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摘要：新型产业用地（MO）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。创新型产业用地的推出，是解决现如今产业发展和土地供应之间的不匹配问题，是政府顺应产业升级和城市发展而做出的一种调整。对于后期的落实和监督，是对政府管理能力的一种考验。对于有能力的产业地产运营商而言，也是不容错失的发展机会。
关键词：创新型产业用地;工业用地;土地用途
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）11-0066-68
收稿日期：2020-10-31
1创新型产业用的地提出
土地是最基本的生产要素，土地的利用方式、利用效率关乎着产业的发展水平和经济的发展效率。随着城市、经济、产业的发展，各地为适应产业用地多元化的需求和城市转型发展的趋势，都在积极改革用地政策。
如近期广州市印发了《广州市新型产业用地（MO）准入退出实施指引（试行）》，目的是为广州各区政府（含广州空港经济区管委会）有效规范管理新型产业用地（MO）的实施提供遵循，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级。虽然新型产业用地并非率先在广州提出和实践，但是创新型产业用地却成为业内的新宠。
新型产业用地（MO）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。
早在2013年，深圳便出台了《深圳市城市规划标准与准则》（2013版），其中提出“适应深圳产业转型升级创新的趋势，在传统产业中增加‘新型产业用地’（MO）和‘物流用地’（WO）等类别，促进战略性新兴产业和贸易物流产业发展。而随后2015年5月，国土资源部等六部门联合发布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度，鼓励盘活利用现有用地，引导新兴产业集聚发展，完善新兴产业用地监管制度等方面为新兴产业用地的发展提出建议。除了深圳，东莞、南京、天津、杭州等地都在积极进行尝试。
如杭州市按工业（创新型产业）用途登记创新型产业用地使用权，以区别于普通工业用地;南京市根据创新型产业的经营属性，采取在B类（商服用地）B29项（其他商务设施用地）下细分B29a用地（科研设计用地），将经营性科研设计用地与科研事业单位用地加以区分，二是在M类（工业用地）下增加Ma（生产研发用地），用于生产型服务业的发展;天津是提出M4（科技研发类用地），福州市在一类工业用地M1下没置M1（创新型产业用地），从而区别于普通的工业用地，见表1。
2创新型产业用地的价值及现实意义
为什么各地都在积极进行创新型产业用地的研究和探索？
首先，传统的工业园区开发存在较多无序开发、浪费资源的情形。某些企业买了土地，却并没有进行开发，始终闲置;再加上我国工业用地使用年限通常是50年，但是许多企业的生命周期并没有那么长，企业破产后土地也就闲置了。重重因素的叠加加剧了园区和城市用地布局的紊乱，土地利用效率低下，导致土地资源浪费。
而深圳等地又存在众多城中村，低效的土地亟待盘活。因此，如何更高效、集约地利用土地就极其重要。并且，随着经济发展步入新常态，产业的转型升级是摆在每个城市面前的问题。早期，存在众多无主导产业的园区，产业用地效益低下。如今，如何通过土地资源的合理配置，促进经济结构和产业结构的转型升级，提高土地的经济产出，把低效的工业园区转变为新兴的产业集群，是关乎城市发展的重要命题。
另外，传统的产业园区，特别是工业园区都存在重产业、低配套的问题，导致职住通勤时间长等城市病问题愈发严重，而随着新世代人群对生活、工作价值观念的转变，实现生产、生活的融合是必然趋势。因此，通过改变土地的用途，将单一功能的园区转变为综合发展的产城融合多功能区也是未来园区发展的重要方向。
而创新型产业用地的推出便是基于土地利用效益低下、促进产业转型升级、实现产城融合，进行城市更新提出的。对于市场准入、开发强度、产业导向、产权分割条件等都有明确的规定。
开发强度是新型产业用地建设标准的关键性问题。各城市传统工业用地容积率在1.0 - 2.0之间，而新兴产业用地容积率大多数在3.0 - 5.0之间，土地利用效率大幅提高。如广州的新型产业用地的容积率在3.0 - 5.0间，配套设施比例达30%（普通工业用地为14%-15%）;杭州市要求创新型产业用地的容积率原则上不低于2.0。通过提高容积率，并且提高配套设施比例，一方面可以有效解决土地利用率低下的问题;另一方面，提高产业配套用地比例，增加工业园区内住宅、商业及教育的配套，有利于推动产业同区向产业城镇转化，实现产城融合。
为促进区域产业的转型升级，新兴产业用地对于人驻的企业所属行业类别、企业经营情况、投资强度等指标都有明确的要求。如此次广州出台的MO便具有较强的产业导向，明确了新型产业用地（MO）产业用房的租赁或分割受让对象，应为C（制造业）、I（信息传输、软件和信息技术服务业）、M（科学研究和技术服务業）行业，优先引进广州工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节。
另外，各地对分割转让的条件都作出了明确的规定，如2018年3月，《东莞市新型产业用地（MO）管理暂行办法》中规定符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。2018年7月，惠州市政府发布的《惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）》中要求施行弹性出让政策，分为产权分割（允许销售50%）和非产权分割两种使用类型，产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。
不同的地区根据区域特点对工业园区的分割销售、退出机制等进行了限制，利于让园区回归产业的本质，避免开发商打插边球，以发展产业的名义圈地发展房地产，让地产配套能真正服务产业发展。
综上，创新型产业用地的推出，可以解决现今产业发展和土地供应之间的不匹配问题，是政府顺应产业升级和城市发展而做出的一种调整。对于后期的落实和监督，实际上是对政府管理能力的一种考验。对于有能力的产业地产运营商而言，也是不容错失的发展机会。
文章来源：本又由方升研究机构供稿。
关键词：创新型产业用地;工业用地;土地用途
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）11-0066-68
收稿日期：2020-10-31
1创新型产业用的地提出
土地是最基本的生产要素，土地的利用方式、利用效率关乎着产业的发展水平和经济的发展效率。随着城市、经济、产业的发展，各地为适应产业用地多元化的需求和城市转型发展的趋势，都在积极改革用地政策。
如近期广州市印发了《广州市新型产业用地（MO）准入退出实施指引（试行）》，目的是为广州各区政府（含广州空港经济区管委会）有效规范管理新型产业用地（MO）的实施提供遵循，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级。虽然新型产业用地并非率先在广州提出和实践，但是创新型产业用地却成为业内的新宠。
新型产业用地（MO）是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节及其配套设施的用地。
早在2013年，深圳便出台了《深圳市城市规划标准与准则》（2013版），其中提出“适应深圳产业转型升级创新的趋势，在传统产业中增加‘新型产业用地’（MO）和‘物流用地’（WO）等类别，促进战略性新兴产业和贸易物流产业发展。而随后2015年5月，国土资源部等六部门联合发布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度，鼓励盘活利用现有用地，引导新兴产业集聚发展，完善新兴产业用地监管制度等方面为新兴产业用地的发展提出建议。除了深圳，东莞、南京、天津、杭州等地都在积极进行尝试。
如杭州市按工业（创新型产业）用途登记创新型产业用地使用权，以区别于普通工业用地;南京市根据创新型产业的经营属性，采取在B类（商服用地）B29项（其他商务设施用地）下细分B29a用地（科研设计用地），将经营性科研设计用地与科研事业单位用地加以区分，二是在M类（工业用地）下增加Ma（生产研发用地），用于生产型服务业的发展;天津是提出M4（科技研发类用地），福州市在一类工业用地M1下没置M1（创新型产业用地），从而区别于普通的工业用地，见表1。
2创新型产业用地的价值及现实意义
为什么各地都在积极进行创新型产业用地的研究和探索？
首先，传统的工业园区开发存在较多无序开发、浪费资源的情形。某些企业买了土地，却并没有进行开发，始终闲置;再加上我国工业用地使用年限通常是50年，但是许多企业的生命周期并没有那么长，企业破产后土地也就闲置了。重重因素的叠加加剧了园区和城市用地布局的紊乱，土地利用效率低下，导致土地资源浪费。
而深圳等地又存在众多城中村，低效的土地亟待盘活。因此，如何更高效、集约地利用土地就极其重要。并且，随着经济发展步入新常态，产业的转型升级是摆在每个城市面前的问题。早期，存在众多无主导产业的园区，产业用地效益低下。如今，如何通过土地资源的合理配置，促进经济结构和产业结构的转型升级，提高土地的经济产出，把低效的工业园区转变为新兴的产业集群，是关乎城市发展的重要命题。
另外，传统的产业园区，特别是工业园区都存在重产业、低配套的问题，导致职住通勤时间长等城市病问题愈发严重，而随着新世代人群对生活、工作价值观念的转变，实现生产、生活的融合是必然趋势。因此，通过改变土地的用途，将单一功能的园区转变为综合发展的产城融合多功能区也是未来园区发展的重要方向。
而创新型产业用地的推出便是基于土地利用效益低下、促进产业转型升级、实现产城融合，进行城市更新提出的。对于市场准入、开发强度、产业导向、产权分割条件等都有明确的规定。
开发强度是新型产业用地建设标准的关键性问题。各城市传统工业用地容积率在1.0 - 2.0之间，而新兴产业用地容积率大多数在3.0 - 5.0之间，土地利用效率大幅提高。如广州的新型产业用地的容积率在3.0 - 5.0间，配套设施比例达30%（普通工业用地为14%-15%）;杭州市要求创新型产业用地的容积率原则上不低于2.0。通过提高容积率，并且提高配套设施比例，一方面可以有效解决土地利用率低下的问题;另一方面，提高产业配套用地比例，增加工业园区内住宅、商业及教育的配套，有利于推动产业同区向产业城镇转化，实现产城融合。
为促进区域产业的转型升级，新兴产业用地对于人驻的企业所属行业类别、企业经营情况、投资强度等指标都有明确的要求。如此次广州出台的MO便具有较强的产业导向，明确了新型产业用地（MO）产业用房的租赁或分割受让对象，应为C（制造业）、I（信息传输、软件和信息技术服务业）、M（科学研究和技术服务業）行业，优先引进广州工业和信息化重点发展产业领域的研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节。
另外，各地对分割转让的条件都作出了明确的规定，如2018年3月，《东莞市新型产业用地（MO）管理暂行办法》中规定符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。产业用房可按基本单元分割，每个基本单元的套内建筑面积不得少于300平方米。2018年7月，惠州市政府发布的《惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）》中要求施行弹性出让政策，分为产权分割（允许销售50%）和非产权分割两种使用类型，产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。
不同的地区根据区域特点对工业园区的分割销售、退出机制等进行了限制，利于让园区回归产业的本质，避免开发商打插边球，以发展产业的名义圈地发展房地产，让地产配套能真正服务产业发展。
综上，创新型产业用地的推出，可以解决现今产业发展和土地供应之间的不匹配问题，是政府顺应产业升级和城市发展而做出的一种调整。对于后期的落实和监督，实际上是对政府管理能力的一种考验。对于有能力的产业地产运营商而言，也是不容错失的发展机会。
文章来源：本又由方升研究机构供稿。