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【摘 要】 新收入准则顺应时代潮流，最大程度上满足经济发展的需求。本文首先探讨了新收入准则的具体变化内容; 阐述了新收入准则对房地产企业收入确认的条件，进行了具体的案例分析;最后提出了几项管理建议。
【关键词】 新收入准则 房地产企业 影响
1引言
收入在社会生活中扮演了越来越重要的作用，可以衡量一个企业，一个国家的经济能力。为了与国际接轨，2017年颁布了与国际准则内容基本一致的新收入准则。房地产企业发挥着越来越大的作用，收入准则的调整会对他们产生深远影响。为了更好地过渡，我们有必要好好研究新收入准则，使其更好地服务于社会。
2新收入准则主要修订内容
2.1 构建了统一的收入确认模型。新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，规范所有与客户之间的合同产生的收入，并且就“在某一时段内”还是“在某一时点”确认收入提供指引。
2.2将控制权的转移作为收入确认时点。新收入准则以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，打破商品和劳务的界限，要求企业在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，从而能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。
2.3明确了合同的处理方式。新收入准则对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引，要求企业在合同开始日对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，按照各单项履约义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务。
2.4确定了某些特定事项的收入确认和计量。新收入准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、售后回购等。
3新收入准则对房地产企业收入确认的影响
3.1房地产企业收入确认条件。只要满足以下任何一个条件，则属于在时段内按履约进度分期确认收入的情况;否则就属于按控制权转移时点来确认收入的情况：1.客户能取得并且消耗企业履约过程中所带来的经济利益。2.客户能够对履约过程中在建的商品实施控制。3.所产出的商品具有不可替代的用途，且企业在整个合同期有权就累计至今已完成的履约部分收取相应的款项。
3.2案例分析。新收入准则第14号和香港财务报告准则第15号所体现的实大体上是一致的。碧桂园于2017年1月1日使用香港财务报告准则第15号的条文。根据公告内容，碧桂园采用了在一定时段内确认收入并且严格遵守投入法计量的履约进度。
根据碧桂园2017年中期公布的财务资料，房地产开发方面获得的收入约为 777. 4 亿元，新增的收入是由“时段确认”引起的，高达147.5亿。采用新收入准则确认的本期净利润增加至83.7亿元，调增了33.3亿元。新增列示了合同资产和合同负债，分别为99.3亿元和2700.4亿元。
以碧桂园中期财务报表数据来计算相应财务指标，分析新准则对碧桂园的影响。
盈利能力是公司获取利润的能力。股东权益报酬率是评价企业盈利能力的重要指标。在旧收入准则下，股东权益报酬率为7%;在新收入准则下，股东权益报酬率为10.7%。由此可见，新收入准则下，碧桂园股东获取投资报酬更高，企业盈利能力更强。销售净利率说明了企业净利润和营业收入的百分比关系。在旧收入准则下，销售净利率为8%;在新收入准则下，销售净利率为10.8%。由此可见，在新收入准则下，碧桂園公司通过扩大销售获取报酬的能力增强了。毛利率反映了营业成本和营业收入的比例关系。在旧收入准则下，毛利率为19%;在新收入准则下，毛利率为22%，调增部分的毛利率为34.9%，这是因为提前确认了一部分收入和成本。但是根据新准则本身是不会导致如此大的差别的。在碧桂园业务结构并没有实质性改变的前提下，该变化应该是由适应新准则所选择的方法以及职业判断引起的。对成本的估算属于重大会计判断，需要充分披露。这意味着需要更丰富的经验以及更有效的监管。
发展能力反映了企业在经营活动方面的增长能力。在旧的收入准则下，收入增长率达到9.8%，远远低于上一年的收入增长率21.2%。税后利润增长率为-18.8%，体现了碧桂园扩大经营规模后利润的负增长。但是在新收入准则下，收入增长率高达35.5%，税后利润增长率达到34.9%。
由于过多地使用会计估计，收入的确认越来越可变通，给予了企业在进行账务处理时更多的能动性，随着新收入准则的逐步实施，在一段时间内确认收入的模式越来越受关注，这也会使得一些房地产公司有意图有针对地选择确认时间，其主要目的就是具有投机主义地操纵利润。
4房地产企业管理的几项建议
4.1完善报表披露格式及内容。房地产企业应当调整和完善自身报表的披露形式和内容，不仅要披露公司收入确认和计量所采用的主要会计政策，还要及时反映会计估计和相关变化。企业应以合同收入的分类为基础来披露合同收入的信息，资产和负债的披露应符合会计信息及时性与准确性的要求。
4.2加强财务管理人员的培训。房地产企业应加强对财务管理人员的培训，一方面让他们充分学习并熟悉新收入准则的主要内容，及时更新其财务知识体系;另一方面要增强他们的职业道德，在工作中严格按照新收入准则行事，坚决杜绝投机取巧的情况。
4.3增强契约意识。新收入准则要求企业在实施五步法模式中，每一步都必须以合同协议为基础，深刻体现了合同的精神。由于房地产公司的特殊性，签署的合同风险也较高。所以，在未来的业务流程中，房地产企业需更加注重合同法规，识别合同的履约义务，明确房地产企业和客户的权利和义务，增强契约意识。
5结语
各大房地产企业应该根据改革内容制定新的措施，改善各自弊端，恪守道德，遵守新的收入准则，在国际竞争中快速适应风卷残云的外部环境，从而促进中国经济高速发展。
【参考文献】
[1] 任永平，刘颖.房地产开发企业新收入准则的应用研究[J].会计之友，2019（01）.
[2] 解伟霞.新收入准则下建筑业会计核算的变化及影响的思考[J].财会研究，2017（10）：33-34.
[3] 黄沙沙，孔庆林.“五步法”收入确认模型应用研究[J].财会通讯，2017（04）.
作者简介：李懿楠（1996-），女，汉族，安徽蚌埠，研究生在读，南京信息工程大学，会计专硕。
【关键词】 新收入准则 房地产企业 影响
1引言
收入在社会生活中扮演了越来越重要的作用，可以衡量一个企业，一个国家的经济能力。为了与国际接轨，2017年颁布了与国际准则内容基本一致的新收入准则。房地产企业发挥着越来越大的作用，收入准则的调整会对他们产生深远影响。为了更好地过渡，我们有必要好好研究新收入准则，使其更好地服务于社会。
2新收入准则主要修订内容
2.1 构建了统一的收入确认模型。新收入准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，规范所有与客户之间的合同产生的收入，并且就“在某一时段内”还是“在某一时点”确认收入提供指引。
2.2将控制权的转移作为收入确认时点。新收入准则以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，打破商品和劳务的界限，要求企业在客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入，从而能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。
2.3明确了合同的处理方式。新收入准则对于包含多重交易安排的合同的会计处理提供了更明确的指引，要求企业在合同开始日对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，按照各单项履约义务所承诺商品（或服务）的单独售价的相对比例将交易价格分摊至各单项履约义务。
2.4确定了某些特定事项的收入确认和计量。新收入准则对于某些特定交易（或事项）的收入确认和计量给出了明确规定。例如，区分总额和净额确认收入、附有质量保证条款的销售、附有客户额外购买选择权的销售、售后回购等。
3新收入准则对房地产企业收入确认的影响
3.1房地产企业收入确认条件。只要满足以下任何一个条件，则属于在时段内按履约进度分期确认收入的情况;否则就属于按控制权转移时点来确认收入的情况：1.客户能取得并且消耗企业履约过程中所带来的经济利益。2.客户能够对履约过程中在建的商品实施控制。3.所产出的商品具有不可替代的用途，且企业在整个合同期有权就累计至今已完成的履约部分收取相应的款项。
3.2案例分析。新收入准则第14号和香港财务报告准则第15号所体现的实大体上是一致的。碧桂园于2017年1月1日使用香港财务报告准则第15号的条文。根据公告内容，碧桂园采用了在一定时段内确认收入并且严格遵守投入法计量的履约进度。
根据碧桂园2017年中期公布的财务资料，房地产开发方面获得的收入约为 777. 4 亿元，新增的收入是由“时段确认”引起的，高达147.5亿。采用新收入准则确认的本期净利润增加至83.7亿元，调增了33.3亿元。新增列示了合同资产和合同负债，分别为99.3亿元和2700.4亿元。
以碧桂园中期财务报表数据来计算相应财务指标，分析新准则对碧桂园的影响。
盈利能力是公司获取利润的能力。股东权益报酬率是评价企业盈利能力的重要指标。在旧收入准则下，股东权益报酬率为7%;在新收入准则下，股东权益报酬率为10.7%。由此可见，新收入准则下，碧桂园股东获取投资报酬更高，企业盈利能力更强。销售净利率说明了企业净利润和营业收入的百分比关系。在旧收入准则下，销售净利率为8%;在新收入准则下，销售净利率为10.8%。由此可见，在新收入准则下，碧桂園公司通过扩大销售获取报酬的能力增强了。毛利率反映了营业成本和营业收入的比例关系。在旧收入准则下，毛利率为19%;在新收入准则下，毛利率为22%，调增部分的毛利率为34.9%，这是因为提前确认了一部分收入和成本。但是根据新准则本身是不会导致如此大的差别的。在碧桂园业务结构并没有实质性改变的前提下，该变化应该是由适应新准则所选择的方法以及职业判断引起的。对成本的估算属于重大会计判断，需要充分披露。这意味着需要更丰富的经验以及更有效的监管。
发展能力反映了企业在经营活动方面的增长能力。在旧的收入准则下，收入增长率达到9.8%，远远低于上一年的收入增长率21.2%。税后利润增长率为-18.8%，体现了碧桂园扩大经营规模后利润的负增长。但是在新收入准则下，收入增长率高达35.5%，税后利润增长率达到34.9%。
由于过多地使用会计估计，收入的确认越来越可变通，给予了企业在进行账务处理时更多的能动性，随着新收入准则的逐步实施，在一段时间内确认收入的模式越来越受关注，这也会使得一些房地产公司有意图有针对地选择确认时间，其主要目的就是具有投机主义地操纵利润。
4房地产企业管理的几项建议
4.1完善报表披露格式及内容。房地产企业应当调整和完善自身报表的披露形式和内容，不仅要披露公司收入确认和计量所采用的主要会计政策，还要及时反映会计估计和相关变化。企业应以合同收入的分类为基础来披露合同收入的信息，资产和负债的披露应符合会计信息及时性与准确性的要求。
4.2加强财务管理人员的培训。房地产企业应加强对财务管理人员的培训，一方面让他们充分学习并熟悉新收入准则的主要内容，及时更新其财务知识体系;另一方面要增强他们的职业道德，在工作中严格按照新收入准则行事，坚决杜绝投机取巧的情况。
4.3增强契约意识。新收入准则要求企业在实施五步法模式中，每一步都必须以合同协议为基础，深刻体现了合同的精神。由于房地产公司的特殊性，签署的合同风险也较高。所以，在未来的业务流程中，房地产企业需更加注重合同法规，识别合同的履约义务，明确房地产企业和客户的权利和义务，增强契约意识。
5结语
各大房地产企业应该根据改革内容制定新的措施，改善各自弊端，恪守道德，遵守新的收入准则，在国际竞争中快速适应风卷残云的外部环境，从而促进中国经济高速发展。
【参考文献】
[1] 任永平，刘颖.房地产开发企业新收入准则的应用研究[J].会计之友，2019（01）.
[2] 解伟霞.新收入准则下建筑业会计核算的变化及影响的思考[J].财会研究，2017（10）：33-34.
[3] 黄沙沙，孔庆林.“五步法”收入确认模型应用研究[J].财会通讯，2017（04）.
作者简介：李懿楠（1996-），女，汉族，安徽蚌埠，研究生在读，南京信息工程大学，会计专硕。