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摘 要：文章首先对房地产测绘进行概括性介绍，在此基础上，对房地产测绘成果的质量检查要点进行论述。期望通过本文的研究能够对房地产测绘成果质量的提升有所帮助。
关键词：房地产测绘 成果质量 检查
一、房地产测绘概述
房地产测绘属于专业测绘的范畴，其测绘对象为以房屋及相关土地，在测绘中需运用专业的测绘仪器、技术、手段，对测绘对象的权属、位置、数量、质量、利用等情况进行测定的一种手段。房地产测绘由工程测量发展而来，可细分为基础测绘与项目测绘。其中，基础测绘是以整个城市或地域为测绘对象，通过测绘建立起覆盖范围较大的平面控制网，形成该區域的房地产分幅平面图纸；项目测绘是针对需要开发管理的房地产进行测绘，形成房地产分丘平面图、分层平面图、分户平面图，并编制成图表、册簿。项目测绘与房地产活动息息相关，在测绘过程中，需要综合考虑多种因素，项目测绘结果可作为房地产权属管理、开发、交易的重要依据，尤其是有关房屋及其土地权属问题的图像测绘成果，是最有说服力的界定依据。
从事房地产基础测绘的机构要求具备相应的测绘资质，配备先进的仪器装备，测绘人员必须具备较高的专业素质和丰富的测绘经验。而对于房地产项目测绘而言，其要求相对降低，但是也要求测绘人员必须取得房产测绘职业资格证，在相关法律法规允许的范围内开展工作。在其他一些国家对房地产测绘的要求极为严格，由于测绘结果具备法律效力，所以要求测量机构和从业人员经过官方机构的审查认可。
二、房地产测绘成果的质量检查要点
1.质量检查的常规方法。对房地产测绘成果进行质量检查时，应当对相关资料进行详细阅读，从中获悉测绘的类型，使质量检查工作的开展更具针对性。应与原有的资料进行对比分析，看测绘成果中的建筑结构、层次及面积是否相符，若是存在差异，应当查看墙界的判断是否正确。对于新建的房屋，应先对地号进行检查，看是否存在编写错误的情况，增编时，必须由地号管理人员进行统一操作，以免出现差错，同时应加盖地号管理专用章，并与验收资料进行比对，看是否存在超层建造的情况。应对图面进行检查，看是否按照规定要求的字体进行绘制，图面是否清晰、选用的比例尺是否合适，房地产相关要素的标注是否齐全，面积计算公式的选用是否正确，重点对房屋测绘情况的说明进行审核，看表述是否清楚。
2.一级检查的主要内容。房地产测绘成果质量一级检查包括如下内容：对测绘业务承接单中罗列的所有内容进行逐项检查；对委托方提供的相关资料进行检查，重点查看测绘工作执行的技术标准及文件是否存在缺失、遗漏及损坏等情况；对测绘项目管理单中填写的各项内容进行检查，看是否齐全、清楚；对实测项目测丈表中注明的房地产要素的填注情况进行检查，看是否完整，字迹是否清晰，有无涂改、擦拭的痕迹；测绘结果中的特殊图形是否在表中调查栏内注明具体的计算方法，检查图形是否完整，辅助尺寸数据是否齐全；对测绘项目设计图纸来源进行检查，看是否有相关部门的批文及委托方的变更设计书；当预测变为实测时，测绘要素是否出现变化，需要变更的要素是否进行变更，精度是否经过评定。
3.二级检查的要点。在房地产测绘成果质量检查中，二级检查是关键环节，检查结果准确与否至关重要，一旦出现偏差，则可能对测绘成果产生倾向性结论。为避免此类问题的发生，必须了解并掌握二级检查的要点。
3.1对相关资料进行收集。收集与房地产测绘相关的资料，如与委托单位、测绘项目、外业测绘相关的资料，保证资料的完整性、合法性，要求各项数据准确无误，并针对存在的问题进行妥善处理。与房地产测绘相关的资料主要包括：立项批文；用地许可批文、工程规划设计、项目预测算、委托人身份证明、测绘委托书、测绘合同、测绘项目报告、项目自检报告，以及房屋分层平面图、房屋总平图、房屋剖面图、房屋立面图等。通过收集的资料了解测绘项目的开展情况，掌握作业分摊情况，检查测绘问题是否得以合理解决，从而为保证房地产测绘质量提供有力依据。
3.2内业检查的要点。对于测绘成果质量的内业检查而言，其检查重点为外业数据资料，具体包括如下内容：原始资料、计算依据、问题处理情况等等，内业检查时，需要对上述内容进行100%检查，不得以抽查的方式进行。房屋面积的测算是内业检查的关键点。为确保该环节的合法性及准确性，必须严格按照法规性文件的规定要求，对面积测算过程及结果进行检查。以某市为例，面积测算检查时依据的规范性文件有国家现行的房产测量规范、地方房产面积测算细则等等。（1）平面精度。由于房地产的面积与开发商及业主的利益息息相关，从而使得平面精度的检查成为重中之重。为保证房地产的面积准确无误，可将检查的重点放在如下细节上：对外业勘测与业内作图的尺寸进行检查，看两者之间是否存在误差；检查房屋测量的总长度和总宽度尺寸与绘图的总长度和总宽度尺寸间是否匹配。按照以往积累的相关工作经验，若是精度方面出现问题，多数原因都是对个别尺寸过于注重，忽视了总体尺寸的控制，由此使图形的整体精度受到影响。当检查过程中发现疑问，应当进行记录，这样能使外业检查的重点更加明确。（2）功能区划。房地产公用部分的划分与房屋面积的分摊有着直接关系，并且关系到业务的切身利益，因此必须对公用面积进行准确认定。可对各层平面图与设计的分层平面图作为检查的重点环节，并将其中存在差异的部位记录下来，按照收集的有关资料对房屋的层次、结构等内容进行检查，从而确定功能区划分是否合理。
3.3外业检查的要点。在对测绘成果进行外业检查的过程中，应对内业检查时存在疑问的部分进行2次丈量，取平均数作为最终结果。外业检查的要点如下：检查房屋结构、层次、位置、外围形状是否与实际情况相符；检查房屋的占地总平图、阳台描述、公共使用设施是否与实际情况相符，如物业用房、变电箱、楼梯等设施，重点查看这些设施所占用的面积、处于的位置以及设施形态是否与实际情况一致；按照规定要求，采取全部测量的方法，对房屋一层外围进行测量。采用比例抽查法对房屋其他各层尺寸进行测量；检查公用分摊部位的测量成果，检查一遍房屋的公共部分；对检查中发现的内业问题，要引起特别关注；认真比对外业检查结果，必要时通知作业组进行局部修改。修改完成后，要检查修改是否正确，将修改后的成果与房地产面积预算进行对比，查看是否存在偏差，若存在偏差，则要找寻偏差的原因；对测绘成果进行全面检查，认真记录检查过程，待检查无误后出具质量检查报告，并将报告与检查记录一并进行整理归档，便于日后检查或调用。
三、结语
综上所述，房地产测绘是一项较为复杂且系统的工作，其测绘成果的质量优劣与开发商和业主的利益密切相关。为确保测绘成果的质量，应当做好相关的质量检查工作，这就要求检查人员应当了解并掌握相关的工作要点，并将之合理运用到实际项目的检查当中，从而确保测绘成果的可用性。
参考文献：
[1]高小六.测绘成果质量的作业规范性检查[J].价值工程，2015（1）：87-89.
[2]乔拴栋，林平.浅谈如何提高房产测绘的效率与质量[J].北京测绘，2014（4）：107-108.
[3]王峰，王龙慧.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].测绘与空间地理信息，2013（9）：61-63.
[4]黄科新.控制房产测绘成果质量的技术措施探讨[J].住宅与房地产，2017（1）：58-60.
[5]余金富，雷鹏，任秀波.浅谈房产测量质量检查的关键细节[J].测绘技术装备，2012（12）：114-115.
关键词：房地产测绘 成果质量 检查
一、房地产测绘概述
房地产测绘属于专业测绘的范畴，其测绘对象为以房屋及相关土地，在测绘中需运用专业的测绘仪器、技术、手段，对测绘对象的权属、位置、数量、质量、利用等情况进行测定的一种手段。房地产测绘由工程测量发展而来，可细分为基础测绘与项目测绘。其中，基础测绘是以整个城市或地域为测绘对象，通过测绘建立起覆盖范围较大的平面控制网，形成该區域的房地产分幅平面图纸；项目测绘是针对需要开发管理的房地产进行测绘，形成房地产分丘平面图、分层平面图、分户平面图，并编制成图表、册簿。项目测绘与房地产活动息息相关，在测绘过程中，需要综合考虑多种因素，项目测绘结果可作为房地产权属管理、开发、交易的重要依据，尤其是有关房屋及其土地权属问题的图像测绘成果，是最有说服力的界定依据。
从事房地产基础测绘的机构要求具备相应的测绘资质，配备先进的仪器装备，测绘人员必须具备较高的专业素质和丰富的测绘经验。而对于房地产项目测绘而言，其要求相对降低，但是也要求测绘人员必须取得房产测绘职业资格证，在相关法律法规允许的范围内开展工作。在其他一些国家对房地产测绘的要求极为严格，由于测绘结果具备法律效力，所以要求测量机构和从业人员经过官方机构的审查认可。
二、房地产测绘成果的质量检查要点
1.质量检查的常规方法。对房地产测绘成果进行质量检查时，应当对相关资料进行详细阅读，从中获悉测绘的类型，使质量检查工作的开展更具针对性。应与原有的资料进行对比分析，看测绘成果中的建筑结构、层次及面积是否相符，若是存在差异，应当查看墙界的判断是否正确。对于新建的房屋，应先对地号进行检查，看是否存在编写错误的情况，增编时，必须由地号管理人员进行统一操作，以免出现差错，同时应加盖地号管理专用章，并与验收资料进行比对，看是否存在超层建造的情况。应对图面进行检查，看是否按照规定要求的字体进行绘制，图面是否清晰、选用的比例尺是否合适，房地产相关要素的标注是否齐全，面积计算公式的选用是否正确，重点对房屋测绘情况的说明进行审核，看表述是否清楚。
2.一级检查的主要内容。房地产测绘成果质量一级检查包括如下内容：对测绘业务承接单中罗列的所有内容进行逐项检查；对委托方提供的相关资料进行检查，重点查看测绘工作执行的技术标准及文件是否存在缺失、遗漏及损坏等情况；对测绘项目管理单中填写的各项内容进行检查，看是否齐全、清楚；对实测项目测丈表中注明的房地产要素的填注情况进行检查，看是否完整，字迹是否清晰，有无涂改、擦拭的痕迹；测绘结果中的特殊图形是否在表中调查栏内注明具体的计算方法，检查图形是否完整，辅助尺寸数据是否齐全；对测绘项目设计图纸来源进行检查，看是否有相关部门的批文及委托方的变更设计书；当预测变为实测时，测绘要素是否出现变化，需要变更的要素是否进行变更，精度是否经过评定。
3.二级检查的要点。在房地产测绘成果质量检查中，二级检查是关键环节，检查结果准确与否至关重要，一旦出现偏差，则可能对测绘成果产生倾向性结论。为避免此类问题的发生，必须了解并掌握二级检查的要点。
3.1对相关资料进行收集。收集与房地产测绘相关的资料，如与委托单位、测绘项目、外业测绘相关的资料，保证资料的完整性、合法性，要求各项数据准确无误，并针对存在的问题进行妥善处理。与房地产测绘相关的资料主要包括：立项批文；用地许可批文、工程规划设计、项目预测算、委托人身份证明、测绘委托书、测绘合同、测绘项目报告、项目自检报告，以及房屋分层平面图、房屋总平图、房屋剖面图、房屋立面图等。通过收集的资料了解测绘项目的开展情况，掌握作业分摊情况，检查测绘问题是否得以合理解决，从而为保证房地产测绘质量提供有力依据。
3.2内业检查的要点。对于测绘成果质量的内业检查而言，其检查重点为外业数据资料，具体包括如下内容：原始资料、计算依据、问题处理情况等等，内业检查时，需要对上述内容进行100%检查，不得以抽查的方式进行。房屋面积的测算是内业检查的关键点。为确保该环节的合法性及准确性，必须严格按照法规性文件的规定要求，对面积测算过程及结果进行检查。以某市为例，面积测算检查时依据的规范性文件有国家现行的房产测量规范、地方房产面积测算细则等等。（1）平面精度。由于房地产的面积与开发商及业主的利益息息相关，从而使得平面精度的检查成为重中之重。为保证房地产的面积准确无误，可将检查的重点放在如下细节上：对外业勘测与业内作图的尺寸进行检查，看两者之间是否存在误差；检查房屋测量的总长度和总宽度尺寸与绘图的总长度和总宽度尺寸间是否匹配。按照以往积累的相关工作经验，若是精度方面出现问题，多数原因都是对个别尺寸过于注重，忽视了总体尺寸的控制，由此使图形的整体精度受到影响。当检查过程中发现疑问，应当进行记录，这样能使外业检查的重点更加明确。（2）功能区划。房地产公用部分的划分与房屋面积的分摊有着直接关系，并且关系到业务的切身利益，因此必须对公用面积进行准确认定。可对各层平面图与设计的分层平面图作为检查的重点环节，并将其中存在差异的部位记录下来，按照收集的有关资料对房屋的层次、结构等内容进行检查，从而确定功能区划分是否合理。
3.3外业检查的要点。在对测绘成果进行外业检查的过程中，应对内业检查时存在疑问的部分进行2次丈量，取平均数作为最终结果。外业检查的要点如下：检查房屋结构、层次、位置、外围形状是否与实际情况相符；检查房屋的占地总平图、阳台描述、公共使用设施是否与实际情况相符，如物业用房、变电箱、楼梯等设施，重点查看这些设施所占用的面积、处于的位置以及设施形态是否与实际情况一致；按照规定要求，采取全部测量的方法，对房屋一层外围进行测量。采用比例抽查法对房屋其他各层尺寸进行测量；检查公用分摊部位的测量成果，检查一遍房屋的公共部分；对检查中发现的内业问题，要引起特别关注；认真比对外业检查结果，必要时通知作业组进行局部修改。修改完成后，要检查修改是否正确，将修改后的成果与房地产面积预算进行对比，查看是否存在偏差，若存在偏差，则要找寻偏差的原因；对测绘成果进行全面检查，认真记录检查过程，待检查无误后出具质量检查报告，并将报告与检查记录一并进行整理归档，便于日后检查或调用。
三、结语
综上所述，房地产测绘是一项较为复杂且系统的工作，其测绘成果的质量优劣与开发商和业主的利益密切相关。为确保测绘成果的质量，应当做好相关的质量检查工作，这就要求检查人员应当了解并掌握相关的工作要点，并将之合理运用到实际项目的检查当中，从而确保测绘成果的可用性。
参考文献：
[1]高小六.测绘成果质量的作业规范性检查[J].价值工程，2015（1）：87-89.
[2]乔拴栋，林平.浅谈如何提高房产测绘的效率与质量[J].北京测绘，2014（4）：107-108.
[3]王峰，王龙慧.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].测绘与空间地理信息，2013（9）：61-63.
[4]黄科新.控制房产测绘成果质量的技术措施探讨[J].住宅与房地产，2017（1）：58-60.
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