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众所周知的一个典故,一年轻人租房,租到一位心脏不好、常失眠的老年房东二楼上的房间。年轻人每晚夜归,扔脱下的靴子,扔第二只靴子的时候,想起了老房东前几天的抗议,于是轻轻放下。老房东当晚等第二只靴子落地,却等了一夜没睡。
近期楼市调控政策不断出台,一只靴子已经扔下来了,虽然丝毫没有看到房价有降的意思,但是老百姓仿佛看到了一点希望,而且大家都在齐齐等待更新更有效的政策,等待另一只靴子落下来,这另外一只靴子会是物业税吗?两只靴子落定,直线上升的房价会喘口气吗?
扫盲篇
物业税改革的基本框架是:将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取物业税,并使物业税总体规模与之保持基本相当。这样一来,物业税一旦开征,将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
有房地产业发展“稳定器”之称的物业税,被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价,但却一直“呼之难来”。
物业税自2003年被首次提出以来,一直被寄予厚望。在发达国家,物业税是地方税收的支柱,有些地方政府拥有物业税的决定权,广义的物业税与财产税等同,多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右,占一国全部税收的比重多在10%以上。
但在我国,房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低,造成部分热点城市新建住房空置率偏高,形成巨大的资源浪费。
2010年4月有媒体报道,物业税即将在京沪深渝等重点城市开征。此报道并不确切,由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂,中国有可能在京沪深渝等地开征住房保有税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后,有消息称,上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,目前基本方案已定……
不过,物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后,需要协调分配给国家和地方的比例,以及哪些相关税收将被替代;其次,由于我国房地产评估业在跨体系评估方面经验不足,政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;最后,物业税的出台还需要经过一个立法的过程。
影响篇
据政府部门与房地产有关专家分析预测,一旦开征物业税,房地产前期开发成本将大幅下降,房价最高可下降39%,准入门槛大大降低。 一旦开征物业税,它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上,无论是自住房、商用房、开发房,都会因此受到波及,同样,从养儿防老到养房防老,再到为物业税而困惑,凡是与房沾边的人也会受到这样那样的影响。
影响之一:贪官、衙内、高收入人群 购房欲望减小
抑制他们的购房欲望,从而大幅降低房价。他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产,如果征收物业税,那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税,并且还将暴露他们购房的资金来源。
影响之二:炒房者 或遭重创
专家认为,开征物业税后,对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多,加上税收,他们急于出让或出售一部分房屋,这样将会导致短期内房价出现大幅下跌。
影响之三:按揭者 双重压力
每月支付按揭贷款的李女士也对物业税征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房,按揭15年,每月还款千余元。她最关心的是,物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?
影响之四:地方政府 短期利空 长期利好
短期而言,物业税推出使得卖地收入变少。但就长期而言,物业税开辟新财源,如燃油税推出并未使得收费站全部撤除,物业税推出,也未必会带来土地出让金取消。长期看物业税有助于稳定地方政府财政状况。
影响之五:开发商或享受重大利好
目前越来越高的土地价格,已经使大批中小开发商面临无地可拿的窘境;即使获得土地,也将面临越来越头疼的拆迁问题。物业税的推出使得原本需要开发商支付的70年土地租金,转给了购房者支付,这降低了开发商拿地的门槛。
影响之六:出租者调高房租
根据香港经验,物业税基本上相当于一月或半个月房租。房东根据当年物业税税率情况,转嫁部分到租客身上,调整租金上涨幅度。
影响之七:急需购房者 恐难享优惠
物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫,但对于有急切购房需求者来说,把购房希望全部寄托在物业税上并不现实。
影响之八:购房自住者 首套或免征
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者,以投资为主的炒房客受到限制。除非持有更多物业,否则并不会付出更多成本。
影响之九:多房者 负担增重
物业税主要是针对土地、房产等不动产,要求其承租人或所有者每年缴纳税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
猜想篇
有媒体报道称,物业税即将在京沪深渝等重点城市开征,然而这一消息却被有关人士否定。有关人士称,中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。
从3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,抨击高房价。随即《人民日报》等中央媒体也都向高房价宣战。这些是否都是为物业税开道?截止到目前为止,是否开通物业税仍是个谜,而目前备受关注的“房地产特别消费税”的具体细节仍不清楚。这里面充满了悬念与猜想:
悬念一:
起征基本单位家庭如何定义
例:三口之家拥有90平方米住房,保障性住房标准每人30平方米,扣90平方米,实际交税为零。
悬念二:
多套住房的物业税如何计算
一套自住房一个税率,二套甚至N套房税率是否一样,或税率逐步提高。
悬念三:
物业税的扣减点
如果人均30平方米是小康住房标准,那么保障性住房的扣减标准是多少?
悬念四:
物业税的征收比例
比例小了,没有制约作用;比例大了,显然又不合适,如何找到适合的度?
悬念五:
如何打击假名物业
有些人并不以本人名义购买物业,而是以自己子女、亲友甚至他人名义投资物业。
悬念六:
第二套房怎么处理
如果第二套房在郊区,与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的。
方案大猜想细节一
针对房地产企业
对于房地产企业,价格高于正常计税价格(开发成本+合理利润20%以下)的,税率0%,高于合理利润20%但低于50%的,按销售价格10%征收,高于50%但低于100%的,适用15%,高于100%但低于200%的适用25%,高于200%以上部分,适用35%。
方案大猜想细节二
针对炒房者
对炒房的,出售唯一家庭住房,5年以上免税,出售家庭拥有的第二套,税率20%,出售家庭拥有的3套以上的,税率50%。
方案大猜想细节三
针对个人购买者
个人购买住房,家庭唯一第一套,税率为零,购买两套以上的,税率30%。同时规定,政府买地收入85%上缴中央金库。
声音篇
围绕着物业税,机构、专家们也展开了新一轮的地产大讨论——
张学诞(财政部财科所税收政策研究室主任):
(针对之前有媒体报道,财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题,交给他所在的处室执行的消息)“我没有说过这个话,虽然目前一直在研究物业税,并在2007年由我们研究所提出一份报告,但是这个报告至今为止并未对外公布。”
白宏炜(中国金融期货交易所地产分析师):
据调查,京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的,那么相应地,房价的调整也会经历一个过程。具体价格下行幅度取决于供应与需求价格弹性。从中长期来看,物业税增收提高了居民持有成本,从而对房价有抑制作用,如果按照1%的税费,征税后房价将理论上下降15%到20%。我们估计,目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右。如果这些房源全部释放,二手房市场会在短时间内增加大约10%的房源。而基于出售的迫切性,炒房者更有可能会以市场折扣价出让,这样就会进一步打压二手房市场的房价。
孟晓苏(中国房地产协会副会长、中房集团理事长):
物业税开征的条件已经成熟,可以分四步走。第一步,商业地产实行物业税。目前商业地产已经在缴纳房产税和土地使用税,转化成物业税很快就可以办到;第二步是从小产权房起征物业税。让小产权房补交土地出让金从而合法化,不过小产权房的物业税税率不宜太低,可以按照国际惯例交1%~3%;第三步是对高档房和豪宅征收物业税,这个税率也可以比照国际标准,1%~3%;第四步是向普通居民住房征收物业税。“让拥有豪宅和多处住宅的多交税,房屋价值低的少交税,无房户不交税。”
陈淮(建设部政策研究中心主任):
出台物业税并不能抑制房价,但短期内会对房价有影响。物业税有三个作用,第一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置。第二,调整中央和地方财税关系。第三,贯彻社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以,多交税。
任志强(北京市华远集团总裁):
开征物业税不是为了解决房价的问题,也不能解决房价的问题。开征物业税对房价的影响还很难预测。从外国上百年的历史看,物业税与房价没有什么关系。在有的国家,不同城市的物业税税率不一样,常常出现的情形是,物业税率低的城市房价高,物业税率高的城市房价低。
从实际操作的层面看,开征物业税短期内也难以实现。要开征物业税,与土地相关的一些问题目前还没有解决。目前我国有相关评估人员约1.5万人,而全国至少有660个城市,有的城市还不到10个相关专业人员,几乎不可能完成那么大的房产评估工作量。住宅都是有装饰的,装饰也要评估价值,但许多人不喜欢别人进自己家门,装饰这一块没有办法评估。在国外,在购房之前部分收入可能是免税的,而我们在购房之前已经交了个人所得税。
要开征物业税,还没有到研究许多细节的时候,更重要的是,开征物业税的不少制度性条件还不具备,我觉得物业税在短期内出台不了。就算将来开征了物业税,也不会引起楼市多大变动,征收尺度可能相当宽,可能第一套住房不用交税,第二套才要交税,也可能只对超过规定面积的大套型或是别墅征税,大多数家庭不用交税。开征物业税目的是不让个人持有多套房产,让更多想买房的人买到住房。
从来没有哪一个税种的出台,能够像“物业税”这样引发全社会的强烈关注。在2010年全国两会上,政协、人大收到的各项提案、议案中,与房地产市场有关的几乎占据了半壁江山。这其中,“物业税”更是不断被提及,俨然已经成了政府调控房价的最后一件法宝,这第二只靴子何时扔下,扔下后房价会不会应声而落,各位看官心中自有判断,但从历史经验来看,“买房要趁早”还是有一定的道理,等不等第二只靴子,这是个问题。
近期楼市调控政策不断出台,一只靴子已经扔下来了,虽然丝毫没有看到房价有降的意思,但是老百姓仿佛看到了一点希望,而且大家都在齐齐等待更新更有效的政策,等待另一只靴子落下来,这另外一只靴子会是物业税吗?两只靴子落定,直线上升的房价会喘口气吗?
扫盲篇
物业税改革的基本框架是:将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取物业税,并使物业税总体规模与之保持基本相当。这样一来,物业税一旦开征,将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。
有房地产业发展“稳定器”之称的物业税,被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价,但却一直“呼之难来”。
物业税自2003年被首次提出以来,一直被寄予厚望。在发达国家,物业税是地方税收的支柱,有些地方政府拥有物业税的决定权,广义的物业税与财产税等同,多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右,占一国全部税收的比重多在10%以上。
但在我国,房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低,造成部分热点城市新建住房空置率偏高,形成巨大的资源浪费。
2010年4月有媒体报道,物业税即将在京沪深渝等重点城市开征。此报道并不确切,由于物业税牵涉的法律关系、技术环境复杂,中国有可能在京沪深渝等地开征住房保有税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后,有消息称,上海拟开征住房保有税。该项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责,目前基本方案已定……
不过,物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后,需要协调分配给国家和地方的比例,以及哪些相关税收将被替代;其次,由于我国房地产评估业在跨体系评估方面经验不足,政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;最后,物业税的出台还需要经过一个立法的过程。
影响篇
据政府部门与房地产有关专家分析预测,一旦开征物业税,房地产前期开发成本将大幅下降,房价最高可下降39%,准入门槛大大降低。 一旦开征物业税,它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上,无论是自住房、商用房、开发房,都会因此受到波及,同样,从养儿防老到养房防老,再到为物业税而困惑,凡是与房沾边的人也会受到这样那样的影响。
影响之一:贪官、衙内、高收入人群 购房欲望减小
抑制他们的购房欲望,从而大幅降低房价。他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产,如果征收物业税,那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税,并且还将暴露他们购房的资金来源。
影响之二:炒房者 或遭重创
专家认为,开征物业税后,对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多,加上税收,他们急于出让或出售一部分房屋,这样将会导致短期内房价出现大幅下跌。
影响之三:按揭者 双重压力
每月支付按揭贷款的李女士也对物业税征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房,按揭15年,每月还款千余元。她最关心的是,物业税开征后,按揭房的征收标准和方式怎样规定?
影响之四:地方政府 短期利空 长期利好
短期而言,物业税推出使得卖地收入变少。但就长期而言,物业税开辟新财源,如燃油税推出并未使得收费站全部撤除,物业税推出,也未必会带来土地出让金取消。长期看物业税有助于稳定地方政府财政状况。
影响之五:开发商或享受重大利好
目前越来越高的土地价格,已经使大批中小开发商面临无地可拿的窘境;即使获得土地,也将面临越来越头疼的拆迁问题。物业税的推出使得原本需要开发商支付的70年土地租金,转给了购房者支付,这降低了开发商拿地的门槛。
影响之六:出租者调高房租
根据香港经验,物业税基本上相当于一月或半个月房租。房东根据当年物业税税率情况,转嫁部分到租客身上,调整租金上涨幅度。
影响之七:急需购房者 恐难享优惠
物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫,但对于有急切购房需求者来说,把购房希望全部寄托在物业税上并不现实。
影响之八:购房自住者 首套或免征
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者,以投资为主的炒房客受到限制。除非持有更多物业,否则并不会付出更多成本。
影响之九:多房者 负担增重
物业税主要是针对土地、房产等不动产,要求其承租人或所有者每年缴纳税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
猜想篇
有媒体报道称,物业税即将在京沪深渝等重点城市开征,然而这一消息却被有关人士否定。有关人士称,中央政府即将开征的是房地产特别消费税,而非物业税,因为物业税必须经过全国人大批准才能施行。
从3月28日到4月2日,新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论,连续六天播发评论,抨击高房价。随即《人民日报》等中央媒体也都向高房价宣战。这些是否都是为物业税开道?截止到目前为止,是否开通物业税仍是个谜,而目前备受关注的“房地产特别消费税”的具体细节仍不清楚。这里面充满了悬念与猜想:
悬念一:
起征基本单位家庭如何定义
例:三口之家拥有90平方米住房,保障性住房标准每人30平方米,扣90平方米,实际交税为零。
悬念二:
多套住房的物业税如何计算
一套自住房一个税率,二套甚至N套房税率是否一样,或税率逐步提高。
悬念三:
物业税的扣减点
如果人均30平方米是小康住房标准,那么保障性住房的扣减标准是多少?
悬念四:
物业税的征收比例
比例小了,没有制约作用;比例大了,显然又不合适,如何找到适合的度?
悬念五:
如何打击假名物业
有些人并不以本人名义购买物业,而是以自己子女、亲友甚至他人名义投资物业。
悬念六:
第二套房怎么处理
如果第二套房在郊区,与在市中心区拥有第二套房性质是完全不一样的。
方案大猜想细节一
针对房地产企业
对于房地产企业,价格高于正常计税价格(开发成本+合理利润20%以下)的,税率0%,高于合理利润20%但低于50%的,按销售价格10%征收,高于50%但低于100%的,适用15%,高于100%但低于200%的适用25%,高于200%以上部分,适用35%。
方案大猜想细节二
针对炒房者
对炒房的,出售唯一家庭住房,5年以上免税,出售家庭拥有的第二套,税率20%,出售家庭拥有的3套以上的,税率50%。
方案大猜想细节三
针对个人购买者
个人购买住房,家庭唯一第一套,税率为零,购买两套以上的,税率30%。同时规定,政府买地收入85%上缴中央金库。
声音篇
围绕着物业税,机构、专家们也展开了新一轮的地产大讨论——
张学诞(财政部财科所税收政策研究室主任):
(针对之前有媒体报道,财政部在2010年年初把物业税列入重点研究课题,交给他所在的处室执行的消息)“我没有说过这个话,虽然目前一直在研究物业税,并在2007年由我们研究所提出一份报告,但是这个报告至今为止并未对外公布。”
白宏炜(中国金融期货交易所地产分析师):
据调查,京沪深等一线城市的许多楼盘空置率甚至达到50%。目前业界普遍预期物业税的实施是逐步的,那么相应地,房价的调整也会经历一个过程。具体价格下行幅度取决于供应与需求价格弹性。从中长期来看,物业税增收提高了居民持有成本,从而对房价有抑制作用,如果按照1%的税费,征税后房价将理论上下降15%到20%。我们估计,目前市面上的二套房及以上的囤积量占市场供应总体的10%左右。如果这些房源全部释放,二手房市场会在短时间内增加大约10%的房源。而基于出售的迫切性,炒房者更有可能会以市场折扣价出让,这样就会进一步打压二手房市场的房价。
孟晓苏(中国房地产协会副会长、中房集团理事长):
物业税开征的条件已经成熟,可以分四步走。第一步,商业地产实行物业税。目前商业地产已经在缴纳房产税和土地使用税,转化成物业税很快就可以办到;第二步是从小产权房起征物业税。让小产权房补交土地出让金从而合法化,不过小产权房的物业税税率不宜太低,可以按照国际惯例交1%~3%;第三步是对高档房和豪宅征收物业税,这个税率也可以比照国际标准,1%~3%;第四步是向普通居民住房征收物业税。“让拥有豪宅和多处住宅的多交税,房屋价值低的少交税,无房户不交税。”
陈淮(建设部政策研究中心主任):
出台物业税并不能抑制房价,但短期内会对房价有影响。物业税有三个作用,第一,促进存量资源利用效率提高,不让房子闲置。第二,调整中央和地方财税关系。第三,贯彻社会公平,穷人和富人在占有资源上的不公平,通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以,多交税。
任志强(北京市华远集团总裁):
开征物业税不是为了解决房价的问题,也不能解决房价的问题。开征物业税对房价的影响还很难预测。从外国上百年的历史看,物业税与房价没有什么关系。在有的国家,不同城市的物业税税率不一样,常常出现的情形是,物业税率低的城市房价高,物业税率高的城市房价低。
从实际操作的层面看,开征物业税短期内也难以实现。要开征物业税,与土地相关的一些问题目前还没有解决。目前我国有相关评估人员约1.5万人,而全国至少有660个城市,有的城市还不到10个相关专业人员,几乎不可能完成那么大的房产评估工作量。住宅都是有装饰的,装饰也要评估价值,但许多人不喜欢别人进自己家门,装饰这一块没有办法评估。在国外,在购房之前部分收入可能是免税的,而我们在购房之前已经交了个人所得税。
要开征物业税,还没有到研究许多细节的时候,更重要的是,开征物业税的不少制度性条件还不具备,我觉得物业税在短期内出台不了。就算将来开征了物业税,也不会引起楼市多大变动,征收尺度可能相当宽,可能第一套住房不用交税,第二套才要交税,也可能只对超过规定面积的大套型或是别墅征税,大多数家庭不用交税。开征物业税目的是不让个人持有多套房产,让更多想买房的人买到住房。
从来没有哪一个税种的出台,能够像“物业税”这样引发全社会的强烈关注。在2010年全国两会上,政协、人大收到的各项提案、议案中,与房地产市场有关的几乎占据了半壁江山。这其中,“物业税”更是不断被提及,俨然已经成了政府调控房价的最后一件法宝,这第二只靴子何时扔下,扔下后房价会不会应声而落,各位看官心中自有判断,但从历史经验来看,“买房要趁早”还是有一定的道理,等不等第二只靴子,这是个问题。