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[摘要]2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》首次确立了不动产预告登记制度，这对于保护不动产交易安全、减少交易风险、稳定社会秩序具有重要意义。但这一制度还有许多细节问题有待于法律的明确规定和在实践中不断改进和修正。根椐预告登记制度的涵义、适用范围、效力等问题，提出建立并完善我国预告登记制度的建议。
[关键词]预告登记；物权法：完善
[中图分类号]D923 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372(2009)01-0117-04
2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)并于2007年10月1日起施行。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出规定。预告登记制度的确立对于规范我国的不动产市场，特别是房地产市场具有深刻的意义。但我们也要清楚地认识到预告登记制度是我国刚引进的一项法律制度，引进这一制度还需要解决很多细节性的问题，有待于法律的明确规定和在实践探索中不断加以改进和修正。本文通过对照其他国家和地区的立法并结合我国实际情况，试图对预告登记制度的涵义、适用范围、效力等问题进行阐述，并提出建立并完善我国预告登记制度的点滴建议。
一、预告登记的涵义
不动产物权变动的登记，在以登记为生效件的国家，非经登记不发生物权变动的效力，为保障不具备登记条件的请求权日后能够如约发生物权变动，需要设计相关的制度防范未进行物权变动登记之前所生的危险；在以登记为对抗要件的国家，在物权变动登记之前，也需要防范因其不具备对抗性而产生的风险。因此，德国中世纪时的民法创立了预告登记制度，奥地利民法典、德国民法典率先采纳，瑞士民法典、日本民法典以及我国台湾地区民法典等相继采纳。
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还不具备时，为了将来财产变动能够顺利进行，而就相关权利的请求权进行的登记。预告登记属于不动产登记的范畴，记载于不动产记簿中，具有登记的公示力。其旨在保全不动产物权变动的债权请求权，同时它也是一种担保手段。在登记要件主义的物权变动模式下，不动产物权变动因进行本登记而发生，在进行本登记之前，可能不动产物权变动的原因已经存在，但登记条件缺乏或尚未成就，此时当事人虽拥有债权请求权，其物权变动仍然存在落空的风险，因此，权利人可将该债权请求权记载于登记簿中，以限制物权人的处分行为。
预告登记的实质作用在于限制实现登记的权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益赋予预告登记的请求权以物权请求权。预告登记有以下效力：第一，保全效力。即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。第二，保全顺位的效力。预告登记的效力不仅具有保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的性质。第三，破产保护效力。预告登记请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人以保证请求权人取得物权，而且还可以在不动产物权人临于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或履行条件并未具备时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
二、我国确立预告登记制度的意义
我国正处于市场经济高速发展的时期，商业交易频繁，但我们不得不承认经济制度发展尚不健全，市场主体也缺乏足够的信用。人们往往过于追求自身利益，而忽视社会责任，造成了对他人利益的忽视与损害。现今在商品房预售领域的一房数卖现象，即是这一情况的真实反映。在商品房预售中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权，在卖方一物二卖甚至数卖时，只能要求卖方承担违约责任，极不公平。可以说这一问题是需要各国物权法积极直面和应对的。
在我国的原有法律中，一物二卖的问题通常是通过追究不动产权利人的违约责任来解决的。我国《民法通则》第106条第1款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)(以下简称“《解释》”)第8条也规定：‘具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，追究出卖人的违约责任是买受人保护自己权利的主要方式。
预告登记制度凭借其自身的理论内涵和效力，即可成为这一问题的有力应对手段。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。预告登记后，出卖人一方任何违背预告登记内容的处分行为都属于无效。可以保证买受人将来能够获得指定的房屋，這有效地保障了交易安全，减少了交易风险，对稳定社会秩序也将产生重大影响。
三、我国《物权法》中预告登记制度存在的问题及其完善
在立法上，建构法律制度的目的就是为了法律的有效实施并能发挥其应有的作用。法律规范以适用为目的，必须在构成要件充分的情况下得到适用，从而达到相应的法律效果，否则就会形同虚设。因而从理论和实践层面来研究我国的预告登记制度甚 为必要。
(一)预告登记制度适用的范围
预告登记的适用范围即预告登记的保全对象一请求权的范围。德国民法典第883条第一款规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。因此，德国民法上可以进行预告登记保全的请求权包括以不动产物权的取得、转移、变更、消灭为目的的请求权，还有附条件或者附期限的请求权。日本《不动产登记法》第2条规定了预告登记的适用范围：物权变动业已发生，但登记申请所必需的手续上的条件尚未具备；保全物权的设定、转移、变更或消灭的请求权；保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。我国台湾地区民法则将预告登记的范围界定为：为保全土地权利转移之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、保全土地权利次序之变更之请求权、为保全土地附条件或期限之请求权。
虽然各国(地区)关于预告登记保全对象的范围的规定并不相同，但基本上都包括以不动产物权的设定、移转、变更或消灭为内容的请求权和附条件或附期限的不动产物权变动请求权。而不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产他物权变动的请求权。我国《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权。按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记的设计目的在于保全导致不动产物权变动的债权请求权，就我国的情况来看，立法的重心主要在于不动产所有权的移转的请求权，可见物权法将预告登记只适用于移转不动产所有权的请求权，与建立预告登记制度的其他国家相比，范围过于狭窄。笔者认为这样的范围不足以发挥该项制度的价值，同时也无法满足社会生活的需要，基于我国的实际情况，预告登记制度适用的范围有扩大的必要。应该借鉴国际通说，凡是为保全一项目在于移转、变更和废止不动产物权的请求权均可以做预告登记。
(二)预告登记的效力
预告登记的效力是预告登记的核心问题。从不同国家和地区的立法分析，预告的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和破产保护的效力，这三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国物权法在预告登记的效力方面存在的问题有两个：一个是只规定了预告登记的保全效力，没有规定保全顺位和破产保护的效力；另一个是对中间处分行为采取了绝对无效的原则。
1 应该明确预告登记的顺位保全和破产保护效力
我国《物权法》仅规定了预告登记的权利保全效力，而对其顺位保全和破产保护效力均未涉及，这是有失偏颇的。立法先进国家如德国、日本等，均对这三种效力予以明确规定。概因效力是这项制度的核心问题，只有赋予预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。笔者认为，在法律环境允许并且适用的情况下，对于法律制度的引进应该较为全面地吸收，若支离破碎地引入几个部分，不仅不利于该制度更好地发挥作用，也不利于我国法律体系的完善。在未来的相关配套司法解释中，应对《物权法》确立的这一制度的效力进行扩大化解释，對其顺位保全效力及破产保护效力予以明晰，以彰显保护真正权利人的利益之目的。
2 应该明确中间处分行为的效力相对无效
对于未经预告权利人同意的处分行为的效力，德国、瑞士和我国台湾地区的立法采纳了相对限制(或日相对无效)的体例，即未经预告权利人同意的处分行为，只有在妨害预告登记人行使请求权时才不能发生物权变动效力，不妨害预告登记人行使请求权的处分行为有效。如《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或者权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”我国《物权法》没有区分处分行为是否妨害预告登记权利人，而是采纳了绝对限制(或日绝对无效)的体例，即规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。笔者认为，我国应采纳德国民法中的相对无效主义原则。预告登记的保全对象是以不动产物权变动为内容的债权请求权，虽然经由登记，该请求权被赋予了对抗第三人的物权性效力，但是性质仍然为债权，不动产的所有权并没有转移，以预告登记为由禁止不动产所有人进行一切处分行为，与法理不符，对不动产所有人极为不公平，也没有体现“物尽其用”的原则。对于此项规定，应改为“预告登记后，登记义务人处分不动产，妨害预告登记的请求权范围内，不发生物权效力”。
(三)预告登记的发生与失效
预告登记的发生，主要解决由谁向登记机关提出预告登记的问题，它是预告登记制度的先决条件。关于预告登记主体，我国物权法规定，当事人“按照约定可以向登记机构申请预告登记”，到底是一方还是双方申请登记法律没有明确做出规定。买受人完成登记申请，往往需要出卖人的协助。如果出卖人的协助义务不明确，就会引起相应的纷争，进而影响该制度的实施效果。对此可以根据德国民法典835条和日本不动产登记法32条规定，预告登记的一般原则：登记申请一登记同意或者假处分命令一被涉及者登记。从中可以看出：如果有不动产物权认得承诺时，预告登记人可以向登记机关附具承诺书面申请预告登记；如果预告登记义务人不同意预告登记，权利人向地方法院陈明预告登记的原因，可以由地方法院发布预告登记的假处分命令，预告登记人得根据法院的指令向登记机关申请预告登记，也可以向法院申请假处分执行，由法院嘱托登记机关为其预告登记，以彰显该项制度的法律效力。
关于预告登记的失效，物权法以列举方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或者自能够进行不动产预告登记之日起3个月内未申请登记的。法律之所以做出这样的规定的原因有两个：一是因为债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础，具有了物权效力，所以债权消灭作为预告登记失效的一个事由。另一个原因是如果登记权利人怠于行使请求权或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他的效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于财产的经济效益，为此，本条为预告登记权利人进行申请设定了期限。但是，此项规定存在的问题也是非常明显的：在这3个月内，债权人如果恶意拖延其请求权的行使，即在3个月期限快到时才行使其合法请求权或者决定放弃其请求权，即放弃其不动产权利，债务人的利益又该如何保护呢?《物权法》应借鉴外国的立法经验，对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，赋予该请求权的抗辩权。
预告登记的目的，是为被保全的请求权提供强有力的保障，但并不改变原来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权关系享有的对抗请求权的抗辩权，非因预告登记而消除。即预告登记中的义务人，基于债权的本来法律关系，仍可以对预告登记权利人(请求人)行使抗辩权，甚至可以使预告登记的效力消灭。预告登记义务人的抗辩权理应是预告登记制度的重要内容之一。我国物权法对此没有做出规定。而《德国民法典》第886条规定：“对预告登记所保全的请求权涉及的或者物权的享有人，对此项请求权有持续的排除性抗辩权时，可以请求解除保全请求权人权利的预告登记”。从中我们可以看出，抗辩权的行使在德国可以取得消除预告登记效力的结果。因此，抗辩权的行使，是义务人根据原来的法律关系享有的权益。我国应借鉴国外的立法经验，在物权法中规定：对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，不因预告登记而消除对该请求权的抗辩权。比如，在商品房预售合同中，双方虽然依约办理预告登记，但若买方事后严重违约(如不付支房款等)，卖方此时仍可行使抗辩权对抗买方(预告登记权利人)的转移房屋产权的请求权，请求登记机关解除预告登记；如果买方迟延履行但并未构成根本违约，则卖方只能请求暂时中止物权变动，而不能请求登记机关解除预告登记。对此，我国《物权法》应加以完善。
另外，预告登记的机关、当事人应该提交的材料、预告登记的转让、预告登记的善意取得、义务人的协助义务等都只字未提，这些都应以配套的规范性文件予以规制。
综上所述，我国《物权法》虽然对预告登记制度进行了规定，但相对来说比较简单，缺乏可操作性。要使预告登记能在今后的社会实践中真正发挥作用，使立法目的不致落空，应在借鉴国外和我国台湾地区先进立法经验的基础上，结合我国的实际情况，制定出符合我国国情的、切实可行的不动产预告登记制度。
[责任编辑 张桂霞]
[关键词]预告登记；物权法：完善
[中图分类号]D923 [文献标识码]A [文章编号]1671-8372(2009)01-0117-04
2007年3月16日，十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)并于2007年10月1日起施行。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是我国首次以国家立法的形式对预告登记制度做出规定。预告登记制度的确立对于规范我国的不动产市场，特别是房地产市场具有深刻的意义。但我们也要清楚地认识到预告登记制度是我国刚引进的一项法律制度，引进这一制度还需要解决很多细节性的问题，有待于法律的明确规定和在实践探索中不断加以改进和修正。本文通过对照其他国家和地区的立法并结合我国实际情况，试图对预告登记制度的涵义、适用范围、效力等问题进行阐述，并提出建立并完善我国预告登记制度的点滴建议。
一、预告登记的涵义
不动产物权变动的登记，在以登记为生效件的国家，非经登记不发生物权变动的效力，为保障不具备登记条件的请求权日后能够如约发生物权变动，需要设计相关的制度防范未进行物权变动登记之前所生的危险；在以登记为对抗要件的国家，在物权变动登记之前，也需要防范因其不具备对抗性而产生的风险。因此，德国中世纪时的民法创立了预告登记制度，奥地利民法典、德国民法典率先采纳，瑞士民法典、日本民法典以及我国台湾地区民法典等相继采纳。
预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权为目的的请求权的不动产登记。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产登记条件还不具备时，为了将来财产变动能够顺利进行，而就相关权利的请求权进行的登记。预告登记属于不动产登记的范畴，记载于不动产记簿中，具有登记的公示力。其旨在保全不动产物权变动的债权请求权，同时它也是一种担保手段。在登记要件主义的物权变动模式下，不动产物权变动因进行本登记而发生，在进行本登记之前，可能不动产物权变动的原因已经存在，但登记条件缺乏或尚未成就，此时当事人虽拥有债权请求权，其物权变动仍然存在落空的风险，因此，权利人可将该债权请求权记载于登记簿中，以限制物权人的处分行为。
预告登记的实质作用在于限制实现登记的权利人行使处分权，保证预告登记权利人的权益赋予预告登记的请求权以物权请求权。预告登记有以下效力：第一，保全效力。即保全未来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不动产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力。第二，保全顺位的效力。预告登记的效力不仅具有保全请求权这种实体权利，其效力还体现为能保全该请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的性质。第三，破产保护效力。预告登记请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人以保证请求权人取得物权，而且还可以在不动产物权人临于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。预告登记还具有在相对人陷于破产，但请求权的履行期限尚未到来或履行条件并未具备时，排斥他人而保障请求权发生指定的效果。
二、我国确立预告登记制度的意义
我国正处于市场经济高速发展的时期，商业交易频繁，但我们不得不承认经济制度发展尚不健全，市场主体也缺乏足够的信用。人们往往过于追求自身利益，而忽视社会责任，造成了对他人利益的忽视与损害。现今在商品房预售领域的一房数卖现象，即是这一情况的真实反映。在商品房预售中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权，在卖方一物二卖甚至数卖时，只能要求卖方承担违约责任，极不公平。可以说这一问题是需要各国物权法积极直面和应对的。
在我国的原有法律中，一物二卖的问题通常是通过追究不动产权利人的违约责任来解决的。我国《民法通则》第106条第1款规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”第111条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)(以下简称“《解释》”)第8条也规定：‘具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”可见，追究出卖人的违约责任是买受人保护自己权利的主要方式。
预告登记制度凭借其自身的理论内涵和效力，即可成为这一问题的有力应对手段。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。由此可见，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律结果。预告登记后，出卖人一方任何违背预告登记内容的处分行为都属于无效。可以保证买受人将来能够获得指定的房屋，這有效地保障了交易安全，减少了交易风险，对稳定社会秩序也将产生重大影响。
三、我国《物权法》中预告登记制度存在的问题及其完善
在立法上，建构法律制度的目的就是为了法律的有效实施并能发挥其应有的作用。法律规范以适用为目的，必须在构成要件充分的情况下得到适用，从而达到相应的法律效果，否则就会形同虚设。因而从理论和实践层面来研究我国的预告登记制度甚 为必要。
(一)预告登记制度适用的范围
预告登记的适用范围即预告登记的保全对象一请求权的范围。德国民法典第883条第一款规定：为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。因此，德国民法上可以进行预告登记保全的请求权包括以不动产物权的取得、转移、变更、消灭为目的的请求权，还有附条件或者附期限的请求权。日本《不动产登记法》第2条规定了预告登记的适用范围：物权变动业已发生，但登记申请所必需的手续上的条件尚未具备；保全物权的设定、转移、变更或消灭的请求权；保全附有始期、停止条件或其他可于将来确定的物权变动的请求权。我国台湾地区民法则将预告登记的范围界定为：为保全土地权利转移之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、保全土地权利次序之变更之请求权、为保全土地附条件或期限之请求权。
虽然各国(地区)关于预告登记保全对象的范围的规定并不相同，但基本上都包括以不动产物权的设定、移转、变更或消灭为内容的请求权和附条件或附期限的不动产物权变动请求权。而不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产他物权变动的请求权。我国《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权。按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记的设计目的在于保全导致不动产物权变动的债权请求权，就我国的情况来看，立法的重心主要在于不动产所有权的移转的请求权，可见物权法将预告登记只适用于移转不动产所有权的请求权，与建立预告登记制度的其他国家相比，范围过于狭窄。笔者认为这样的范围不足以发挥该项制度的价值，同时也无法满足社会生活的需要，基于我国的实际情况，预告登记制度适用的范围有扩大的必要。应该借鉴国际通说，凡是为保全一项目在于移转、变更和废止不动产物权的请求权均可以做预告登记。
(二)预告登记的效力
预告登记的效力是预告登记的核心问题。从不同国家和地区的立法分析，预告的效力主要包括保全权利的效力、保全顺位的效力和破产保护的效力，这三种效力分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国物权法在预告登记的效力方面存在的问题有两个：一个是只规定了预告登记的保全效力，没有规定保全顺位和破产保护的效力；另一个是对中间处分行为采取了绝对无效的原则。
1 应该明确预告登记的顺位保全和破产保护效力
我国《物权法》仅规定了预告登记的权利保全效力，而对其顺位保全和破产保护效力均未涉及，这是有失偏颇的。立法先进国家如德国、日本等，均对这三种效力予以明确规定。概因效力是这项制度的核心问题，只有赋予预告登记这些效力，才能使预告登记具有实际意义，成为请求权的保全手段。笔者认为，在法律环境允许并且适用的情况下，对于法律制度的引进应该较为全面地吸收，若支离破碎地引入几个部分，不仅不利于该制度更好地发挥作用，也不利于我国法律体系的完善。在未来的相关配套司法解释中，应对《物权法》确立的这一制度的效力进行扩大化解释，對其顺位保全效力及破产保护效力予以明晰，以彰显保护真正权利人的利益之目的。
2 应该明确中间处分行为的效力相对无效
对于未经预告权利人同意的处分行为的效力，德国、瑞士和我国台湾地区的立法采纳了相对限制(或日相对无效)的体例，即未经预告权利人同意的处分行为，只有在妨害预告登记人行使请求权时才不能发生物权变动效力，不妨害预告登记人行使请求权的处分行为有效。如《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或者权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”我国《物权法》没有区分处分行为是否妨害预告登记权利人，而是采纳了绝对限制(或日绝对无效)的体例，即规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。笔者认为，我国应采纳德国民法中的相对无效主义原则。预告登记的保全对象是以不动产物权变动为内容的债权请求权，虽然经由登记，该请求权被赋予了对抗第三人的物权性效力，但是性质仍然为债权，不动产的所有权并没有转移，以预告登记为由禁止不动产所有人进行一切处分行为，与法理不符，对不动产所有人极为不公平，也没有体现“物尽其用”的原则。对于此项规定，应改为“预告登记后，登记义务人处分不动产，妨害预告登记的请求权范围内，不发生物权效力”。
(三)预告登记的发生与失效
预告登记的发生，主要解决由谁向登记机关提出预告登记的问题，它是预告登记制度的先决条件。关于预告登记主体，我国物权法规定，当事人“按照约定可以向登记机构申请预告登记”，到底是一方还是双方申请登记法律没有明确做出规定。买受人完成登记申请，往往需要出卖人的协助。如果出卖人的协助义务不明确，就会引起相应的纷争，进而影响该制度的实施效果。对此可以根据德国民法典835条和日本不动产登记法32条规定，预告登记的一般原则：登记申请一登记同意或者假处分命令一被涉及者登记。从中可以看出：如果有不动产物权认得承诺时，预告登记人可以向登记机关附具承诺书面申请预告登记；如果预告登记义务人不同意预告登记，权利人向地方法院陈明预告登记的原因，可以由地方法院发布预告登记的假处分命令，预告登记人得根据法院的指令向登记机关申请预告登记，也可以向法院申请假处分执行，由法院嘱托登记机关为其预告登记，以彰显该项制度的法律效力。
关于预告登记的失效，物权法以列举方式规定了预告登记失效的两种情形：债权消灭或者自能够进行不动产预告登记之日起3个月内未申请登记的。法律之所以做出这样的规定的原因有两个：一是因为债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础，具有了物权效力，所以债权消灭作为预告登记失效的一个事由。另一个原因是如果登记权利人怠于行使请求权或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，由于纳入预告登记的不动产物权请求权具有排他的效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于财产的经济效益，为此，本条为预告登记权利人进行申请设定了期限。但是，此项规定存在的问题也是非常明显的：在这3个月内，债权人如果恶意拖延其请求权的行使，即在3个月期限快到时才行使其合法请求权或者决定放弃其请求权，即放弃其不动产权利，债务人的利益又该如何保护呢?《物权法》应借鉴外国的立法经验，对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，赋予该请求权的抗辩权。
预告登记的目的，是为被保全的请求权提供强有力的保障，但并不改变原来的法律关系，原协议中双方当事人基于债权关系享有的对抗请求权的抗辩权，非因预告登记而消除。即预告登记中的义务人，基于债权的本来法律关系，仍可以对预告登记权利人(请求人)行使抗辩权，甚至可以使预告登记的效力消灭。预告登记义务人的抗辩权理应是预告登记制度的重要内容之一。我国物权法对此没有做出规定。而《德国民法典》第886条规定：“对预告登记所保全的请求权涉及的或者物权的享有人，对此项请求权有持续的排除性抗辩权时，可以请求解除保全请求权人权利的预告登记”。从中我们可以看出，抗辩权的行使在德国可以取得消除预告登记效力的结果。因此，抗辩权的行使，是义务人根据原来的法律关系享有的权益。我国应借鉴国外的立法经验，在物权法中规定：对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，不因预告登记而消除对该请求权的抗辩权。比如，在商品房预售合同中，双方虽然依约办理预告登记，但若买方事后严重违约(如不付支房款等)，卖方此时仍可行使抗辩权对抗买方(预告登记权利人)的转移房屋产权的请求权，请求登记机关解除预告登记；如果买方迟延履行但并未构成根本违约，则卖方只能请求暂时中止物权变动，而不能请求登记机关解除预告登记。对此，我国《物权法》应加以完善。
另外，预告登记的机关、当事人应该提交的材料、预告登记的转让、预告登记的善意取得、义务人的协助义务等都只字未提，这些都应以配套的规范性文件予以规制。
综上所述，我国《物权法》虽然对预告登记制度进行了规定，但相对来说比较简单，缺乏可操作性。要使预告登记能在今后的社会实践中真正发挥作用，使立法目的不致落空，应在借鉴国外和我国台湾地区先进立法经验的基础上，结合我国的实际情况，制定出符合我国国情的、切实可行的不动产预告登记制度。
[责任编辑 张桂霞]