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摘要 惩罚性赔偿制度的目的是在针对行为人过去故意的违法行为造成的损失进行弥补之外，对行为人进行处罚以防止将来重犯，同时也达到惩戒他人的目的。由于房屋买卖关系属于一种特殊的“消费关系”，并且双倍赔偿的确定对对保护买房者利益，平衡交易双方利益、预防不诚信行为，保障市场公平等具有不可替代之功用，所以，房屋交易中的惩罚性赔偿是具有合理性的。不过，相关规定在赔偿基数，倍数限额，适用范围等方面存在不足，仍需完善。
关键词 房屋买卖 惩罚性赔偿 合理
在2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）出台以前，无论在理论上还是在实践中，对于商品房交易能否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的规定这个问题（由于2003年新《消法》仍未出台，故以49条说理），社会各界一直争论不休。《解释》的颁布虽然促成了实践中的规范统一，但是理论上的争议仍存，为进一步探讨该问题，本文从以下几个方面进行法律分析。
一、房屋交易能否引入《消法》之双倍赔偿
对于双倍赔偿能否适用于房屋交易的问题，学术界争议极大。赞成该观点的学者认为，标的物的价值不是法律关系划分的标准，只要是商品，都可以参照适用《消法》；商品房属于商品，有其价值和使用价值，有关房屋交易的欺诈行为理应受到双倍赔偿之惩罚。反对该观点的学者也不为少数，其中以梁慧星为代表，其主张：第一，究《消法》的立法目的，只是为了规范普通商品市场中存在的假冒伪劣和恶意欺诈行为，并不涉及商品房领域；第二，商品房作为一种不动产，在买卖过程中若出现欺诈，与日常商品交易欺诈所造成的损失相比，是不能等量齐观的；第三，房屋买卖牵扯利益巨大，涉案金额一般较多，双倍赔偿很可能导致利益失衡。而在笔者看来，这三点并不具有说服力：首先，在《消法》中之所以出现双倍赔偿，其立法旨意便是“保护人权”，既然《消法》并没有明文规定排除房屋买卖的适用，而且房屋买卖关系又是一种特殊的消费关系，故适用双倍赔偿也并无不可；其次，商品房作为一种耐用消费品，与购房者利益关系重大，为保障交易安全，就是要引入惩罚性赔偿，加强对弱势方的保护；第三，在商品房交易市场中，作为房屋卖方，售房者一般享有充足的信息资源和主动的市场地位；购房者则更容易面临利益受损的危险，这种惩罚性规定恰好能视作买方承担了更大风险的合理利偿。
二、对《解释》双倍赔偿相关条款的评析
《解释》引入双倍赔偿于商品房交易中的巨大意义，然而其依然具有不尽人意之处。首先，虽然在文章的分析中，并没有严格将房屋与商品房的界限划分开来，但根据《解释》的明文规定可见，双倍赔偿的范围原则上只适用于“商品房”，这显然无法满足社会主义市场，尤其是房屋交易市场的要求。所以应通过法律修改或者法律解释，将商品房的范围扩大，二手房、福利房、集资房、房改房等，均急需有关法律的规范；其次，双倍赔偿额的计算，以买受人已交付的购房款为计算基准，这也略显荒谬。购房款的数额、交付方式等，都是依据双方当事人的约定确立的。若卖方赞不要求买方支付购房款，依《解释》来看，在合同成立后，售房人便可肆意违约而不担心承担赔偿责任。这显然违背了立法初衷，南辕北辙，更不利于保护买受人了。所以在计算赔偿金额时，有必要考虑到买受方收到的损失或者出卖方因此获得的不法利益。最后，笔者认为一倍的赔偿限额划定不合理。我国房地产业迅猛发展，房价飞速攀升，一倍的惩罚力度的威慑性日益降低。《消法》的双倍赔偿在新《消法》中都进行了修改，由原来的一倍变为三倍，那么房屋交易市场也应适时而动，以更好的发挥惩罚性赔偿的制裁之力。
三、房屋买卖惩罚性赔偿的完善意见
惩罚性赔偿从无到有，从《消法》到《解释》，从一倍到三倍，足见其步步发展，逐日完善。也进一步证明了其存在不仅具有合理性，而且是不可或缺的。不可否认，惩罚性赔偿在我国初步生长，仍有稚嫩之处，笔者有以下完善建议：
第一、放宽对行为人主观心理状态的要求。房屋交易时，行为人主观“故意”，为不诚信行为，当然应该承担惩罚性赔偿的责任。但行为人“重大过失”，则依据现存法律，就能够免于“惩罚”，这显然不合理。我们可以借鉴台湾地区的做法，将重大过失纳入惩罚性赔偿之中，但介于其主观恶性较故意小，所以对适用范围、赔偿数额等方面做出合理限制，以体现立法的客观公正。
第二、将“损失”计入赔偿基数的考虑范围，不以“已付购房款”为唯一基数。笔者认为“损失”作为一种必备前提也是不太合理的，因为无论受害人是否遭受损失，行为人都做出了违法行为，该违法行为的损害结果如何，只是在确定责任大小时才更具意义；但若完全不将损失划入赔偿金数额确定时的考虑范围，又不利于对受损方的保护。故较为合理的做法，是将其作为确定赔偿金时需要考虑的重要因素。
第三、合理确定赔偿倍数，采用弹性金额模式。根据《解释》，在商品房交易中，我国采用的是最高一倍限额的惩罚性赔偿倍数，对于上限一倍的规定，笔者认为并不合理。一倍的确定将法官自由裁量权限制在了很小的范围内，而且在很多情况下，即便出卖方赔偿一倍的价款，与其获得的不法利益相比，数额根本不值一提。此外，立法还应本着对弱势方的保护，视情况确定出赔偿倍数的下线。“上有封顶，下有保底”，是一种较为合理的惩罚规则。
四、结语
房屋买卖中，双方当事人形成的买卖关系便是一种特殊的消费关系，在相关合同纠纷中适用《消法》的惩罚性规定实为必然，《解释》中双倍赔偿的规定亦合法合理。虽然有关法律规范尚未完善，但《解释》的出台起到了抛砖引玉的作用，我们要完善立法，强化司法，进一步完善市场交易中的惩罚性赔偿制度，增强其合理性，使当事人利益得到法律的尊重与保护，并维护市场的有序运行。
关键词 房屋买卖 惩罚性赔偿 合理
在2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）出台以前，无论在理论上还是在实践中，对于商品房交易能否适用《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的规定这个问题（由于2003年新《消法》仍未出台，故以49条说理），社会各界一直争论不休。《解释》的颁布虽然促成了实践中的规范统一，但是理论上的争议仍存，为进一步探讨该问题，本文从以下几个方面进行法律分析。
一、房屋交易能否引入《消法》之双倍赔偿
对于双倍赔偿能否适用于房屋交易的问题，学术界争议极大。赞成该观点的学者认为，标的物的价值不是法律关系划分的标准，只要是商品，都可以参照适用《消法》；商品房属于商品，有其价值和使用价值，有关房屋交易的欺诈行为理应受到双倍赔偿之惩罚。反对该观点的学者也不为少数，其中以梁慧星为代表，其主张：第一，究《消法》的立法目的，只是为了规范普通商品市场中存在的假冒伪劣和恶意欺诈行为，并不涉及商品房领域；第二，商品房作为一种不动产，在买卖过程中若出现欺诈，与日常商品交易欺诈所造成的损失相比，是不能等量齐观的；第三，房屋买卖牵扯利益巨大，涉案金额一般较多，双倍赔偿很可能导致利益失衡。而在笔者看来，这三点并不具有说服力：首先，在《消法》中之所以出现双倍赔偿，其立法旨意便是“保护人权”，既然《消法》并没有明文规定排除房屋买卖的适用，而且房屋买卖关系又是一种特殊的消费关系，故适用双倍赔偿也并无不可；其次，商品房作为一种耐用消费品，与购房者利益关系重大，为保障交易安全，就是要引入惩罚性赔偿，加强对弱势方的保护；第三，在商品房交易市场中，作为房屋卖方，售房者一般享有充足的信息资源和主动的市场地位；购房者则更容易面临利益受损的危险，这种惩罚性规定恰好能视作买方承担了更大风险的合理利偿。
二、对《解释》双倍赔偿相关条款的评析
《解释》引入双倍赔偿于商品房交易中的巨大意义，然而其依然具有不尽人意之处。首先，虽然在文章的分析中，并没有严格将房屋与商品房的界限划分开来，但根据《解释》的明文规定可见，双倍赔偿的范围原则上只适用于“商品房”，这显然无法满足社会主义市场，尤其是房屋交易市场的要求。所以应通过法律修改或者法律解释，将商品房的范围扩大，二手房、福利房、集资房、房改房等，均急需有关法律的规范；其次，双倍赔偿额的计算，以买受人已交付的购房款为计算基准，这也略显荒谬。购房款的数额、交付方式等，都是依据双方当事人的约定确立的。若卖方赞不要求买方支付购房款，依《解释》来看，在合同成立后，售房人便可肆意违约而不担心承担赔偿责任。这显然违背了立法初衷，南辕北辙，更不利于保护买受人了。所以在计算赔偿金额时，有必要考虑到买受方收到的损失或者出卖方因此获得的不法利益。最后，笔者认为一倍的赔偿限额划定不合理。我国房地产业迅猛发展，房价飞速攀升，一倍的惩罚力度的威慑性日益降低。《消法》的双倍赔偿在新《消法》中都进行了修改，由原来的一倍变为三倍，那么房屋交易市场也应适时而动，以更好的发挥惩罚性赔偿的制裁之力。
三、房屋买卖惩罚性赔偿的完善意见
惩罚性赔偿从无到有，从《消法》到《解释》，从一倍到三倍，足见其步步发展，逐日完善。也进一步证明了其存在不仅具有合理性，而且是不可或缺的。不可否认，惩罚性赔偿在我国初步生长，仍有稚嫩之处，笔者有以下完善建议：
第一、放宽对行为人主观心理状态的要求。房屋交易时，行为人主观“故意”，为不诚信行为，当然应该承担惩罚性赔偿的责任。但行为人“重大过失”，则依据现存法律，就能够免于“惩罚”，这显然不合理。我们可以借鉴台湾地区的做法，将重大过失纳入惩罚性赔偿之中，但介于其主观恶性较故意小，所以对适用范围、赔偿数额等方面做出合理限制，以体现立法的客观公正。
第二、将“损失”计入赔偿基数的考虑范围，不以“已付购房款”为唯一基数。笔者认为“损失”作为一种必备前提也是不太合理的，因为无论受害人是否遭受损失，行为人都做出了违法行为，该违法行为的损害结果如何，只是在确定责任大小时才更具意义；但若完全不将损失划入赔偿金数额确定时的考虑范围，又不利于对受损方的保护。故较为合理的做法，是将其作为确定赔偿金时需要考虑的重要因素。
第三、合理确定赔偿倍数，采用弹性金额模式。根据《解释》，在商品房交易中，我国采用的是最高一倍限额的惩罚性赔偿倍数，对于上限一倍的规定，笔者认为并不合理。一倍的确定将法官自由裁量权限制在了很小的范围内，而且在很多情况下，即便出卖方赔偿一倍的价款，与其获得的不法利益相比，数额根本不值一提。此外，立法还应本着对弱势方的保护，视情况确定出赔偿倍数的下线。“上有封顶，下有保底”，是一种较为合理的惩罚规则。
四、结语
房屋买卖中，双方当事人形成的买卖关系便是一种特殊的消费关系，在相关合同纠纷中适用《消法》的惩罚性规定实为必然，《解释》中双倍赔偿的规定亦合法合理。虽然有关法律规范尚未完善，但《解释》的出台起到了抛砖引玉的作用，我们要完善立法，强化司法，进一步完善市场交易中的惩罚性赔偿制度，增强其合理性，使当事人利益得到法律的尊重与保护，并维护市场的有序运行。