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购房者通过银行消费贷套出资金，用于购房首期款，轻松突破楼市调控政策，类似“首付贷”再出江湖。与此同时，北京、深圳、江苏、福建等地也跟进严查个人消费贷款流入房地产市场。
为了对全国居民购房杠杆水平有一个比较全面的把握，笔者基于官方公开数据对其进行测算。另外，考虑到近期部分地区出现购房者以“消费贷”“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付现象，笔者亦对3月以来违规流入楼市的消费资金规模进行测算，并将其纳入居民购房贷款。
研究显示，今年第三季度全国居民表内购房杠杆率为37.8%，连续三个季度出现回落。消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%，说明违规资金的进入体量相对较小，仅仅减缓了居民杠杆下降的速度，并没有改变居民杠杆下降趋势。后续来看，考虑到金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击，预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降。而随着居民购房杠杆的进一步回落，全国房价涨幅也将保持下行。
个人按揭房贷余额连续三个季度出现回落
从人民银行季度公布数据来看，个人购房贷款余额数据近年来呈现加速增长的态势。
回顾过去13年，2004年第四季度至2014年第四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元规模，其间新增房贷余额约9.9万亿元。2015年至2017年第二季度，短短两年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，其间新增贷款余额约10万亿元。对比2004～2014年间的9.9万亿元余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年第一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%），此后两个季度保持收窄态势，第三季度回落至25.6%。
2016年第四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落，传统的“金九银十”暗淡收场，贷款新增额与第二季度持平，种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。
随着个人按揭房贷的连续回落，全国人民币新增贷款中个人房贷占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%，但指标绝对值仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。
住宅销售中公积金贷款占比稳定在9%左右
对比住建部公布的2011年以来的住房公积金发放额与一、二手住宅成交总额发现，近6年来，全国住房公积金发放额占成交总额比例基本稳定在9%左右。
2010年10月底至2011年7月初的近9个月时间内，公积金贷款利率5次上调累计1.03个百分点，5年期公积金贷款利率由3.87%上升至4.9%，多次加息有效抑制了公积金贷款数量，公积金贷款占成交总额比为有数据以来最低值6%。
2012年6～7月，公积金贷款利率下调， 5年期公积金贷款利率回落至4.5%，公积金贷款占成交总额比上升至9%，此后三年稳定在9%。
2014年11月至2015年8月，公积金贷款利率5次下调累计1.25个百分点，5年期公积金贷款利率由4.5%回落至3.25%。2015年8月，住建部发文下调公积金个人住房贷款购房最低首付款比例10个百分点至20%。多次降息、降首付，使得公积金贷款发放额同比上升68%，公积金贷款占成交总额比同步上升至12%，为2011年以来最高值。
到2016年，公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落至9%。2016年部分热点城市房价大幅攀升，其中15个热点城市全年房价指数累计上涨约29%。一般来说，在房价上涨或者预期上涨的过程中，人们更愿意贷款买房。由于住房公积金贷款利率较商业贷款利率更优惠（低1.6～2.6个百分点），人们购房时倾向于充分利用公积金资源，然后将剩余贷款需求转向商业贷款，这使得房价涨幅较大的同时公积金贷款新增额相对稳定，公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落。
消费贷违规流入不改居民购房杠杆下行态势
这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。此外，加上3月以来的新增异常短期消费贷款金额，考察此类违规资金对于居民杠杆的影响。
数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年第三季度开始快速上升，2016年第四季度達到2010年以来最高位，达到44.1%。2017年第一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后第二季度持续下行，第三季度回落至37.8%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。
加入3月以来的新增异常短期消费贷款金额，重新估算全国居民购房杠杆率。数据显示，消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%，说明违规资金的进入体量相对较小，仅仅减缓了居民杠杆下降的速度，并没有改变居民杠杆下降趋势。
十九大报告重新强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，让房地产回归“居住属性”，预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向。考虑到持续的金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击，预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降。
全国房价涨幅或将继续下行
比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012～2013年这轮楼市短周期繁荣期间，杠杆仅在初期小幅上升，此后一直保持在20%～30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三、四线市场成交依旧低迷。
2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年第三季度见顶，居民住房杠杆在2017年第一季度见顶。本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落，反映了在“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三、四线城市信贷依旧宽松。2017年3月，一部分三、四线城市出台调控之后，居民购房杠杆连续两个季度回落。从第四季度来看，随着居民购房杠杆的进一步回落，全国房价涨幅将保持下行。
为了对全国居民购房杠杆水平有一个比较全面的把握，笔者基于官方公开数据对其进行测算。另外，考虑到近期部分地区出现购房者以“消费贷”“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付现象，笔者亦对3月以来违规流入楼市的消费资金规模进行测算，并将其纳入居民购房贷款。
研究显示，今年第三季度全国居民表内购房杠杆率为37.8%，连续三个季度出现回落。消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%，说明违规资金的进入体量相对较小，仅仅减缓了居民杠杆下降的速度，并没有改变居民杠杆下降趋势。后续来看，考虑到金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击，预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降。而随着居民购房杠杆的进一步回落，全国房价涨幅也将保持下行。
个人按揭房贷余额连续三个季度出现回落
从人民银行季度公布数据来看，个人购房贷款余额数据近年来呈现加速增长的态势。
回顾过去13年，2004年第四季度至2014年第四季度的10年间，个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元规模，其间新增房贷余额约9.9万亿元。2015年至2017年第二季度，短短两年半时间，贷款余额迅速攀升至21.6万亿元，其间新增贷款余额约10万亿元。对比2004～2014年间的9.9万亿元余额新增可以看出，本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款。2016年底，中央经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策。2017年第一季度，个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%），此后两个季度保持收窄态势，第三季度回落至25.6%。
2016年第四季度以来，个人购房贷款余额新增额连续回落，传统的“金九银十”暗淡收场，贷款新增额与第二季度持平，种种迹象表明，随着调控政策的不断发酵，热点城市房地产市场降温明显，投机需求得到有效抑制。
随着个人按揭房贷的连续回落，全国人民币新增贷款中个人房贷占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%，但指标绝对值仍高于2008年以来历史平均值20%，说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间。
住宅销售中公积金贷款占比稳定在9%左右
对比住建部公布的2011年以来的住房公积金发放额与一、二手住宅成交总额发现，近6年来，全国住房公积金发放额占成交总额比例基本稳定在9%左右。
2010年10月底至2011年7月初的近9个月时间内，公积金贷款利率5次上调累计1.03个百分点，5年期公积金贷款利率由3.87%上升至4.9%，多次加息有效抑制了公积金贷款数量，公积金贷款占成交总额比为有数据以来最低值6%。
2012年6～7月，公积金贷款利率下调， 5年期公积金贷款利率回落至4.5%，公积金贷款占成交总额比上升至9%，此后三年稳定在9%。
2014年11月至2015年8月，公积金贷款利率5次下调累计1.25个百分点，5年期公积金贷款利率由4.5%回落至3.25%。2015年8月，住建部发文下调公积金个人住房贷款购房最低首付款比例10个百分点至20%。多次降息、降首付，使得公积金贷款发放额同比上升68%，公积金贷款占成交总额比同步上升至12%，为2011年以来最高值。
到2016年，公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落至9%。2016年部分热点城市房价大幅攀升，其中15个热点城市全年房价指数累计上涨约29%。一般来说，在房价上涨或者预期上涨的过程中，人们更愿意贷款买房。由于住房公积金贷款利率较商业贷款利率更优惠（低1.6～2.6个百分点），人们购房时倾向于充分利用公积金资源，然后将剩余贷款需求转向商业贷款，这使得房价涨幅较大的同时公积金贷款新增额相对稳定，公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落。
消费贷违规流入不改居民购房杠杆下行态势
这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总，估算出全国居民表内购房杠杆率。此外，加上3月以来的新增异常短期消费贷款金额，考察此类违规资金对于居民杠杆的影响。
数据显示，全国居民表内购房杠杆率从2015年第三季度开始快速上升，2016年第四季度達到2010年以来最高位，达到44.1%。2017年第一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后第二季度持续下行，第三季度回落至37.8%。目前来看，基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道。
加入3月以来的新增异常短期消费贷款金额，重新估算全国居民购房杠杆率。数据显示，消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%，说明违规资金的进入体量相对较小，仅仅减缓了居民杠杆下降的速度，并没有改变居民杠杆下降趋势。
十九大报告重新强调要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，让房地产回归“居住属性”，预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向。考虑到持续的金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击，预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降。
全国房价涨幅或将继续下行
比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现，房价与居民杠杆总体呈现正相关关系。但值得注意的是，2012～2013年这轮楼市短周期繁荣期间，杠杆仅在初期小幅上升，此后一直保持在20%～30%水平低位盘整，这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏，大部分三、四线市场成交依旧低迷。
2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在2016年第三季度见顶，居民住房杠杆在2017年第一季度见顶。本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落，反映了在“因城施策”的政策环境下，部分热点城市收紧信贷的同时，一些三、四线城市信贷依旧宽松。2017年3月，一部分三、四线城市出台调控之后，居民购房杠杆连续两个季度回落。从第四季度来看，随着居民购房杠杆的进一步回落，全国房价涨幅将保持下行。