“东渡国际集团喜欢冒险,想做一个国际化的地产企业。经验告诉我,地域不是关键,关键的是市场。”
　　
　　以接手改造“烂尾楼”小有名气的李海林,前不久一次拍下美国洛杉矶4块共计530余亩的建设用地。这不禁让人对他再次刮目相看。
　　这位东渡集团总裁的一大爱好就是运动。每天他都要穿上NIKE跑鞋,在家里的跑步机上跑3公里;每周去一次会所,健身和游泳;每月去一次上海大都会高尔夫球场,酣畅淋漓地挥洒一下。
　　运动的特性,使李海林的房地产定位为“青年住宅”。这也缘于他的工作经历。15年前,25岁的政府工作人员李海林到深圳设立办事处,脑子里没有任何房地产的概念。“下海”后,李海林萌发了为都市青年创业者筑巢的想法。
　　1994年,李海林从深圳回到南京,成立了东渡房地产公司。现在,东渡集团的总部已设在上海,并迈向国际。东渡国际集团已在全国开发了100多万平方米的青年住宅项目,并推出了6代产品,目前正在打造第7代。
　　
　　专注青年住宅
　　
　　都市青年人是一个特殊群体。“他们懂得享受生活,知道什么适合自己,个性独立、追寻潮流却又很少标榜另类、扮酷装帅;他们有稳定的收入,不少都事业有成;他们既不会放弃都市的品质生活,也不会落入围城远离自然和自我。” 李海林说, “正是因为青年人的这些特性才有了新一代购房者对于住宅需求的变化和进步。”
　　对于“青年”的定义和划分,珠江罗马嘉园策划总监林斌的观点得到业界的一致认可:定义“青年”,应当从人们的心理状态入手。20岁以下的青年人属于学习型的青年;30岁以下的青年人属于奋斗型的青年;40岁以下的青年人属于艺术型青年。地产商应该针对这三种不同心态的青年,推出不同形态的产品。
　　东渡的青年住宅在都市青年人中颇有些知名度,如南京“锦江丽舍”梦想型,上海“东渡名人大厦”便捷型,苏州“时代晶华”时尚型,南京“天空之都”科技型,南京“滨江大厦”运动型,上海“碧云108”国际型,成都“时代凯悦”贵族型,三亚的青年公寓度假休闲型等等。
　　李海林介绍,把青年人居从单体建筑,发展成青年人居的聚集地,一个融居住、商贸、休闲、购物、运动、娱乐、沟通、学习为一体的青年社区,一座属于年轻创业者的青年城,就是东渡目前要开发的第7代。
　　为此,东渡确定了未来的青年城发展战略。李海林说: “2005年,在上海、南京、苏州、成都四地,东渡将建设40万平米东渡青年城项目,并将收购天津、武汉、广东等地区约20万平米的烂尾楼项目,这些项目也将用于建设东渡青年城。”
　　
　　变废为宝
　　
　　“东渡从1994年开始‘烂尾楼’的开发改造。我们从南京起步,然后进军上海。上海‘名人大厦’、‘东渡园景别墅’、苏州‘金兴大厦’、成都‘时代凯悦’等经过我们改造,都获成功。”李海林说。据了解,东渡近几年在全国成功改造了10座“烂尾楼”。
　　事实上,接手“烂尾楼”的风险相当大。
　　李海林介绍说,“烂尾楼”的接盘一般是通过协议转让和依法拍卖取得的。由于前些年房地产开发管理不很规范,原开发商在未缴清各项规费的情况下,通过关系得到了相关的证件,为此我们须补交大量费用,特别是缴纳土地出让金。
　　此外,开发管理上的风险,有时改造“烂尾楼”比新建一个楼还麻烦。比如“烂尾楼”都会不同程度地出现地基下沉、地下室漏水、屋面渗水等工程质量问题,以及房型、消防设计和供电、给排水设计不合理的问题,这些问题的解决非常棘手,既拖延工期又增加大量的改造投入。由于“烂尾楼”的设计、施工大都在上世纪90年代,资料及原件很难收集齐全。
　　
　　策略转身
　　
　　东渡被业界称为“保守式的稳健”。当初虽然看好上海市场,但1994年公司成立初期,东渡并没有直接投资上海,而是等1997年上海市场处于低谷时,东渡才搬到上海。
　　最近这个投资谨慎的“保守式稳健”的企业,却一步跨到美国,在洛杉矶希尔顿大饭店一锤定音,买下洛杉矶530余亩的建设用地。
　　很少有房产公司直接投资海外,对此李海林解释说,在选择进入的国家时,东渡先后考察了印度、越南以及美国等国家,发现美国房地产市场正处在一个增长期。“东渡国际集团喜欢冒险,想做一个国际化的地产企业。经验告诉我,地域不是关键,关键的是市场。”
　　为了国际化,东渡在2004年就进行了一系列准备。2004年11月,东渡由原来的东渡置业集团,更名为“东渡国际集团”,并在全球范围内举行大型青年空间设计大赛,征集代表青年居住文化最新潮流和趋势的优秀设计方案。东渡携手yahoo、美国加州大学一起启动“全球青年人居住生活调查报告”,并最终完成“全球青年人居状况白皮书”。
　　对海外市场的选择,东渡国际制定了两个原则:一是投资如美国、欧洲等成熟市场;二是要投资东南亚、印度这样的市场,这些市场还处在七八年前中国的水平,有发展潜力。当然,定位仍是青年。
　　上实发展总裁卢铿总结说,中国地产企业异国开发会遇到包括文化差异、政策差异、排外阻力、非正常成本、同行恶性竞争、创新阻力、特殊危险、国家批准等在内的障碍,并且会遇到政治、政策、汇率、成本、人才、社会、文化等风险。
　　房地产行业至今仍是一个“机会主义导向”的世界。在这个日益规范与成熟的市场环境中,成也机会,败也机会,不知道这个机会对东渡将来意味着什么。