论文部分内容阅读
摘要：本文以全国各类商品房的年平均价格为研究对象，以1994年~2005年的各类商品房销售价格数据为基础，运用聚类分析方法，从价格结构方面揭示房地产价格波动的主要影响因素。研究表明：目前处于危机阶段的中国房地产行业在长期来看仍处于扩展时期，只要政策调控合理将继续获得增长；通过兴建经济适用房并合理定价，可以引导商品房价回归合理价位。
关键词：商品房价格 聚类分析
The Research of Real Estate about Price Based on Cluster Analysis
Dai Ling
Abstract：This paper studies on the average annual prices of the commercial housing of China based on the data of average annual sales prices about the commercial housing during the year of 1994 to 2005 with the Cluster Analysis,which reveals the major influencing factors of the real estate price fluctuations in the price structure.The research shows that the real estate industry in China is still at a expansion stage in the long term，which will continue to grow as long as a reasonable policy.While，with the construction of affordable housing and reasonable pricing,the commercial housing prices will return to reasonable level.
Keywords:Price of commercial housing Cluster Analysis
【中图分类号】F293.3【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)11-0068-02
1.介绍
我国房地产业自本世纪初一直保持强劲的发展势头，已成为国民经济的支柱产业，因为其价格与国民的生活休戚相关，因此备受关注。近几年房价一直保持高速上涨的趋势，在许多城市,房价已经达到家庭年收入的10倍乃至20倍，而房地产业会对国民经济产生巨大的影响，世界上很多国家都曾出现过因房地产泡沫引起的经济衰退。因此，学术界对房地产研究始终很重视。
与宏观经济总是在扩张与收缩之间周期性交替运行一样，房地产业也会因为供给和需求两方面的作用，从而在收缩与扩张两个阶段直接按循环交替，由此构成房地产周期波动现象。因此，通过判断房地产业目前所处的周期阶段，可以粗略预测房地产未来几年的发展方向。
在此基础上，本文进一步分析各类商品房年销售价格变化趋势，并利用SPSS进行聚类分析，研究各类商品房年销售价格之间的关系。
2.分析
房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就形成房地产行业极具产业特色的波动。
首先，分析商品房年销售价格变化趋势。如表1所示，商品房年销售价格，除1999年有所回落外，其它年份均保持增长趋势。12年间平均房价每年增长146.58元/平方米，年平均增长率为10.40%。可以把12年分为三个时期：1994~1997、1998~2003、2004~2005（每个时期大约五年时间）各时期的年平均增长率分别为10.43%、3.50%、13.84%。在第三时期房价增速高于GDP的增长速率可知商品房价格过快增長，这种情形不可能长期存在，按照大约五年一个阶段，至2008年左右房价可能迎来转折。
其次，通过表2分析商品房年竣工面积和年销售面积数据，可知：①无论是商品房年竣工面积还是年销售面积在1994~2005年间都在不断增长；②通过计算商品房年销售面积与竣工面积的差额，可以发现在1997~2003年间商品房年销售量低于商品房供给量，累计存在22253.3万平方米的差额，而2004~2005年商品房年销售面积超过了年竣工面积，即出现了需求大于供给，累计差额为9444.26万平方米，两者相减可知1997~2005年商品房累计供给存量为12809.04万平方米；③在1998~2005年间（除去2004年），商品房年销售面积增长率变化幅度为0.23，同期商品房年竣工面积增长率变化幅度为0.15，说明房地产需求比供给具有更强的不稳定性。
综合以上分析，由于中国人口因素以及1994~2005年商品房年竣工面积和年销售面积共同增长的情形可以得知，从长期看，中国房地产行业仍处于扩张阶段。但是依据商品房价格以及商品房年销售面积和年竣工面积的其他分析可知，自2004年开始，中国房地产进入了高需求与高价格增长相伴的时期，这必将促使房地产行业急速的发展，然而房价的不断走高必将引起需求的减少，由此可知，2004年开始的房地产高潮期不可能持续很长时间，按照上文中提到的五年期划分，房地产行业在2008年左右将迎来转折。
接下来，本文通过聚类分析，探讨各类商品房之间的相关关系，为解决房地产行业目前出现的房价过高提出建议。本文将商品房按照消费对象的不同划分为有六种类型：住宅商品房、别墅高档公寓商品房、经济适用商品房、办公楼商品房、商业营业用商品房及其他。1994~2005年各类商品房间年销售价格数据如表1所示，将其绘制成图如下：
如图1所示，纵坐标值为3000的直线将各类商品房价格大致分为两类：上面部分是办公楼商品房、别墅及高档公寓商品房、商业营业商品房；其余的主要在下面部分。但商业营业用商品房与上面部分的其他类型相比有较大差别。因此，利用SPSS进行聚类分析作进一步研究。首先去掉含有缺失值的1994~1996年的数据并去掉其他商品房年销售价格数据（其组成不明确，分析无意义），保留1997~2005年的数据，并将商品房年销售价格数据与其他数据一起进行分层聚类分析，输出结果如下：
由此可知，如果把商品房年销售价格分为两类的话，结果为第一类{商品房，住宅，经济适用房}，第二类为{别墅及高档公寓，办公楼，商业营业用房}；分为三类的话，结果为第一类{商品房，住宅，经济适用房}，第二类为{别墅及高档公寓，办公楼},第三类为{商业营业用房}。
由此，可以知道商品房价格的变化趋势与住宅和经济适用类商品房关系最为紧密。另外，也可以通过比较各类商品房年销售面积了解普通住宅和经济适用房对房地产市场的作用。
表3是1994~2005年各类商品房年销售面积数据。据此，求1997~2005年各年各类商品房销售面积占总销售面积的百分比，然后分别求出其平均值，结果如下：住宅商品房占75.27%，别墅高档公寓占3.42%，经济实用房占11.67%，办公楼占2.08%，商业营业房占6.40%，其他占1.16%。
由此，看到住宅商品房占了全部商品房的绝大多数；而住宅商品房和经济适用房总和占到了86.94%。
3.讨论
由研究可知，目前我国商品房中住宅商品房占据了最大份额，商品房价格的过快增长主要是住宅商品房价格上涨造成的，同时，住宅商品房也是目前商品房供给的主力，因此促使其价格回归是解决房地产危机的根本。
同时，依据聚类分析结果可知，经济适用房与住宅商品房价格走势关系最紧密，这与两者共同的消费群体有关，两者都是针对的广大的普通消费者，因此通过积极发展经济适用房并合理定价，可以与住宅商品房形成竞争，从而促使作为商品房主体的普通住宅商品房价格回归合理价位，使得房地产行业发展与人民生活水平相符合。
参考文献
［1］ 姚远.我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析［J］.当代经济(下半月)，2006年09期
［2］ 李甲遐.房地产价格波动的主要影响因素分析［J］.江苏建设，2005年12期
［3］ 简彩云.商品住宅价格构成分析及调控对策［J］.中国物价，2007年07期
关键词：商品房价格 聚类分析
The Research of Real Estate about Price Based on Cluster Analysis
Dai Ling
Abstract：This paper studies on the average annual prices of the commercial housing of China based on the data of average annual sales prices about the commercial housing during the year of 1994 to 2005 with the Cluster Analysis,which reveals the major influencing factors of the real estate price fluctuations in the price structure.The research shows that the real estate industry in China is still at a expansion stage in the long term，which will continue to grow as long as a reasonable policy.While，with the construction of affordable housing and reasonable pricing,the commercial housing prices will return to reasonable level.
Keywords:Price of commercial housing Cluster Analysis
【中图分类号】F293.3【文献标识码】B 【文章编号】1009-9646(2008)11-0068-02
1.介绍
我国房地产业自本世纪初一直保持强劲的发展势头，已成为国民经济的支柱产业，因为其价格与国民的生活休戚相关，因此备受关注。近几年房价一直保持高速上涨的趋势，在许多城市,房价已经达到家庭年收入的10倍乃至20倍，而房地产业会对国民经济产生巨大的影响，世界上很多国家都曾出现过因房地产泡沫引起的经济衰退。因此，学术界对房地产研究始终很重视。
与宏观经济总是在扩张与收缩之间周期性交替运行一样，房地产业也会因为供给和需求两方面的作用，从而在收缩与扩张两个阶段直接按循环交替，由此构成房地产周期波动现象。因此，通过判断房地产业目前所处的周期阶段，可以粗略预测房地产未来几年的发展方向。
在此基础上，本文进一步分析各类商品房年销售价格变化趋势，并利用SPSS进行聚类分析，研究各类商品房年销售价格之间的关系。
2.分析
房地产商品由于生产周期长、资金规模大，往往会在短时期和特定区域形成相对性过量或短缺，这就形成房地产行业极具产业特色的波动。
首先，分析商品房年销售价格变化趋势。如表1所示，商品房年销售价格，除1999年有所回落外，其它年份均保持增长趋势。12年间平均房价每年增长146.58元/平方米，年平均增长率为10.40%。可以把12年分为三个时期：1994~1997、1998~2003、2004~2005（每个时期大约五年时间）各时期的年平均增长率分别为10.43%、3.50%、13.84%。在第三时期房价增速高于GDP的增长速率可知商品房价格过快增長，这种情形不可能长期存在，按照大约五年一个阶段，至2008年左右房价可能迎来转折。
其次，通过表2分析商品房年竣工面积和年销售面积数据，可知：①无论是商品房年竣工面积还是年销售面积在1994~2005年间都在不断增长；②通过计算商品房年销售面积与竣工面积的差额，可以发现在1997~2003年间商品房年销售量低于商品房供给量，累计存在22253.3万平方米的差额，而2004~2005年商品房年销售面积超过了年竣工面积，即出现了需求大于供给，累计差额为9444.26万平方米，两者相减可知1997~2005年商品房累计供给存量为12809.04万平方米；③在1998~2005年间（除去2004年），商品房年销售面积增长率变化幅度为0.23，同期商品房年竣工面积增长率变化幅度为0.15，说明房地产需求比供给具有更强的不稳定性。
综合以上分析，由于中国人口因素以及1994~2005年商品房年竣工面积和年销售面积共同增长的情形可以得知，从长期看，中国房地产行业仍处于扩张阶段。但是依据商品房价格以及商品房年销售面积和年竣工面积的其他分析可知，自2004年开始，中国房地产进入了高需求与高价格增长相伴的时期，这必将促使房地产行业急速的发展，然而房价的不断走高必将引起需求的减少，由此可知，2004年开始的房地产高潮期不可能持续很长时间，按照上文中提到的五年期划分，房地产行业在2008年左右将迎来转折。
接下来，本文通过聚类分析，探讨各类商品房之间的相关关系，为解决房地产行业目前出现的房价过高提出建议。本文将商品房按照消费对象的不同划分为有六种类型：住宅商品房、别墅高档公寓商品房、经济适用商品房、办公楼商品房、商业营业用商品房及其他。1994~2005年各类商品房间年销售价格数据如表1所示，将其绘制成图如下：
如图1所示，纵坐标值为3000的直线将各类商品房价格大致分为两类：上面部分是办公楼商品房、别墅及高档公寓商品房、商业营业商品房；其余的主要在下面部分。但商业营业用商品房与上面部分的其他类型相比有较大差别。因此，利用SPSS进行聚类分析作进一步研究。首先去掉含有缺失值的1994~1996年的数据并去掉其他商品房年销售价格数据（其组成不明确，分析无意义），保留1997~2005年的数据，并将商品房年销售价格数据与其他数据一起进行分层聚类分析，输出结果如下：
由此可知，如果把商品房年销售价格分为两类的话，结果为第一类{商品房，住宅，经济适用房}，第二类为{别墅及高档公寓，办公楼，商业营业用房}；分为三类的话，结果为第一类{商品房，住宅，经济适用房}，第二类为{别墅及高档公寓，办公楼},第三类为{商业营业用房}。
由此，可以知道商品房价格的变化趋势与住宅和经济适用类商品房关系最为紧密。另外，也可以通过比较各类商品房年销售面积了解普通住宅和经济适用房对房地产市场的作用。
表3是1994~2005年各类商品房年销售面积数据。据此，求1997~2005年各年各类商品房销售面积占总销售面积的百分比，然后分别求出其平均值，结果如下：住宅商品房占75.27%，别墅高档公寓占3.42%，经济实用房占11.67%，办公楼占2.08%，商业营业房占6.40%，其他占1.16%。
由此，看到住宅商品房占了全部商品房的绝大多数；而住宅商品房和经济适用房总和占到了86.94%。
3.讨论
由研究可知，目前我国商品房中住宅商品房占据了最大份额，商品房价格的过快增长主要是住宅商品房价格上涨造成的，同时，住宅商品房也是目前商品房供给的主力，因此促使其价格回归是解决房地产危机的根本。
同时，依据聚类分析结果可知，经济适用房与住宅商品房价格走势关系最紧密，这与两者共同的消费群体有关，两者都是针对的广大的普通消费者，因此通过积极发展经济适用房并合理定价，可以与住宅商品房形成竞争，从而促使作为商品房主体的普通住宅商品房价格回归合理价位，使得房地产行业发展与人民生活水平相符合。
参考文献
［1］ 姚远.我国房地产价格波动率的影响因素及实证分析［J］.当代经济(下半月)，2006年09期
［2］ 李甲遐.房地产价格波动的主要影响因素分析［J］.江苏建设，2005年12期
［3］ 简彩云.商品住宅价格构成分析及调控对策［J］.中国物价，2007年07期