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摘要：限售政策是限制新购入商品住房再转让行为的政策措施，旨在通过降低住房流动性来抑制投机性购房以促进市场稳定。选取2016年至2020年国家统计局全国70个大中城市月度住房价格指数及住建部统计的70个大中城市住房成交面积月度数据，使用多期双重差分模型，考察限售政策对住房价格和住房交易量的影响，并区别套型大小以及购房者是否来自本市进行异质性分析。研究表明，限售政策可以显著抑制新建商品住房与二手住房的价格增速和交易量增速。限售政策平抑中小套型住房价格增速的效果优于大套型住房;对外地购房者购买量增速的抑制效果大于本市购房者。表明限售政策能有效抑制投资需求、精准打击投机需求，短期内有显著的稳定市场效果。
关键词：房地产调控;限售政策;住房流动性;多期双重差分模型
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）05-0008-15 收稿日期：2021-04-20
作者简介：周冠彣，清华大学建设管理系硕士研究生。
刘洪玉，清华大学建设管理系教授，博士生导师。
1 引言
自1998年我国全面实施住房商品化以来，伴随着房地产市场的快速发展，住房价格也呈现快速上涨的态势。过快上涨的房价衍生出居民住房支付能力下降、住房投资品属性被不断强化、住房市场风险加大等一系列问题，引发了政府对房地产市场一波接一波的调控干预。
第一轮严厉的房地产市场调控始于2010年。当时，为应对国际金融危机而采取的经济刺激计划带动了住房市场持续升温，政府陆续出台了限购政策及限贷政策，取得了较好的调控效果，有效抑制了房价上涨（邓柏峻等，2014;陈旭等，2018）。
第二轮严厉的房地产市场调控始于2016年。当时，面对房地产去库存政策刺激而再次快速上涨的房价，许多城市重启限购政策，部分热点城市还在原先限购及限贷政策的基础上，增加了限价和限售政策，使我国房地产调控进入了“限购、限价、限贷、限售”的“四限时代”。
限售政策是要求购房人买房后必须持有一定年限，才能再次上市交易。2017年3月17日，北京市率先针对企业购房出台限售政策，要求“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年以上”。紧接着3月25日，厦门市出台了个人买房的限售政策。此后，其他一线城市和热点二线城市也陆续出台限售政策，并逐步向低能级城市扩散，使实施限售政策的城市达到了40个左右。
作为极具中国特色的房地产调控政策，限售政策是否真的限制了住房投机行为？是否有效抑制了房价过快上涨？对不同套型住房的影响是否存在异质性？对本市及外地购房者的影响效果有何不同？本文将通过研究限售政策对住房价格及成交面积的影响，来尝试回答上述问题，展示限售政策的实施效果。
2 限售政策及其调控机理
2.1 限售政策及其内涵
限售政策作为对住房市场进行流动性管理的行政手段，要求住房持有者在购房后，必须持有一定年限，才准予再次上市交易。以厦门市为例，其规定为“新购买住房的，须取得产权证后满2年方可上市交易”。通过规定最短持有时间，可以有效减少住房的流动性，加重炒房者负担并影响其盈利预期，从而抑制房价上涨，引导住房回归居住属性（张宏伟，2017;钟庭军，2017;Lyu等，2018;荣晨等，2018）。
限售政策制定及颁布由各城市地方政府负责，各城市限售政策的细则也因城市情况而异。主要差异表现如下：
（1）限售起始时间认定：分为取得不动产权证后起算和从网签合同签订后起算两类。厦门、广州、福州等多数城市以取得不动产权证后起算;然而也有哈尔滨、贵阳等少数城市从网签合同签订后起算。
（2）限售区域范围：分为全市域限售、主城区限售及部分区域限售三类。北京、厦门、青岛等多数城市在划定限售区域时，将整个城市划入限售区域;而福州和昆明等城市仅对城市主城区及部分区域实施限售。
（3）限售对象：分为对所有商品住房限售和对新建商品住房限售两类。多数城市将该市所有商品住房列入限售管理范围，昆明和贵阳等少数城市仅把新建商品住房列为限售对象。
（4）最低持有年限：每个城市依据自身情况，拟定最低持有年限，时长在2至5年不等。厦门、福州、重庆等城市限售2年;北京、杭州、成都等城市限售3年;而石家庄、沈阳等城市的限售时长长达5年。
（5）限售主体：限售主体根据是否为自然人、是否为本市户籍有两种分类方法。大多数城市在限售主体上未作区分，而广州、泉州等少数城市针对不同购房主体制定差异化政策。广州规定自然人购房限售2年，法人购房限售3年;泉州规定本市户籍不跨市本级、县购房限售2年，非本市户籍及本市户籍跨市本级、县购房限售5年。
2.2 限售政策的调控机理
限售政策对市场的影响可以分为短期影响和长期影响，如图1所示。短期影响体现在减少住房流动性从而降低住房需求中的投机需求，长期则对需求和供给同时产生影响。短期来看，限售政策直接降低了投资投机需求，从而导致需求曲线D1左移至D2;由于短期受到限售政策影響的住房数量远低于市场总数，因此假设短期内供给不变（维持在S1）。由于需求曲线左移且供给不变，则市场均衡点从E1移动至E2，价格及交易量同时下降。
长期来看，需求曲线随着政策冲击逐渐弱化由D2右移至D3，而受限售政策影响的住房数量占市场总数达到一定水平，导致供给曲线出现左移（从曲线S1到S2），均衡点从E2移到E3。最终的房价及成交量由供给曲线左移程度及需求曲线右移程度决定，但仍低于政策实施前的市场水平。
根据对限售政策效果的理论分析做出如下假设：实行限售政策将对住房市场价格及交易量产生负向的影响。本文将利用国家统计局70个大中城市住房价格指数及住建部统计的70个大中城市住房成交面积数据对上述假设进行检验。 3 实证模型与数据
3.1 实证模型（DID模型）
Ashenfelter和Card （1985）首次使用了双重差分模型（Difference in Difference），之后双重差分模型成为估计政策效应中使用相当广泛的计量方法。其基本原理是基于一个反事实框架来对比在政策执行和没有执行的两种情况下因变量的变化差异。本文以限售政策作为冲击，从城市间及时间两个维度分析政策的影响，城市间比较限售和未限售城市房价及交易量的差异，时间维度比较限售政策出台前后的房价及交易量的差异，双重差分模型可以同时从两个维度度量限售政策的影响。此外，每个城市实施限售政策的时间点并不相同，为了精确考察不同时间出台的限售政策对住房市场的影响，本文构建多期双重差分模型（Multiple Period Difference in Difference）来检验限售政策的实行效果。
模型构建上，参考张德荣等（2013）和安辉等（2020）的思路，将70个大中城市分为两组，分别为限售城市（实验组）及未限售城市（对照组）。限售政策效果是限售城市和未限售城市房价增长率均值及住房成交面积增长率均值在实施限售政策前后的差异。图2表达限售政策对住房价格增长率与住房成交面积增长率的影响效果。
根据上述对双重差分模型的介绍，设定模型的函数方程式如下：
Yi，t = αi + β1Di，t + ui + ηt + εi，t （1）
其中，下标i代表城市，下标t代表时间，Yi，t为被解释变量，指的是城市i在t期时的住房价格增长率或住房成交面积增长率;Di，t指的是城市i在第t期是否有实施限售，实施限售取1，没有实施限售则取0;ui是城市固定效应;ηt是时间固定效应;εi，t是误差项。
此外，本文同时考察限售政策对住房市场影响的时效性，参考张索迪（2016）和黄昕等（2018）的思路，在模型中引入限售政策实施后第一、二、三、四、五、六个月的6个虚拟变量。加入新的虚拟变量后，模型如下：
Yi，t = αi + β1Di，t + β2Di，t+1 + β3Di，t+2 + β4Di，t+3 + β5Di，t+4 + β6Di，t+5 + β7Di，t+6 + ui + ηt + εi，t （2）
3.2 实证数据
本文选取的城市范围是我国70个大中城市，其中40个城市出台了限售政策，30个城市未出台限售政策。限售政策来源于各城市政府官网发布的限售政策相关文件。在衡量限售政策的影响始点上，沿用李淼（2019）的方法，以该月20日作为临界点，当月20日（含）之前出台限售政策的，以当月作为限售政策实施的起始月份;20日之后出台的，以下个月作为限售政策实施的起始月份。
本研究考察的是限售政策对住房价格和成交面积的影响，被解释变量数据分别为：（1）住房价格，选用国家统计局70个大中城市新建商品住房及二手住房价格指数，用月度指数的环比增长率度量价格的变化;（2）住房成交面积，选用住建部统计的70个大中城市新建商品住房及二手住房成交面积数据，考虑到住房交易量容易受到季节性的影响，采用同比增长率进行度量。
时间跨度方面，由于限售政策的出台时间集中在2017年3月至2018年7月之间，在样本时间跨度的选取上，选择2016年1月至2020年12月作为样本期，故而有足够的时间跨度考察限售前后房价及住房成交面积的变化。图3是40个城市限售政策生效时间。
4 实证研究与结果分析
本文探讨限售政策对全国70个大中城市的新建商品住房及二手住房的交易价格环比增长率及成交面积同比增长率的影响，并将政策效果按月份拆解，甄别政策的时效性。进一步区别套型大小以及购房者是否来自本市进行异质性分析。
4.1 对住房价格及交易量的影响
限售政策对住房价格月度环比增长率的影响效果如表1所示。模型（1）是限售政策对新建商品住房价格增长率影响的整体效果，结果表明限售政策可以使新建商品住房价格环比增速下降0.33%;模型（2）是限售政策实施后的前6个月的政策效果，可以发现在实施限售政策后的第一个月，出现负向的效果，到限售实施后的第四个月时影响效果最大，可以使新建商品住房价格环比增速下降0.27%;模型（3）是限售政策对二手住房价格增长率影响的整体效果，结果表明限售政策可以使二手住房价格环比增速下降0.35%;模型（4）是限售政策实施后的前6个月的政策效果，在实施限售政策后的第一个月，出现负向的效果，并且到限售后第四个月时影响效果最大，可以使二手住房价格环比速下降0.33%。通过实证结果，得出限售政策可以有效抑制新建商品住房及二手住房的房价增速，在短期内有显著的稳定市场效果。
限售政策对住房成交面积同比增长率的影响效果如表2所示。模型（1）是限售政策對新建商品住房成交面积增长率影响的效果，结果表明限售政策可以使新建商品住房成交面积同比增速下降20.27%。模型（2）是限售政策对二手住房成交面积增长率影响的效果，结果表明限售政策可以使二手住房成交面积同比增速下降41.41%;通过实证分析得出在新建商品住房市场及二手住房市场中，限售政策皆能有效抑制住房流动性，降低投资投机需求，降低住房交易面积的增速。
4.2 对不同套型大小住房的影响
将住房市场按不同套型大小进行区分，分为90平方米及以下（小套型）、90～144平方米（中套型）及144平方米以上（大套型）3个子市场，本文将进一步探讨限售政策对3种不同套型大小的住房子市场是否存在异质性影响。 限售政策对不同套型大小住房的影响效果如表3所示。模型（1）（2）（3）分别是限售政策对新建商品住房不同套型子市场住房价格增长率的影响效果。结果表明限售政策对三个子市场的住房价格增长率的影响效果皆显著为负，对中小套型子市场的影响较大，对大套型子市场的影响最弱。模型（4）（5）（6）分别是限售政策对二手住房中不同套型子市场的价格增长率的影响效果，其结果与新建商品住房市场的结果相似，同样表明限售政策的影响主要集中在中小套型子市场。
限售政策对不同套型子市场的影响效果异质性，可能原因在于相比大套型住房，中小套型住房总价更低、流动性更高，从而吸引了更多投资投机需求。然而，限售政策实施后，所有住房的流动性均受到限制，投资投机需求降低，从而使得中小套型子市场的住房价格下降的更多，受到的影响更大。
4.3 对本市与外地购房者的影响
投资投机行为具有全国属性，其购房需求主要集中在外地购房需求。为了进一步检验限售政策是否会对投资投机行为产生约束，将购房需求区分为本市购房和外地购房进行实证研究。本文将住建部统计的新建商品住房成交面积数据区分为本市购房和外地购房两个子样本，探讨限售政策的实施对本市和外地购房者的影响效果，实证结果如表4所示。
模型（1）是限售政策对本市购房者成交面积增长率的影響效果。结果表明实施限售政策对成交面积增长率影响显著为负，使本市购房者成交面积同比增长率下降13.34%。模型（2）是限售政策对外地购房者成交面积增长率的影响效果，结果表明实施限售政策对成交面积增长率影响显著为负，使外地购房者成交面积同比增长率下降32.86%。实证结果进一步验证，限售政策的主要目的是打击投资投机需求，因此对外地购房者购买量增速的抑制效果更强。
5 结论与政策建议
本文使用多期双重差分模型研究限售政策对住房市场的影响，得到以下结论：
（1）限售政策可以有效抑制住房价格和成交面积增速，这种抑制效果对新建住房市场和二手住房市场同时存在，且对后者的影响略大。表明限售政策短期内发挥了减缓房价增速，降低市场热度，使房地产市场回归平稳的作用。
（2）限售政策对降低中小套型子市场的住房价格增速效果更大，对大套型子市场的影响较小。限售政策对降低外地购房者购买量增速的影响大于本市购房者。由于中小套型子市场的投资投机需求更为旺盛，而外地购房的投资投机概率更高，为此本研究结论验证了限售政策能有效抑制投资需求、精准打击投机需求。
基于以上实证研究，本文尝试对于房地产市场调控提出以下政策建议：
（1）实施限售政策的同时，须把控调控政策的松紧程度。限售政策通过流动性的管理，短期内可以抑制房价的过快上涨，但过度严格的限售政策容易导致市场流动性不足，使二手住房市场供给量缩。在过多的住房无法自由流动的情况下，容易导致市场价格反弹。也就是说，限售政策因减少当前需求而抑制了价格，也会减少未来的供给而抬升价格。各城市在拟定限售政策时，须斟酌当地二手住房市场供给量的情况，避免政策过严，导致中长期限售政策效果降低。
（2）科学施策，结合当地住房市场的特点，提升政策实施的精准度。根据本文对不同的住房子市场进行异质性分析，可以发现限售政策对各个住房子市场影响不一。地方政府在制定政策时，应对政策效果进行初步评估，并结合当地市场特点，如投机者属性、居民换房周期、居民及投机者对住房区位和套型大小的偏好等。精准加强特定热点区域及投机需求的管理，确保调控政策精准有效，在尽量不伤害改善性需求的前提下，达到调控预期。
参考文献：
1.邓柏峻 李仲飞 张浩.限购政策对房价的调控有效吗.统计研究.2014.31（11）
2.陈旭 赵新泉.限购限贷政策对房价影响实证研究.武汉金融.2018.01
3.张宏伟.第二轮限售背后的“大真相”.中国房地产.2017.32
4.钟庭军.论住房限售政策本质及效力.城乡建设.2017.22
5.Lyu W， Bu C.The Impact of Real Estate Policies on the Housing Price in Major Cities in China; Proceedings of the Third International Conference on Economic and Business Management （FEBM 2018）， F， 2018.Atlantis Press
6.荣晨 曾铮.规范“两市”坚持“两限”实施“两调”——从市场属性和历史经验看商品住宅市场的调控政策.宏观经济管理.2018.11
7.Ashenfelter O，Card D.“Using the longitudinal structure of earnings to estimate the effect of training programs”， Reviews of Economics and Statistics.1985. 67
8.张德荣 郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗？①——基于70个大中城市的实证研究.数量经济技术经济研究.2013.30 （11）
9.安辉 何萱 邹千邈.中国房地产限售政策对房价的影响研究——兼论限售和限购的政策组合效应.中国管理科学.2020.04.21
10.张索迪.限购政策对住房市场的价—量影响效应及城市间差异性研究.清华大学.2016
11.黄昕 董兴 平新乔.地方政府房地产限购限贷限售政策的效应评估.改革.2018.05
12.李淼.我国住房限售政策能够有效抑制房价上涨么？——基于100个城市的实证研究.投资研究.2019.38 （02）
关键词：房地产调控;限售政策;住房流动性;多期双重差分模型
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）05-0008-15 收稿日期：2021-04-20
作者简介：周冠彣，清华大学建设管理系硕士研究生。
刘洪玉，清华大学建设管理系教授，博士生导师。
1 引言
自1998年我国全面实施住房商品化以来，伴随着房地产市场的快速发展，住房价格也呈现快速上涨的态势。过快上涨的房价衍生出居民住房支付能力下降、住房投资品属性被不断强化、住房市场风险加大等一系列问题，引发了政府对房地产市场一波接一波的调控干预。
第一轮严厉的房地产市场调控始于2010年。当时，为应对国际金融危机而采取的经济刺激计划带动了住房市场持续升温，政府陆续出台了限购政策及限贷政策，取得了较好的调控效果，有效抑制了房价上涨（邓柏峻等，2014;陈旭等，2018）。
第二轮严厉的房地产市场调控始于2016年。当时，面对房地产去库存政策刺激而再次快速上涨的房价，许多城市重启限购政策，部分热点城市还在原先限购及限贷政策的基础上，增加了限价和限售政策，使我国房地产调控进入了“限购、限价、限贷、限售”的“四限时代”。
限售政策是要求购房人买房后必须持有一定年限，才能再次上市交易。2017年3月17日，北京市率先针对企业购房出台限售政策，要求“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年以上”。紧接着3月25日，厦门市出台了个人买房的限售政策。此后，其他一线城市和热点二线城市也陆续出台限售政策，并逐步向低能级城市扩散，使实施限售政策的城市达到了40个左右。
作为极具中国特色的房地产调控政策，限售政策是否真的限制了住房投机行为？是否有效抑制了房价过快上涨？对不同套型住房的影响是否存在异质性？对本市及外地购房者的影响效果有何不同？本文将通过研究限售政策对住房价格及成交面积的影响，来尝试回答上述问题，展示限售政策的实施效果。
2 限售政策及其调控机理
2.1 限售政策及其内涵
限售政策作为对住房市场进行流动性管理的行政手段，要求住房持有者在购房后，必须持有一定年限，才准予再次上市交易。以厦门市为例，其规定为“新购买住房的，须取得产权证后满2年方可上市交易”。通过规定最短持有时间，可以有效减少住房的流动性，加重炒房者负担并影响其盈利预期，从而抑制房价上涨，引导住房回归居住属性（张宏伟，2017;钟庭军，2017;Lyu等，2018;荣晨等，2018）。
限售政策制定及颁布由各城市地方政府负责，各城市限售政策的细则也因城市情况而异。主要差异表现如下：
（1）限售起始时间认定：分为取得不动产权证后起算和从网签合同签订后起算两类。厦门、广州、福州等多数城市以取得不动产权证后起算;然而也有哈尔滨、贵阳等少数城市从网签合同签订后起算。
（2）限售区域范围：分为全市域限售、主城区限售及部分区域限售三类。北京、厦门、青岛等多数城市在划定限售区域时，将整个城市划入限售区域;而福州和昆明等城市仅对城市主城区及部分区域实施限售。
（3）限售对象：分为对所有商品住房限售和对新建商品住房限售两类。多数城市将该市所有商品住房列入限售管理范围，昆明和贵阳等少数城市仅把新建商品住房列为限售对象。
（4）最低持有年限：每个城市依据自身情况，拟定最低持有年限，时长在2至5年不等。厦门、福州、重庆等城市限售2年;北京、杭州、成都等城市限售3年;而石家庄、沈阳等城市的限售时长长达5年。
（5）限售主体：限售主体根据是否为自然人、是否为本市户籍有两种分类方法。大多数城市在限售主体上未作区分，而广州、泉州等少数城市针对不同购房主体制定差异化政策。广州规定自然人购房限售2年，法人购房限售3年;泉州规定本市户籍不跨市本级、县购房限售2年，非本市户籍及本市户籍跨市本级、县购房限售5年。
2.2 限售政策的调控机理
限售政策对市场的影响可以分为短期影响和长期影响，如图1所示。短期影响体现在减少住房流动性从而降低住房需求中的投机需求，长期则对需求和供给同时产生影响。短期来看，限售政策直接降低了投资投机需求，从而导致需求曲线D1左移至D2;由于短期受到限售政策影響的住房数量远低于市场总数，因此假设短期内供给不变（维持在S1）。由于需求曲线左移且供给不变，则市场均衡点从E1移动至E2，价格及交易量同时下降。
长期来看，需求曲线随着政策冲击逐渐弱化由D2右移至D3，而受限售政策影响的住房数量占市场总数达到一定水平，导致供给曲线出现左移（从曲线S1到S2），均衡点从E2移到E3。最终的房价及成交量由供给曲线左移程度及需求曲线右移程度决定，但仍低于政策实施前的市场水平。
根据对限售政策效果的理论分析做出如下假设：实行限售政策将对住房市场价格及交易量产生负向的影响。本文将利用国家统计局70个大中城市住房价格指数及住建部统计的70个大中城市住房成交面积数据对上述假设进行检验。 3 实证模型与数据
3.1 实证模型（DID模型）
Ashenfelter和Card （1985）首次使用了双重差分模型（Difference in Difference），之后双重差分模型成为估计政策效应中使用相当广泛的计量方法。其基本原理是基于一个反事实框架来对比在政策执行和没有执行的两种情况下因变量的变化差异。本文以限售政策作为冲击，从城市间及时间两个维度分析政策的影响，城市间比较限售和未限售城市房价及交易量的差异，时间维度比较限售政策出台前后的房价及交易量的差异，双重差分模型可以同时从两个维度度量限售政策的影响。此外，每个城市实施限售政策的时间点并不相同，为了精确考察不同时间出台的限售政策对住房市场的影响，本文构建多期双重差分模型（Multiple Period Difference in Difference）来检验限售政策的实行效果。
模型构建上，参考张德荣等（2013）和安辉等（2020）的思路，将70个大中城市分为两组，分别为限售城市（实验组）及未限售城市（对照组）。限售政策效果是限售城市和未限售城市房价增长率均值及住房成交面积增长率均值在实施限售政策前后的差异。图2表达限售政策对住房价格增长率与住房成交面积增长率的影响效果。
根据上述对双重差分模型的介绍，设定模型的函数方程式如下：
Yi，t = αi + β1Di，t + ui + ηt + εi，t （1）
其中，下标i代表城市，下标t代表时间，Yi，t为被解释变量，指的是城市i在t期时的住房价格增长率或住房成交面积增长率;Di，t指的是城市i在第t期是否有实施限售，实施限售取1，没有实施限售则取0;ui是城市固定效应;ηt是时间固定效应;εi，t是误差项。
此外，本文同时考察限售政策对住房市场影响的时效性，参考张索迪（2016）和黄昕等（2018）的思路，在模型中引入限售政策实施后第一、二、三、四、五、六个月的6个虚拟变量。加入新的虚拟变量后，模型如下：
Yi，t = αi + β1Di，t + β2Di，t+1 + β3Di，t+2 + β4Di，t+3 + β5Di，t+4 + β6Di，t+5 + β7Di，t+6 + ui + ηt + εi，t （2）
3.2 实证数据
本文选取的城市范围是我国70个大中城市，其中40个城市出台了限售政策，30个城市未出台限售政策。限售政策来源于各城市政府官网发布的限售政策相关文件。在衡量限售政策的影响始点上，沿用李淼（2019）的方法，以该月20日作为临界点，当月20日（含）之前出台限售政策的，以当月作为限售政策实施的起始月份;20日之后出台的，以下个月作为限售政策实施的起始月份。
本研究考察的是限售政策对住房价格和成交面积的影响，被解释变量数据分别为：（1）住房价格，选用国家统计局70个大中城市新建商品住房及二手住房价格指数，用月度指数的环比增长率度量价格的变化;（2）住房成交面积，选用住建部统计的70个大中城市新建商品住房及二手住房成交面积数据，考虑到住房交易量容易受到季节性的影响，采用同比增长率进行度量。
时间跨度方面，由于限售政策的出台时间集中在2017年3月至2018年7月之间，在样本时间跨度的选取上，选择2016年1月至2020年12月作为样本期，故而有足够的时间跨度考察限售前后房价及住房成交面积的变化。图3是40个城市限售政策生效时间。
4 实证研究与结果分析
本文探讨限售政策对全国70个大中城市的新建商品住房及二手住房的交易价格环比增长率及成交面积同比增长率的影响，并将政策效果按月份拆解，甄别政策的时效性。进一步区别套型大小以及购房者是否来自本市进行异质性分析。
4.1 对住房价格及交易量的影响
限售政策对住房价格月度环比增长率的影响效果如表1所示。模型（1）是限售政策对新建商品住房价格增长率影响的整体效果，结果表明限售政策可以使新建商品住房价格环比增速下降0.33%;模型（2）是限售政策实施后的前6个月的政策效果，可以发现在实施限售政策后的第一个月，出现负向的效果，到限售实施后的第四个月时影响效果最大，可以使新建商品住房价格环比增速下降0.27%;模型（3）是限售政策对二手住房价格增长率影响的整体效果，结果表明限售政策可以使二手住房价格环比增速下降0.35%;模型（4）是限售政策实施后的前6个月的政策效果，在实施限售政策后的第一个月，出现负向的效果，并且到限售后第四个月时影响效果最大，可以使二手住房价格环比速下降0.33%。通过实证结果，得出限售政策可以有效抑制新建商品住房及二手住房的房价增速，在短期内有显著的稳定市场效果。
限售政策对住房成交面积同比增长率的影响效果如表2所示。模型（1）是限售政策對新建商品住房成交面积增长率影响的效果，结果表明限售政策可以使新建商品住房成交面积同比增速下降20.27%。模型（2）是限售政策对二手住房成交面积增长率影响的效果，结果表明限售政策可以使二手住房成交面积同比增速下降41.41%;通过实证分析得出在新建商品住房市场及二手住房市场中，限售政策皆能有效抑制住房流动性，降低投资投机需求，降低住房交易面积的增速。
4.2 对不同套型大小住房的影响
将住房市场按不同套型大小进行区分，分为90平方米及以下（小套型）、90～144平方米（中套型）及144平方米以上（大套型）3个子市场，本文将进一步探讨限售政策对3种不同套型大小的住房子市场是否存在异质性影响。 限售政策对不同套型大小住房的影响效果如表3所示。模型（1）（2）（3）分别是限售政策对新建商品住房不同套型子市场住房价格增长率的影响效果。结果表明限售政策对三个子市场的住房价格增长率的影响效果皆显著为负，对中小套型子市场的影响较大，对大套型子市场的影响最弱。模型（4）（5）（6）分别是限售政策对二手住房中不同套型子市场的价格增长率的影响效果，其结果与新建商品住房市场的结果相似，同样表明限售政策的影响主要集中在中小套型子市场。
限售政策对不同套型子市场的影响效果异质性，可能原因在于相比大套型住房，中小套型住房总价更低、流动性更高，从而吸引了更多投资投机需求。然而，限售政策实施后，所有住房的流动性均受到限制，投资投机需求降低，从而使得中小套型子市场的住房价格下降的更多，受到的影响更大。
4.3 对本市与外地购房者的影响
投资投机行为具有全国属性，其购房需求主要集中在外地购房需求。为了进一步检验限售政策是否会对投资投机行为产生约束，将购房需求区分为本市购房和外地购房进行实证研究。本文将住建部统计的新建商品住房成交面积数据区分为本市购房和外地购房两个子样本，探讨限售政策的实施对本市和外地购房者的影响效果，实证结果如表4所示。
模型（1）是限售政策对本市购房者成交面积增长率的影響效果。结果表明实施限售政策对成交面积增长率影响显著为负，使本市购房者成交面积同比增长率下降13.34%。模型（2）是限售政策对外地购房者成交面积增长率的影响效果，结果表明实施限售政策对成交面积增长率影响显著为负，使外地购房者成交面积同比增长率下降32.86%。实证结果进一步验证，限售政策的主要目的是打击投资投机需求，因此对外地购房者购买量增速的抑制效果更强。
5 结论与政策建议
本文使用多期双重差分模型研究限售政策对住房市场的影响，得到以下结论：
（1）限售政策可以有效抑制住房价格和成交面积增速，这种抑制效果对新建住房市场和二手住房市场同时存在，且对后者的影响略大。表明限售政策短期内发挥了减缓房价增速，降低市场热度，使房地产市场回归平稳的作用。
（2）限售政策对降低中小套型子市场的住房价格增速效果更大，对大套型子市场的影响较小。限售政策对降低外地购房者购买量增速的影响大于本市购房者。由于中小套型子市场的投资投机需求更为旺盛，而外地购房的投资投机概率更高，为此本研究结论验证了限售政策能有效抑制投资需求、精准打击投机需求。
基于以上实证研究，本文尝试对于房地产市场调控提出以下政策建议：
（1）实施限售政策的同时，须把控调控政策的松紧程度。限售政策通过流动性的管理，短期内可以抑制房价的过快上涨，但过度严格的限售政策容易导致市场流动性不足，使二手住房市场供给量缩。在过多的住房无法自由流动的情况下，容易导致市场价格反弹。也就是说，限售政策因减少当前需求而抑制了价格，也会减少未来的供给而抬升价格。各城市在拟定限售政策时，须斟酌当地二手住房市场供给量的情况，避免政策过严，导致中长期限售政策效果降低。
（2）科学施策，结合当地住房市场的特点，提升政策实施的精准度。根据本文对不同的住房子市场进行异质性分析，可以发现限售政策对各个住房子市场影响不一。地方政府在制定政策时，应对政策效果进行初步评估，并结合当地市场特点，如投机者属性、居民换房周期、居民及投机者对住房区位和套型大小的偏好等。精准加强特定热点区域及投机需求的管理，确保调控政策精准有效，在尽量不伤害改善性需求的前提下，达到调控预期。
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