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摘 要：我国《物权法》第106条对不动产善意取得作出了明文规定，但是对于如何界定不动产善意取得中的“善意”却没有做出详细明确的规定。本文认为，为了有效的适用法律，不动产善意取得的善意标准应该与动产的善意标准不同。基于民法的公平原则，在因重大过失不知转让人无让与处分权的情况发生时，应排除善意取得的适用。鉴于我国目前登记制度尚不完善，为保护真实权利人，应将交付、登记完毕作为认定善意的时点。最后，是否构成“善意”，还应结合客观标准认定的合理价格来判断。
关键词：不动产；善意取得；善意标准；重大过失
一、问题的提出：从案例出发
原告杨某1996年开始在M市Y村建设房屋。2000年，杨某与其妻子离婚，双方没有对此房屋提出诉讼请求。此后该房屋陆续建设完毕。2003年，杨某之子杨甲和杨乙将该房屋的所有权证、土地使用权证变更在各自名下。被告叶某于2005年从杨乙手中购买该房屋，并且实际入住，但是未办理产权变更登记手续。后来杨甲、杨乙的房屋的所有权证、土地使用权证被撤销，同时M市建设局于2008年向杨某发放房屋所有权证，M市人民政府于2012年向杨某发放土地使用权证。因杨某要求被告叶某返还该房屋，双方对此发生争议，原告杨某于2012年9月向人民法院提起诉讼。
二、不动产善意取得的善意标准
首先，必须借助物权公示原则判断是否构成善意。善意是受让人的主观心理状态，只有界定一个客观的认定标准才能在司法实践中具有可操作性，为司法机关审理该类案件时提供统一的依据。要为不动产善意取得中的“善意”提供一个相对客观的认定标准，必须借助物权公示原则。我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”同时，根据《物权法》第10条、第14条、第16条和第18条的规定可以看出，不动产登记簿是不动产权利状态的外部表征。法律规定公示制度的目的在于推定不动产物权变动的公示状况与客观事实相符合，保护交易中善意第三人的信赖利益，同时善意取得制度的设立目的在于保护交易安全，二者的结合有利于鼓励交易。并且，由国家行政机关对不动产进行登记，有国家公信力做保证，这也使得不动产善意取得的客观善意认定标准具有可操作性。但是在动产善意取得中认定第三人是否为善意时，则无法应用这一客观的善意认定标准，因为转让动产时是以占有为公示方法，也就是说只要从外部表征上可以推定动产的实际占有人是真实的权利人，那么法律就保护受让人信赖利益，受让人可以通过交易取得完整的物权。在实际生活中，不动产的价值一般高于动产，因此法律对不动产的保护要更加严格。动产一般价值较低且种类繁多，如果以登记作为公示方法，那么每进行一次交易就要变更一次登记，而在经济生活中人们无时无刻不在进行动产交易，这样不仅使登记机关难以承受繁重的工作，也会给交易双方带来不便，不利于交易的顺利进行，动产变动的这种特点也意味着占有的公信力较低。因此在认定不动产善意取得时，不能仅凭受让人信赖不动产实际占有人为真实权利人而认定其为善意，必须是受让人信赖登记簿上的内容才可以认定其为善意，在现实生活中所有权与占有相分离的情况非常常见，比如所有权让与担保和所有权保留，基于现实需要，也应认为不动产善意取得的善意应以受让人信赖登记内容作为客观的判断标准，而非信赖占有。
其次，认定不动产善意取得仅需考虑是否登记。受让人只要举证证明自己在交易前已经实际查阅了不动产登记簿，不动产登记簿上记载的真实权利人与转让人一致即可。因为要求受让人在交易中利用查阅登记簿以外的其他方法去调查转让人是否为真实权利人的要求太过严苛，受让人往往也无法举证证明自己的调查过程和调查结果，为了防止举证责任分配有失偏颇，损害受让人的利益，必须有一个单一的标准认定不动产善意取得人为善意，而要求受让人实际查阅不动产登记簿不仅具有可操作性，也在举证责任分配上实现了公平。认定动产善意取得的善意标准则不能仅考虑单一要素，除占有以外，还必须考虑转让人的身份、交易的价格以及交易的时间等因素。因此，笔者认为，不动产善意取得的善意标准应界定为：受让人信赖不动产登记簿的内容而受让不动产时，推定受让人是善意的。
三、不动产善意取得的善意排除及判断善意的时点
（一）善意的排除情形
不动产善意取得中善意的排除情形主要包括以下三种：一是受让人明知转让人无让与之处分权；二是受让人明知转让人存在权利瑕疵；三是受让人因重大过失而不知转让人无让与之处分权[1]。对于第三种观点存在分歧，有学者认为，重大过失既是故意。持相反态度的学者则认为，不动产登记簿的公信力一般都能反映真实的物权状况，受让人因信赖而进行交易应认定其为善意，不论有无过失。笔者认为前一种观点可值赞同，我国民事法律应当以欠缺一般人的最低限度的注意义务作为定义重大过失的标准。对于重大过失，行为人只需要稍加注意即可避免危害后果的发生，基于民法公平的基本原则，应将重大过失等同于故意，不适用善意取得的规定。在不动产善意取得中也应该要求受让人没有重大过失，要求受让人稍加注意，既可以保护真实权利人的合法权益，又可以保护交易安全，使动态的交易安全与静态的所有权保护之间得到平衡，符合我国民法公平原则的要求。
（二）判断善意的时点
登记说认为，不动产善意取得中善意的时点，应以取得人办理完毕不动产登记时为准。[2]因为一个完整的受让过程应当完成所有权的移转，不动产所有权的移转则應在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。[3]在这一学说下，必须是不动产登记簿登记错误发生在先，受让人不知道且不应当知道不动产登记簿登记错误，因而相信登记簿的内容时发生善意取得，否则受让人不构成善意取得。申请说认为，应将不动产善意取得制度中善意的时点确定为买受人提出不动产登记申请时。[4]笔者认为，申请说即不符合我国的国情，也不符合民法的公平原则，因为我国目前登记制度存在缺陷，真实权利人的权益极易受到损害，在此种情况下立法应该更加注重保护真实权利人，而不是侧重于保护受让人，否则将有失公允的，与民法的公平原则背道而驰。受让说认为，受让人只有从交易开始至变更登记完毕，整个时段均不知道无权处分的事实，且对此没有重大过失，才是善意的。[5]该说要求不动产登记错误在先，订立合同在后，并且受让人从订立合同到办理完房屋过户手续一直是善意的。因此，受让说与登记说一样强调时间顺序，要求登记错误发生在先，转让行为发生在后。但是，受让说与登记说并没有实际差别，受让说要求订立合同到过户手续办理结束这段时间受让人是善意的，那么就意味着受让人在订立合同之前也是善意的，由此看来登记说更为合理，即在不动产登记办理结束的时间点以前皆要求受让人为善意，受让说强调的时间段徒增累赘。但是，登记说也存在不足之处。 首先，根據我国《物权法》 第 106 条第1款“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，（下转第142页）（上接第140页） 不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，这就意味着不动产善意取得要以过户登记手续办理完毕作为不动产善意取得的构成要件。在我国《物权法》以登记生效主义作为不动产物权变动理论基础的法律条文中，只有在完成物权登记之后，才发生物权变动的效力，受让人以此真正取得完整的物权，而交付不是不动产物权发生变动的公示要件。以不动产登记办理完毕作为不动产物权善意取得的判断时点， 如果转让人将不动产登记在自己名下，使得登记内容与真实权利义务状况不一致，那么真正权利人就可以以异议登记的方式及时阻止转让人的无权处分。只有在受让人办理了登记的情况下才能受到善意取得制度的保护，如果存在异议登记， 受让人依旧受让不动产，就很难认为其是善意的，因为只要尽到一般人的注意义务，受让人就可以判断转让人并非该不动产的真实所有权人。在这一点上要求受让人尽到注意义务并不是过分苛责，反而这种要求可以减少无权处分人处分他人财产的纠纷发生，既是对真实权利人的保护，也是对交易安全的保护。
其次，对于不动产善意取得善意时点的判断标准，笔者认为应将完成交付与登记手续办理完毕作为不动产善意取得的善意时点。有学者认为，《物权法》第 106 条所言的以交付为要件主要是指动产， 对于不动产只要办理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。[6]笔者认为这种观点是值得商榷的，如果在真实权利人与转让人不一致的情况下，转让人并未实际占有不动产，而依登记将不动产转让给受让人，这在保护不动产所有权安全上明显不妥。只有在交付结束和登记手续办理完毕的情形下才能更有利于保护真实权利人。交付完成加登记手续办理完毕，受让人实际取得不动产，即实现其交易的目的，又可以在一定程度上避免转让人无处分权而处分他人财产的情况发生。如果转让人都无法向受让人实际交付不动产，则受让人只需稍加注意即可判断该不动产的真实权利状态，如果不能交付不动产却继续办理登记，难以认为受让人是善意的。
参考文献：
[1]颜梅林，陈亮.不动产善意取得之“善意”认定标准实务研究： 兼评《物权法》第 106 条[C]//游劝荣.物权法与社会发展比较研究.北京：人民法院出版社，2009： 275.
[2]鲁春雅.论不动产善意取得制度中善意判断的时点[J].法学论坛，2011，03
[3]崔建远，申卫星，王洪亮，等.物权法[M].北京：清华大学出版社，2008： 128.
[4]鲁春雅.论不动产善意取得制度中善意判断的时点[J].法学论坛，2011，03
[5]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：86
[6]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[M].政治与法律，2008，（10）：7
关键词：不动产；善意取得；善意标准；重大过失
一、问题的提出：从案例出发
原告杨某1996年开始在M市Y村建设房屋。2000年，杨某与其妻子离婚，双方没有对此房屋提出诉讼请求。此后该房屋陆续建设完毕。2003年，杨某之子杨甲和杨乙将该房屋的所有权证、土地使用权证变更在各自名下。被告叶某于2005年从杨乙手中购买该房屋，并且实际入住，但是未办理产权变更登记手续。后来杨甲、杨乙的房屋的所有权证、土地使用权证被撤销，同时M市建设局于2008年向杨某发放房屋所有权证，M市人民政府于2012年向杨某发放土地使用权证。因杨某要求被告叶某返还该房屋，双方对此发生争议，原告杨某于2012年9月向人民法院提起诉讼。
二、不动产善意取得的善意标准
首先，必须借助物权公示原则判断是否构成善意。善意是受让人的主观心理状态，只有界定一个客观的认定标准才能在司法实践中具有可操作性，为司法机关审理该类案件时提供统一的依据。要为不动产善意取得中的“善意”提供一个相对客观的认定标准，必须借助物权公示原则。我国《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”同时，根据《物权法》第10条、第14条、第16条和第18条的规定可以看出，不动产登记簿是不动产权利状态的外部表征。法律规定公示制度的目的在于推定不动产物权变动的公示状况与客观事实相符合，保护交易中善意第三人的信赖利益，同时善意取得制度的设立目的在于保护交易安全，二者的结合有利于鼓励交易。并且，由国家行政机关对不动产进行登记，有国家公信力做保证，这也使得不动产善意取得的客观善意认定标准具有可操作性。但是在动产善意取得中认定第三人是否为善意时，则无法应用这一客观的善意认定标准，因为转让动产时是以占有为公示方法，也就是说只要从外部表征上可以推定动产的实际占有人是真实的权利人，那么法律就保护受让人信赖利益，受让人可以通过交易取得完整的物权。在实际生活中，不动产的价值一般高于动产，因此法律对不动产的保护要更加严格。动产一般价值较低且种类繁多，如果以登记作为公示方法，那么每进行一次交易就要变更一次登记，而在经济生活中人们无时无刻不在进行动产交易，这样不仅使登记机关难以承受繁重的工作，也会给交易双方带来不便，不利于交易的顺利进行，动产变动的这种特点也意味着占有的公信力较低。因此在认定不动产善意取得时，不能仅凭受让人信赖不动产实际占有人为真实权利人而认定其为善意，必须是受让人信赖登记簿上的内容才可以认定其为善意，在现实生活中所有权与占有相分离的情况非常常见，比如所有权让与担保和所有权保留，基于现实需要，也应认为不动产善意取得的善意应以受让人信赖登记内容作为客观的判断标准，而非信赖占有。
其次，认定不动产善意取得仅需考虑是否登记。受让人只要举证证明自己在交易前已经实际查阅了不动产登记簿，不动产登记簿上记载的真实权利人与转让人一致即可。因为要求受让人在交易中利用查阅登记簿以外的其他方法去调查转让人是否为真实权利人的要求太过严苛，受让人往往也无法举证证明自己的调查过程和调查结果，为了防止举证责任分配有失偏颇，损害受让人的利益，必须有一个单一的标准认定不动产善意取得人为善意，而要求受让人实际查阅不动产登记簿不仅具有可操作性，也在举证责任分配上实现了公平。认定动产善意取得的善意标准则不能仅考虑单一要素，除占有以外，还必须考虑转让人的身份、交易的价格以及交易的时间等因素。因此，笔者认为，不动产善意取得的善意标准应界定为：受让人信赖不动产登记簿的内容而受让不动产时，推定受让人是善意的。
三、不动产善意取得的善意排除及判断善意的时点
（一）善意的排除情形
不动产善意取得中善意的排除情形主要包括以下三种：一是受让人明知转让人无让与之处分权；二是受让人明知转让人存在权利瑕疵；三是受让人因重大过失而不知转让人无让与之处分权[1]。对于第三种观点存在分歧，有学者认为，重大过失既是故意。持相反态度的学者则认为，不动产登记簿的公信力一般都能反映真实的物权状况，受让人因信赖而进行交易应认定其为善意，不论有无过失。笔者认为前一种观点可值赞同，我国民事法律应当以欠缺一般人的最低限度的注意义务作为定义重大过失的标准。对于重大过失，行为人只需要稍加注意即可避免危害后果的发生，基于民法公平的基本原则，应将重大过失等同于故意，不适用善意取得的规定。在不动产善意取得中也应该要求受让人没有重大过失，要求受让人稍加注意，既可以保护真实权利人的合法权益，又可以保护交易安全，使动态的交易安全与静态的所有权保护之间得到平衡，符合我国民法公平原则的要求。
（二）判断善意的时点
登记说认为，不动产善意取得中善意的时点，应以取得人办理完毕不动产登记时为准。[2]因为一个完整的受让过程应当完成所有权的移转，不动产所有权的移转则應在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。[3]在这一学说下，必须是不动产登记簿登记错误发生在先，受让人不知道且不应当知道不动产登记簿登记错误，因而相信登记簿的内容时发生善意取得，否则受让人不构成善意取得。申请说认为，应将不动产善意取得制度中善意的时点确定为买受人提出不动产登记申请时。[4]笔者认为，申请说即不符合我国的国情，也不符合民法的公平原则，因为我国目前登记制度存在缺陷，真实权利人的权益极易受到损害，在此种情况下立法应该更加注重保护真实权利人，而不是侧重于保护受让人，否则将有失公允的，与民法的公平原则背道而驰。受让说认为，受让人只有从交易开始至变更登记完毕，整个时段均不知道无权处分的事实，且对此没有重大过失，才是善意的。[5]该说要求不动产登记错误在先，订立合同在后，并且受让人从订立合同到办理完房屋过户手续一直是善意的。因此，受让说与登记说一样强调时间顺序，要求登记错误发生在先，转让行为发生在后。但是，受让说与登记说并没有实际差别，受让说要求订立合同到过户手续办理结束这段时间受让人是善意的，那么就意味着受让人在订立合同之前也是善意的，由此看来登记说更为合理，即在不动产登记办理结束的时间点以前皆要求受让人为善意，受让说强调的时间段徒增累赘。但是，登记说也存在不足之处。 首先，根據我国《物权法》 第 106 条第1款“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，（下转第142页）（上接第140页） 不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，这就意味着不动产善意取得要以过户登记手续办理完毕作为不动产善意取得的构成要件。在我国《物权法》以登记生效主义作为不动产物权变动理论基础的法律条文中，只有在完成物权登记之后，才发生物权变动的效力，受让人以此真正取得完整的物权，而交付不是不动产物权发生变动的公示要件。以不动产登记办理完毕作为不动产物权善意取得的判断时点， 如果转让人将不动产登记在自己名下，使得登记内容与真实权利义务状况不一致，那么真正权利人就可以以异议登记的方式及时阻止转让人的无权处分。只有在受让人办理了登记的情况下才能受到善意取得制度的保护，如果存在异议登记， 受让人依旧受让不动产，就很难认为其是善意的，因为只要尽到一般人的注意义务，受让人就可以判断转让人并非该不动产的真实所有权人。在这一点上要求受让人尽到注意义务并不是过分苛责，反而这种要求可以减少无权处分人处分他人财产的纠纷发生，既是对真实权利人的保护，也是对交易安全的保护。
其次，对于不动产善意取得善意时点的判断标准，笔者认为应将完成交付与登记手续办理完毕作为不动产善意取得的善意时点。有学者认为，《物权法》第 106 条所言的以交付为要件主要是指动产， 对于不动产只要办理了登记，即使没有交付也同样可以构成善意取得。[6]笔者认为这种观点是值得商榷的，如果在真实权利人与转让人不一致的情况下，转让人并未实际占有不动产，而依登记将不动产转让给受让人，这在保护不动产所有权安全上明显不妥。只有在交付结束和登记手续办理完毕的情形下才能更有利于保护真实权利人。交付完成加登记手续办理完毕，受让人实际取得不动产，即实现其交易的目的，又可以在一定程度上避免转让人无处分权而处分他人财产的情况发生。如果转让人都无法向受让人实际交付不动产，则受让人只需稍加注意即可判断该不动产的真实权利状态，如果不能交付不动产却继续办理登记，难以认为受让人是善意的。
参考文献：
[1]颜梅林，陈亮.不动产善意取得之“善意”认定标准实务研究： 兼评《物权法》第 106 条[C]//游劝荣.物权法与社会发展比较研究.北京：人民法院出版社，2009： 275.
[2]鲁春雅.论不动产善意取得制度中善意判断的时点[J].法学论坛，2011，03
[3]崔建远，申卫星，王洪亮，等.物权法[M].北京：清华大学出版社，2008： 128.
[4]鲁春雅.论不动产善意取得制度中善意判断的时点[J].法学论坛，2011，03
[5]崔建远.物权法[M].北京：中国人民大学出版社，2009：86
[6]王利明.不动产善意取得的构成要件研究[M].政治与法律，2008，（10）：7