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自20世纪80年代住房体制改革以来，我国房地产业开始进入飞速发展时代。2003年，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业确立为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保证房地产业的持续健康发展。但房地产业作为资金密集型行业，资金筹集是房地产企业开发经营的前提，仅仅依靠单一的内源融资不足以支持房地产项目的前期开发与后期经营的。因此，随着市场经济和证券行业的发展，房地产企业的融资方式呈现出多元化趋势，迫切需要在激烈的市场竞争环境中寻找到积极有效的融资方式。
一、房地产企业融资方式的影响因素
房地产企业在开发、销售、经营等各个环节，通过流通渠道以及信用渠道进行的资金筹集和相关金融信用服务，都属于房地产企业融资行为。目前，随着我国金融市场的不断完善，房地产企业在经营过程中，能够选择更多的方式进行融资，在内源融资不能满足需求的情况下有选择的进行外源融资，通过多元化的融资组合降低企业的财务风险。影响房地产企业融资方式选择的因素较为复杂，主要总结为以下三点：
（一）融资成本。
一个企业的融资成本决定着它的融资效率，是企业选择融资方式的最重要的影响因素之一。融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，因此，企业融资成本实际上包括融资费用和资金使用费以及机会成本。
由于选择的融资方式不同，资金的来源渠道不同，所要承担的融资成本是不尽相同的。目前，我国房地产企业采取的融资方式主要分为内源融资和外源融资两种，其中，内源融资主要为企业自有资金（即股东投入和公积金）、预收账款和销售回款。这一部分资金的融资成本主要为机会成本，且总体而言，内源融资的财务成本较小。我国房地产企业采用的外源融资方式主要包括：银行信贷、房地产信托（REITs）、上市融资、房地产私募基金、发行房地产债券、商业房地产贷款抵押证券、民间借贷、租赁融资等。各种方式的融资成本和融资风险不尽相同，影响企业关于融资的决策的制定。
（二）企业经营状况和发展潜力。
企业的经营状况和发展潜力对企业融资方式的选择有着重要的影响，经营状况更好、更有发展潜力的企业更容易以较低的成本融资成功或者承担较小的融资风险。
1.经营状况
衡量一个企业的经营状况需要考虑到它的盈利能力、营运能力、竞争能力、成长能力以及抗风险能力等，这些基本可以通过财务指标进行衡量。在这种可以直观评价、横向对比的情况下，盈利能力强、营运能力好、竞争能力强、成长能力强、抗风险能力强的企业更受投资者的青睐，更容易取得银行贷款或者成功上市融资；相反，上述能力反应的经营状况相对较差的企业只能被迫选择高成本、高风险的融资方式。
2.发展潜力
企业的发展潜力是指企业可预期的价值生产能力。在我国的房地产企业内部比较，例如万科、万达、保利等行业龙头企业，相较于区域性的、资金实力较弱的、新兴的小规模的房地产企业，有能力拍得优质土地、拥有资质好的下游施工企业和客户群，能够保证开发项目情况较好，具有更好的发展潜力，因此能够得到更多更优惠的融资机会。
（三）金融市场条件和总体经济环境。
随着社会主义市场经济的发展以及金融体制日益市场化，我国金融市场规模不断扩大，形成了由货币市场、资本市场、外汇市场、黄金市场和期货市场等构成的，具有交易场所多层次、交易品种多样化、交易机制多元化等特征的金融市场体系。
货币市场基准利率的确定，对企业融资行为的成本与风险控制有着指导意义。资本市场的发展，扩大了直接融资规模，优化了融资结构和资源配置，也为我国房地产企业拓宽了融资渠道。当前国际经济形势总体趋稳，我国经济运行呈现景气回升态势。房地产行业作为支柱产业以较高的增长率领跑经济发展，市场对其发展还是比较有信心的，这有利于房地产企业从外部融资。
二、我国房地产企业融资现状
目前我国大部分房地产企业采用的是“滚动开发”模式，即用已筹得的自有资金在项目开发初始阶段储备土地以及相关准备工作；之后再以《国有土地使用权证》作为担保进行银行信贷等融资活动，支持正式的开发活动的开展；在工程建设过程中可以利用工程垫资等商业信用行为融资；在项目开发达到国家规定的预收要求后开始预售，将筹集到的预收账款用于后续开发。整个资金链环环相扣，要求各环节都能够按计划实现融资需求，一个环节的滞后会拖慢整个项目的进度，甚至有可能阻断开发进程，这种模式的风险是很大的。基于这种模式，我国房地产企业的融资方式现状呈现出以下特点：
（一）融资规模持续增长。
根据国家统计局公布的数据显示，我国房地产企业的土地购置面积与投资情况如表所示：
表 我国房地产企业投资情况表
资料来源：中国国家统计局官网，http：//data.stats.gov.cn/
workspace/index？m=hgyd.
由上表可知，我国房地产企业的总体投资规模逐年上升，这也意味着其融资规模逐年增长。融资规模越大，企业所要承担的融资成本以及融资风险就越大，这就考验着企业的营运能力、抗风险能力等经营情况，市场竞争日趋激烈，很多中小型房地产企业或者没有资本实力的企业惨遭市场的淘汰。
（二）依靠债务融资，资产负债率高。
我国房地产企业的资产负债率普遍在70%～80%，远远高于国际公认的企业资产负债率警戒线60%；且在这些负债中，有70%以上都属于流动负债。我国的房地产企业承担着巨大的短期偿债压力。如果企业负债经营的项目无法获得预期的投资收益，导致企业整体利润下降，当息税前利润不足以补偿债务利息支出时，企业就会发生亏损；如果应亏损而无力偿还到期债务，企业就会陷入财务困境。当企业无力偿还债务时，银行出于自身风险规避，会停止提供资金，加剧企业资金链断裂带来的危害，甚至因此而导致企业破产清算。 （三）上市融资困难重重。
对于企业而言，所有者的投入不存在还款压力，风险较小，因此，企业管理层在选择融资方式时偏好选择权益融资。但是由于我国的资本市场尤其是股票市场仍存在许多不足之处，加之房地产企业比起其他行业企业具有一定的特殊性，所以我国房地产企业，尤其是大陆企业上市融资十分不易。2014年1月我国重启IPO，但房地产企业上市仍旧困难重重。总体来看，房地产上市公司在全国房地产企业中占少数——近10万家房地产公司中只有约336家上市。相对未上市的企业，上市公司规模实力较大，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，更有利于防范金融风险。
（四）预收账款比重大。
由于房地产企业采取特殊的预售制度，首套房首付比例各城市有不同规定，总体在30%～40%，二套房首付比例为60%。由此可见，我国房地产企业的自筹资金主要由预收账款转变而来，通过这种方式筹集来的资金，既不需要支付利息，融资成本基本为零，又不存在还款压力，不需要承担融资风险，在我国大部分房地产企业的融资结构中所占比例较大。但是，房地产企业进行预售是有条件的，例如房地产企业开发的多层建设项目应完成至少三层的土建工程方可开始预售，高层应至少完成六层。在此之前，开发商必须保证前期的资金充足，保证资金链的正常运行。
三、万达企业融资现状
万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打“万达广场”的地产产品，以“一座万达广场，一个城市中心”为口号，大力宣传“城市综合体”的概念。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短“养商”的时间。总体而言，“万达模式”是一种“订单地产”，即先租后建，招商在前，建设在后。
在2013年3月发布的2013中国房地产开发企业500强测评榜单上，大连万达集团股份有限公司排在第四位，但是不同于榜上其他企业的是，万达的业务主要发展方向为持有型商业物业，住宅销售仅占其商业格局中一个并不起眼的角落。根据2014年1月公布的数据，万达2013年的销售金额为1 301.1亿元，成交面积1 058.5万平方米，是2013年全国房地产企业销售季军，这一数据是建立在万达大部分物业自有经营不对外销售的基础之上的，事实上，万达已经是亚洲最大的不动产商。作为一个飞速发展的企业，万达商业地产收入同比增长32%，创造了世界大型企业连续8年保持30%以上增速的发展奇迹。因此本文选取大连万达集团作为实例，研究我国房地产企业的融资方式。
（一）万达融资现状。
1.银行贷款
万达与政府、银行关系紧密，万达城市综合体的运营理念迎合了地方政府期望通过项目辐射周边、带动区域经济的心态，所以政府愿意用开发用地低价支持。政府的特别偏爱以及万达在全国范围内的知名度，使其受到国内外各大银行的青睐，万达是央行“总对总授信”试点之一，与中农工建以及中国进出口银行等五大国有银行建立总对总的银企战略合作关系。此外，万达还在很多银行使用了“商业不动产抵押贷款”的产品。万达集团董事长王健林曾表示，近年万达每个项目的注册资金约在30～40亿，包括买地和8～10亿启动资金，在这笔钱中，约有30%来自银行贷款。
2.预收账款
“一座万达广场，一个城市中心”的口号响彻全国，万达每进驻一个城市，往往会刷新当地销售纪录，“万达的房子不愁卖”。火爆的销售状况为万达筹集源源不断的资金以支持项目的开发。但由于万达拥有大部分自持物业不对外销售，因此预收账款在整个项目融资中的比重略低于住宅地产开发企业，约占30%～35%。
3.海外发行债券
在国内资金偏紧、利率攀升的情况下，万达选择以相对低廉的融资利率在海外发行公司债券。继2013年首次发行6亿美元五年期美元债券后，2014年1月23日，万达商业地产通过其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外成功发行6亿美元10年期美元债券，获得超过200家投资者的认购，订单总额超过33亿美元，认购倍数超过6倍。万达商业地产及发行债券的债信评级为“Baa2稳定（穆迪）”、“BBB+稳定（标普）”和“BBB+稳定（惠誉）”，是目前唯一获得该等级评级的民营、非上市房地产企业。
海外发行债券为万达建立了低成本融资渠道，是万达新尝试的一种融资方式。
4.借壳上市
2013年4月10日，停牌1个月的恒力商业地产复牌并公布出售方案，恒力控股股东陈长伟向大连万达商业地产出售65%股权。受此消息影响，刚刚复牌的恒力股价立刻出现飙涨，一度上涨超过6倍，并最终报收1.95港元/股，上涨幅度达到465%。借壳恒力对于万达来说，不管是拓展海外市场还是打通海外融资通道都很有帮助，而且恒力的主营业务就是商业地产，万达可以分批注入其商业地产资产。
5.私募股权投资（PE）
2009年初，万达引入建银国际（天津）资本管理有限公司作为基石投资者，同时启动了万达集团的股份制改造。2009年8月，万达以每股17元的价格完成了第二轮私募。建银国际、华控产业基金等三家投资机构、三家民营企业和投资人张大中最终获配，总计出让万达集团约5%～8%的股权。这一轮私募万达募集了约14亿～24亿元人民币，两轮私募完成后，万达集团将10%～13%的股权出让给了私募投资者。这样的“股权稀释”，为万达换取了超过40亿元的人民币现金。万达通过多轮私募，换取了相当可观的现金用于扩大土地储备和开发建设。在此之后，万达集团也未停止私募。
（二）万达融资方式的成因及合理性分析。
在我国大部分房地产企业的开发资金来源都是银行信贷、预收账款以及自筹资金各占三分之一，万达也不例外。作为我国商业地产的龙头企业，万达致力于成为一个跨国企业，在不断扩展自己事业版图的同时，也注重塑造自己的国际影响力，进行跨国收购，在国外开发项目，同时在海外发行公司债券、运作海外子公司上市，在拓宽了自己融资渠道的同时，也在海外树立了自己的公司形象，可谓一举两得。 而万达坎坷的上市路，主要是受国内外经济环境以及国家政策的影响。王健林曾表示，2005年，万达准备在香港红筹上市，可是当时我国房地产市场兴起了REITs的风潮，于是万达和澳大利亚麦格理银行合作准备发行REITs，最终计划搁浅，也错过了上市的最佳机会。之后受金融危机和我国房地产市场调控的影响，证监会多次叫停IPO，而对房地产企业的IPO审核也愈发严格。目前，万达商业地产仍处于初审状态。
IPO遭遇滑铁卢，使万达开始寻求其他融资方式进入证券市场，运作海外子公司在海外市场上市，收购香港公司借壳上市等，都是其在资本市场上的有益探索。
万达的融资模式逐步走向多元化，利于降低融资成本、分散融资风险，是值得我国其他房地产企业学习借鉴的。
四、我国房地产企业融资方式展望
通过对我国商业地产龙头企业大连万达当前的融资方式的研究，可以对我国房地产企业的融资方式有一个更加直观的认识，万达作为一个航母级的、经验丰富的企业，其特有的商业模式以及融资模式对我国的其他房地产企业有着很大的借鉴意义。
当前我国房地产企业的资产负债率普遍在75%左右，远远高于发达资本主义国家（包括我国香港地区）30%左右的资产负债率，说明我国的资本市场还不够发达，我国房地产企业的融资方式以外源性债务融资为主，暴露出我国的房地产企业在融资方式的选择上存在形式单一、高成本、高风险等几个弊端。
结合上文研究，我们可以展望一下我国房地产企业融资方式未来的发展方向：
（一）上市融资成为必然趋势。
随着2014年1月我国内地市场IPO重启，尽管房地产企业仍然面临着严苛的审核审批程序的考验以及诸多限制，我国的非上市房地产企业依旧争相向IPO 发起冲刺。
与其他融资方式相比，股权融资最大的优势就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避财务风险；而且资本具有永久性，无需到期偿还，可以保证企业对资本的最低需求。但是同时，股权融资也有缺点：股票的股息和红利远远高于债券和银行贷款所需支付的利息，发行费用也相当可观，所以股权融资在各类融资方式中融资成本偏高。
但这并不阻碍我国房地产企业上市的热情，因为资本市场带给企业更好的融资平台，上市公司总是在融资方面有更大的优势，而且成功上市是企业实力的体现，上市公司经营状况更稳定，发展速度更快，信息披露更透明，更容易受到投资者的青睐。
（二）加强与银行战略合作。
就目前情况来看，我国房地产企业的主要融资方式还是银行信贷。房地产企业加强与银行的战略合作，对企业、对银行都是有好处的，是一件双赢的事情。对房地产企业而言，可以降低债务融资成本，保证资金链的正常运作；对银行而言，与大型的实力雄厚的房地产企业进行战略合作，可以使银行的资本得到充分的利用，取得更好的收益，而且房地产企业的贷款一般以国有土地使用权或者不动产物业作为担保，降低了银行的呆坏账风险。
在现有的融资方式中，银行信贷的融资成本相对较低，风险相对较小，是房地产企业融资的最优选择之一，加强银企之间的战略合作，有利于我国房地产企业的持续健康发展。
（三）加快海外融资步伐。
在国内“银根”还没有完全对房地产放开，发行债券的成本较高且审批困难，而海外融资相对较为容易，只要条件符合，都能够拿到钱，手续也比较简单。这就造成了我国房地产企业都去国际市场找钱，开始争相在海外发债。截至2013年11月1日，我国房地产企业海外融资总额已超过311亿美元，而2012年全年，我国房地产企业的海外融资总额也不过150亿美元，通过香港借壳，打通海外融资渠道的房企越来越多。在海外发行公司债券，不但打通了海外融资渠道，对其财务结构也有优化作用。
（四）房地产信托为企业融资注入新的活力。
随着资本市场的完善与规范发展，信托融资凭借其独特的制度优势开始被众多房地产企业广泛运用，2010年信托融资成为我国许多房地产企业解决资金困境的重要融资渠道，全年房地产信托融资金额高达2 000亿之多。
但是近几年，随着国家监管机构规范房地产信托业务的监管措施频频出台：银监会2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行；6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备；从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。这一系列措施使我国的房地产信托在严控之中逐步走向规范化。
任何新兴的事物都需要一段时间的成长培育期，REITs在我国属于新兴的融资方式，相信在政府监管机构和市场的双重调节下，势必会成为我国房地产企业融资的重要新生力量，为房地产企业融资注入新的活力。
（五）多元融资模式被广泛运用。
采用多元融资模式是企业规避融资风险的有效措施之一，在我国房地产企业采用的融资方式相对单一的现状下，越来越多的企业开始认识到多元融资的重要性以及对企业长足发展的意义，开始探索并尝试运用新兴融资方式来拓宽企业的融资渠道。
银行信贷、房地产信托（REITs）、IPO上市融资、房地产私募基金、发行房地产债券、商业房地产贷款抵押证券、民间借贷、租赁融资等等构成我国房地产企业的多元融资模式，这些有益的探索势必会对房地产企业资金链的安全提供有力的保障。
综上所述，目前我国房地产企业的融资方式正逐步走向多元化，随着我国市场经济和资本市场的发展，新兴的融资方式正在被大部分房地产企业接受并尝试。不论是以万达为代表的商业地产，还是以万科为代表的住宅地产，为了保证资金链的安全，为了配合企业的急速发展，都积极地在多元融资的道路上努力尝试着、寻找着适合企业的融资模式。
参考文献
[1]耿翠萍.浅议我国房地产企业的融资渠道与融资方式[J].时代金融，2007，（12）：93-95.
[2]韩素兰.房地产上市公司融资现状与改善路径研究[J].财会通讯，2012，（3）：23-24.
[3]金春良.宏观调控政策下中小型房地产企业融资困局及其对策分析——以无锡市为例[J].企业经济，2012，（8）：129-132.
[4]石世治.房地产企业融资渠道及其风险分析[J].中国外资，2012，（8）：132-133.
[5]唐祥忠，胡志勇.当前形势下房地产企业融资方式的选择[J].经营管理者，2009，（10）：134-135.
[6]王剑超.万达广场商业地产的发展模式与地产价值实现[J].福建金融管理干部学院学报，2011，（5）：33-35.
[7]王丽丽.我国房地产企业融资方式研究[J].合作经济与科技，2013，（4）：53-54.
（作者单位：中南财经政法大学会计学院）
一、房地产企业融资方式的影响因素
房地产企业在开发、销售、经营等各个环节，通过流通渠道以及信用渠道进行的资金筹集和相关金融信用服务，都属于房地产企业融资行为。目前，随着我国金融市场的不断完善，房地产企业在经营过程中，能够选择更多的方式进行融资，在内源融资不能满足需求的情况下有选择的进行外源融资，通过多元化的融资组合降低企业的财务风险。影响房地产企业融资方式选择的因素较为复杂，主要总结为以下三点：
（一）融资成本。
一个企业的融资成本决定着它的融资效率，是企业选择融资方式的最重要的影响因素之一。融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬，因此，企业融资成本实际上包括融资费用和资金使用费以及机会成本。
由于选择的融资方式不同，资金的来源渠道不同，所要承担的融资成本是不尽相同的。目前，我国房地产企业采取的融资方式主要分为内源融资和外源融资两种，其中，内源融资主要为企业自有资金（即股东投入和公积金）、预收账款和销售回款。这一部分资金的融资成本主要为机会成本，且总体而言，内源融资的财务成本较小。我国房地产企业采用的外源融资方式主要包括：银行信贷、房地产信托（REITs）、上市融资、房地产私募基金、发行房地产债券、商业房地产贷款抵押证券、民间借贷、租赁融资等。各种方式的融资成本和融资风险不尽相同，影响企业关于融资的决策的制定。
（二）企业经营状况和发展潜力。
企业的经营状况和发展潜力对企业融资方式的选择有着重要的影响，经营状况更好、更有发展潜力的企业更容易以较低的成本融资成功或者承担较小的融资风险。
1.经营状况
衡量一个企业的经营状况需要考虑到它的盈利能力、营运能力、竞争能力、成长能力以及抗风险能力等，这些基本可以通过财务指标进行衡量。在这种可以直观评价、横向对比的情况下，盈利能力强、营运能力好、竞争能力强、成长能力强、抗风险能力强的企业更受投资者的青睐，更容易取得银行贷款或者成功上市融资；相反，上述能力反应的经营状况相对较差的企业只能被迫选择高成本、高风险的融资方式。
2.发展潜力
企业的发展潜力是指企业可预期的价值生产能力。在我国的房地产企业内部比较，例如万科、万达、保利等行业龙头企业，相较于区域性的、资金实力较弱的、新兴的小规模的房地产企业，有能力拍得优质土地、拥有资质好的下游施工企业和客户群，能够保证开发项目情况较好，具有更好的发展潜力，因此能够得到更多更优惠的融资机会。
（三）金融市场条件和总体经济环境。
随着社会主义市场经济的发展以及金融体制日益市场化，我国金融市场规模不断扩大，形成了由货币市场、资本市场、外汇市场、黄金市场和期货市场等构成的，具有交易场所多层次、交易品种多样化、交易机制多元化等特征的金融市场体系。
货币市场基准利率的确定，对企业融资行为的成本与风险控制有着指导意义。资本市场的发展，扩大了直接融资规模，优化了融资结构和资源配置，也为我国房地产企业拓宽了融资渠道。当前国际经济形势总体趋稳，我国经济运行呈现景气回升态势。房地产行业作为支柱产业以较高的增长率领跑经济发展，市场对其发展还是比较有信心的，这有利于房地产企业从外部融资。
二、我国房地产企业融资现状
目前我国大部分房地产企业采用的是“滚动开发”模式，即用已筹得的自有资金在项目开发初始阶段储备土地以及相关准备工作；之后再以《国有土地使用权证》作为担保进行银行信贷等融资活动，支持正式的开发活动的开展；在工程建设过程中可以利用工程垫资等商业信用行为融资；在项目开发达到国家规定的预收要求后开始预售，将筹集到的预收账款用于后续开发。整个资金链环环相扣，要求各环节都能够按计划实现融资需求，一个环节的滞后会拖慢整个项目的进度，甚至有可能阻断开发进程，这种模式的风险是很大的。基于这种模式，我国房地产企业的融资方式现状呈现出以下特点：
（一）融资规模持续增长。
根据国家统计局公布的数据显示，我国房地产企业的土地购置面积与投资情况如表所示：
表 我国房地产企业投资情况表
资料来源：中国国家统计局官网，http：//data.stats.gov.cn/
workspace/index？m=hgyd.
由上表可知，我国房地产企业的总体投资规模逐年上升，这也意味着其融资规模逐年增长。融资规模越大，企业所要承担的融资成本以及融资风险就越大，这就考验着企业的营运能力、抗风险能力等经营情况，市场竞争日趋激烈，很多中小型房地产企业或者没有资本实力的企业惨遭市场的淘汰。
（二）依靠债务融资，资产负债率高。
我国房地产企业的资产负债率普遍在70%～80%，远远高于国际公认的企业资产负债率警戒线60%；且在这些负债中，有70%以上都属于流动负债。我国的房地产企业承担着巨大的短期偿债压力。如果企业负债经营的项目无法获得预期的投资收益，导致企业整体利润下降，当息税前利润不足以补偿债务利息支出时，企业就会发生亏损；如果应亏损而无力偿还到期债务，企业就会陷入财务困境。当企业无力偿还债务时，银行出于自身风险规避，会停止提供资金，加剧企业资金链断裂带来的危害，甚至因此而导致企业破产清算。 （三）上市融资困难重重。
对于企业而言，所有者的投入不存在还款压力，风险较小，因此，企业管理层在选择融资方式时偏好选择权益融资。但是由于我国的资本市场尤其是股票市场仍存在许多不足之处，加之房地产企业比起其他行业企业具有一定的特殊性，所以我国房地产企业，尤其是大陆企业上市融资十分不易。2014年1月我国重启IPO，但房地产企业上市仍旧困难重重。总体来看，房地产上市公司在全国房地产企业中占少数——近10万家房地产公司中只有约336家上市。相对未上市的企业，上市公司规模实力较大，透明度高，经营比较规范，且资产负债率普遍低于行业平均水平，更有利于防范金融风险。
（四）预收账款比重大。
由于房地产企业采取特殊的预售制度，首套房首付比例各城市有不同规定，总体在30%～40%，二套房首付比例为60%。由此可见，我国房地产企业的自筹资金主要由预收账款转变而来，通过这种方式筹集来的资金，既不需要支付利息，融资成本基本为零，又不存在还款压力，不需要承担融资风险，在我国大部分房地产企业的融资结构中所占比例较大。但是，房地产企业进行预售是有条件的，例如房地产企业开发的多层建设项目应完成至少三层的土建工程方可开始预售，高层应至少完成六层。在此之前，开发商必须保证前期的资金充足，保证资金链的正常运行。
三、万达企业融资现状
万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打“万达广场”的地产产品，以“一座万达广场，一个城市中心”为口号，大力宣传“城市综合体”的概念。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短“养商”的时间。总体而言，“万达模式”是一种“订单地产”，即先租后建，招商在前，建设在后。
在2013年3月发布的2013中国房地产开发企业500强测评榜单上，大连万达集团股份有限公司排在第四位，但是不同于榜上其他企业的是，万达的业务主要发展方向为持有型商业物业，住宅销售仅占其商业格局中一个并不起眼的角落。根据2014年1月公布的数据，万达2013年的销售金额为1 301.1亿元，成交面积1 058.5万平方米，是2013年全国房地产企业销售季军，这一数据是建立在万达大部分物业自有经营不对外销售的基础之上的，事实上，万达已经是亚洲最大的不动产商。作为一个飞速发展的企业，万达商业地产收入同比增长32%，创造了世界大型企业连续8年保持30%以上增速的发展奇迹。因此本文选取大连万达集团作为实例，研究我国房地产企业的融资方式。
（一）万达融资现状。
1.银行贷款
万达与政府、银行关系紧密，万达城市综合体的运营理念迎合了地方政府期望通过项目辐射周边、带动区域经济的心态，所以政府愿意用开发用地低价支持。政府的特别偏爱以及万达在全国范围内的知名度，使其受到国内外各大银行的青睐，万达是央行“总对总授信”试点之一，与中农工建以及中国进出口银行等五大国有银行建立总对总的银企战略合作关系。此外，万达还在很多银行使用了“商业不动产抵押贷款”的产品。万达集团董事长王健林曾表示，近年万达每个项目的注册资金约在30～40亿，包括买地和8～10亿启动资金，在这笔钱中，约有30%来自银行贷款。
2.预收账款
“一座万达广场，一个城市中心”的口号响彻全国，万达每进驻一个城市，往往会刷新当地销售纪录，“万达的房子不愁卖”。火爆的销售状况为万达筹集源源不断的资金以支持项目的开发。但由于万达拥有大部分自持物业不对外销售，因此预收账款在整个项目融资中的比重略低于住宅地产开发企业，约占30%～35%。
3.海外发行债券
在国内资金偏紧、利率攀升的情况下，万达选择以相对低廉的融资利率在海外发行公司债券。继2013年首次发行6亿美元五年期美元债券后，2014年1月23日，万达商业地产通过其境外子公司Wanda Properties International Co. Limited在海外成功发行6亿美元10年期美元债券，获得超过200家投资者的认购，订单总额超过33亿美元，认购倍数超过6倍。万达商业地产及发行债券的债信评级为“Baa2稳定（穆迪）”、“BBB+稳定（标普）”和“BBB+稳定（惠誉）”，是目前唯一获得该等级评级的民营、非上市房地产企业。
海外发行债券为万达建立了低成本融资渠道，是万达新尝试的一种融资方式。
4.借壳上市
2013年4月10日，停牌1个月的恒力商业地产复牌并公布出售方案，恒力控股股东陈长伟向大连万达商业地产出售65%股权。受此消息影响，刚刚复牌的恒力股价立刻出现飙涨，一度上涨超过6倍，并最终报收1.95港元/股，上涨幅度达到465%。借壳恒力对于万达来说，不管是拓展海外市场还是打通海外融资通道都很有帮助，而且恒力的主营业务就是商业地产，万达可以分批注入其商业地产资产。
5.私募股权投资（PE）
2009年初，万达引入建银国际（天津）资本管理有限公司作为基石投资者，同时启动了万达集团的股份制改造。2009年8月，万达以每股17元的价格完成了第二轮私募。建银国际、华控产业基金等三家投资机构、三家民营企业和投资人张大中最终获配，总计出让万达集团约5%～8%的股权。这一轮私募万达募集了约14亿～24亿元人民币，两轮私募完成后，万达集团将10%～13%的股权出让给了私募投资者。这样的“股权稀释”，为万达换取了超过40亿元的人民币现金。万达通过多轮私募，换取了相当可观的现金用于扩大土地储备和开发建设。在此之后，万达集团也未停止私募。
（二）万达融资方式的成因及合理性分析。
在我国大部分房地产企业的开发资金来源都是银行信贷、预收账款以及自筹资金各占三分之一，万达也不例外。作为我国商业地产的龙头企业，万达致力于成为一个跨国企业，在不断扩展自己事业版图的同时，也注重塑造自己的国际影响力，进行跨国收购，在国外开发项目，同时在海外发行公司债券、运作海外子公司上市，在拓宽了自己融资渠道的同时，也在海外树立了自己的公司形象，可谓一举两得。 而万达坎坷的上市路，主要是受国内外经济环境以及国家政策的影响。王健林曾表示，2005年，万达准备在香港红筹上市，可是当时我国房地产市场兴起了REITs的风潮，于是万达和澳大利亚麦格理银行合作准备发行REITs，最终计划搁浅，也错过了上市的最佳机会。之后受金融危机和我国房地产市场调控的影响，证监会多次叫停IPO，而对房地产企业的IPO审核也愈发严格。目前，万达商业地产仍处于初审状态。
IPO遭遇滑铁卢，使万达开始寻求其他融资方式进入证券市场，运作海外子公司在海外市场上市，收购香港公司借壳上市等，都是其在资本市场上的有益探索。
万达的融资模式逐步走向多元化，利于降低融资成本、分散融资风险，是值得我国其他房地产企业学习借鉴的。
四、我国房地产企业融资方式展望
通过对我国商业地产龙头企业大连万达当前的融资方式的研究，可以对我国房地产企业的融资方式有一个更加直观的认识，万达作为一个航母级的、经验丰富的企业，其特有的商业模式以及融资模式对我国的其他房地产企业有着很大的借鉴意义。
当前我国房地产企业的资产负债率普遍在75%左右，远远高于发达资本主义国家（包括我国香港地区）30%左右的资产负债率，说明我国的资本市场还不够发达，我国房地产企业的融资方式以外源性债务融资为主，暴露出我国的房地产企业在融资方式的选择上存在形式单一、高成本、高风险等几个弊端。
结合上文研究，我们可以展望一下我国房地产企业融资方式未来的发展方向：
（一）上市融资成为必然趋势。
随着2014年1月我国内地市场IPO重启，尽管房地产企业仍然面临着严苛的审核审批程序的考验以及诸多限制，我国的非上市房地产企业依旧争相向IPO 发起冲刺。
与其他融资方式相比，股权融资最大的优势就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避财务风险；而且资本具有永久性，无需到期偿还，可以保证企业对资本的最低需求。但是同时，股权融资也有缺点：股票的股息和红利远远高于债券和银行贷款所需支付的利息，发行费用也相当可观，所以股权融资在各类融资方式中融资成本偏高。
但这并不阻碍我国房地产企业上市的热情，因为资本市场带给企业更好的融资平台，上市公司总是在融资方面有更大的优势，而且成功上市是企业实力的体现，上市公司经营状况更稳定，发展速度更快，信息披露更透明，更容易受到投资者的青睐。
（二）加强与银行战略合作。
就目前情况来看，我国房地产企业的主要融资方式还是银行信贷。房地产企业加强与银行的战略合作，对企业、对银行都是有好处的，是一件双赢的事情。对房地产企业而言，可以降低债务融资成本，保证资金链的正常运作；对银行而言，与大型的实力雄厚的房地产企业进行战略合作，可以使银行的资本得到充分的利用，取得更好的收益，而且房地产企业的贷款一般以国有土地使用权或者不动产物业作为担保，降低了银行的呆坏账风险。
在现有的融资方式中，银行信贷的融资成本相对较低，风险相对较小，是房地产企业融资的最优选择之一，加强银企之间的战略合作，有利于我国房地产企业的持续健康发展。
（三）加快海外融资步伐。
在国内“银根”还没有完全对房地产放开，发行债券的成本较高且审批困难，而海外融资相对较为容易，只要条件符合，都能够拿到钱，手续也比较简单。这就造成了我国房地产企业都去国际市场找钱，开始争相在海外发债。截至2013年11月1日，我国房地产企业海外融资总额已超过311亿美元，而2012年全年，我国房地产企业的海外融资总额也不过150亿美元，通过香港借壳，打通海外融资渠道的房企越来越多。在海外发行公司债券，不但打通了海外融资渠道，对其财务结构也有优化作用。
（四）房地产信托为企业融资注入新的活力。
随着资本市场的完善与规范发展，信托融资凭借其独特的制度优势开始被众多房地产企业广泛运用，2010年信托融资成为我国许多房地产企业解决资金困境的重要融资渠道，全年房地产信托融资金额高达2 000亿之多。
但是近几年，随着国家监管机构规范房地产信托业务的监管措施频频出台：银监会2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行；6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备；从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。这一系列措施使我国的房地产信托在严控之中逐步走向规范化。
任何新兴的事物都需要一段时间的成长培育期，REITs在我国属于新兴的融资方式，相信在政府监管机构和市场的双重调节下，势必会成为我国房地产企业融资的重要新生力量，为房地产企业融资注入新的活力。
（五）多元融资模式被广泛运用。
采用多元融资模式是企业规避融资风险的有效措施之一，在我国房地产企业采用的融资方式相对单一的现状下，越来越多的企业开始认识到多元融资的重要性以及对企业长足发展的意义，开始探索并尝试运用新兴融资方式来拓宽企业的融资渠道。
银行信贷、房地产信托（REITs）、IPO上市融资、房地产私募基金、发行房地产债券、商业房地产贷款抵押证券、民间借贷、租赁融资等等构成我国房地产企业的多元融资模式，这些有益的探索势必会对房地产企业资金链的安全提供有力的保障。
综上所述，目前我国房地产企业的融资方式正逐步走向多元化，随着我国市场经济和资本市场的发展，新兴的融资方式正在被大部分房地产企业接受并尝试。不论是以万达为代表的商业地产，还是以万科为代表的住宅地产，为了保证资金链的安全，为了配合企业的急速发展，都积极地在多元融资的道路上努力尝试着、寻找着适合企业的融资模式。
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（作者单位：中南财经政法大学会计学院）