题[J].经济研究参考，2010，（06）.
作者简介
李尔斯、（1995-）、女、湖南常德人、武汉大学政管院大三学生、从事劳动就业与社会保障等方面的研究。
[关键词]住房保障新加坡住房公积金
一、引言
一个国家的房价高低，关系着普通老百姓是否能安居乐业，决定着国民经济是否能健康有序发展，更影响着社会的和谐稳定。而中国的住房制度从最开始的目标是广覆盖和低水平，到实行市场化住房，在短时间使大多数国民的住房和居住条件有了较大的改善，但也出现了住房差距的不断扩大和政府保障功能的收缩等问题。因此，我们需要借鉴新加坡在住房保障方面的各项措施，进一步促进我国住房保障的发展。
二、新加坡住房保障制度的成功经验
组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。
1、建造背景
新加坡在1959年实现自治，当时普通居民的居住条件恶劣，平均每一户居民不足一间居室。但人口却增加到160万，其中84%的家庭只能栖身贫民窟与窝棚，只有9%的居民能够住上较像样的公共住宅，住房问题十分严峻，为此，新加坡政府决定介入住房问题，尝试住房分类供应制度。同时，新加坡是人多地少的国家，704平方公里的总面积中，人口总数达到448万3900人，人口密度居世界第四位[1]。因此，新加坡在20世纪60年代初成立了建屋发展局，职责是建造公共组屋。这个机构的目的是通过大规模兴建低标准和小户型住房来解决广大中低收入居民的住房问题，后来政府推出“居者有其屋”计划，实行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层采取分期付款方式的方式为自己或者家庭购买组屋。
组屋从新加坡建国初期就开始筹划。从1960年至今，新加坡政策在境内各地纷纷实行，民众居住条件得到不断改善，在当前的在新加坡，月收入3000美元（一般大学毕业生刚开始工作大概是1400美元—1900美元），纳7%的税，一般3年左右就可以按揭购买一套属于自己房子，这在广州是不能想象的。在新加坡这个国家里，85%以上的国民都居住在组屋里。其中，拥有房屋的产权的居民占到93%。
2、组屋制度的内容和特点
组屋制度的特点包括：
（一）政府占主导地位，建屋发展局具体实施
新加坡在住房保障方面坚持的原则是政府行政干预为主、市场调节为辅。通过掌握房地产市场的主动权，很好地解决了大部分人口的住房问题，也有效控制房价不会过高。政府推行的公共组屋是由国家发展部的建屋发展局统一发展建造和具体实施的。新加坡建屋发展局作为独立性非营利机构，预算实行的是综合平衡预算，经营亏损的部分由政府补足。主要任务是为百姓提供他们能买得起、住得起的房子[2]。
（二）政府提供住房所需的土地资源并出台相关的土地征收政策
新加坡作为典型资本主义国家，有其自身的突出特征，就是政府严格控制全国土地资源，为组屋建设提供了强有力的土地、资金保障。在1949年，英国皇室就占有全国31%的土地；到1965年时，新加坡独立，政府就公开占有整个国家土地总面积中的49.2%；到1975年比例上升到66%，1985年该比例为76.2%，直到目前，新加坡政府及其法定机构则拥有国家90%的土地。政府用各种方式将土地资源牢牢地掌握在手里，确保土地供应，这也是新加坡能让80%以上的居民住上公共住房的主要原因之一。后来，政府不仅颁布了《土地征用法令》，还提供低息贷款给建屋发展局，投入大笔财政维持组屋顺畅运作[3]。
（三）建立强制性的中央公积金制度作为住房保障的关键支撑
新加坡在1955年建立了中央公积金制度，由中央公积金局专门负责公积金的管理运营。该制度的主要特征为政府立法强制个人储蓄，不仅是强制储蓄制度，也是一种带有强制性的社会保障制度。公积金的缴交由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳，公积金的本息归雇员所有，通过强制缴纳、限制使用的方式来实行。
（四）用完善的法律保障措施为其提供制度保障。
为了实行对组屋的合理配售，确保分配的公平有序，同时保障中低收入群体的合法权益，新加坡于上世纪60年代制定并实施了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等，明确了政府发展公共住房的方针和目标，构成了新加坡完善的住房法律体系，对组屋购买者的申请条件，购买程序，补贴等方面均作出规定，在准入和退出方面也作了详细规定[4]。
三、中国住房保障的内容以及出现的问题
1、住房保障制度主要内容
1.1住房公积金制度：住房公积金属于政策性住房金融，是我国住房保障体系的重要组成部分，其特点是直接以金融手段支持广大城镇职工在市场上解决住房问题。实践表明，该制度有利于解决低收入家庭住房问题，不仅本身满足和改善了部分低收入家庭住房条件，同时，廉租住房建设资金的主要部分也是来源于住房公积金的增值收益，促进了廉租住房的建设。
但住房公积金管理中也暴露出或管理体制自身不足、或管理制度缺乏统一性、或监管体系存在多头性等普遍性问题，在很大程度上阻碍了住房公积金制度的健康、快速发展。
1.2经济适用住房制度：出台经济适用住房政策并给予各方面的优惠政策措施，是政府保障中低收入家庭的居住权的政策体现。国家对经济适用住房项目规定免收土地出让金，减免多项税费，同时地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。经济适用住房在很大层面上有效地解决了中低收入阶层的住房问题，其贡献也是巨大的。
目前户型面积偏大和日益高档化是经济适用房主要的问题，这无形中导致了房屋总价偏高，中低收入阶层的消费受到限制。权力寻租，钻销售过程管理不严的漏洞 1.3廉租住房制度：廉租住房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向享受城镇居民低保且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。目前，建设廉租住房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏。某些城市对这类住房的重视程度不够，制度覆盖面小且不完善。监管、审批等程序上也存在漏洞。
1.4双限商品房：是指由政府在土地出让的时候限定户型、限定售价的商品房。通过控制开发商的利润在合理范围，设定土地价格。这从土地源头上控制房价，打破了房地产市场垄断，保障了中低收入者的住房利益。同时，一定数额的土地出让金还归地方政府所有[5]。
1.5二手房交易：引导并强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房和租赁住房等，让房地产市场回归正常的理性供需状态。住房消费市场梯度消费模式的形成，将有效平抑房价和促进市场平稳发展。
2、住房保障过程中存在的问题
为满足城市不同等级尤其是中收入家庭人员对住房的需求，我国加快了与社会主义市场经济相适应的住房保障制度建设，一系列政策和法律的出台虽取得了一定成效，但体制机制上仍存在着一定的缺陷。
2.1住房、土地和住房等各制度缺乏宏观设计和整体把握
中国的土地管理制度扭曲了市场上的住房供应体系，减少了人口密集的城市的住房供应，其次是我国保障性住房与房地产市场的关系协调复杂，我国政府没有把握住保障性住房的建设与经济发展的关系，没办法为城市和国家经济实现平稳健康发展提供较好的支撑。
另外，保障房制度设计缺乏长远考虑，制度不稳定。我国的住房政策。我国的住房政策总被当做刺激消费、防止通胀、留住人才的工具等来使用。这种制度设计不仅使住房保障难以得到稳定的财政支持，造成权力寻租现象。
2.2现行保障房制度扭曲了土地和住房市场，损害了市场效率。
目前我国现行的保障房制度并没有达到市场经济的客观要求。
目前市场信息处于不公开、不透明的阶段，国民很难通过正当的渠道获得自己想要的住房信息。其次是住房和土地市场的相关主体地位不平等。很多情况下政府采用经济和行政手段直接参与市场，政府官员和国有单位职工则是利用信息优势与手中掌握的权力直接为自身获利创造条件[6]。
2.3政府在住房保障中的责任不明确
首先，我国对政府职能和住房保障中责任的规定不清晰，这导致一旦需要追查责任时，不知道向谁去问责。其次，没有制度化和规范化的预算和制度来保证政府履行责任的效果。其次，没有明确界定住房保障的对象和标准，有些规定相互矛盾与冲突，使政府部门自主权过大，不利于住房保障领域的的公平公正。最后，对政府提供住房保障的手段和范围也并不明确。
四、如何完善我国住房公积金体制
通过学习借鉴新加坡的住房公积金制度，提出以下对策建议
1、发挥政府有效的宏观调控作用，建立完备的住房公积金法律制度我国需要制定一部覆盖全国、具有最高法律效力的《住房公积金法》。在全国范围内提高法律的适用性与威慑力。应赋予住房公积管理中心依法检查权和强制执行权，以法律手段预防并解决住房公积金的支付风险问题。2、缴存方式自主灵活，提高住房公积金的缴纳。应根据住房公积金的基本保障性质，合理确定住房公积金的缴存比例和基数。3、使用方式多元化、保障范围扩大化。我国住房公积金应灵活使用，富裕参与者自主决定权，可以将公积金用于住房公积金贷款的还贷、治病及养老等其他方面。4、广泛开辟住房公积金保值增值的渠道和途径。住房公积金的运用要严格根据国家有关规定， 坚持专款专用的原则，建立健全的预算管理和财务会计制度，严格控制公积金的提取和使用，妥善管理，确保安全，并努力实现在市场经济条件下的保值增值。
五、如何进一步解决我国的住房困难问题
1、实行多元化与多层次的住房供应体系。应充分发挥市场和政府在住房市场中的不同作用，根据不同收入水平的人群的居住需求，提供并完善多元化、多层次的住房供应体系
2、重点解决中低收入人群的住房问题。（1）提高立法的质量和数量，以此保证保障性住房的实施；（2）除政府直接出资建房外，社会组织也可参与保障性住房供给，解决中低收入人群住房问题；（3）住房补贴着重针对于中低收入人群；（4）适度的多样化混居避免居住隔离。
3、制定符合实际的住房政策。需要制定符合不同需求的住房质量、单套面积、配套设施等标准以适应对商品房、经济适用房、廉租房等不同住房供给模式。详细界定住房保障对象、明确规定保障性住房的进入退出制度[7]。
4、完善住房金融系统，提供多渠道住房资金来源。在新加坡是由住房发展银行等负责住房融资体系的管理。因此，在我国也应建立相应的金融机构，同时建立有效的住房信贷机制，通过贷款等多种方式方式，为中低收入人群提供住房抵押贷款或低息贷款，提高这类人群的购房能力，改善居民住房条件，使他们得以安居乐业。
参考文献
[1]陈芳琴.新加坡住房保障政策及其启示[D].江西财经大学硕士学位论文，2008.
[2]张晨子.新加坡住房保障政策对我国保障性住房建设的启示[N].成都大学学报，2011-04.
[3]俞永学.新加坡的住房政策及其对中国的启示[D].上海交通大学学报，2008.
[4]苏多永.新加坡住房保障制度及其启示[J].上海房地，2010，（10）.
[5]杨敏锐.新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示[J].现代商贸工业，2012，（04）.
[6]丁虹.住房保障体系存在的问题及对策研究[J].北方经济，2012，（12）
[7]沈卫平.我国现行住房保障制度的主要问题[J].经济研究参考，2010，（06）.
作者简介
李尔斯、（1995-）、女、湖南常德人、武汉大学政管院大三学生、从事劳动就业与社会保障等方面的研究。