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“面朝大海，春暖花开”是诗人幻想中的美丽意境，也是时下很多都市人理想的居住环境，有这样一群人：年龄在30～40岁，多数已成家立业，有固定的工作，收入稳定且未来收入增加的可能性非常大；个人信誉良好，有较强的还贷能力。他们中的大部分人已通过父母资助或贷款已经拥有一套住房，但是，伴随生育、养老等问题的出现，现有住房条件已无法满足其居住需求，于是换一座美丽的大房子成为他们的梦想和追求。
这类需求通常被称为改善型住房需求。根据我爱我家对近期二手房市场进行的调查显示，这类人群约占二手房置业人群中的1／3。在楼市低迷的今天，他们的梦想该怎样实现呢?
再次置业正当时
2007年底开始，中央政府采取了紧缩金融政策来抑制过快上涨的房价。央行出台的第二套信贷政策成为了一把双刃剑，高首付、高利率一度让升级置业需求陷入了尴尬境地，
自2008年10月开始，减税降息利好政策不断向改善型购房人倾斜。2008年11月24日，11部委联合出台的《关于促进北京市房地产市场稳定的若干意见》中，对普通住房标准进行了重新界定，降低住房交易税费负担，扩大优惠购房范围，这让许多购房人有了更多的置业空间。
2008年以来央行已经5次降息，力度空前。印花税、契税等也暂停免征和大幅下调。目前，政府部门相关政策的酝酿指向了改善型住房等自住需求的置业问题。政府不断加大对改善型自住置业需求的扶持，以及经过调整期逐渐回归理性的房地产市场环境共同构成了购买改善型住房的最佳时机。
换房方式因需定
改善型住房根据房屋面积、品质、地理位置和配套设施及生活需求而划分为多种不同的种类，如以小换大、以远换近、以旧换新(常包含在前两种方式中)等。
以小换大
如果需要改善住房面积，而资金又不够雄厚，可以选择非热点区域的二手房来以小换大。
小李夫妻工作快3年了，现在月收入一共有1万多元，目前在有一套50平方米的小户型。每月需还月供3000元，还有15年还完。目前手头只有8万元的积蓄。随着妻子怀孕生子，需要把父母接来照顾妻子，小李决定换一套两居室的房子，位置还在附近。
小李目前的住房是向银行贷款购置，且房贷尚未还清，现有积累资金只有3万元，因此，再向银行申请贷款购房将被定为二次置业，首付比例、利率都较高，并不适合小李目前的状况。
对小李来说，先卖掉现有住房，然后利用公积金贷款买一套二手房是合理的方式，假设售价为1.3万元／平方米，总房款为65万元，一次性偿还剩余的银行贷款3000元／月×12月×15=54万元，还清银行贷款。小李还剩余11万元。假如在附近或者稍微远一点的区域买一套1万元／平方米、90平方米左右两居室的二手房，小李之前购房的银行贷款已还清，现在若使用公积金贷款仍属于第一套，享受20％的首付，且贷款利率比商业贷款低。90平方米×1万元／平方米=90万元，假定银行评估价为85万元、贷款20年，那么小李利用公积金贷款需要先期支付的资金为17万元，用卖房剩余的11万元和自己的储蓄8万元，完全能满足首付款。贷款额为68万元，按照等额本息还款方式，小李新买住房的月供额仅为4074元，以他和妻子的收入可轻松还贷。
以小换大+以旧换新
如果经济宽裕，以小换大还可以与以旧换新等方式结合起来。
陈先生40岁出头，是上海市一家公司的经理。家庭年收入在15万元左右。目前在宝山区有一套60平方米的小两居，无贷款。由于现有房子年代较长，同时面临孩子上学等问题，陈先生想在徐汇区附近学校资源比较优秀的地区购置120平方米左右的新房。目前，陈先生手头有积蓄约70万元。
陈先生置业条件比较优越，现有住房又没有银行贷款，不存在二套置业顾虑。如果实施以旧换新，卖出旧房的总房款约为70万元，手头资金也比较充裕，收入稳定，采用商业贷款即可。徐汇区附近品质较好的新房项目售价约为2万元／平方米，陈先生的收入状况良好，采取多首付、短年限的贷款方式比较划算。120平方米的新房售价约为240万元，那么陈先生可以选择多首付(如150万元)、少贷款(余90万元)、短年限(如15年)的购房方案，这样算来月供额约为7566元。
以远换近
以远换近的主要原因，是就业、入学等因素所致，
_
王先生原来在广州经济技术开发区工作，并在那里买一套go平方米的两居室，现已基本还清贷款。两年前他换了工作，新的工作单位在珠江广场附近，每天上下班得花费大量的时间，这使他感到很疲惫，因此，王先生想在单位附近购置一套100平方米左右的房子，一方面可以减少上下班的劳顿，另一方面附近教育资源丰富。有利于孩子就近入学。目前，他的家庭总收入每年有10万元，手头只有5万元的存款。
王先生的现有储蓄资金有限。虽然贷款已经还清，但再置业选择商业贷款仍不能享受最低利率优惠。同时，以他现在的经济状况，通过银行贷款再买一套大房也非常困难。因此，王先生改善现有住房条件的办法是卖掉现有住房后再买一套住房，最佳贷款方式是采用公积金贷款，学校集中区域的二手房较为符合王先生的置业条件，由于以前贷款已还清，他可以按照公积金首套购房的首付比例和较低利率计算，即首付享受20％，利率为3.87％。
王先生没有银行贷款压力，可以选择多首付、少贷款的置业方式。假设王先生现有住房售价为1万元／平方米，那么王先生置业资金便上升至85万元，最高可选择单位附近200万元左右的房子。
这类需求通常被称为改善型住房需求。根据我爱我家对近期二手房市场进行的调查显示，这类人群约占二手房置业人群中的1／3。在楼市低迷的今天，他们的梦想该怎样实现呢?
再次置业正当时
2007年底开始，中央政府采取了紧缩金融政策来抑制过快上涨的房价。央行出台的第二套信贷政策成为了一把双刃剑，高首付、高利率一度让升级置业需求陷入了尴尬境地，
自2008年10月开始，减税降息利好政策不断向改善型购房人倾斜。2008年11月24日，11部委联合出台的《关于促进北京市房地产市场稳定的若干意见》中，对普通住房标准进行了重新界定，降低住房交易税费负担，扩大优惠购房范围，这让许多购房人有了更多的置业空间。
2008年以来央行已经5次降息，力度空前。印花税、契税等也暂停免征和大幅下调。目前，政府部门相关政策的酝酿指向了改善型住房等自住需求的置业问题。政府不断加大对改善型自住置业需求的扶持，以及经过调整期逐渐回归理性的房地产市场环境共同构成了购买改善型住房的最佳时机。
换房方式因需定
改善型住房根据房屋面积、品质、地理位置和配套设施及生活需求而划分为多种不同的种类，如以小换大、以远换近、以旧换新(常包含在前两种方式中)等。
以小换大
如果需要改善住房面积，而资金又不够雄厚，可以选择非热点区域的二手房来以小换大。
小李夫妻工作快3年了，现在月收入一共有1万多元，目前在有一套50平方米的小户型。每月需还月供3000元，还有15年还完。目前手头只有8万元的积蓄。随着妻子怀孕生子，需要把父母接来照顾妻子，小李决定换一套两居室的房子，位置还在附近。
小李目前的住房是向银行贷款购置，且房贷尚未还清，现有积累资金只有3万元，因此，再向银行申请贷款购房将被定为二次置业，首付比例、利率都较高，并不适合小李目前的状况。
对小李来说，先卖掉现有住房，然后利用公积金贷款买一套二手房是合理的方式，假设售价为1.3万元／平方米，总房款为65万元，一次性偿还剩余的银行贷款3000元／月×12月×15=54万元，还清银行贷款。小李还剩余11万元。假如在附近或者稍微远一点的区域买一套1万元／平方米、90平方米左右两居室的二手房，小李之前购房的银行贷款已还清，现在若使用公积金贷款仍属于第一套，享受20％的首付，且贷款利率比商业贷款低。90平方米×1万元／平方米=90万元，假定银行评估价为85万元、贷款20年，那么小李利用公积金贷款需要先期支付的资金为17万元，用卖房剩余的11万元和自己的储蓄8万元，完全能满足首付款。贷款额为68万元，按照等额本息还款方式，小李新买住房的月供额仅为4074元，以他和妻子的收入可轻松还贷。
以小换大+以旧换新
如果经济宽裕，以小换大还可以与以旧换新等方式结合起来。
陈先生40岁出头，是上海市一家公司的经理。家庭年收入在15万元左右。目前在宝山区有一套60平方米的小两居，无贷款。由于现有房子年代较长，同时面临孩子上学等问题，陈先生想在徐汇区附近学校资源比较优秀的地区购置120平方米左右的新房。目前，陈先生手头有积蓄约70万元。
陈先生置业条件比较优越，现有住房又没有银行贷款，不存在二套置业顾虑。如果实施以旧换新，卖出旧房的总房款约为70万元，手头资金也比较充裕，收入稳定，采用商业贷款即可。徐汇区附近品质较好的新房项目售价约为2万元／平方米，陈先生的收入状况良好，采取多首付、短年限的贷款方式比较划算。120平方米的新房售价约为240万元，那么陈先生可以选择多首付(如150万元)、少贷款(余90万元)、短年限(如15年)的购房方案，这样算来月供额约为7566元。
以远换近
以远换近的主要原因，是就业、入学等因素所致，
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王先生原来在广州经济技术开发区工作，并在那里买一套go平方米的两居室，现已基本还清贷款。两年前他换了工作，新的工作单位在珠江广场附近，每天上下班得花费大量的时间，这使他感到很疲惫，因此，王先生想在单位附近购置一套100平方米左右的房子，一方面可以减少上下班的劳顿，另一方面附近教育资源丰富。有利于孩子就近入学。目前，他的家庭总收入每年有10万元，手头只有5万元的存款。
王先生的现有储蓄资金有限。虽然贷款已经还清，但再置业选择商业贷款仍不能享受最低利率优惠。同时，以他现在的经济状况，通过银行贷款再买一套大房也非常困难。因此，王先生改善现有住房条件的办法是卖掉现有住房后再买一套住房，最佳贷款方式是采用公积金贷款，学校集中区域的二手房较为符合王先生的置业条件，由于以前贷款已还清，他可以按照公积金首套购房的首付比例和较低利率计算，即首付享受20％，利率为3.87％。
王先生没有银行贷款压力，可以选择多首付、少贷款的置业方式。假设王先生现有住房售价为1万元／平方米，那么王先生置业资金便上升至85万元，最高可选择单位附近200万元左右的房子。