受持续紧缩政策和全球金融危机恶化的不利影响,我国的房地产市场在2008下半年起开始下滑。商品房成交量下降,个别地区,如深圳某些楼盘降幅接近一半。曾经一度,人们猜测着房地产的严冬是否已经到来。而自2009年春节过后,形式突然变化,各大城市房产交易量迅速上升,无论是新盘还是二手房交易都大量上涨,去年一整年被压抑的需求似乎一下子爆发出来,而房价也节节攀升。那么,房地产是否已经走出了低谷呢?
　　想知道房地产市场未来的状况,首先应该分析它过去的情况。2008年美国由于次贷危机导致房价暴跌,现房价格平均下降20%以上。而在同一时期,中国的房地产市场虽然看似也很低迷,但除珠三角少数地区外,房屋价格并未发生明显的下降。事实上,就全国而言,房价仍在上升,只不过是增速有所减缓。而美国发生次贷危机的重要原因之一是美国居民可以通过资产增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal,MEW)从房价上涨中获益,只要房价上涨,他们就可以通过MEW从抵押贷款中提取现金,用于消费。而消费又可以继续推进GDP的增长。由此可见,一旦房价下降,就会导致抵押贷款危机。而我国的情况于此不同,我国的住房抵押贷款首付至少20%,多数在30%以上,违约率很低,而且一般不允许进行再融资。所以,我国的房屋抵押贷款总体风险不高,很难出现像美国那样的大崩盘。
　　而2008年底房地产市场的低迷,已经使政府意识到了危机。于是政府出台了一系列政策救市,包括降低二手房交易税费,放宽二手房交易条件(由原来购买不足5年再出售需缴纳5.5%的营业税降为购买不足2年再出售需缴纳);下调开发商的企业税;鼓励银行向开发商贷款;改变原来紧缩的货币政策,降低存贷款利息;放宽第二套房的贷款限制等等。而这一系列政策迅速取得了成效,2009年春节过后,房屋销售已经明显回暖,而5月之后,房价更是一路飙升。2009年上半年,北京共计135个楼盘涨价,房价综合涨幅接近30%。大部分城市呈现“量价双升”,似乎2007年楼市的疯狂又将重现。
　　在同一段时间内,厦门、重庆、北京等城市连连拍出了多个高价地王,地价高涨直接导致房地产开发的成本上涨,部分地区的地价成本甚至超出了周边房子的平均价格。“面粉比面包贵”的情景是不可能持续的,接下来必然导致面包的涨价。
　　6月8日,厦门市一口气推出8宗土地,结果8宗土地统统顺利拍出,而且平均的楼面地价在万元以上。
　　6月25日,保利地产在重庆以38.1亿元拿下西南土地市场出让价格最高的鸿恩寺地块。而万科虽然争夺地王“失利”,但仍然拿出了9.5亿元在重庆的另两场土地拍卖中拿下了两块住宅用地。
　　6月30日,中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的天价拍得了北京广渠门15号地,不仅成为“全国地王”,还再次刷新北京单价最贵土地纪录,楼面价高达每平方米15320元。
　　按照SOHO中国总裁潘石屹的计算,广渠门15号地每平方米面积所包含的地价成本超出了周边房子的平均价格,盖好的房子售价将是每平方米3万元。
　　从各房地产公司公布的一季报看来,大部分公司短期负债减少,短期还款的压力下降,而预收账款大量增长。这些数据都证实了2009年一季度销售情况的好转。比起2008年底各房地产公司资金紧张的窘况,今年形势已经大大不同。而由于资金状况的改善,使得地产公司有了“进可攻、退可守”的资本,充足的资金使他们既可以选择偿还贷款,降低资本负债率,改善财务状况,又可以购买新的地块以备将来进一步的业务扩张。而2009年5～6月各公司频频拿地,地价不断拍出新高也是各公司销售增长、财务改善,以及房地产行业回暖的明证。且目前正值货币政策宽松、信贷宽裕的好时机,从资本市场融资相对容易。这样,万一销售情况变坏,各房地产公司也不会重新回到前段时间捉襟见肘的窘况。
　　那么,从地产市场的供给方看,地产公司暂时既没有资金回笼的压力,又表现出了明显的进一步扩展业务的意图,那么,指望他们采取降价的措施,几乎是不可能的。
　　从地产市场的需求方来看,房屋,始终是人们生活的必需品。在满足了温饱的需求之后,不可避免的会产生对房屋的需求。就长期来看,不断深入的城市化进程,必然会带来长期的、大量的住房需求。2002～2009年,我国每年高校毕业生人数持续增长,从145万激增至610万。这些新增的大学生绝大多数会在大中型城市发展,并安家落户。据移动梦网的调查显示,今年毕业的就读于北京的高校大学生,有90%以上决定留在北京发展。而这些高校毕业生,在未来的十数年间,将成为中产阶级的主力。他们需要安家,需要置业,未来还可能需要投资,需要将住房升级。随着经济的发展,不断壮大的中产阶级必然会形成对房地产的强大需求。且从文化传统上看,中国人一向对于房产有特殊的喜好。“安居乐业”,首先要有一个安定的家,才能快乐的工作和生活。这一习俗使得中国人对于房价的承受能力会高于世界的平均水平。世界通行的标准为一所住宅价值应大致相当于一个家庭年收入的4～6倍,而在香港、台北等华人聚集的较发达城市,房价远远高于这个水平。以香港为例,香港普通住宅每平方米在人民币3～5万元左右,而香港家庭的月收入为1.7万元人民币左右。以80平方米的普通住宅计算,一户普通住宅相当于香港家庭12～20年收入的总和!而在如此高的房价下,根据香港特区政府统计处的资料,香港居民的住宅自有率依然超过50%,可见华人对于房产的重视程度以及承受能力。
　　从近期来看,在世界经济危机的大背景下,我国依然提出本年GDP增长率“保八”的目标,可见国家对于快速发展经济、进一步提高人民生活水平的决心。而就目前看来,“保八”的目标实现极有希望,可见国民经济发展持续看好,居民预期收入增加,购买力增强的趋势并未发生变化。在这样的前提下,宽松的货币政策又导致了普遍的通货膨胀预期,人们不希望自己辛苦赚来的财富被通胀“吃掉”,通过固定资产投资实现保值是一个相当普遍的想法。购买房产,既可自主又可投资,而万一真的发生通货膨胀,房产的保值功能又明显强于现金和股票。这也就可以解释为什么在本轮的房价上涨中,繁华地段的高档住宅涨幅最大。因为在通货膨胀时,高档住宅的保值功能更强。
　　因此,从房地产市场的供求双方分别来看,供给方资源充足,无明显资金及负债压力,而需要方的需求持续强劲。在供给和需求双双上升的情况下,恐怕在一段时间内,房价上涨趋势不会发生改变。