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近来关于2011年房价走势的预测不绝于耳，先是11月人民大学经济研究所发布的报告预测明年北京的房价会出现20%的下跌，之后的12月，社科院先是发布了经济蓝皮书，称2011年北京市房价会出现报复性反弹，涨幅或高达20%~25%，而其后发布的住房绿皮书则称未来北京房地产市场在2011年将会继续调整，价格稳中有降。
种种由研究机构公布的自相矛盾报告让购房者对未来房地产市场犹如雾里看花，无所适从。
政策是从控制需求入手
要考察楼市未来的走势，我认为还是先要从政府的政策说起。自从2003年国务院18号文件将房地产正式确立为拉动国民经济发展的支柱产业之后，房地产对于国民经济的发展起到了重要的作用，尤其是对于地方政府财政收入的贡献是功不可没的。以北京为例，2006年北京市的土地出让金总额为254亿元，当年北京市的财政收入为1235亿元（政府公布的财政收入不包括土地出让金），到了2009年，土地出让金达到了928亿元，而当年的财政收入为2678亿元，到了2010年，截止到11月，北京市的土地出让金总额已经超过了千亿，达到了1067亿元。如果把土地出让金也算在北京市的财政收入当中，那么土地出让金在北京市的财政收入中的比例从2006年的17%一路攀升到了2009年的25%。国家分税制改革造成的地方政府在财政上的捉襟见肘通过政府的土地转让得到了有效的改善，这也是地方政府不遗余力对房地产护市的原动力。
我国住房货币化始于1998年，在过去的12年中，国家多次试图通过政策的干预来对房地产市场进行调整。这些政策的调整主要是通过金融以及税收的手段，包括利率，贷款比例，首付比例以及税费的调整。而让人哭笑不得的是，这些调整最终的结果反而是房价越调越高，每次政府政策的出台只能换来楼市短期的调整，而紧接着的则是房价报复性的反弹，最典型的例子是2008到2009年这段时间。2007年国家通过一系列的政策开始对房地产市场进行调控，央行全年六次加息，二套房购房首付提高到40%，外资投资房地产市场的限制范围增大，同时重点打击囤地，种种措施对当时的房地产市场造成了重挫，直接导致了2008年房地产市场的低迷。在进入2009年之后，随着政策的放松，房地产市场整体进入回暖通道，并且从2009年到2010年年初房价开始报复性反弹，以北京为例，2010年一季度北京市住宅均价较2009年同比上涨了78%，同为一线城市的深圳的房价在同一时间段涨幅更高达一倍。
房价如此快速的增长直接导致了2010年四月份国十条的出台，政策的出台在短期内有效打击了一线市场的成交量，北京，上海，深圳住宅成交量都有明显下滑，然而在国十条出台几个月之后，从2010年7月开始，几个主要城市的住宅成交量又出现明显恢复，而从住宅价格来看，政策对于市场价格几乎没有产生影响。市场的强力反弹引发政府新一轮的警觉，对于房地产市场调控的决心导致了九月底二次调控政策的出台。
以目前政府出台的一系列政策来看，现在的政策主要是从控制需求入手，包括提高二套房首付比例，提高贷款利率，限制每个家庭未来只能购买一套住房等等。从长远角度来看，这些政策都只会是暂时的。但目前来看来，目前的政策会持续多久仍是个未知数。
一般意义来说，控制需求的政策决不是一个好的政策，在中国改革开放了三十多年之后采用这样的方式对市场加以限制无疑是从商品经济回归了计划经济，是一种倒退。但是如果我们把视野放得更宽一点，我们应该可以看到，这种限制在短期内还是能够平抑市场，起码有效遏制了房价迅猛上升的态势。
保障性住房之年
今年是十二五规划年，在第十二个五年计划中很有可能不会再把房地产作为国民经济的支柱产业，而是会作为民生产品来发展，这其中最重要的措施是政策性住房的建设。政策性住房早在十一五期间就被提出，但是在过去的五年当中一直被地方政府有意无意的忽略了。
国家统计局的数据显示，在每年新开工的房屋面积中，经济适用房所占比例从2002年的12.34%逐年降低到2008年5.48%。而在2010年6月出台的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》当中，政策性住房被着重强调，并且作为一个硬指标纳入十二五规划中。据统计，2010年全国将完成580万套保障房的建设，2011年仍将继续建设680万套保障房，2012年的规划是要建设620万套保障房，预计整个十二五期间将要完成的保障性住房将达3000万套。以一个家庭三口人来计算，十二五期间保障性住房将能够解决近一亿人的住房问题，这将会改变整个房地产市场的格局。
从这个角度反过来看，目前的政策或许可以更清晰的理清政府的思路，即一方面在现有供不应求的市场状态下控制需求，另一方面加大供给力度，今年投入的580万套保障性住房的建设基本上在2012年左右可以投放市场，在供给跟上的情况下再放松政策调控力度，以此达到平抑市场的效果。
成交量和波动率会更平稳
如果真如上面猜想的那样，北京或者其他一线城市的房价真会被平抑吗？答案是：很难。
先不论这个目标是否现实，单从市场的角度来看，资源及社会财富分配的不平衡造成了一线城市与二三线城市的巨大差异，一线城市的聚集性效应使得这些城市拥有比其他城市更优质的资源，这反应在包括教育、医疗、公共设施等等方面。这种优质资源的聚集会吸引大量外地人口选择在一线城市购买房产，从而达到安家落户的目的。另一方面，北京每年大量的来京就业的外来人口也是刚性需求的重要组成以及强有力的支撑。同时，一线城市也受到投资者更多的青睐，相对二三线城市而言，一线城市房产的资产升值及保值作用更为明显。在我们收集的全国11个主要城市的住宅价格数据当中，可以很清楚的看出，一线城市住宅价格对于宏观经济形势及政府调控更为敏感，当2008年爆发全球金融危机时，大批投资撤离，导致一线城市价格大幅下跌，而此后，随着经济的回暖以及政府政策的扶持，一线城市的房价开始飙升，涨幅远远高于其他城市。反观二三线城市，其房价基本上不受外界影响，一直维持了一个平稳上升的态势。（图表）
巨大的刚性需求，改善性需求以及投资性需求使得北京市的住房始终处于供不应求的状态，真正质优价廉的楼盘总是炙手可热。那么，政府投入的大量保障性住房能否解决这个问题呢？我的看法并不乐观。首先，以目前的政策来看，目前政策性住房的主要针对对象还是北京市市民，这就将大量的没有北京市户籍的外地人口拒之门外，而这些长期在北京生活工作的外地人口无疑是更迫切的需要在北京拥有住宅以获得更多的归属感的人群。根据中国指数研究员的数据统计，2009年，外省人口在北京购房套数占全市总销售套数的比例超过了40%，这中间除去少部分来自外省的投机购买，绝大部分都是来自在北京工作生活但是没有获得北京户口的人群的需求。
据非官方的消息，十二五期间北京市的政策性住房将向政府租赁房倾斜，未来五年可供售卖的经济适用房的建设将大为减少，政府的思路是正确的，既政府不应该解决买不起房子的人的买房问题，而应该解决租不起房子的人的租房问题，但是中国人的住房情结使得民众始终将购买自己的住房作为奋斗目标，大量政策性租赁房的上市可以缓解市场的压力，但是从总体来看，未来北京市住宅的需求会持续旺盛，而政府大力发展政策性住房，加大政策性住房的土地供应势必导致一般商品房的土地供应的减少，此外，央行宣布明年将采取稳健的金融政策，存款准备金率的五次上升，北京商品房预售金管理政策的实施以及房地产信贷及融资方面的严格控制对开发商而言都将是一个严峻的考验，在这种情况下为了保障自身资金链的完好，开发商势必会减少拿地和项目的开工，这将进一步减少未来商品房的供应，而供应不足势必将导致价格的攀升。
综上所述，虽然国家及北京市政府一直在加大对房地产市场的调控力度，但是这种政策通常只是反应在成交量上，对于价格基本上没有影响。不可否认，政府的政策对于市场的走势还是能够起到积极作用的，只不过需要观察政策的有效性和持续性以及具体的执行力度。
种种由研究机构公布的自相矛盾报告让购房者对未来房地产市场犹如雾里看花，无所适从。
政策是从控制需求入手
要考察楼市未来的走势，我认为还是先要从政府的政策说起。自从2003年国务院18号文件将房地产正式确立为拉动国民经济发展的支柱产业之后，房地产对于国民经济的发展起到了重要的作用，尤其是对于地方政府财政收入的贡献是功不可没的。以北京为例，2006年北京市的土地出让金总额为254亿元，当年北京市的财政收入为1235亿元（政府公布的财政收入不包括土地出让金），到了2009年，土地出让金达到了928亿元，而当年的财政收入为2678亿元，到了2010年，截止到11月，北京市的土地出让金总额已经超过了千亿，达到了1067亿元。如果把土地出让金也算在北京市的财政收入当中，那么土地出让金在北京市的财政收入中的比例从2006年的17%一路攀升到了2009年的25%。国家分税制改革造成的地方政府在财政上的捉襟见肘通过政府的土地转让得到了有效的改善，这也是地方政府不遗余力对房地产护市的原动力。
我国住房货币化始于1998年，在过去的12年中，国家多次试图通过政策的干预来对房地产市场进行调整。这些政策的调整主要是通过金融以及税收的手段，包括利率，贷款比例，首付比例以及税费的调整。而让人哭笑不得的是，这些调整最终的结果反而是房价越调越高，每次政府政策的出台只能换来楼市短期的调整，而紧接着的则是房价报复性的反弹，最典型的例子是2008到2009年这段时间。2007年国家通过一系列的政策开始对房地产市场进行调控，央行全年六次加息，二套房购房首付提高到40%，外资投资房地产市场的限制范围增大，同时重点打击囤地，种种措施对当时的房地产市场造成了重挫，直接导致了2008年房地产市场的低迷。在进入2009年之后，随着政策的放松，房地产市场整体进入回暖通道，并且从2009年到2010年年初房价开始报复性反弹，以北京为例，2010年一季度北京市住宅均价较2009年同比上涨了78%，同为一线城市的深圳的房价在同一时间段涨幅更高达一倍。
房价如此快速的增长直接导致了2010年四月份国十条的出台，政策的出台在短期内有效打击了一线市场的成交量，北京，上海，深圳住宅成交量都有明显下滑，然而在国十条出台几个月之后，从2010年7月开始，几个主要城市的住宅成交量又出现明显恢复，而从住宅价格来看，政策对于市场价格几乎没有产生影响。市场的强力反弹引发政府新一轮的警觉，对于房地产市场调控的决心导致了九月底二次调控政策的出台。
以目前政府出台的一系列政策来看，现在的政策主要是从控制需求入手，包括提高二套房首付比例，提高贷款利率，限制每个家庭未来只能购买一套住房等等。从长远角度来看，这些政策都只会是暂时的。但目前来看来，目前的政策会持续多久仍是个未知数。
一般意义来说，控制需求的政策决不是一个好的政策，在中国改革开放了三十多年之后采用这样的方式对市场加以限制无疑是从商品经济回归了计划经济，是一种倒退。但是如果我们把视野放得更宽一点，我们应该可以看到，这种限制在短期内还是能够平抑市场，起码有效遏制了房价迅猛上升的态势。
保障性住房之年
今年是十二五规划年，在第十二个五年计划中很有可能不会再把房地产作为国民经济的支柱产业，而是会作为民生产品来发展，这其中最重要的措施是政策性住房的建设。政策性住房早在十一五期间就被提出，但是在过去的五年当中一直被地方政府有意无意的忽略了。
国家统计局的数据显示，在每年新开工的房屋面积中，经济适用房所占比例从2002年的12.34%逐年降低到2008年5.48%。而在2010年6月出台的《关于做好住房保障规划编制工作的通知》当中，政策性住房被着重强调，并且作为一个硬指标纳入十二五规划中。据统计，2010年全国将完成580万套保障房的建设，2011年仍将继续建设680万套保障房，2012年的规划是要建设620万套保障房，预计整个十二五期间将要完成的保障性住房将达3000万套。以一个家庭三口人来计算，十二五期间保障性住房将能够解决近一亿人的住房问题，这将会改变整个房地产市场的格局。
从这个角度反过来看，目前的政策或许可以更清晰的理清政府的思路，即一方面在现有供不应求的市场状态下控制需求，另一方面加大供给力度，今年投入的580万套保障性住房的建设基本上在2012年左右可以投放市场，在供给跟上的情况下再放松政策调控力度，以此达到平抑市场的效果。
成交量和波动率会更平稳
如果真如上面猜想的那样，北京或者其他一线城市的房价真会被平抑吗？答案是：很难。
先不论这个目标是否现实，单从市场的角度来看，资源及社会财富分配的不平衡造成了一线城市与二三线城市的巨大差异，一线城市的聚集性效应使得这些城市拥有比其他城市更优质的资源，这反应在包括教育、医疗、公共设施等等方面。这种优质资源的聚集会吸引大量外地人口选择在一线城市购买房产，从而达到安家落户的目的。另一方面，北京每年大量的来京就业的外来人口也是刚性需求的重要组成以及强有力的支撑。同时，一线城市也受到投资者更多的青睐，相对二三线城市而言，一线城市房产的资产升值及保值作用更为明显。在我们收集的全国11个主要城市的住宅价格数据当中，可以很清楚的看出，一线城市住宅价格对于宏观经济形势及政府调控更为敏感，当2008年爆发全球金融危机时，大批投资撤离，导致一线城市价格大幅下跌，而此后，随着经济的回暖以及政府政策的扶持，一线城市的房价开始飙升，涨幅远远高于其他城市。反观二三线城市，其房价基本上不受外界影响，一直维持了一个平稳上升的态势。（图表）
巨大的刚性需求，改善性需求以及投资性需求使得北京市的住房始终处于供不应求的状态，真正质优价廉的楼盘总是炙手可热。那么，政府投入的大量保障性住房能否解决这个问题呢？我的看法并不乐观。首先，以目前的政策来看，目前政策性住房的主要针对对象还是北京市市民，这就将大量的没有北京市户籍的外地人口拒之门外，而这些长期在北京生活工作的外地人口无疑是更迫切的需要在北京拥有住宅以获得更多的归属感的人群。根据中国指数研究员的数据统计，2009年，外省人口在北京购房套数占全市总销售套数的比例超过了40%，这中间除去少部分来自外省的投机购买，绝大部分都是来自在北京工作生活但是没有获得北京户口的人群的需求。
据非官方的消息，十二五期间北京市的政策性住房将向政府租赁房倾斜，未来五年可供售卖的经济适用房的建设将大为减少，政府的思路是正确的，既政府不应该解决买不起房子的人的买房问题，而应该解决租不起房子的人的租房问题，但是中国人的住房情结使得民众始终将购买自己的住房作为奋斗目标，大量政策性租赁房的上市可以缓解市场的压力，但是从总体来看，未来北京市住宅的需求会持续旺盛，而政府大力发展政策性住房，加大政策性住房的土地供应势必导致一般商品房的土地供应的减少，此外，央行宣布明年将采取稳健的金融政策，存款准备金率的五次上升，北京商品房预售金管理政策的实施以及房地产信贷及融资方面的严格控制对开发商而言都将是一个严峻的考验，在这种情况下为了保障自身资金链的完好，开发商势必会减少拿地和项目的开工，这将进一步减少未来商品房的供应，而供应不足势必将导致价格的攀升。
综上所述，虽然国家及北京市政府一直在加大对房地产市场的调控力度，但是这种政策通常只是反应在成交量上，对于价格基本上没有影响。不可否认，政府的政策对于市场的走势还是能够起到积极作用的，只不过需要观察政策的有效性和持续性以及具体的执行力度。