罗伯特·J·希勒（Robert J. Shiller），耶鲁大学经济学教授、本刊专栏作家
　　
　　世界范围内的银行利率都呈上升之势。短期利率自2001年世界经济不景气以来已降到如此之低——美国和欧元区的利率分别为1%和2%，日本的利率几乎为零——以至于正在走强的世界经济会迫使各国央行收紧货币政策。
　　澳大利亚中央银行自2002年5月以来就一直在调高利率，英国自2003年11月以来也一直在这么做。
　　在美国，将于6月29日至30日召开的联邦开放市场委员会会议可能会标志一个重要的转折点。它会扭转自格林斯潘2001年放松货币政策以来基准联邦基金利率持续降低的趋势。这有可能进一步带动中国、欧元区和其他地区调高利率。
　　由于各国央行通常会逐渐调整利率，所以某一大方向上的调整往往意味着一种持续而来的趋势。这一重大调整对诸如股票和住房一类的资产又意味着什么呢？
　　从理论上讲，当利率提高时，人们就有理由相信资产价格会走低。利率越高，债券的投资行情就越被看好。投资债券与投资股票和房产是一种竞争的关系，更高的利率还会使用于购买这些资产的贷款成本增加，增加的贷款成本可能会减少人们对这些资产的需求，并给这些资产施加降价的压力。而当利率调低时，人们就能预测其会对资产价格产生相反的作用。
　　从实际上看，股票市场对利率变化的反应是混合的。有时利率变化会带来人们意料之中的影响，而有时却不尽然。
　　但人们却有理由相信较高的利率，即便在人们预料之中的调高，也能对房价产生负面影响。这是因为与从事股票交易的专业人士不同，购房者大都是不谙金融之道的普通人。怀有其他顾虑的非专业人士可能会犯严重的经济错误。
　　由于市场被非理性的繁荣所控制，很多国家的房地产都已大幅增值。高昂的房价已经给很多正艰难地偿还按揭贷款的家庭增加了巨大的压力。当利率增加时，还款额也会增加（在可变利率的情况下），并可能变得难以负担。
　　如果某人以6%的按揭利率贷了相当于其3年总收入的购房款，这就意味着其收入的18%将会用于偿还利息，这样的负担也许还能承受。但如果利率上升至8%，按揭还款利息的比例就会上升到24%，再加上分期付款、杂税、其他债务和必要支出，这样的负担可能就会超出一个家庭的还款能力。在此情况下，有些人可能会出售其标价过高的住房，由此带来的市场不平衡就会导致房价下跌。
　　办理了固定利率按揭贷款的人同样容易受利率上升的影响，只不过这种影响不那么直接罢了。这是因为如果他们不得不搬迁并出售住房，却可能没有买家能够负担得起更高的利息，除非房价也下跌。
　　相比之下，如股市大户一类久经世故的投资者就不大容易跌入这样的陷阱。但购房者却没有那么精明，所以他们要么可能会发现不了即将到来的市场变化，要么可能会没有做好应对措施。
　　心理学家们指出许多人都容易罹患“妄想偏见”，不愿设想自己所不愿考虑但却极可能发生的事。他们可能会过度强调经济成功的可能性，比如“我会在未来几年赚很多钱”，但却对时时威胁家庭预算的问题考虑不足，比如他们从不去想“我会失业或离婚”。
　　正是这种盲目乐观的态度，造成了房地产泡沫的出现。低银行利率并没有造成泡沫，低利率只是让那些生活在经济前景仿佛一片光明的地区的人们更容易沉浸在他们的幻想之中。利率的上升会让他们面对现实：购房的贷款利息将会占家庭预算的更大一部分，这是我们最终必须面对的严峻现实。
　　但房价下跌不会在各国央行开始调高利率之后很快出现。在利率上升的两年之后，澳大利亚住房价格上涨的趋势才出现缓和迹象。在业余投资者的主导下，房屋市场对利率变化并不敏感。在房价上涨过快的地方，这种上升趋势会在一段时间内保持或趋缓。在大多数高房价地区，真正的房价下跌可能要在相当一段时间之后才会出现。