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在目前公布年报的上市房企中，净利润位于三甲的中国海外（00688.HK）、恒大地产（03333.HK）及万科A（000002.SZ）相差不到10亿元。其中，中国海外以122.4亿元位居收益榜之首，恒大以117.8亿元超过万科的115.9亿元，跻身第二。
然而，三家公司在会计准则方面存在差异，导致净利润的纯度不同。
投资物业收入拉高恒大净利润
由于H股和A股公司编制财务报表的会计准则不同，H股公司在净利润上，往往增加了“投资物业公允价值”这一科目。各个地产公司对于该项的命名不尽相同，恒大地产称为“投资物业公平值收益”，而中国海外则称之为“投资物业之公允价值增加”。
恒大地产在其“收益表”中披露，其“投资物业公平值收益”为42.3亿元。这对于其总共117.8亿元的净利润来说，贡献高达35.9%。反观万科，其“收益表”中并没有该项。而对于扣除投资物业公平值收益的核心业务利润净额，恒大地产仅为75.5亿元。从数字上看，真正让恒大地产在最终的净利润上超过万科的，是其所持有的投资性物业的公允价值变动较大。
事实上，恒大地产2010年就凭借该项收益发力，净利润一举超过万科，恒大地产2010年年报披露，其“投资物业公平值收益”为33.5亿元。这对于其总共80.2亿元的净利润来说，贡献高达40%。在2009年，恒大地产的该项数据与近两年相比小了很多，仅为8.4亿元。
再看同为在香港上市、将投资物业损益纳入净利润的地产央企中国海外，其2011年年报显示，中国海外2011年营收为393.8亿元，净利润达122.4亿元，净利润率高达31.1%。在其“收益表”中，投资物业公允价值增加24.4亿元，其投资物业收入对净利润的贡献亦达到19.9%，但远低于恒大地产的35.9%。
对于投资物业方面的收益，中国海外方面称，2011年由于成都中海国际中心入伙，增添约13万平方米投资物业。而年底，中国海外在港澳和内地拥有投资物业共达41万平方米，整体物业出租租金总收入3.5亿港元，盈利33.3亿港元，其中30.2亿港元为投资物业之公允价值增加，折合人民币为24.4亿元。
与中国海外相比，恒大地产在年报中并未披露投资物业损益方面的详细情况，而本刊记者曾向该公司询问相关情况，但并未得到任何回复。
如此看来，与恒大地产、中国海外相比，万科的净利润似乎更“纯”一些。
恒大未列跌价计提准备
从收益质量上分析，在此引入“净收益营运指数”一项指标。由于恒大地产2011年年报中，未公布现金流量表，因此，不妨从其2010年的数据开始分析。首先引入一个公式：净收益营运指数=经营净收益/净利润=（净利润-非经营收益）/净利润。
从恒大地产2010年数据来看，公司当期净利润为80.2亿元，而其非经营收益为35.3亿元。因此，恒大地产2010年净收益营运指数为0.56。而在2009年时，恒大地产净利润仅为11.1亿元，同期净收益营运指数仅为0.17。
恒大地产净收益营运指数由2009年的0.17变至2010年的0.56。从收益质量上看，经营收益的比例在增加，恒大地产看似较为健康。但实际上，恒大地产有利润、无现金现象较为明显。
恒大地产的净利润与经营活动现金流净额之间的差异率发生了巨大变化。其2009年与2010年的经营活动现金流净额分别为32.9亿元与-88.5亿元，而净利润则分别为11.1亿元与80.2亿元。很明显，其净利润增速巨大，但流入的现金却少得可怜。
相比之下，万科近两年来的净利润与经营活动现金流净额之间的差异率则较为平稳。该比率2011年为71%，而在2010年同期则为74%。
此外，资产减值损失中的“存货跌价准备”是公司进行盈余管理的一种路径，也是影响报告期盈余的重要因素之一。在“收益表”中，弹性最大的莫过于此，该项为“收益表”中的减值。因为严格来说，存货跌价准备的计提和转回是一个客观见之于主观的过程，主要是看会计人员的估计和职业判断。
“存货跌价准备”，简单的说就是由于存货的可变现价值低于原成本，而对降低部分所做的一种稳健处理。
与H股上市公司会计准则不同的是，A股对于资产减少的数据似乎更加敏感。如万科2011年资产减值损失为6462万元，其中存货跌价准备大约为745万元。万科董秘谭华杰对本刊记者表示，万科对于资产减少项的统计较为严格，凡是有可能折价导致资产减少的都会统计在列，并在年报中显示。
而万科2011年存货中，已完工开发产品总额为72.4亿元。相比较，恒大地产2011年已完工所持有的物业达84.3亿元。而在2010年，恒大地产存货中，已完工物业总额也达62.1亿元。 但对于“存货跌价准备”，恒大地产2011年年报中并未给出具体数字。
恒大地产近几年所采取的策略可谓相当激进，该公司的经营毛利近3年来增长速度惊人，增幅几近翻番。另外，恒大地产2011年的毛利率为33.3%，高于万科同期21.8%的毛利率。
值得注意的是，恒大地产的杠杆比率进一步升高。数据显示，2011年恒大地产借款增长明显，从2009年底的78亿元增加到2011年底的415亿元，3年增长4倍多；但同期股东权益为349亿元，较2009年的131亿元增幅仅为166%。
截至2011年底，恒大地产总资产达到1790亿元，但其总负债约1441亿元，股东权益只有349亿元，其总资产负债率已达80.5%。目前恒大地产流动资产约1535亿元，流动负债约998亿元，速动比率大约1.53%。
“全年有近200个在售项目，800亿元的销售目标怎么算都没问题。”恒大地产主席许家印在业绩会上放言。然而，如何将恒大地产的财务状况做得更稳健，使其成为恒大地产高速扩张的基石，想必也是许家印需要考虑的问题。
然而，三家公司在会计准则方面存在差异，导致净利润的纯度不同。
投资物业收入拉高恒大净利润
由于H股和A股公司编制财务报表的会计准则不同，H股公司在净利润上，往往增加了“投资物业公允价值”这一科目。各个地产公司对于该项的命名不尽相同，恒大地产称为“投资物业公平值收益”，而中国海外则称之为“投资物业之公允价值增加”。
恒大地产在其“收益表”中披露，其“投资物业公平值收益”为42.3亿元。这对于其总共117.8亿元的净利润来说，贡献高达35.9%。反观万科，其“收益表”中并没有该项。而对于扣除投资物业公平值收益的核心业务利润净额，恒大地产仅为75.5亿元。从数字上看，真正让恒大地产在最终的净利润上超过万科的，是其所持有的投资性物业的公允价值变动较大。
事实上，恒大地产2010年就凭借该项收益发力，净利润一举超过万科，恒大地产2010年年报披露，其“投资物业公平值收益”为33.5亿元。这对于其总共80.2亿元的净利润来说，贡献高达40%。在2009年，恒大地产的该项数据与近两年相比小了很多，仅为8.4亿元。
再看同为在香港上市、将投资物业损益纳入净利润的地产央企中国海外，其2011年年报显示，中国海外2011年营收为393.8亿元，净利润达122.4亿元，净利润率高达31.1%。在其“收益表”中，投资物业公允价值增加24.4亿元，其投资物业收入对净利润的贡献亦达到19.9%，但远低于恒大地产的35.9%。
对于投资物业方面的收益，中国海外方面称，2011年由于成都中海国际中心入伙，增添约13万平方米投资物业。而年底，中国海外在港澳和内地拥有投资物业共达41万平方米，整体物业出租租金总收入3.5亿港元，盈利33.3亿港元，其中30.2亿港元为投资物业之公允价值增加，折合人民币为24.4亿元。
与中国海外相比，恒大地产在年报中并未披露投资物业损益方面的详细情况，而本刊记者曾向该公司询问相关情况，但并未得到任何回复。
如此看来，与恒大地产、中国海外相比，万科的净利润似乎更“纯”一些。
恒大未列跌价计提准备
从收益质量上分析，在此引入“净收益营运指数”一项指标。由于恒大地产2011年年报中，未公布现金流量表，因此，不妨从其2010年的数据开始分析。首先引入一个公式：净收益营运指数=经营净收益/净利润=（净利润-非经营收益）/净利润。
从恒大地产2010年数据来看，公司当期净利润为80.2亿元，而其非经营收益为35.3亿元。因此，恒大地产2010年净收益营运指数为0.56。而在2009年时，恒大地产净利润仅为11.1亿元，同期净收益营运指数仅为0.17。
恒大地产净收益营运指数由2009年的0.17变至2010年的0.56。从收益质量上看，经营收益的比例在增加，恒大地产看似较为健康。但实际上，恒大地产有利润、无现金现象较为明显。
恒大地产的净利润与经营活动现金流净额之间的差异率发生了巨大变化。其2009年与2010年的经营活动现金流净额分别为32.9亿元与-88.5亿元，而净利润则分别为11.1亿元与80.2亿元。很明显，其净利润增速巨大，但流入的现金却少得可怜。
相比之下，万科近两年来的净利润与经营活动现金流净额之间的差异率则较为平稳。该比率2011年为71%，而在2010年同期则为74%。
此外，资产减值损失中的“存货跌价准备”是公司进行盈余管理的一种路径，也是影响报告期盈余的重要因素之一。在“收益表”中，弹性最大的莫过于此，该项为“收益表”中的减值。因为严格来说，存货跌价准备的计提和转回是一个客观见之于主观的过程，主要是看会计人员的估计和职业判断。
“存货跌价准备”，简单的说就是由于存货的可变现价值低于原成本，而对降低部分所做的一种稳健处理。
与H股上市公司会计准则不同的是，A股对于资产减少的数据似乎更加敏感。如万科2011年资产减值损失为6462万元，其中存货跌价准备大约为745万元。万科董秘谭华杰对本刊记者表示，万科对于资产减少项的统计较为严格，凡是有可能折价导致资产减少的都会统计在列，并在年报中显示。
而万科2011年存货中，已完工开发产品总额为72.4亿元。相比较，恒大地产2011年已完工所持有的物业达84.3亿元。而在2010年，恒大地产存货中，已完工物业总额也达62.1亿元。 但对于“存货跌价准备”，恒大地产2011年年报中并未给出具体数字。
恒大地产近几年所采取的策略可谓相当激进，该公司的经营毛利近3年来增长速度惊人，增幅几近翻番。另外，恒大地产2011年的毛利率为33.3%，高于万科同期21.8%的毛利率。
值得注意的是，恒大地产的杠杆比率进一步升高。数据显示，2011年恒大地产借款增长明显，从2009年底的78亿元增加到2011年底的415亿元，3年增长4倍多；但同期股东权益为349亿元，较2009年的131亿元增幅仅为166%。
截至2011年底，恒大地产总资产达到1790亿元，但其总负债约1441亿元，股东权益只有349亿元，其总资产负债率已达80.5%。目前恒大地产流动资产约1535亿元，流动负债约998亿元，速动比率大约1.53%。
“全年有近200个在售项目，800亿元的销售目标怎么算都没问题。”恒大地产主席许家印在业绩会上放言。然而，如何将恒大地产的财务状况做得更稳健，使其成为恒大地产高速扩张的基石，想必也是许家印需要考虑的问题。