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[摘 要] 拍卖价格虽然从拍卖市场中形成,但其价格不完全符合资产评估准则中市场价值类型条件。本文从消费者剩余角度分析拍卖价格的形成特点,旨在提示评估人员在以拍卖为目的评估及运用市场法评估中应该注意的与拍卖相关的问题。
拍卖是处置资产的方法之一,具有高透明度、强实践性。有人认为,拍卖价格的价值类型是市场价值类型,因而直接将其作为市场比较法的可比案例使用。但从拍卖价格的形成过程看,拍卖价格具有其独立的形成机理,并不是所有拍卖结果形成的价格均符合市场价值类型的条件。
一、符合市场价值类型的条件
《国际评估准则》中将市场价值的定义如下:市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日,进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自理性、谨慎行事,不受任何强迫压制。根据该定义,市场价值具有以下要件:①自愿买方;②自愿卖方;③评估基准日;④以货币单位表示;⑤公平交易;⑥资产在市场上有足够的展示时间;⑦当事人各自精明,谨慎行事。上述条件是形成市场价值的充分必要条件,是判断市场价值的标准。
二、拍卖价格的形成
(一)消费者剩余理论
从消费者接受额外数量的商品这一简单事例开始,能容易理解消费者剩余这一经济学概念。假设在夏季交通严重堵塞的高速公路上,当某司机为得到第1升水时,他愿意出资3元;当为得到额外的第2升水时,他愿意出资2元;当为得到额外的第3升水时,他只愿意按照超市价格1元/升出资。就是说随着商品消费数量的增加,商品的效用在降低,其愿意付出的单价也在减少;而一般情况下(无特殊效用时,如在超市购买),他买3升水只需3元。本例中消费者在特殊时空下买3升水愿意支付的金额(6元,图1阴影部分)与正常情况下支付的金额(3元)的差额被称为消费者剩余。消费者剩余是衡量消费者所获得的净收益的一种方法;或在特种条件下所愿意多支出金额的一种衡量方法。
如果消费品可以用非整数单位购买,那么需求曲线就是一条平滑的曲线(如图2,不再是一条阶梯形曲线),但无论需求曲线是何形状,消费者愿意支付3升水的最大金额等于需求曲线以下0-3升之间的面积,在图2中等于OABC,而市场正常的价格为OPBC,阴影APB为消费者剩余。
(二)拍卖的过程就是逐步膨化更多消费者剩余的过程
从消费者剩余理论得出结论:该经济学理论的核心内容是反映价格与数量(效用)的关系。对于某一消费者来说,随着商品消费数量的增加而效用下降,其对价格的认可逐渐降低;在拍卖时对于许多竞买者来说,每个人对竞买品的效用衡量是不同的,竞买者认为效用大,则消费者剩余多,屡出高价。拍卖规则的“价高者得”,就是在平均价格基础上加上最多消费者剩余的部分,即拍卖结果不是该商品的平均或客观的效用所形成的价格。该结果虽然经常不符合“价格围绕价值上下波动”之法,但确是在特定时空下的“存在的就是合理的”价格。
图2中的PB线代表正常或客观价值——市场价值(资产评估中的市场价值类型),也就是评估人员接受评估后应该出具的报告中的价值类型。而A点为拍卖价格的趋近值。可见拍卖的过程就是逐步膨化更多消费者剩余的过程。
(三)拍卖价格的特点
1.对于孤品类资产(如名家字画、古董等)的转让,拍卖是最好的资产处置方法,拍卖价格可被认为是市场价值类型。拍卖价格从拍卖市场的实践中来,经得起实践的检验。但对于一般资产,拍卖价格往往具有偶然性,所以拍卖价格不都是符合市场价值类型,尤其在热炒热卖、泡沫经济严重时,拍卖价格往往与价值有所偏离。
2.拍卖价格一般高于市场价值,即包含消费者剩余部分(但也存在相反情况的可能,如不良资产等的拍卖价格有时低于市场价值)。其形成受多种因素影响,主要有①心理因素,如国外拍卖圆明园历史遗产时,拍卖价格越来越高,就是受竞买者爱国心理的影响。②消费者对投资价值判断不同。如某市于1988年11月16日公开拍卖4241平方米住宅用途土地使用权,底价200万元,27家国内外企业竞买,最后以2000万元成交,折合楼面地价2597元/平方米,如果建住宅,按照当时市场行情肯定会亏损。但后来竞买人称拍卖价格比他们预期的还低25%。这是因为该企业有许多外国专家,长期租住高档宾馆,费用很高,竞买该地建专家楼比租住宾馆更合算。
3.拍卖价格的形成无法满足条件市场价值条件⑥、⑦。在竞买现场,虽然每个竞买人都理智地对拍品有理性的估价,但拍卖是一个与其他竞买者博弈的过程,在对方报出一个价格后,没有更多的时间考虑,必须在瞬间做出决定,而该决定可能不是经过深思熟虑的,甚至可能是受其他竞买者的举动影响而盲动的,结果是卖方获得更多的消费者剩余。
4.拍卖价格与拍卖时点相关性强,在供不应求时点,价格可能会畸高于市场价值,市场供求稍有变动,拍卖价格又与市场价格接近。
三、与拍卖有关的评估中需要注意的相关事项
(一)理解拍卖价格相关价格的内涵,明确认识评估人员的权利,规避责任
与拍卖价格相关的价格有拍卖底价、保留价、起拍价、应价、成交价(拍卖价格)。拍卖底价、保留价、起拍价的定价权为资产出售人;应价是竞买人竞价过程中的喊价;成交价(拍卖价格)是最高应价(在加价拍卖中)。评估人员无权对上述价格做出评估,而为资产拍卖出售所做的评估价值,应该是公允市场价值,即图2中的PB。资产出售人是参考PB来自行确定拍卖底价、保留价、起拍价;而应价是随着竞买人加价而沿着BA曲线逐渐上升的过程,成交价(拍卖价格)是A点的趋近值。
明确上述价格涵义,就会提醒资产评估师在描述评估结果价值类型时,除特别约定外,切忌一定要评估市场价值,莫越俎代庖地评估拍卖底价、保留价、起拍价,增加评估责任。
(二)采用市场法评估时需注意的事项
1.尽量选择正常交易、并具备市场价值特点的交易作为可比案例。
2.如果选择拍卖案例作为比较案例,由于拍卖价格的特殊性,在选择交易案例时,首先要分析拍卖价格是否符合市场价值类型。即了解拍卖背景、交易动机等,若拍卖价格中包含较多的消费者剩余,则要对交易情况进行修正,例如选择上例深圳土地拍卖结论作为可比案例。
3.尽量选取与评估基准日接近日期的交易案例,以免时空差别大,案例缺乏可比性。
参考文献:
[1] 曼斯费尔德著,黄险峰,等译.《微观经济学》(第9版).中国人民大学出版社,1996.
[2] 美国估价学会著,中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.《房地产估价》(原著第12版).中国建筑工业出版社,2005.
[3] 刘萍主编.《资产评估准则——基本准则》.机械工业出版社,2004.
[4] 刘萍主编.《资产评估职业道德准则——基本准则》及其释义.机械工业出版社,2004.
[5]《中华人民共和国拍卖法》.
[6] 中国房地产估价协会.《房地产估价理论与方法》.中国物价出版社,2007.
(作者单位:吉林共创资产评估有限责任公司)
拍卖是处置资产的方法之一,具有高透明度、强实践性。有人认为,拍卖价格的价值类型是市场价值类型,因而直接将其作为市场比较法的可比案例使用。但从拍卖价格的形成过程看,拍卖价格具有其独立的形成机理,并不是所有拍卖结果形成的价格均符合市场价值类型的条件。
一、符合市场价值类型的条件
《国际评估准则》中将市场价值的定义如下:市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日,进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中,某项资产应当进行交易的价值估计数额,当事人双方应各自理性、谨慎行事,不受任何强迫压制。根据该定义,市场价值具有以下要件:①自愿买方;②自愿卖方;③评估基准日;④以货币单位表示;⑤公平交易;⑥资产在市场上有足够的展示时间;⑦当事人各自精明,谨慎行事。上述条件是形成市场价值的充分必要条件,是判断市场价值的标准。
二、拍卖价格的形成
(一)消费者剩余理论
从消费者接受额外数量的商品这一简单事例开始,能容易理解消费者剩余这一经济学概念。假设在夏季交通严重堵塞的高速公路上,当某司机为得到第1升水时,他愿意出资3元;当为得到额外的第2升水时,他愿意出资2元;当为得到额外的第3升水时,他只愿意按照超市价格1元/升出资。就是说随着商品消费数量的增加,商品的效用在降低,其愿意付出的单价也在减少;而一般情况下(无特殊效用时,如在超市购买),他买3升水只需3元。本例中消费者在特殊时空下买3升水愿意支付的金额(6元,图1阴影部分)与正常情况下支付的金额(3元)的差额被称为消费者剩余。消费者剩余是衡量消费者所获得的净收益的一种方法;或在特种条件下所愿意多支出金额的一种衡量方法。
如果消费品可以用非整数单位购买,那么需求曲线就是一条平滑的曲线(如图2,不再是一条阶梯形曲线),但无论需求曲线是何形状,消费者愿意支付3升水的最大金额等于需求曲线以下0-3升之间的面积,在图2中等于OABC,而市场正常的价格为OPBC,阴影APB为消费者剩余。
(二)拍卖的过程就是逐步膨化更多消费者剩余的过程
从消费者剩余理论得出结论:该经济学理论的核心内容是反映价格与数量(效用)的关系。对于某一消费者来说,随着商品消费数量的增加而效用下降,其对价格的认可逐渐降低;在拍卖时对于许多竞买者来说,每个人对竞买品的效用衡量是不同的,竞买者认为效用大,则消费者剩余多,屡出高价。拍卖规则的“价高者得”,就是在平均价格基础上加上最多消费者剩余的部分,即拍卖结果不是该商品的平均或客观的效用所形成的价格。该结果虽然经常不符合“价格围绕价值上下波动”之法,但确是在特定时空下的“存在的就是合理的”价格。
图2中的PB线代表正常或客观价值——市场价值(资产评估中的市场价值类型),也就是评估人员接受评估后应该出具的报告中的价值类型。而A点为拍卖价格的趋近值。可见拍卖的过程就是逐步膨化更多消费者剩余的过程。
(三)拍卖价格的特点
1.对于孤品类资产(如名家字画、古董等)的转让,拍卖是最好的资产处置方法,拍卖价格可被认为是市场价值类型。拍卖价格从拍卖市场的实践中来,经得起实践的检验。但对于一般资产,拍卖价格往往具有偶然性,所以拍卖价格不都是符合市场价值类型,尤其在热炒热卖、泡沫经济严重时,拍卖价格往往与价值有所偏离。
2.拍卖价格一般高于市场价值,即包含消费者剩余部分(但也存在相反情况的可能,如不良资产等的拍卖价格有时低于市场价值)。其形成受多种因素影响,主要有①心理因素,如国外拍卖圆明园历史遗产时,拍卖价格越来越高,就是受竞买者爱国心理的影响。②消费者对投资价值判断不同。如某市于1988年11月16日公开拍卖4241平方米住宅用途土地使用权,底价200万元,27家国内外企业竞买,最后以2000万元成交,折合楼面地价2597元/平方米,如果建住宅,按照当时市场行情肯定会亏损。但后来竞买人称拍卖价格比他们预期的还低25%。这是因为该企业有许多外国专家,长期租住高档宾馆,费用很高,竞买该地建专家楼比租住宾馆更合算。
3.拍卖价格的形成无法满足条件市场价值条件⑥、⑦。在竞买现场,虽然每个竞买人都理智地对拍品有理性的估价,但拍卖是一个与其他竞买者博弈的过程,在对方报出一个价格后,没有更多的时间考虑,必须在瞬间做出决定,而该决定可能不是经过深思熟虑的,甚至可能是受其他竞买者的举动影响而盲动的,结果是卖方获得更多的消费者剩余。
4.拍卖价格与拍卖时点相关性强,在供不应求时点,价格可能会畸高于市场价值,市场供求稍有变动,拍卖价格又与市场价格接近。
三、与拍卖有关的评估中需要注意的相关事项
(一)理解拍卖价格相关价格的内涵,明确认识评估人员的权利,规避责任
与拍卖价格相关的价格有拍卖底价、保留价、起拍价、应价、成交价(拍卖价格)。拍卖底价、保留价、起拍价的定价权为资产出售人;应价是竞买人竞价过程中的喊价;成交价(拍卖价格)是最高应价(在加价拍卖中)。评估人员无权对上述价格做出评估,而为资产拍卖出售所做的评估价值,应该是公允市场价值,即图2中的PB。资产出售人是参考PB来自行确定拍卖底价、保留价、起拍价;而应价是随着竞买人加价而沿着BA曲线逐渐上升的过程,成交价(拍卖价格)是A点的趋近值。
明确上述价格涵义,就会提醒资产评估师在描述评估结果价值类型时,除特别约定外,切忌一定要评估市场价值,莫越俎代庖地评估拍卖底价、保留价、起拍价,增加评估责任。
(二)采用市场法评估时需注意的事项
1.尽量选择正常交易、并具备市场价值特点的交易作为可比案例。
2.如果选择拍卖案例作为比较案例,由于拍卖价格的特殊性,在选择交易案例时,首先要分析拍卖价格是否符合市场价值类型。即了解拍卖背景、交易动机等,若拍卖价格中包含较多的消费者剩余,则要对交易情况进行修正,例如选择上例深圳土地拍卖结论作为可比案例。
3.尽量选取与评估基准日接近日期的交易案例,以免时空差别大,案例缺乏可比性。
参考文献:
[1] 曼斯费尔德著,黄险峰,等译.《微观经济学》(第9版).中国人民大学出版社,1996.
[2] 美国估价学会著,中国房地产估价师与房地产经纪人学会译.《房地产估价》(原著第12版).中国建筑工业出版社,2005.
[3] 刘萍主编.《资产评估准则——基本准则》.机械工业出版社,2004.
[4] 刘萍主编.《资产评估职业道德准则——基本准则》及其释义.机械工业出版社,2004.
[5]《中华人民共和国拍卖法》.
[6] 中国房地产估价协会.《房地产估价理论与方法》.中国物价出版社,2007.
(作者单位:吉林共创资产评估有限责任公司)