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摘要：自古以来，普遍认为房子是人们生活的重要保障和基石。房地产价格近几年来持续上涨，成为了人们最为关注的一个热点，它作为国民经济的晴雨表，反映着中国经济的变化，体现着改革开放40年来中国房地产事业的成果。但过高的价格有利有弊。本文将依据一个郓城县近几年来的价格变化去体现我国房地产的价格走势。
关键词：房地产价格的影响因素;价格走势;郓城县房地产
1 研究背景
随着我国经济的发展，高楼大厦一栋栋的建立，大量闲置资源的出现，让其持有观望态度，希望房价下降，这也是近几年来成交普遍下降的原因。本文将研究我国房地产价格的现状及影响因素和郓城县房地产价格的影响因素，研究现下房地产价格的变化规律，预测郓城县房地产的价格走势并针对郓城县房地产提出有效的解决方法。
2 我国房地产价格的现状及原因
2.1 我国房地产市场的历史变革
改革开放之前的福利住房制度，住房由政府单位提供，个人只需缴纳部分租金。但随着我国经济的发展，政府赤字增加，给予政府的负担增大。所以到了20世纪80年代提出了住房商品化政策，城镇住房制度得到了重大突破性的进展，掀起了一轮房改的新热潮。到了90年代住房改革力度加大，提出交纳租赁保证金、分布提租、新房新制度、集资合作建房等住房改革的方案，促进了住房改革新的基本思路。自1993年来住房向市场化过渡，1998年以后房地产市场的发展进入了快车道行列，房地产市场商品化逐渐全面推行。房地产市场的发展一方面提高了人们的住房条件、增加了人们的辛福生活指数，另一方面带动了我国国民经济的发展。
2.2 影响我国房地产价格的原因
2.2.1 需求数量增加
（1）人民收入水平的提高。一方面居民收入水平的提高可以增加其购房能力，满足其购房需求。购房能力的增强可以其强烈的购房心理，导致需求增大。另一方面，居民收入的提高增加了炒房的起始资金，在庞古效应的影响下，炒房由一线城市不断向二、三线城市扩张，使得房地产价格居高不下。
（2）城镇家庭数量的增加。首先城镇化的发展可以让越来越多的农民向城镇迁移，增大城镇人口，扩大住房需求。其次随着人们生活水平的提高，越发重视生活质量加上学区房的出现，购房需求增大，影响其价格变动。
（3）按揭贷款购房制度。按揭贷款制度减轻了购房压力，在稳定的月收入下和国家政策的帮扶下，人们的购房需求可以得到满足，加快了其购房行动。再加上人们普遍认为房子是家庭的根本，使得低龄化的人们快速购房增加了房地产的需求。
2.2.2 供给成本的增加
（1）土地取得成本上升。住房用地都是从居民手中买的，近几年来从居民手中取得土地的成本上升，导致房屋供给成本上升。另一点由于地方政府收入少，房地产的开发是增加政府税收收入的有效方法，故而开发商从政府手中购买土地的成本上升。
（2）开发成本上升。随着社会的快速发展、我国经济突飞猛进，工地劳动力成本增加、建筑材料成本增加、质量要求的提高让其配件设施增多成本增加。开发商的成本增加会导致房地产价格上升。
3 我县房地产市场的现状和影响因素及存在的问题
3.1 我县房地产市场的现状及影响因素
近几年来郓城县房地产市场一直处于较为平稳阶段，国家政策的调整对其销量和价格影响较小。这主要是因为郓城县整体经济的发展状况和楼盘供给量的增大。以2016年为基准介绍我县房地产的状况，在第一季度去房源量约800套。启动“棚户区改造”政策，预计2016年可以拆迁6000余户，并在之后的几年里加大力度。加快在售项目库存房源的同时，释放更多的地出来，增加居民区域的配套设施。第一季度末，返乡潮的结束，购房市场逐渐回归淡季，整体销售量下滑。第二季度中期五一期间购房数量增加，接着进入一个长时间的淡季，知道年底才可迎来旺季。总体来说，我县房地产市场发展较为健康，未来仍会有一个较为理想的投资环境。
3.2 我县房地产市场存在的问题
3.2.1 住房价格偏高，超过了当地居民的经济承受能力
我县大部分人员的工资在3500-4500元＼月，购买一套房子需要去偿还50年的贷款，很多人在退休之后仍需还房贷。稳居高价的住房超过了我县居民的经济承受能力。
3.2.2 投资投机性购房比例升高，楼房闲置量增多
投资人手中有剩余资金，投资房地产是其首选，这逐渐形成一人名下多套房产，越来越多的房产被闲置。在2019年初的大調查中根据人口和建成房子数量算得我县均下来3人一套房子。
4 预测我县房地产的价格走势
在国家的帮扶下、在我县干部和人民共同努力下，我县整体经济发展状况较好，GDP增速是山东省第二。在有利的经济环境下，预测我县房地产价格将会有所上升。
4.1 从供给角度分析
从供给角度来说，商品的价格取决于成本，因此房地产的价格取决于房地产的建设成本。我县经济的发展，通货膨胀带来的影响使得劳动力成本上升、建筑材料成本上升、土地取得成本上升等。建设成本的上升则会导致房地产价格上涨。
4.2 从需求角度分析
居民个人的可支配收入提高，推动了人们对住房的需求。增加购房能力，满足购房需求。可支配收入的提高必然会促进房地产需求，从而影响房地产价格上涨。
4.3 从其他角度分析
日益活跃的房地产投资一定程度上抬高了房地产的价格，国民经济的快速发展推动了房地产价格上涨。
5 针对我县房地产存在的问题提出的解决办法
5.1 增加住房有效供给
调整住房供应结构，适度控制高档小区的开发建设，增加普通住房和经济适用房的建设。通过政策引导鼓励开发商多建设普通住房满足大众的需求，强化政府的住房保障职能，让百姓老有所依。
5.2 抑制不合理的购房需求
随着个人可支配收入的增加，人们理财意识越来越重，房地产投资已被纳入理财项目，这就会出现一人名下多房现象。我们针对这一现象，应该颁布相关的法律法规限制其购买多套房产。减少房地产投资投机现象的出现。
5.3 加强市场监管
5.3.1 加强对房地产开发企业的监管
政府部门加大专项整治和清查力度，严格依法查处土地闲置和炒房投机行为。加大交易秩序的监管力度，让售楼处明码标价，让购房者获得相应数量的土地，不被欺骗，保护其合法权益。对哄抬物价、囤积房源的开发商给于严惩。
5.3.2 完善房地产市场信息
可利用互联网、微信公众号等及时向社会公布房源信息、住房用地的建设计划和住房用地的供应计划。加快个人住房信息系统的建设，逐渐控制个人购房数量，一定程度上可以减少房地产的投资投机行为。
房地产事业一直是郓城县经济发展的重要力量，它关乎着居民生活的幸福指数，是政府工作的重中之重。本文主要从我县房地产市场的现状分析得出影响房地产价格的因素，并预测之后的房地产市场价格走势将会上升。针对目前存在的问题提出了自己的见解方法。
（作者单位：烟台南山学院）
关键词：房地产价格的影响因素;价格走势;郓城县房地产
1 研究背景
随着我国经济的发展，高楼大厦一栋栋的建立，大量闲置资源的出现，让其持有观望态度，希望房价下降，这也是近几年来成交普遍下降的原因。本文将研究我国房地产价格的现状及影响因素和郓城县房地产价格的影响因素，研究现下房地产价格的变化规律，预测郓城县房地产的价格走势并针对郓城县房地产提出有效的解决方法。
2 我国房地产价格的现状及原因
2.1 我国房地产市场的历史变革
改革开放之前的福利住房制度，住房由政府单位提供，个人只需缴纳部分租金。但随着我国经济的发展，政府赤字增加，给予政府的负担增大。所以到了20世纪80年代提出了住房商品化政策，城镇住房制度得到了重大突破性的进展，掀起了一轮房改的新热潮。到了90年代住房改革力度加大，提出交纳租赁保证金、分布提租、新房新制度、集资合作建房等住房改革的方案，促进了住房改革新的基本思路。自1993年来住房向市场化过渡，1998年以后房地产市场的发展进入了快车道行列，房地产市场商品化逐渐全面推行。房地产市场的发展一方面提高了人们的住房条件、增加了人们的辛福生活指数，另一方面带动了我国国民经济的发展。
2.2 影响我国房地产价格的原因
2.2.1 需求数量增加
（1）人民收入水平的提高。一方面居民收入水平的提高可以增加其购房能力，满足其购房需求。购房能力的增强可以其强烈的购房心理，导致需求增大。另一方面，居民收入的提高增加了炒房的起始资金，在庞古效应的影响下，炒房由一线城市不断向二、三线城市扩张，使得房地产价格居高不下。
（2）城镇家庭数量的增加。首先城镇化的发展可以让越来越多的农民向城镇迁移，增大城镇人口，扩大住房需求。其次随着人们生活水平的提高，越发重视生活质量加上学区房的出现，购房需求增大，影响其价格变动。
（3）按揭贷款购房制度。按揭贷款制度减轻了购房压力，在稳定的月收入下和国家政策的帮扶下，人们的购房需求可以得到满足，加快了其购房行动。再加上人们普遍认为房子是家庭的根本，使得低龄化的人们快速购房增加了房地产的需求。
2.2.2 供给成本的增加
（1）土地取得成本上升。住房用地都是从居民手中买的，近几年来从居民手中取得土地的成本上升，导致房屋供给成本上升。另一点由于地方政府收入少，房地产的开发是增加政府税收收入的有效方法，故而开发商从政府手中购买土地的成本上升。
（2）开发成本上升。随着社会的快速发展、我国经济突飞猛进，工地劳动力成本增加、建筑材料成本增加、质量要求的提高让其配件设施增多成本增加。开发商的成本增加会导致房地产价格上升。
3 我县房地产市场的现状和影响因素及存在的问题
3.1 我县房地产市场的现状及影响因素
近几年来郓城县房地产市场一直处于较为平稳阶段，国家政策的调整对其销量和价格影响较小。这主要是因为郓城县整体经济的发展状况和楼盘供给量的增大。以2016年为基准介绍我县房地产的状况，在第一季度去房源量约800套。启动“棚户区改造”政策，预计2016年可以拆迁6000余户，并在之后的几年里加大力度。加快在售项目库存房源的同时，释放更多的地出来，增加居民区域的配套设施。第一季度末，返乡潮的结束，购房市场逐渐回归淡季，整体销售量下滑。第二季度中期五一期间购房数量增加，接着进入一个长时间的淡季，知道年底才可迎来旺季。总体来说，我县房地产市场发展较为健康，未来仍会有一个较为理想的投资环境。
3.2 我县房地产市场存在的问题
3.2.1 住房价格偏高，超过了当地居民的经济承受能力
我县大部分人员的工资在3500-4500元＼月，购买一套房子需要去偿还50年的贷款，很多人在退休之后仍需还房贷。稳居高价的住房超过了我县居民的经济承受能力。
3.2.2 投资投机性购房比例升高，楼房闲置量增多
投资人手中有剩余资金，投资房地产是其首选，这逐渐形成一人名下多套房产，越来越多的房产被闲置。在2019年初的大調查中根据人口和建成房子数量算得我县均下来3人一套房子。
4 预测我县房地产的价格走势
在国家的帮扶下、在我县干部和人民共同努力下，我县整体经济发展状况较好，GDP增速是山东省第二。在有利的经济环境下，预测我县房地产价格将会有所上升。
4.1 从供给角度分析
从供给角度来说，商品的价格取决于成本，因此房地产的价格取决于房地产的建设成本。我县经济的发展，通货膨胀带来的影响使得劳动力成本上升、建筑材料成本上升、土地取得成本上升等。建设成本的上升则会导致房地产价格上涨。
4.2 从需求角度分析
居民个人的可支配收入提高，推动了人们对住房的需求。增加购房能力，满足购房需求。可支配收入的提高必然会促进房地产需求，从而影响房地产价格上涨。
4.3 从其他角度分析
日益活跃的房地产投资一定程度上抬高了房地产的价格，国民经济的快速发展推动了房地产价格上涨。
5 针对我县房地产存在的问题提出的解决办法
5.1 增加住房有效供给
调整住房供应结构，适度控制高档小区的开发建设，增加普通住房和经济适用房的建设。通过政策引导鼓励开发商多建设普通住房满足大众的需求，强化政府的住房保障职能，让百姓老有所依。
5.2 抑制不合理的购房需求
随着个人可支配收入的增加，人们理财意识越来越重，房地产投资已被纳入理财项目，这就会出现一人名下多房现象。我们针对这一现象，应该颁布相关的法律法规限制其购买多套房产。减少房地产投资投机现象的出现。
5.3 加强市场监管
5.3.1 加强对房地产开发企业的监管
政府部门加大专项整治和清查力度，严格依法查处土地闲置和炒房投机行为。加大交易秩序的监管力度，让售楼处明码标价，让购房者获得相应数量的土地，不被欺骗，保护其合法权益。对哄抬物价、囤积房源的开发商给于严惩。
5.3.2 完善房地产市场信息
可利用互联网、微信公众号等及时向社会公布房源信息、住房用地的建设计划和住房用地的供应计划。加快个人住房信息系统的建设，逐渐控制个人购房数量，一定程度上可以减少房地产的投资投机行为。
房地产事业一直是郓城县经济发展的重要力量，它关乎着居民生活的幸福指数，是政府工作的重中之重。本文主要从我县房地产市场的现状分析得出影响房地产价格的因素，并预测之后的房地产市场价格走势将会上升。针对目前存在的问题提出了自己的见解方法。
（作者单位：烟台南山学院）