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[摘 要] 房地产抵押评估是一项比较特殊的房地产评估，其评估价格的高低直接关系到金融机构的放贷资金的安全。本文以房地产抵押评估中存在的问题出发，简要探讨了解决房地产抵押评估问题的策略。
[关键词] 房地产 抵押评估 问题 对策
随着我国经济的不断发展，房地产业与金融业的关系越来越密切，越来越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构融资来扩大自己的经营或进行消费、改善自己的生活。而房地产的不可移动性、寿命长久性、保值增值性等特点，也是房地产抵押贷款受金融机构欢迎的放贷方式的原因，房地产抵押贷款在金融机构的放贷中所占的比重越来越大。各金融机构在房地产抵押贷款中基本上是按房地产抵押评估的价格来确定贷款额度的，房地产抵押评估价格的高低直接关系到金融机构的放贷资金的安全。
一、房地产抵押评估中存在的问题
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，而对房地产的抵押价值进行分析、估算和判定的活动。是有效防范房地产金融风险的重要手段之一。在目前的房地产评估机构中，房地产抵押评估基本上占整个评估业务的半壁江山，甚至有很多评估机构的业务来源基本上是金融机构的房地产贷款评估。在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。在目前房地产抵押评估中，由于银行的特定估价模式以及利益的驱使，使得当前评估市场供给过剩、引发多种不正当地竞争，假勘察、假案例、假产权证、假依据、假参数、虚假设等现象屡屡出现，这直接影响到金融机构的金融安全和评估机构的生存发展。有些估价机构的房地产抵押评估缺乏对估价对象变现能力的分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。加之许多房地产评估人员专业素质不高，忽视执业中存在的风险，对于许多习惯性的违规视而不见有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，实施虚假评估等现象屡见不鲜。这些问题都严重损害了人民和国家的利益，严重危害着我国的金融安全。
二、如何解决房地产抵押评估的问题
（一）运用正确的房地产抵押评估方法
房地产抵押评估从业人员应当对评估对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，如果估价对象既无收益且所处区域房地产市场不活跃，交易案例少则，在评估过程中可以克服房价构成的复杂性等问题，适当采用成本法估价进行评估。而对估价对象房地产在估价时点的抵押价值进行评估，如果估价对象所处区域类似估价对象房地产交易十分活跃，交易案例丰富，可以选择市场法进行评估。对于有收益或潜在收益的房地产，可以考虑用收益法进行评估。
（二）完善房地产抵押评估制度
房地产抵押评估制度不完善是导致评估质量不高，行业不正当竞争的首要因素。因此，应当对其进行改革完善。首先，改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度，提高评估服务自主地价空间，规范评估业务的报价标准。其次，建设一套完整的评估体系，包括检验、核查、验证等措施或方法等，同时进行职责划分，职责分明，利益明确，实现体系内互相约束，相互促进的作用。再次，确定房地产抵押评估的原则，首先是合法原则，抵押的房地产必须是产权明晰、有合法的权属资料并且符合国家相关法律法规规定能够设定抵押权的房地产，才能进行评估。其次是保守原则，评估过程中从业人员应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未來可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。再次，公平原则，从业人员在工作中，应秉承公平、公正的原则,严格按照规定的规范、程序和方法,客观地判断房地产的价值，不能受抵押人或抵押权人等利害关系人的干扰，独立、客观、公正地对估价对象的价值作出判断，以维护金融安全。
（三）提高从业人员素质
现今对房地产评估的从业人员有了更高的要求，不仅要掌握国家的有关法律、法规、政策及房地产方面的知识，而且要熟悉金融、经济方面的知识，这样才能对房地产的抵押价值作出客观、公正、合理的判断，写出合格的房地产抵押评估报告。从业人员还应明确自身的权利与义务，工作中具备良好的职业道德，遵循相应的职业操守，严格遵守资产评估操作规程，不能受其他任何单位干预和影响，要在实质上和形式上保持自身的独立性。房地产公司可以定期举办相应的培训，帮助从业人员及时了解最新的行业发展动态，有利于房地产估价从业人员更好的解决估价实务中的难点问题，进一步提高执业素质，适应房地产市场快速发展的需要，不断提高注册房地产估价师的专业胜任能力和职业道德水平，为社会公众提供高效、优质的服务，适应我国经济建设和房地产市场快速发展的需要。
总之，在房地产抵押评估工作中，只有运用正确的房地产抵押评估方法、完善房地产抵押评估制度、提高从业人员素质，才能有效避免抵押评估中出现的问题，维护我国的金融安全。
参 考 文 献
[1]蔡倩.探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及对策[J].现代经济信息,2009年
[2]柯小霞.浅析房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].科技广场，2010年
[3]胡伟艳,杨明华.影响商业房地产抵押贷款评估因素分析[J].商业时代,2006年■
[关键词] 房地产 抵押评估 问题 对策
随着我国经济的不断发展，房地产业与金融业的关系越来越密切，越来越多的企业和个人都需要利用房地产向金融机构融资来扩大自己的经营或进行消费、改善自己的生活。而房地产的不可移动性、寿命长久性、保值增值性等特点，也是房地产抵押贷款受金融机构欢迎的放贷方式的原因，房地产抵押贷款在金融机构的放贷中所占的比重越来越大。各金融机构在房地产抵押贷款中基本上是按房地产抵押评估的价格来确定贷款额度的，房地产抵押评估价格的高低直接关系到金融机构的放贷资金的安全。
一、房地产抵押评估中存在的问题
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，而对房地产的抵押价值进行分析、估算和判定的活动。是有效防范房地产金融风险的重要手段之一。在目前的房地产评估机构中，房地产抵押评估基本上占整个评估业务的半壁江山，甚至有很多评估机构的业务来源基本上是金融机构的房地产贷款评估。在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，会导致估价结果不准确。在目前房地产抵押评估中，由于银行的特定估价模式以及利益的驱使，使得当前评估市场供给过剩、引发多种不正当地竞争，假勘察、假案例、假产权证、假依据、假参数、虚假设等现象屡屡出现，这直接影响到金融机构的金融安全和评估机构的生存发展。有些估价机构的房地产抵押评估缺乏对估价对象变现能力的分析。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。加之许多房地产评估人员专业素质不高，忽视执业中存在的风险，对于许多习惯性的违规视而不见有的机构在执业过程中不遵守房地产评估的技术规范和职业道德，实施虚假评估等现象屡见不鲜。这些问题都严重损害了人民和国家的利益，严重危害着我国的金融安全。
二、如何解决房地产抵押评估的问题
（一）运用正确的房地产抵押评估方法
房地产抵押评估从业人员应当对评估对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。由于土地价格的招拍挂制度，房屋建设成本有明确的相关规范，社会对利润也有公认的合理水平，如果估价对象既无收益且所处区域房地产市场不活跃，交易案例少则，在评估过程中可以克服房价构成的复杂性等问题，适当采用成本法估价进行评估。而对估价对象房地产在估价时点的抵押价值进行评估，如果估价对象所处区域类似估价对象房地产交易十分活跃，交易案例丰富，可以选择市场法进行评估。对于有收益或潜在收益的房地产，可以考虑用收益法进行评估。
（二）完善房地产抵押评估制度
房地产抵押评估制度不完善是导致评估质量不高，行业不正当竞争的首要因素。因此，应当对其进行改革完善。首先，改革评估收费管理制度，强化评估服务质量和透明度，提高评估服务自主地价空间，规范评估业务的报价标准。其次，建设一套完整的评估体系，包括检验、核查、验证等措施或方法等，同时进行职责划分，职责分明，利益明确，实现体系内互相约束，相互促进的作用。再次，确定房地产抵押评估的原则，首先是合法原则，抵押的房地产必须是产权明晰、有合法的权属资料并且符合国家相关法律法规规定能够设定抵押权的房地产，才能进行评估。其次是保守原则，评估过程中从业人员应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未來可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。再次，公平原则，从业人员在工作中，应秉承公平、公正的原则,严格按照规定的规范、程序和方法,客观地判断房地产的价值，不能受抵押人或抵押权人等利害关系人的干扰，独立、客观、公正地对估价对象的价值作出判断，以维护金融安全。
（三）提高从业人员素质
现今对房地产评估的从业人员有了更高的要求，不仅要掌握国家的有关法律、法规、政策及房地产方面的知识，而且要熟悉金融、经济方面的知识，这样才能对房地产的抵押价值作出客观、公正、合理的判断，写出合格的房地产抵押评估报告。从业人员还应明确自身的权利与义务，工作中具备良好的职业道德，遵循相应的职业操守，严格遵守资产评估操作规程，不能受其他任何单位干预和影响，要在实质上和形式上保持自身的独立性。房地产公司可以定期举办相应的培训，帮助从业人员及时了解最新的行业发展动态，有利于房地产估价从业人员更好的解决估价实务中的难点问题，进一步提高执业素质，适应房地产市场快速发展的需要，不断提高注册房地产估价师的专业胜任能力和职业道德水平，为社会公众提供高效、优质的服务，适应我国经济建设和房地产市场快速发展的需要。
总之，在房地产抵押评估工作中，只有运用正确的房地产抵押评估方法、完善房地产抵押评估制度、提高从业人员素质，才能有效避免抵押评估中出现的问题，维护我国的金融安全。
参 考 文 献
[1]蔡倩.探讨房地产抵押贷款评估存在的风险及对策[J].现代经济信息,2009年
[2]柯小霞.浅析房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施[J].科技广场，2010年
[3]胡伟艳,杨明华.影响商业房地产抵押贷款评估因素分析[J].商业时代,2006年■