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【摘要】近年来，我国各地的房价不断上涨，房地产行业的发展备受关注，也吸引了很多人投身于房地产行业中。十八大强调，“要更加尊重规律，转变政府职能，处理好政府与市场、与社会的关系，经济领域要更多发挥市场配置资源的基础性作用，社会领域要更好地利用社会的力量，包括社会组织的力量，把应该由市场和社会发挥作用的交给市场和社会。这也是改革的方向。”——把市场的交给市场，即房地产行业逐步市场化观点指引着行业未来发展的总方向，这意味着，在十八大提出的行业规划观点理论基础上，未来的行业限购等各项政策调控将被市场调控取代，以市场调控为主，政策调控相辅的调控方式逐步实现房地产市场的软着陆。
【关键词】房地产；市场；政策；调控；投资；风险；着陆
一、房地产市场发展现状
1998年中国住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，推动了中国房地产业的大发展，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。[5] 目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
二、房地产政策调控
房地产政策调控是指国家通过出台和推行系列政策及法律法规从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。[1]自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。为更好的对未来市场进行分析与研究，我们将着重对继近10年来政府不断推行各项房地产市场调控政策后的2014年出台的房地产政策进行分析：
双向调控
对于“双向调控”的具体思路，大致可理解为三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。
新型城镇化
住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。[2]
三、房地产市场调控
市场经济供求规律：商品供不应求时，价格上升，需求下降，从而达到暂时的平衡。这正是所谓市场象“看不见的手”，支配着经济活动。[6]
在房地产市场的调整中，政策应该在加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌上着力，因此短期内只有依照市场调控为主，政策调控相辅的原则，建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康平稳发展。
四、解读十八大中的房地产市场发展趋势
（一）去房地产化
当前，我国房地产调控依然处于敏感时期，党的十八大自然成为业内预期政策变化的关键节点。因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，唯一可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。
（二）积极扩大房产税试点，推动房产税立法
就目前来看，政府正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松，因此，可能将在近期出台房产税有机制律法。在未来3-5年，更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点，真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段，则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。[3]
五、房地产市场投资风险预测
在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂。随着房地产市场的不断发展，特别是十八大召开后房市处于改革的新形势下，房地产市场开发过程中将出现新类型风险或主要风险偏向有所转移现象。[4]就目前市场发展走向看，房地产市场投资存在以下主要风险：
1.产业政策风险
2014年，楼市走势分化趋势骤然明显，中央也提出房地产调控的新思路，然而长效调控机制并不代表对房地产调控政策会在短期内全面放松，中央对促使房价回归合理区间和严控房价上涨幅度的决心并为改变。根据现阶段的政策发展走向预计未来3年内房地产市场所面临的政策风险为退居二线间接的较为严厉的政策调控带来的风险，即承受来自于如房产税及其他财税和土地政策调控的风险。
2.房价下跌风险
2014年以来，全国各地房价已基本停止暴涨趋势，各地普遍出现房价小幅下降。房价下跌对房地产开发商而言有诸多风险：一方面，房价下跌会降低房地产开发利润，利润下降会拖累扩张步伐，对于部分高价拿地的项目来说，甚至可能造成亏损；另一方面，一些房地产开发商之所以能负担较高的融资成本，就是基于房价上涨的前提，一旦房价下跌，将造成房地产开发商无法偿还债务，资金链断裂从而导致项目烂尾。因此房价下跌将带来一定的投资风险。
六、结论
综上所述，未来截至2018年的短时间内，房地产市场将遵循市场发展原则，以市场为向导，市场调控将以市场自我调节为主，政府的政策调控将淡出市场，并以房产税等财税机制作为退居二线的辅助手段进行间接市场调控，由此增加房地产持有成本，迫使房地产商及市场投机购房者减少房地产产品的购买量或抛售囤房，将产品释放回归市场，市场存房量增加并趋向供需均衡。房价因而趋于平稳、理性，房地产行业利润逐渐走向社会平均利润。在新形势下所面临的投资风险中，开发商及投资者的投资态度趋于理性，房市平稳着陆，回归理性发展。
参考文献
[1] 房地产宏观调控政策回顾.新浪财经 [引用日期2012-11-14]
[2] 赢商网 http：//yn.winshang.com
[3] 十八大重申房产调控不放松 楼市迷局依旧.搜房资讯中心
[4] 李启明. 房地产投资风险与决策[M]. 南京：东南大学出版社，1998
[5] 蔡丽霞 宏观经济形势与房地产发展趋势分析 经济研究导刊 2012（25）
[6] 焦祺森 国家宏观调控与房地产市场的良性发展 中国城市经济 2010 （11）
【关键词】房地产；市场；政策；调控；投资；风险；着陆
一、房地产市场发展现状
1998年中国住房制度改革，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，推动了中国房地产业的大发展，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。[5] 目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
二、房地产政策调控
房地产政策调控是指国家通过出台和推行系列政策及法律法规从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。[1]自房地产市场建立以来，政府出台了不少调控政策，对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前，楼市正进入去行政化阶段，未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。为更好的对未来市场进行分析与研究，我们将着重对继近10年来政府不断推行各项房地产市场调控政策后的2014年出台的房地产政策进行分析：
双向调控
对于“双向调控”的具体思路，大致可理解为三个方面的内容：其一，2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。
新型城镇化
住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。[2]
三、房地产市场调控
市场经济供求规律：商品供不应求时，价格上升，需求下降，从而达到暂时的平衡。这正是所谓市场象“看不见的手”，支配着经济活动。[6]
在房地产市场的调整中，政策应该在加强市场调节的导向作用，防止楼市暴涨暴跌上着力，因此短期内只有依照市场调控为主，政策调控相辅的原则，建立有长效机制保障的市场，在房地产调控方面加强市场调节的导向作用，才能挤破房地产市场的泡沫，保证房地产市场健康平稳发展。
四、解读十八大中的房地产市场发展趋势
（一）去房地产化
当前，我国房地产调控依然处于敏感时期，党的十八大自然成为业内预期政策变化的关键节点。因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，唯一可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。
（二）积极扩大房产税试点，推动房产税立法
就目前来看，政府正在积极研究扩大房产税试点，房地产市场调控政策现在还没想放松，因此，可能将在近期出台房产税有机制律法。在未来3-5年，更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点，真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段，则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。[3]
五、房地产市场投资风险预测
在房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂。随着房地产市场的不断发展，特别是十八大召开后房市处于改革的新形势下，房地产市场开发过程中将出现新类型风险或主要风险偏向有所转移现象。[4]就目前市场发展走向看，房地产市场投资存在以下主要风险：
1.产业政策风险
2014年，楼市走势分化趋势骤然明显，中央也提出房地产调控的新思路，然而长效调控机制并不代表对房地产调控政策会在短期内全面放松，中央对促使房价回归合理区间和严控房价上涨幅度的决心并为改变。根据现阶段的政策发展走向预计未来3年内房地产市场所面临的政策风险为退居二线间接的较为严厉的政策调控带来的风险，即承受来自于如房产税及其他财税和土地政策调控的风险。
2.房价下跌风险
2014年以来，全国各地房价已基本停止暴涨趋势，各地普遍出现房价小幅下降。房价下跌对房地产开发商而言有诸多风险：一方面，房价下跌会降低房地产开发利润，利润下降会拖累扩张步伐，对于部分高价拿地的项目来说，甚至可能造成亏损；另一方面，一些房地产开发商之所以能负担较高的融资成本，就是基于房价上涨的前提，一旦房价下跌，将造成房地产开发商无法偿还债务，资金链断裂从而导致项目烂尾。因此房价下跌将带来一定的投资风险。
六、结论
综上所述，未来截至2018年的短时间内，房地产市场将遵循市场发展原则，以市场为向导，市场调控将以市场自我调节为主，政府的政策调控将淡出市场，并以房产税等财税机制作为退居二线的辅助手段进行间接市场调控，由此增加房地产持有成本，迫使房地产商及市场投机购房者减少房地产产品的购买量或抛售囤房，将产品释放回归市场，市场存房量增加并趋向供需均衡。房价因而趋于平稳、理性，房地产行业利润逐渐走向社会平均利润。在新形势下所面临的投资风险中，开发商及投资者的投资态度趋于理性，房市平稳着陆，回归理性发展。
参考文献
[1] 房地产宏观调控政策回顾.新浪财经 [引用日期2012-11-14]
[2] 赢商网 http：//yn.winshang.com
[3] 十八大重申房产调控不放松 楼市迷局依旧.搜房资讯中心
[4] 李启明. 房地产投资风险与决策[M]. 南京：东南大学出版社，1998
[5] 蔡丽霞 宏观经济形势与房地产发展趋势分析 经济研究导刊 2012（25）
[6] 焦祺森 国家宏观调控与房地产市场的良性发展 中国城市经济 2010 （11）