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上海
5月上海新房成交量创2006年来新低
据知情人士透露,上海版楼市调控细则近期有望公布,万众瞩目的房产税条款很可能包含其中。业内人士分析认为,上海极有可能先对增量住宅征税,绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平以内免征),暂且都会免征,而FL税率也会比较低,6‰左右比较合适。
自4月中旬房产新政出台以来,房地产市场,尤其是新房市场受到了前所未有的强力打压。即便在2008年楼市的最低符9、10月份,上海新房月成交量尚能达到40多万平方米。而今年五月的成交量仅为30万平方米,是2006年以来上海月成交量最低的一个月,比2008年的低符期还要低30%左右。
佑威及楼市专评网发布的数据显示,今年5月,上海新房成交均价为22338元/平方米,环比4月微跌2.6%;新房累计成交面积仅为30万平方米,环比4月大幅萎缩70%,成交量创5年来最低。
值得关注的是,受5月成交豪宅的价格拉动,5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊,高端楼盘成交量上周(5月24日～5月30日)出现了30%左右的反弹,使上海新房均价再度回到2万元以上。而就5月份总体的成交价格来看,目前房价下行的幅度仍较小。
供应方面,虽然有统计显示,5月份一度有96个楼盘开盘,但截至上周末,实际已开盘项目仅46个,有约五成楼盘“爽约”。开发商透露,原本有开盘计划的开发商会调整销售进度,重新尝试“少量多批”的方式,即有多少积累客户,就推多少房源。
而根据佑威的统计数据显示,5月全市商品住宅供应面积为95万平方米,环比4月甚至减少了23%。供应量的减少电一定程度影响了成交量。但即使上周中低价位楼盘的供应量达到了近20万平方米,环比前一周大涨106%,却仍然无法带动上海楼市走出低谷。
此外,在二手房市场方面,二手房价格环比降了一成。上海中介代理龙头企业中原地产董事总经理谭百强表示:保守估计5月的全市二手房成交量可能仅在6500套左右,环比4月下滑近七成。
尽管成交均价这一指数还未完全统计,但是从前线各家分行的反馈来看,5月成交的买卖案例价格基本都低于4月市场价一成以上,且成交周期均较长。
二手房交易量的猛缩,给中介行业带来了巨大的压力,却催生了租赁业务的走热。目前租赁在地产中介整体业务成交中比例增幅明显,从中原地产统计数据来看,4月的租赁和买卖业务单数比例约为4:6,而5月这一数字达到了8:2。
不过,在许多中介看来,5月的大幅缩量后,上海二手房成交可能会逐步恢复正常。中原地产指出,5月底最后一周的二手市场已经开始略微抬头,相比5月初时多数中原地产分行零成交的情况。月底部分刚性需求买家开始入市,看房量和下定金的速度都有所提升。中原地产预计,如果政策面上没有更严厉的打压措施,预计6月份二手房成交量会比5月有所增加,幅度可能上升两到三成。如果这一趋势得以维系,那么9、10月成交量可能会恢复到正常水平。
北京
5月北京新房成交暴跌六成二手房价环比降8%
传统的“红五月”并没有在今年的北京楼市中出现。北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示,与4月份相比,今年5月份北京新房与二手房成交量均下降近六成。
统计显示,5月份住宅期房签约5646套,其中商品住宅期房签约3405套,日均110套,环比下降59.7%。并且,5月份已连续3周日均签约低于100套。此外,5月份现房签约623套,环比下降64.2%。
随着楼市调控效果的日益显现,在购房者观望的同时,开发商们出牌也十分谨慎。某房地产网站数据监控中心的统计显示,6月份北京计划开盘的项目仅37个,其中全新盘20个,老项目17个,计划开盘的数量锐减。在37个计划开盘的项目中,有21个项目价格待定,其中全新盘仅有3个项目公布了预计开盘价格,其余价格均待定。
一方面是购房者期待价格下调,观望继续,另一方面是开发商以开盘信息来试探市场,楼市的僵持状态能持续多久?易居中国研究院综合部部长杨红旭表示,未来开发商的资金将由宽松趋向紧张,“现在成交量急跌,然后就是价格下跌,估计7月份全国70个大中城市房价将出现环比下降。一线城市的下跌幅度预计在30%左右,而其他城市的下降幅度会稍小一些”。
此外,被称为“史上最严厉政策”的北京楼市调控政策自4月30日发布以来,已执行了一个月。链家地产发布的统计数据表明,二手房价环比下降。数据显示,5月份北京二手房网签总量为14501套,比4月份成交量大降58.5%。据链家地产统计,5月份北京二手房成交均价为18650元,平方米,比4月份的20154元/平方米下降8%。
荧灿地产结合二手房网签内部数据分析表明,投资客比较青睐的低总价小户型成交下降明显。截至5月29日,5月网签二手房中,一室一厅仅成交了728套,仅占整体比例的10.176%,而今年楼市最红火的3月,一室一厅成交比例占到了16.339%。京版楼市新政出台后的一个月内,二手房新增挂牌房源的骤增和新增客户需求量的骤减幅度均超过了50%:另外,6月份北京将有32个项目开盘入市,目前有6成项目价格尚未确定,这一比例,创下历史新高。相比较5月当初预测的50多个项目来看,数目有所下降。
广州
“穗24条”被指太“温柔”5月份房价环比降4.7%
新政满月,细则落地。21日下午,广州市国土房管局召开新闻发布会,正式公布楼市细则,等待了一个月的新政终于落地。广州细则的出台吸引了业界高度关注,众多专家认为细则比较“温柔”,对楼市影响不大。“穗24条”主旨重在维稳,因此暂未规定限购措施,也无暂停三套房贷、开征物业税等举措。
《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》与“京11条”、“深13条”细则相比,广州细则创一线城市出台细则中条款数量之最。然而,许多内容都与此前媒体曝光的信息相差无几。主要是表明了贯彻落实中央房地产调控新政、遏制房价过快E涨的坚决态度;严格执行国家各项房地产税收和金融政策,坚决遏制不合理住房需求;加快保障性住房建设和分配,切实解决低收入家庭住房困难;合理引导性住房消费等方面,并无太多新意。
对此,房管局新闻发言人黄文波表示,此次细则一大特点就是注重调控政策的稳定性和长效性,因此在强调贯彻落实国务院调控新政的同时,也注重延续广州之前确定的市场调节和政府调控两手抓、构建多层次住房供应和消费体系的调控导向和措施,对低收入住房困难家庭予以保障,对中等收入自住型住房消费予以支持,概况而言就是低端有保障、中端有支持、高端有市场。
据了解,新政实施以来,广州市楼市运行已出现了积极的变化,市场成交量出现较大幅度萎缩,网易房产根据阳光家缘的统计数据显示,5月共计在售(有未售套数或者未售面积)楼盘469个,有网签成交记录的楼 盘有243个。也就是说,5月份有近半楼盘“零成交”。
从月度数据看,5月1日至5月31日,广州一手住宅交易面积为46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”,成为今年以来第二低成交量。成交套数为4169套,环比上月的5851套下跌28.7%。
低价格区域再次成为成交主体。网签套数最多的花都,达到1135套,其次是增城,本月网签套数达922套。
成交跌,楼价也跌。5月份广州一手住宅网签均价为10568元,平方米,环比上月的11095元,平方米下跌4.7%,这也是今年以来第二低的成交均价,仅略高于2月份10252元/平方米的均价。从区域情况来看,中心六区一手住宅均价为16270/平方米,与4月的17583元,平方米相比环比下跌75%;新四区与二县市一手住宅均价为6884元,平方米,环比上月的8034元/平方米下跌14.3%。
深圳
深圳5月新房成交跌至冰点
刚刚过去的5月,深圳一手房成交量跌至冰点,仅为1732套,比4月份大跌46%;二手房成交12264套,环比也下降约17%。
有关数据显示,5月份全市一手房成交套数、总面积分别为1732套、154530平方米,均比4月下降约46%;而成交均价为20632元/平方米、比4月微涨0.3%,其中住宅均价为19653元,平方米。
在一手房成交方面,按用途来分,住宅成交1423套,商业162套,办公楼137套,其它10套。而住宅中,90平方米以下成交最多,达1120套,均价为19035元/平方米;90至144平方米为179套,均价12938元,平方米;144平方米以上为124套,均价高达27429元/平方米。
各行政区中,南山区成交量最大,为559套,占全市的32%;宝安区居第二位,为533套;龙岗区以472套居第三位;盐田区成交量最少,仅为6套。从成交均价来看,盐田区以53639元/平方米独占鳌头,罗湖区以32120元,平方米居第二,南山区则以23057元/平方米力压宝安和福田两区居第三,龙岗区以12848元/平方米排末位。
在二手房方面,全市5月共成交12264套、面积为107.4万平方米,比4月的14742套、1290770平方米,都下降约17%。各行政区中,除盐田区只有279套外,其余5个区的成交量都在2000套以上。其中,福田区成交量最大、为2609套,龙岗、罗湖、宝安和南山分别成交2595套、2365套、2339套和2077套。
5月份全市一、二手房成交面积之比为1:69,创近年来最大差距。业内人士分析,从4月中旬中央重拳打压楼市政策出台后,深圳的新房成交量日渐萎缩,到5月降至冰点。这说明目前市场观望浓厚,刚性需求深度抑制,置业者对深圳房价的预期还没有得到满足。从长远来看,这种状况还要持续一段时间。而从成交均价来看,4、5月份深圳房价并没有下降,新开盘定价审慎,在售盘也没有推出优惠、折扣,说明开发商现阶段“不差钱”,他们也在观望。
该人士认为,如果新房成交量低迷持续或国家再出台打压房价政策,相信深圳开发商熬不了太久。
有信息显示,小户型好卖大户型难卖。90平方米以下的中小户型住宅成交量为120套,占整体成交量的近8成,而以往中小户型占成交量6～7成。而90～144平方米的住宅成交量仪为179套,144平方米以上的成交量仅为124套。
据了解,中大户型难卖是因为最为严厉的信贷紧缩政策对该类户型的打击尤深。由于中大户型总价高,一套大约都在-200万-300万甚至更高,而且买家多是二次以上置业客户,首付款至少需要5成以上。因此,这类住宅在政策出台后几乎卖不动。尤其是一些设计了双拼户型的楼盘,成交量更惨淡。但中小户型单位,则受到政策冲击较小,90平方米以下可首付两成,享受7折优惠利率,因此成交较好。
炒房团动态
炒房团九成资金在观望
在房价问题上,温州炒房团和普通民众观点一致,期待楼市降价。炒房团的客户们正静待房价同落,一旦有机会就会出手“抄底”房市。
百盈房地产算是温州炒房团的先驱。通过多年的发展壮大,百盈房地产成为了目前温州规模最大、“存活时间”最长的“炒房团”。张和平是温州百盈房地产营销策划有限公司总经理(以下简称百盈房地产),他坦言,此次楼市调控新政,并未对他们的经营造成很大的影响。
2005年,周家先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。政策出台后,当时很多温州炒房团认为没有办法做了,房地产中介的数量从100多个减少到20个。“不过,目前并未听说房地产营销公司倒闭或者关门的情况,大家都在继续观望。我们只是一个中间板,所以不会划我们造成太大影响。”张和平表示,“房地产投资形势好的时候,客户会求我们,房地产商不理我们。形势不好,我们就频频接受房地产开发商的造游,替他们求客户。”
现在,张和平又成了开发商的香饽饽,他代理的炒房团被邀请到处看项目。不过他也表示,目前的房地产营销正处在一个最糟糕的情况,楼市价格一点都不松动,房地产营销根本没有办法操作。
相关媒体记者从温州中小企业促进会会长周德文了解到,温州炒房团的资金大概在1000亿元左右,楼市新政出台后,退出的资金只有不到100亿元,90%以上的资金还在观望。
一位温州炒房团团长表示,现在开发商虽然很热情,但房价不降,这是温州炒房团很少出手的原因。“投资渠道太少、存款收益太低也是原因。”另一位温州炒房团团长补充表示。
百盈房地产代理的一个别墅项目,本来和炒房客户已经商定好了价格,但炒房客户现在又表示要一个更低的价格交易。显然,在两年前房市调控中获得巨大收益的温州炒房团,这次不但没有“被套”,还把目光集中在了“抄底”上。
浩置业总经理王珍楠对记者表示,目前政策还不明朗,炒房团的热情大不如前,投资基本上已经停止,所以并没有大量资金流出房地产市场。之前的房地产调控,投资者可以预期不到半年,房地产可以恢复,但从最近出台的楼市调控政策看,政府的决心很大,而且保有税的出台将会使投资得到根本性的抑制。“今年或许将会成为楼市的转折点。”
在宏观调控下,部分投资者正考虑投资转型。除黄金、收藏品等外,三线房地产市场和商业地产也是投资渠道。温州中小企业促进会会长周德文表示,温州炒房团的资金正流向商业房地产。此外,三线城市的房地产市场也逐渐成为“热手”投资渠道之一。重庆换房中介的重庆换房科技公司投资总监何强表示,近日他们帮一位温州投资者将手里30多套房置换到了山东威海。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示,“烟台、厦门等三线城市的房地产还有一定升值空间,现在已有资金进入的迹象。”
开发商动态
房价初现松动迹象开发商拟打折促销
新“国十条”出台后,一线城市房地产市场供求关系迅速逆转,刚性需求的消费者持币与资金链坚挺的开发商“隔房观望”,导致部分城市住宅成交量出现了环比70%的大跌,但成交均价依旧站在2万元,平方米的高位。
这种僵持能持续多久?业内有人预判:至少三个月。因为有些地方调控细则尚未出台。大部分地产商仍在等待。而伴随销量的下滑,房价则以10%的下降速度缓慢阴跌,行业龙头万科的楼盘最近都开始价格松动。这似乎是个鼓舞人心的“信号”。
5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅,均价也微跌5,6%。但开发商降价意愿正趋强烈,恒大城作为恒大地产在长江东路倾力打造的一个高端产品盛大开盘。与新政出台后其他楼盘售楼处的门可罗雀相比,恒大城的销售现场却火爆异常。该项目位于安徽第一路——长江东路沿线,首一期占地约10万平米,规划有小高层、高层等物业类型,首期约40000平米中央公园,8000平米中心湖景水域,冠绝合肥,开盘当日共推出800多套房源,主力户型为80～180平米,送1500元/平米精装,开盘额外特别85折。继恒大、保利后,万科在广州也开始调整价格。万科旗下名为天河御品的楼盘,日前推出一批新货,以11000元/平方米起价,较此前成交的均价14000元/平方米折让明显。
深圳本地企业佳兆业率先启动降价促销活动,推出20～60套不等的单位,以8折优惠发售,优惠幅度高达1万元,平方米。而在成都,“打折促销”也频现楼市,新政效果逐步显现,楼盘的打折促销已经成为开发商吸引购房者下单的通行手段了。
5月上海新房成交量创2006年来新低
据知情人士透露,上海版楼市调控细则近期有望公布,万众瞩目的房产税条款很可能包含其中。业内人士分析认为,上海极有可能先对增量住宅征税,绝大部分自住性住宅(比如规定人均70平以内免征),暂且都会免征,而FL税率也会比较低,6‰左右比较合适。
自4月中旬房产新政出台以来,房地产市场,尤其是新房市场受到了前所未有的强力打压。即便在2008年楼市的最低符9、10月份,上海新房月成交量尚能达到40多万平方米。而今年五月的成交量仅为30万平方米,是2006年以来上海月成交量最低的一个月,比2008年的低符期还要低30%左右。
佑威及楼市专评网发布的数据显示,今年5月,上海新房成交均价为22338元/平方米,环比4月微跌2.6%;新房累计成交面积仅为30万平方米,环比4月大幅萎缩70%,成交量创5年来最低。
值得关注的是,受5月成交豪宅的价格拉动,5月上海商品住宅成交均价依旧高位徘徊,高端楼盘成交量上周(5月24日～5月30日)出现了30%左右的反弹,使上海新房均价再度回到2万元以上。而就5月份总体的成交价格来看,目前房价下行的幅度仍较小。
供应方面,虽然有统计显示,5月份一度有96个楼盘开盘,但截至上周末,实际已开盘项目仅46个,有约五成楼盘“爽约”。开发商透露,原本有开盘计划的开发商会调整销售进度,重新尝试“少量多批”的方式,即有多少积累客户,就推多少房源。
而根据佑威的统计数据显示,5月全市商品住宅供应面积为95万平方米,环比4月甚至减少了23%。供应量的减少电一定程度影响了成交量。但即使上周中低价位楼盘的供应量达到了近20万平方米,环比前一周大涨106%,却仍然无法带动上海楼市走出低谷。
此外,在二手房市场方面,二手房价格环比降了一成。上海中介代理龙头企业中原地产董事总经理谭百强表示:保守估计5月的全市二手房成交量可能仅在6500套左右,环比4月下滑近七成。
尽管成交均价这一指数还未完全统计,但是从前线各家分行的反馈来看,5月成交的买卖案例价格基本都低于4月市场价一成以上,且成交周期均较长。
二手房交易量的猛缩,给中介行业带来了巨大的压力,却催生了租赁业务的走热。目前租赁在地产中介整体业务成交中比例增幅明显,从中原地产统计数据来看,4月的租赁和买卖业务单数比例约为4:6,而5月这一数字达到了8:2。
不过,在许多中介看来,5月的大幅缩量后,上海二手房成交可能会逐步恢复正常。中原地产指出,5月底最后一周的二手市场已经开始略微抬头,相比5月初时多数中原地产分行零成交的情况。月底部分刚性需求买家开始入市,看房量和下定金的速度都有所提升。中原地产预计,如果政策面上没有更严厉的打压措施,预计6月份二手房成交量会比5月有所增加,幅度可能上升两到三成。如果这一趋势得以维系,那么9、10月成交量可能会恢复到正常水平。
北京
5月北京新房成交暴跌六成二手房价环比降8%
传统的“红五月”并没有在今年的北京楼市中出现。北京市房地产交易管理网发布的数据统计显示,与4月份相比,今年5月份北京新房与二手房成交量均下降近六成。
统计显示,5月份住宅期房签约5646套,其中商品住宅期房签约3405套,日均110套,环比下降59.7%。并且,5月份已连续3周日均签约低于100套。此外,5月份现房签约623套,环比下降64.2%。
随着楼市调控效果的日益显现,在购房者观望的同时,开发商们出牌也十分谨慎。某房地产网站数据监控中心的统计显示,6月份北京计划开盘的项目仅37个,其中全新盘20个,老项目17个,计划开盘的数量锐减。在37个计划开盘的项目中,有21个项目价格待定,其中全新盘仅有3个项目公布了预计开盘价格,其余价格均待定。
一方面是购房者期待价格下调,观望继续,另一方面是开发商以开盘信息来试探市场,楼市的僵持状态能持续多久?易居中国研究院综合部部长杨红旭表示,未来开发商的资金将由宽松趋向紧张,“现在成交量急跌,然后就是价格下跌,估计7月份全国70个大中城市房价将出现环比下降。一线城市的下跌幅度预计在30%左右,而其他城市的下降幅度会稍小一些”。
此外,被称为“史上最严厉政策”的北京楼市调控政策自4月30日发布以来,已执行了一个月。链家地产发布的统计数据表明,二手房价环比下降。数据显示,5月份北京二手房网签总量为14501套,比4月份成交量大降58.5%。据链家地产统计,5月份北京二手房成交均价为18650元,平方米,比4月份的20154元/平方米下降8%。
荧灿地产结合二手房网签内部数据分析表明,投资客比较青睐的低总价小户型成交下降明显。截至5月29日,5月网签二手房中,一室一厅仅成交了728套,仅占整体比例的10.176%,而今年楼市最红火的3月,一室一厅成交比例占到了16.339%。京版楼市新政出台后的一个月内,二手房新增挂牌房源的骤增和新增客户需求量的骤减幅度均超过了50%:另外,6月份北京将有32个项目开盘入市,目前有6成项目价格尚未确定,这一比例,创下历史新高。相比较5月当初预测的50多个项目来看,数目有所下降。
广州
“穗24条”被指太“温柔”5月份房价环比降4.7%
新政满月,细则落地。21日下午,广州市国土房管局召开新闻发布会,正式公布楼市细则,等待了一个月的新政终于落地。广州细则的出台吸引了业界高度关注,众多专家认为细则比较“温柔”,对楼市影响不大。“穗24条”主旨重在维稳,因此暂未规定限购措施,也无暂停三套房贷、开征物业税等举措。
《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神努力实现住有所居的意见》与“京11条”、“深13条”细则相比,广州细则创一线城市出台细则中条款数量之最。然而,许多内容都与此前媒体曝光的信息相差无几。主要是表明了贯彻落实中央房地产调控新政、遏制房价过快E涨的坚决态度;严格执行国家各项房地产税收和金融政策,坚决遏制不合理住房需求;加快保障性住房建设和分配,切实解决低收入家庭住房困难;合理引导性住房消费等方面,并无太多新意。
对此,房管局新闻发言人黄文波表示,此次细则一大特点就是注重调控政策的稳定性和长效性,因此在强调贯彻落实国务院调控新政的同时,也注重延续广州之前确定的市场调节和政府调控两手抓、构建多层次住房供应和消费体系的调控导向和措施,对低收入住房困难家庭予以保障,对中等收入自住型住房消费予以支持,概况而言就是低端有保障、中端有支持、高端有市场。
据了解,新政实施以来,广州市楼市运行已出现了积极的变化,市场成交量出现较大幅度萎缩,网易房产根据阳光家缘的统计数据显示,5月共计在售(有未售套数或者未售面积)楼盘469个,有网签成交记录的楼 盘有243个。也就是说,5月份有近半楼盘“零成交”。
从月度数据看,5月1日至5月31日,广州一手住宅交易面积为46.4万平方米,环比上月的66.9万平方米大跌30.6%,成交面积仅高于今年2月份39.46万平方米的“地量”,成为今年以来第二低成交量。成交套数为4169套,环比上月的5851套下跌28.7%。
低价格区域再次成为成交主体。网签套数最多的花都,达到1135套,其次是增城,本月网签套数达922套。
成交跌,楼价也跌。5月份广州一手住宅网签均价为10568元,平方米,环比上月的11095元,平方米下跌4.7%,这也是今年以来第二低的成交均价,仅略高于2月份10252元/平方米的均价。从区域情况来看,中心六区一手住宅均价为16270/平方米,与4月的17583元,平方米相比环比下跌75%;新四区与二县市一手住宅均价为6884元,平方米,环比上月的8034元/平方米下跌14.3%。
深圳
深圳5月新房成交跌至冰点
刚刚过去的5月,深圳一手房成交量跌至冰点,仅为1732套,比4月份大跌46%;二手房成交12264套,环比也下降约17%。
有关数据显示,5月份全市一手房成交套数、总面积分别为1732套、154530平方米,均比4月下降约46%;而成交均价为20632元/平方米、比4月微涨0.3%,其中住宅均价为19653元,平方米。
在一手房成交方面,按用途来分,住宅成交1423套,商业162套,办公楼137套,其它10套。而住宅中,90平方米以下成交最多,达1120套,均价为19035元/平方米;90至144平方米为179套,均价12938元,平方米;144平方米以上为124套,均价高达27429元/平方米。
各行政区中,南山区成交量最大,为559套,占全市的32%;宝安区居第二位,为533套;龙岗区以472套居第三位;盐田区成交量最少,仅为6套。从成交均价来看,盐田区以53639元/平方米独占鳌头,罗湖区以32120元,平方米居第二,南山区则以23057元/平方米力压宝安和福田两区居第三,龙岗区以12848元/平方米排末位。
在二手房方面,全市5月共成交12264套、面积为107.4万平方米,比4月的14742套、1290770平方米,都下降约17%。各行政区中,除盐田区只有279套外,其余5个区的成交量都在2000套以上。其中,福田区成交量最大、为2609套,龙岗、罗湖、宝安和南山分别成交2595套、2365套、2339套和2077套。
5月份全市一、二手房成交面积之比为1:69,创近年来最大差距。业内人士分析,从4月中旬中央重拳打压楼市政策出台后,深圳的新房成交量日渐萎缩,到5月降至冰点。这说明目前市场观望浓厚,刚性需求深度抑制,置业者对深圳房价的预期还没有得到满足。从长远来看,这种状况还要持续一段时间。而从成交均价来看,4、5月份深圳房价并没有下降,新开盘定价审慎,在售盘也没有推出优惠、折扣,说明开发商现阶段“不差钱”,他们也在观望。
该人士认为,如果新房成交量低迷持续或国家再出台打压房价政策,相信深圳开发商熬不了太久。
有信息显示,小户型好卖大户型难卖。90平方米以下的中小户型住宅成交量为120套,占整体成交量的近8成,而以往中小户型占成交量6～7成。而90～144平方米的住宅成交量仪为179套,144平方米以上的成交量仅为124套。
据了解,中大户型难卖是因为最为严厉的信贷紧缩政策对该类户型的打击尤深。由于中大户型总价高,一套大约都在-200万-300万甚至更高,而且买家多是二次以上置业客户,首付款至少需要5成以上。因此,这类住宅在政策出台后几乎卖不动。尤其是一些设计了双拼户型的楼盘,成交量更惨淡。但中小户型单位,则受到政策冲击较小,90平方米以下可首付两成,享受7折优惠利率,因此成交较好。
炒房团动态
炒房团九成资金在观望
在房价问题上,温州炒房团和普通民众观点一致,期待楼市降价。炒房团的客户们正静待房价同落,一旦有机会就会出手“抄底”房市。
百盈房地产算是温州炒房团的先驱。通过多年的发展壮大,百盈房地产成为了目前温州规模最大、“存活时间”最长的“炒房团”。张和平是温州百盈房地产营销策划有限公司总经理(以下简称百盈房地产),他坦言,此次楼市调控新政,并未对他们的经营造成很大的影响。
2005年,周家先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。政策出台后,当时很多温州炒房团认为没有办法做了,房地产中介的数量从100多个减少到20个。“不过,目前并未听说房地产营销公司倒闭或者关门的情况,大家都在继续观望。我们只是一个中间板,所以不会划我们造成太大影响。”张和平表示,“房地产投资形势好的时候,客户会求我们,房地产商不理我们。形势不好,我们就频频接受房地产开发商的造游,替他们求客户。”
现在,张和平又成了开发商的香饽饽,他代理的炒房团被邀请到处看项目。不过他也表示,目前的房地产营销正处在一个最糟糕的情况,楼市价格一点都不松动,房地产营销根本没有办法操作。
相关媒体记者从温州中小企业促进会会长周德文了解到,温州炒房团的资金大概在1000亿元左右,楼市新政出台后,退出的资金只有不到100亿元,90%以上的资金还在观望。
一位温州炒房团团长表示,现在开发商虽然很热情,但房价不降,这是温州炒房团很少出手的原因。“投资渠道太少、存款收益太低也是原因。”另一位温州炒房团团长补充表示。
百盈房地产代理的一个别墅项目,本来和炒房客户已经商定好了价格,但炒房客户现在又表示要一个更低的价格交易。显然,在两年前房市调控中获得巨大收益的温州炒房团,这次不但没有“被套”,还把目光集中在了“抄底”上。
浩置业总经理王珍楠对记者表示,目前政策还不明朗,炒房团的热情大不如前,投资基本上已经停止,所以并没有大量资金流出房地产市场。之前的房地产调控,投资者可以预期不到半年,房地产可以恢复,但从最近出台的楼市调控政策看,政府的决心很大,而且保有税的出台将会使投资得到根本性的抑制。“今年或许将会成为楼市的转折点。”
在宏观调控下,部分投资者正考虑投资转型。除黄金、收藏品等外,三线房地产市场和商业地产也是投资渠道。温州中小企业促进会会长周德文表示,温州炒房团的资金正流向商业房地产。此外,三线城市的房地产市场也逐渐成为“热手”投资渠道之一。重庆换房中介的重庆换房科技公司投资总监何强表示,近日他们帮一位温州投资者将手里30多套房置换到了山东威海。中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示,“烟台、厦门等三线城市的房地产还有一定升值空间,现在已有资金进入的迹象。”
开发商动态
房价初现松动迹象开发商拟打折促销
新“国十条”出台后,一线城市房地产市场供求关系迅速逆转,刚性需求的消费者持币与资金链坚挺的开发商“隔房观望”,导致部分城市住宅成交量出现了环比70%的大跌,但成交均价依旧站在2万元,平方米的高位。
这种僵持能持续多久?业内有人预判:至少三个月。因为有些地方调控细则尚未出台。大部分地产商仍在等待。而伴随销量的下滑,房价则以10%的下降速度缓慢阴跌,行业龙头万科的楼盘最近都开始价格松动。这似乎是个鼓舞人心的“信号”。
5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅,均价也微跌5,6%。但开发商降价意愿正趋强烈,恒大城作为恒大地产在长江东路倾力打造的一个高端产品盛大开盘。与新政出台后其他楼盘售楼处的门可罗雀相比,恒大城的销售现场却火爆异常。该项目位于安徽第一路——长江东路沿线,首一期占地约10万平米,规划有小高层、高层等物业类型,首期约40000平米中央公园,8000平米中心湖景水域,冠绝合肥,开盘当日共推出800多套房源,主力户型为80～180平米,送1500元/平米精装,开盘额外特别85折。继恒大、保利后,万科在广州也开始调整价格。万科旗下名为天河御品的楼盘,日前推出一批新货,以11000元/平方米起价,较此前成交的均价14000元/平方米折让明显。
深圳本地企业佳兆业率先启动降价促销活动,推出20～60套不等的单位,以8折优惠发售,优惠幅度高达1万元,平方米。而在成都,“打折促销”也频现楼市,新政效果逐步显现,楼盘的打折促销已经成为开发商吸引购房者下单的通行手段了。