论文部分内容阅读
【摘 要】近年来，南宁市大力加强保障住房建设管理，并取得较好的成效。销售型保障住房是住房保障体系中一个重要的组成部分，文章选择5年作为一个时间观察段，对南宁市销售型保障住房销售情况进行梳理，分析特点，找出问题，提出对策，为更好地推进住房保障管理事业发展提供参考。
【关键词】南宁市；保障住房；需求分析
【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2016）08-0092-04
近年来，南宁市住房保障事业发展迅猛，形成销售型保障住房（如经济适用住房、限价商品住房）和租赁型保障住房（如廉租住房、公共租赁住房，现已合并统称为公共租赁住房）2种住房保障类型，以满足不同层次人群的住房保障需求。至“十二五”期末，南宁市已累计建成10万多套保障住房，解决了19万户（含租赁补贴）中低收入家庭住房困难问题，全市住房保障覆盖率达到20.3%，人均居住面积提高到36.4 m3。作为保障住房重要的组成部分，销售型保障住房以其产权所有特点一直受到保障群体的大力追捧，对它的需求及满足情况如何，直接影响到全市保障住房的保障质量。为此，本文以2011—2015年5年期间作为观察时间节点，试图对南宁市（不包含所辖各县和武鸣区）销售型保障性住房进行深入的分析，找出共性规律，以便为今后销售型保障性住房建设管理提供参考依据。
1 基本情况分析
1.1 经济适用住房
1.1.1 房源供应情况分析
根据销售数据分析，5年来南宁市经济适用住房在地点选址、户型及面积的供应方面主要有以下特点。
1.1.1.1 房源地点
2011—2015年，南宁市经济适用住房销售房源共16 495套，全部集中在兴宁、江南、邕宁、西乡塘4个区域，其中兴宁区5年间销售房源为7 343套，江南区为5 599套，邕宁区为1 942套，西乡塘区为1 269套。
1.1.1.2 面积及户型
所销售的经济适用住房建筑面积构成如下：100 m2以上（不含本数）有193套，80（不含）～100 m2（含）有7 619套，60～80 m2（含）有7 043套，50～60 m2（不含）有1 503套，50 m2以下（含）有180套。经济适用住房项目88.63%的房源建筑面积集中在60～100 m2。户型结构：单间有7套，一房一厅有315套，二房一厅有2 963套，二房二厅有6 348套，三房一厅有702套，三房二厅有6 183套，复式有24套。已售经济适用房中，三房二厅、二房二厅及二房一厅3种户型房源供应量占总供应量的93.67%。
1.1.2 房源需求情况分析
1.1.2.1 申购户在各城区购房情况及在本辖区购房比例
申购户在各城区购房情况见表1。
申购户在本辖区购房比例表见表2。
由表1、表2可知，申购户倾向于在本辖区及临近城区购房。
1.1.2.2 申购户对房源面积、户型需求
申购数据表明，1人户家庭申购申请50 m2以下经济适用住房的有142户，申请50～60 m2（不含）有529户，申请60～80 m2（含）有2 219户，申请80～100 m2（含）有402户，申请100 m2以上为零；2人户申请相应数据分别是24户、478户、1 936户、2 392户、67户；3人户申请相应数据分别为14户、458户、2 627户、3 788户、81户；4人户申请相应数据分别为0、37、248、960、41；5人户申请相应数据分别为0、1、13、72、4；6人户仅有5个家庭申请80～100 m2房源。数据表明，申购家庭以2人户和3人户为主，申购面积倾向于购买60～100 m2的房源，占比达到88.5%，倾向于购买三房二厅、二房二厅及二房一厅3种户型，购买以上3种户型人数占总购房人数的93.67%。
1.1.2.3 目前轮候情况
据统计，南宁市目前全市经济适用住房轮候人数为10 518户，其中邕宁区829户、青秀区1 216户、西乡塘区4 743户、兴宁区1 603户、江南区1 704户、经开区85户、高新区15户。可见，经济适用住房轮候家庭主要集中在西乡塘区（4 743户）、江南区（1 704户）、兴宁区（1 603户）、青秀区（1 216户）4个城区。
1.1.3 销售管理
1.1.3.1 项目开盘销售基本情况
2011—2015年，南宁市共组织经济适用住房项目开盘销售93次（包含各项目余房开盘），累计销售16 542套，平均每年开盘约16次，平均每年销售约2 757套。
1.1.3.2 各户型开盘次数
从这几年所有的开盘楼盘看，二房二厅开盘61次、二室一厅33次、复式3次、三室二厅42次、三室一厅18次、一室二厅8次、单间2次。三房二厅、三房一厅、二房二厅这3种户型开盘次数较多，3种户型开盘次数占总开盘次数的81.44%，开盘次数与需求关联度高。
1.2 限价普通商品住房
1.2.1 房源供应情况分析
南宁市限价普通商品住房推出时间是2013年9月，到2015年年底共销售2 999套，我们也对这些房源特点进行分析。
1.2.1.1 房源地点
近3年来，南宁市限价普通商品住房房源地集中在青秀、西乡塘、江南3个区域，其中青秀区1 515套、西鄉塘区1 324套、江南区160套。
1.2.1.2 房源面积及户型
相关数据表明，所供应的2 999套限价商品住房中，60 m2以下有22套、60～80 m2有2 537套、80～100 m2有2 440套，99.27%的房源建筑面积集中在60～100 m2。在户型方面，二室一厅有537套、三室二厅有2 437套、三室一厅有3套、一室一厅有22套。三室二厅、二室二厅的2种户型房源供应量占总供应量的99.17%。 1.2.2 房源需求情况分析
1.2.2.1 申购户在各城区购房情况及在本辖区购房比例
申购户在各城区购房情况见表3。
各城区申购户在在本辖区购房比例见表4。
由表3、表4可知，限价普通商品住房申购户亦倾向于在本辖区及临近城区购房。
1.2.2.2 面积
申购家庭人数对房源建筑面积的选择情况见表5。
由表5可知，约99.27%限价普通商品住房申购户倾向于选择60～100 m2房源。
1.2.2.3 户型
从统计数据来看，有537户家庭申请了二室二厅、2 437户家庭申请三室二厅、3户家庭申请三室一厅、22户家庭申请一室一厅。申购户总体倾向于购买三室二厅、二室二厅2种户型，购买以上2种户型的申购户占总购房申购户的99.17%。
1.2.3 销售管理
1.2.3.1 项目开盘销售基本情况
截至统计时间，南宁市限价普通商品住房开盘13次，累计销售2 999套。平均每年开盘约3次，每年销售约1 000套。
1.2.3.2 各户型开盘次数
从开盘情况看，二室二厅开盘8次，三室二厅13 次，三室一厅8次，一室一厅3次。三房二厅、三房一厅、二房二厅这3种户型开盘次数较多，以上3种户型开盘次数占总开盘次数的90.63%。
2 问题与分析
2.1 供需存在不协调
不管是经济适用住房还是限价普通商品住房，这个问题尤显突出，一边是众多的轮候，一边却是房源销售不出去，呈现“相对过剩”状态。如，申购户轮候家庭有上万户，但全市却有1 728套经济适用住房未能销售出去。限价普通商品住房因其面积较大（按规定可以建设90 m2以下，经济适用住房是60 m2以下）、价格适中，颇受中等收入住房困难家庭青睐，但也出現供应过剩现象，如“龙凤首缘”项目历经5次开盘销售后仍有1 428套剩余房源，其中单间有53套，面积为1 802.54 m2；一房一厅有265套，面积13 558.74 m2；两房一厅有532套，面积为37 095.45 m2，三房二厅有578套，面积为51 399.17 m2。这种供应过剩的现象直接影响了社会投资（目前南宁市销售型保障住房建设主要靠社会投资）。
2.2 部分项目配套建设滞后
新建的一些项目配套不全，存在路网不通、公交点没设置、市场和学校没建好等，造成入住难、生活不便等问题。
2.3 项目选址不科学，户型不合理
首先，经济适用住房轮候户最多的是西乡塘区，但项目落地少了，青秀区轮候户数也不少，但没有一个落地项目，只能到其他城区申请。项目落地基本都是城郊，没有在主城区范围内。其次，户型供需匹配不理想，大户型少，小户型过多，如“滨江幸福”小区，一房一厅户型经过2次开盘后售出比例仅为2%；“和园”小区一房一厅户型经过2次开盘后售出比例仅为1%，单间配套406套全部无法销售。
“大都家园”“龙凤首缘”等限价商品住房项目也出现了部分户型销售不理想的情况。其中，“大都家园”小区一房一厅户型经过1次开盘后售出比例仅6%，“龙凤首缘”项目一房一厅、单间配套销售比例分别为10%、0%。
2.4 销售管理不够完善
根据经济适用住房现行管理规定，由于申购户自身原因，获得保障资格1年内不参加购房的，要取消相关资格。在轮候人员家庭中，有相当一部分家庭得到多次购房通知却没有参与购房活动，资格也没有被取消，造成轮候的“僵尸户”或过度选房现象，影响了有效需求。此外，购房流程相对烦琐。从领取《资格书》到取得《准购证》，再到购房，最短等上6个月，一般要1年时间，时间过长，约有10%报名的轮候家庭已经购买其他项目，致使余房开盘部分房源无法销售。
2.5 信息公开宣传引导不到位
没有在网站或媒体及时公开年度保障房源建设开盘计划，申购户没有足够时间了解销售楼盘的相关信息及提前做好购房的相关准备工作，目前的做法基本是发布开盘信息后3天报名，报名后1～2周即开盘销售，开盘前留给申购户咨询及资金筹备期太短，造成购房困难。对开盘房源的一些重要细节宣传也不够到位，如对房源的周边配套、公摊情况、贷款等详细情况没有进行宣传说明。
3 对策与思路
3.1 科学选址
充分研究分析目前轮候申购户购房意向及历年保障住房销售所反映的区域信息，根据需求有针对性地提出项目选址意见，如条件允许可以利用社会调查机构进行需求意向调查，然后根据主流意向确定项目选址。这就要求政府在保障住房供地上要有前瞻性和灵活性。就当前情况而言，必要增加西乡塘区和青秀区销售型保障住房项目安排，以满足众多轮候家庭保障需求。同时，在项目用地安排上，尽可能地考虑安排在城区的毗邻区域，如在西乡塘区与兴宁区毗邻区域，青秀区与兴宁区毗邻区域安排项目，就可以增强项目的辐射度。在工矿企业集中区域，可以考虑建设一些限价普通商品住房，解决外来务工人员住房保障的问题。
3.2 户型合理
根据现行管理办法，经济适用住房面积不能超过60 m2（原先国家对经济适用住房面积没有限定，因此有很多房源超过60 m2），限价普通商品住房面积不能超过90 m2。结合南宁市需求的现状，目前2人（含）以上家庭申请已成为主体，经济适用住房项目建设面积应以50～60 m2为主，主体户型为两室一厅或两室两厅，取消单间配套和一室两厅户型。限价普通商品住房的申请基本由外来务工人员与本地人员各占一半比例构成，2人及以上家庭占到2/3的比例，也是应以70～90 m2为主，主体户型应为三室二厅或两室两厅，取消三室一厅户型。
3.3 完善配套
完善路网、水电、学校、市场、排污等配套设施，严格按照项目建设条件意见书要求，确实做到同步开工、同步竣工、同步投入使用。严格把好检查、监督、验收关口，属于开发企业责任造成设施不配套的，不得向申购户销售；属于有关部门责任的，列入单位绩效考核甚至追责。
3.4 优化管理
严格执行相关法规，认真清理轮候家庭中的“僵尸户”和过度选择户，把真正的有效需求家庭找出来，以便及时解决他们的住房困难问题。同时，优化简化管理流程，缩短审核审批时间，适当延长从发布楼盘信息到开盘销售时间，方便申购户做好相关准备工作。
3.5 注重引导
积极利用网站、报刊等媒介宣传保障房源的年度建设、年度开盘等信息，宣传保障住房相关政策、流程及注意事项，介绍小区配套、房源基本情况、报名情况、销售情况、金融支持等信息，引导群众申请购买。
3.6 适当转化
针对部分滞销的小户型，可以考虑转化为公共租赁住房、拆迁安置用房或者作为应急房源储备，避免资源浪费。
参 考 文 献
[1]罗倩倩.广西南宁市住房保障研究[D].南宁：广西民族大学，2012.
[2]冯雄.南宁市保障性住房供需研究[D].南宁：广西大学，2013.
[3]孙铁林.南宁市保障性住房用地需求研究[D].南宁：广西师范学院，2014.
[责任编辑：高海明]
【关键词】南宁市；保障住房；需求分析
【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2016）08-0092-04
近年来，南宁市住房保障事业发展迅猛，形成销售型保障住房（如经济适用住房、限价商品住房）和租赁型保障住房（如廉租住房、公共租赁住房，现已合并统称为公共租赁住房）2种住房保障类型，以满足不同层次人群的住房保障需求。至“十二五”期末，南宁市已累计建成10万多套保障住房，解决了19万户（含租赁补贴）中低收入家庭住房困难问题，全市住房保障覆盖率达到20.3%，人均居住面积提高到36.4 m3。作为保障住房重要的组成部分，销售型保障住房以其产权所有特点一直受到保障群体的大力追捧，对它的需求及满足情况如何，直接影响到全市保障住房的保障质量。为此，本文以2011—2015年5年期间作为观察时间节点，试图对南宁市（不包含所辖各县和武鸣区）销售型保障性住房进行深入的分析，找出共性规律，以便为今后销售型保障性住房建设管理提供参考依据。
1 基本情况分析
1.1 经济适用住房
1.1.1 房源供应情况分析
根据销售数据分析，5年来南宁市经济适用住房在地点选址、户型及面积的供应方面主要有以下特点。
1.1.1.1 房源地点
2011—2015年，南宁市经济适用住房销售房源共16 495套，全部集中在兴宁、江南、邕宁、西乡塘4个区域，其中兴宁区5年间销售房源为7 343套，江南区为5 599套，邕宁区为1 942套，西乡塘区为1 269套。
1.1.1.2 面积及户型
所销售的经济适用住房建筑面积构成如下：100 m2以上（不含本数）有193套，80（不含）～100 m2（含）有7 619套，60～80 m2（含）有7 043套，50～60 m2（不含）有1 503套，50 m2以下（含）有180套。经济适用住房项目88.63%的房源建筑面积集中在60～100 m2。户型结构：单间有7套，一房一厅有315套，二房一厅有2 963套，二房二厅有6 348套，三房一厅有702套，三房二厅有6 183套，复式有24套。已售经济适用房中，三房二厅、二房二厅及二房一厅3种户型房源供应量占总供应量的93.67%。
1.1.2 房源需求情况分析
1.1.2.1 申购户在各城区购房情况及在本辖区购房比例
申购户在各城区购房情况见表1。
申购户在本辖区购房比例表见表2。
由表1、表2可知，申购户倾向于在本辖区及临近城区购房。
1.1.2.2 申购户对房源面积、户型需求
申购数据表明，1人户家庭申购申请50 m2以下经济适用住房的有142户，申请50～60 m2（不含）有529户，申请60～80 m2（含）有2 219户，申请80～100 m2（含）有402户，申请100 m2以上为零；2人户申请相应数据分别是24户、478户、1 936户、2 392户、67户；3人户申请相应数据分别为14户、458户、2 627户、3 788户、81户；4人户申请相应数据分别为0、37、248、960、41；5人户申请相应数据分别为0、1、13、72、4；6人户仅有5个家庭申请80～100 m2房源。数据表明，申购家庭以2人户和3人户为主，申购面积倾向于购买60～100 m2的房源，占比达到88.5%，倾向于购买三房二厅、二房二厅及二房一厅3种户型，购买以上3种户型人数占总购房人数的93.67%。
1.1.2.3 目前轮候情况
据统计，南宁市目前全市经济适用住房轮候人数为10 518户，其中邕宁区829户、青秀区1 216户、西乡塘区4 743户、兴宁区1 603户、江南区1 704户、经开区85户、高新区15户。可见，经济适用住房轮候家庭主要集中在西乡塘区（4 743户）、江南区（1 704户）、兴宁区（1 603户）、青秀区（1 216户）4个城区。
1.1.3 销售管理
1.1.3.1 项目开盘销售基本情况
2011—2015年，南宁市共组织经济适用住房项目开盘销售93次（包含各项目余房开盘），累计销售16 542套，平均每年开盘约16次，平均每年销售约2 757套。
1.1.3.2 各户型开盘次数
从这几年所有的开盘楼盘看，二房二厅开盘61次、二室一厅33次、复式3次、三室二厅42次、三室一厅18次、一室二厅8次、单间2次。三房二厅、三房一厅、二房二厅这3种户型开盘次数较多，3种户型开盘次数占总开盘次数的81.44%，开盘次数与需求关联度高。
1.2 限价普通商品住房
1.2.1 房源供应情况分析
南宁市限价普通商品住房推出时间是2013年9月，到2015年年底共销售2 999套，我们也对这些房源特点进行分析。
1.2.1.1 房源地点
近3年来，南宁市限价普通商品住房房源地集中在青秀、西乡塘、江南3个区域，其中青秀区1 515套、西鄉塘区1 324套、江南区160套。
1.2.1.2 房源面积及户型
相关数据表明，所供应的2 999套限价商品住房中，60 m2以下有22套、60～80 m2有2 537套、80～100 m2有2 440套，99.27%的房源建筑面积集中在60～100 m2。在户型方面，二室一厅有537套、三室二厅有2 437套、三室一厅有3套、一室一厅有22套。三室二厅、二室二厅的2种户型房源供应量占总供应量的99.17%。 1.2.2 房源需求情况分析
1.2.2.1 申购户在各城区购房情况及在本辖区购房比例
申购户在各城区购房情况见表3。
各城区申购户在在本辖区购房比例见表4。
由表3、表4可知，限价普通商品住房申购户亦倾向于在本辖区及临近城区购房。
1.2.2.2 面积
申购家庭人数对房源建筑面积的选择情况见表5。
由表5可知，约99.27%限价普通商品住房申购户倾向于选择60～100 m2房源。
1.2.2.3 户型
从统计数据来看，有537户家庭申请了二室二厅、2 437户家庭申请三室二厅、3户家庭申请三室一厅、22户家庭申请一室一厅。申购户总体倾向于购买三室二厅、二室二厅2种户型，购买以上2种户型的申购户占总购房申购户的99.17%。
1.2.3 销售管理
1.2.3.1 项目开盘销售基本情况
截至统计时间，南宁市限价普通商品住房开盘13次，累计销售2 999套。平均每年开盘约3次，每年销售约1 000套。
1.2.3.2 各户型开盘次数
从开盘情况看，二室二厅开盘8次，三室二厅13 次，三室一厅8次，一室一厅3次。三房二厅、三房一厅、二房二厅这3种户型开盘次数较多，以上3种户型开盘次数占总开盘次数的90.63%。
2 问题与分析
2.1 供需存在不协调
不管是经济适用住房还是限价普通商品住房，这个问题尤显突出，一边是众多的轮候，一边却是房源销售不出去，呈现“相对过剩”状态。如，申购户轮候家庭有上万户，但全市却有1 728套经济适用住房未能销售出去。限价普通商品住房因其面积较大（按规定可以建设90 m2以下，经济适用住房是60 m2以下）、价格适中，颇受中等收入住房困难家庭青睐，但也出現供应过剩现象，如“龙凤首缘”项目历经5次开盘销售后仍有1 428套剩余房源，其中单间有53套，面积为1 802.54 m2；一房一厅有265套，面积13 558.74 m2；两房一厅有532套，面积为37 095.45 m2，三房二厅有578套，面积为51 399.17 m2。这种供应过剩的现象直接影响了社会投资（目前南宁市销售型保障住房建设主要靠社会投资）。
2.2 部分项目配套建设滞后
新建的一些项目配套不全，存在路网不通、公交点没设置、市场和学校没建好等，造成入住难、生活不便等问题。
2.3 项目选址不科学，户型不合理
首先，经济适用住房轮候户最多的是西乡塘区，但项目落地少了，青秀区轮候户数也不少，但没有一个落地项目，只能到其他城区申请。项目落地基本都是城郊，没有在主城区范围内。其次，户型供需匹配不理想，大户型少，小户型过多，如“滨江幸福”小区，一房一厅户型经过2次开盘后售出比例仅为2%；“和园”小区一房一厅户型经过2次开盘后售出比例仅为1%，单间配套406套全部无法销售。
“大都家园”“龙凤首缘”等限价商品住房项目也出现了部分户型销售不理想的情况。其中，“大都家园”小区一房一厅户型经过1次开盘后售出比例仅6%，“龙凤首缘”项目一房一厅、单间配套销售比例分别为10%、0%。
2.4 销售管理不够完善
根据经济适用住房现行管理规定，由于申购户自身原因，获得保障资格1年内不参加购房的，要取消相关资格。在轮候人员家庭中，有相当一部分家庭得到多次购房通知却没有参与购房活动，资格也没有被取消，造成轮候的“僵尸户”或过度选房现象，影响了有效需求。此外，购房流程相对烦琐。从领取《资格书》到取得《准购证》，再到购房，最短等上6个月，一般要1年时间，时间过长，约有10%报名的轮候家庭已经购买其他项目，致使余房开盘部分房源无法销售。
2.5 信息公开宣传引导不到位
没有在网站或媒体及时公开年度保障房源建设开盘计划，申购户没有足够时间了解销售楼盘的相关信息及提前做好购房的相关准备工作，目前的做法基本是发布开盘信息后3天报名，报名后1～2周即开盘销售，开盘前留给申购户咨询及资金筹备期太短，造成购房困难。对开盘房源的一些重要细节宣传也不够到位，如对房源的周边配套、公摊情况、贷款等详细情况没有进行宣传说明。
3 对策与思路
3.1 科学选址
充分研究分析目前轮候申购户购房意向及历年保障住房销售所反映的区域信息，根据需求有针对性地提出项目选址意见，如条件允许可以利用社会调查机构进行需求意向调查，然后根据主流意向确定项目选址。这就要求政府在保障住房供地上要有前瞻性和灵活性。就当前情况而言，必要增加西乡塘区和青秀区销售型保障住房项目安排，以满足众多轮候家庭保障需求。同时，在项目用地安排上，尽可能地考虑安排在城区的毗邻区域，如在西乡塘区与兴宁区毗邻区域，青秀区与兴宁区毗邻区域安排项目，就可以增强项目的辐射度。在工矿企业集中区域，可以考虑建设一些限价普通商品住房，解决外来务工人员住房保障的问题。
3.2 户型合理
根据现行管理办法，经济适用住房面积不能超过60 m2（原先国家对经济适用住房面积没有限定，因此有很多房源超过60 m2），限价普通商品住房面积不能超过90 m2。结合南宁市需求的现状，目前2人（含）以上家庭申请已成为主体，经济适用住房项目建设面积应以50～60 m2为主，主体户型为两室一厅或两室两厅，取消单间配套和一室两厅户型。限价普通商品住房的申请基本由外来务工人员与本地人员各占一半比例构成，2人及以上家庭占到2/3的比例，也是应以70～90 m2为主，主体户型应为三室二厅或两室两厅，取消三室一厅户型。
3.3 完善配套
完善路网、水电、学校、市场、排污等配套设施，严格按照项目建设条件意见书要求，确实做到同步开工、同步竣工、同步投入使用。严格把好检查、监督、验收关口，属于开发企业责任造成设施不配套的，不得向申购户销售；属于有关部门责任的，列入单位绩效考核甚至追责。
3.4 优化管理
严格执行相关法规，认真清理轮候家庭中的“僵尸户”和过度选择户，把真正的有效需求家庭找出来，以便及时解决他们的住房困难问题。同时，优化简化管理流程，缩短审核审批时间，适当延长从发布楼盘信息到开盘销售时间，方便申购户做好相关准备工作。
3.5 注重引导
积极利用网站、报刊等媒介宣传保障房源的年度建设、年度开盘等信息，宣传保障住房相关政策、流程及注意事项，介绍小区配套、房源基本情况、报名情况、销售情况、金融支持等信息，引导群众申请购买。
3.6 适当转化
针对部分滞销的小户型，可以考虑转化为公共租赁住房、拆迁安置用房或者作为应急房源储备，避免资源浪费。
参 考 文 献
[1]罗倩倩.广西南宁市住房保障研究[D].南宁：广西民族大学，2012.
[2]冯雄.南宁市保障性住房供需研究[D].南宁：广西大学，2013.
[3]孙铁林.南宁市保障性住房用地需求研究[D].南宁：广西师范学院，2014.
[责任编辑：高海明]