<正>1.现状分析从物业管理的整体趋势看,郑州供电物业管理尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展局面,现阶段存在如下问题(1)人员情况。物业在电力生产单位属于辅业,其历史发展的原因使其形成人员老、弱、病、残所占比例较高,人员素质较低的现状。在电力企业主辅分离的进程中,物业管理公司不仅要探索发展的思路,而且要承担为主业分离人员的任务,这样一是物业公司易失去发展的时机,二是加大了物业公司的运营成本。郑州供电物业管理总公司现有正式职工79人,人均年龄43岁,老、弱、病、残人员占35%。另有聘用工103人,雇用保安60人。故从其人员构成情况看,郑州供电物业管理总公司仍滞留在起步阶段。(2)企业现状。郑州供电物业管理总公司的前身是单位的后勤管理,历史发展的原因使物业管理形成点多、线长、面广的特点。它管辖着40个生活小区、7个生产办公区、37个变电站。管理着郑州供电公司职工住宅2323户,建筑面积约315亩,生活区域面积约350亩;生产办公区域维护、维修、保洁面积约1100亩;绿化面积约251亩,人均管理面积约29亩。跨越郑州市五区六县的管理,小到2户住宅,大到296户住宅,不仅加大了物业管理的运营费用,而且不利于提高物业管理产业的技术含量,不易形成品牌,制约着物业管理的整体发展。(3)装备情况。郑州供电物业管理总公司现有服务项目房屋修缮,上下管网施工、维护,制冷设备、电梯维护,绿化、保洁等。一方面其管理手段、装备仍比较落后,机械化运作率较低,人员成本居高不下。另一方面工作人员工作量不饱和,复杂的高科含量工程仍需外包。同时,库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金,造成流动资金严重沉淀,这同样也制约着物业公司的发展。(4)资产情况。为完全进行资产界定,国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题仍阻碍着物业公司的市场化发展进程。