拿企业未来的收入进行融资，可以解决流动资金不足的问题
　　
　　说到融资，极少有企业想到拿未来的收入进行融资，以解决企业流动资金不足问题。实际上，用物业租金进行结构融资，或者对应收款进行证券化都是解决资金问题很好的选择。
　　
　　用物业租金进行结构融资
　　
　　深圳某公司拥有大型物业的一家百货超市，物业面积3万平方米，价值3亿元人民币，每月租金价约为200万元。公司以3亿元的价格信托转让给信托投资公司，而公司每月向信托公司支付租金150万元（年收益率6%）。信托公司以此作为投资回报率向投资者发行期限20年，收益率为6%的信托计划。信托投资出售信托产品之后，将收取的3亿元转付给公司，实现了公司3亿元20年，利率6%的融资款。而20年到期时由公司赎回物业或第三者购买的形式偿还投资者的本金。
　　以上就是物业租金资产证券化的现实案例。物业租金资产证券化，是指拥有物业的企业法人以未来租金作为投资者收益来源的资产进行证券化。
　　这样做，对公司融资的好处是显而易见的：第一，物业融资率高，实现物业价值100%的融资率，而一般的抵押贷款只有50%；第二，降低融资成本，支付年息只有6%，而一般的贷款则必然要超过结构金融的收益率；增强了企业固定资产的资本化。
　　
　　对应收款进行资产证券化
　　
　　应收款的资产证券化，是指这样一种融资结构安排，由信托公司购买应收款，并由其发行资产证券，而实际的应收款仍由企业管理并收取后向投资者支付投资收益的结构融资方案。
　　应收款资产证券化时，一般是对那些不能即时清洁的债权。由于发起人公司对其进行资产证券化，等于提前收回该部分应收款，所以投资者的收益等于应收款证券化的期限内的相应的利息和应收款的损失风险额之和。如10000万元的应收款，投资者收益率为5%，每年支付利息500万元，3年证券化期限内的公司应向投资者支付利息1500万元，应收款风险损失率定为10%。那么此资产包的转让价折至7500万元。信托公司制作7500万元，期限3年，收益率为5%的信托计划并发售。以募集的7500万元来受让10000万元的企业应收款做为资产池，作为信托财产管理。而资产的管理则转交另一专业的资产管理公司进行管理。需要说明的是，为方案说明的简便，没有将资产管理公司的资产管理费及其他费用计算在内。
　　
　　* 作者系金融业资深人士，曾于2005年8月出版《中国资产证券化实务—— 问题的解决与产品设计》一书。目前在广东卓建律师所从事法律服务工作。Email:jin_yusen@126.com