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摘 要：不动产登记中，地籍测绘和面积分摊等工作中，测量技术的应用较为广泛，发挥着积极的作用，具有推广应用价值。现针对不动产登记中测量技术的应用，做简单的论述，总结了技术应用的作用和要点，共享给相关人员参考。
关键词：不动产登记;测量技术;精准性;地籍测绘
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2019）03-0157-02
前 言
基于全面推进不动产登记工作背景下，广西积极落实创新工作模式，提高工作效率，提出：2018年底前，所有市县实体经济企业不动产抵押登记5个工作日内办结，不动产一般登记、抵押登记业务办理时间要分别压缩至15个、7个工作日以内;2020年底前，除遗产继承登记以外，不动产登记实现5个工作日内办结。不动产登记业务的优化，需要各类数据的支撑。应用测量技术，及时获取和提升数据质量，深入推进登记信息共享应用，为业务质量的提升，提供有力的支持。
1 广西不动产登记工作部署
《全面推进不动产登记便民利民工作实施方案》提出了以下工作要求：①大力推进“一窗受理，并联办理”，扎实开展“减证便民”服务。②不断拓展网上办事事项，延伸登记服务范围。③加快推进政务服务“一网通办”，加快推进登记数据整合汇交。④全面提升日常登记和数据接入质量，深入推进登记信息共享应用。上述工作的有效落实，需要基础测量工作的支持，获取完整的数据，及时完善数据库，实现数据共享，助力各项业务的开展。
2 测量技术在不动产登记中的应用分析
2.1 傾斜摄影测量技术
近年来，测绘技术水平不断提升，提出了倾斜摄影技术，打破了传统的正射影像应用局限，在不动产登记中应用，发挥着积极的作用。从技术的组成角度来说，具体为数据获取技术和数据处理技术。相比传统正射影像技术，倾斜影像测量技术能够从多个角度观察地物，真实反映地物情况。①应用各类软件，可以直接在成果影像上开展高度和长度以及面积等的量测。②开展三维模型制作，能够直接从倾斜影像，进行建筑物顶面以及侧面纹理，并且支持批量贴纹理，进而提高建模的周期。③相比传统三维模型，采用倾斜摄影测量技术，采集的数据量比较小，支持当前OGC通用标准。
具体应用：应用倾斜摄影测量技术，获得高清影像，将影像以及三维模型，应用到登记平台中，进而将不动产信息真实准确的呈现在三维空间环境下。应用三维模型动态单体化技术，以及建筑分层分户数据，处理三维模型，进而获得分层分户的楼房模型，按照分层或者分户方式，对模型属性挂接对应的不动产登记信息，并且关联各类数据资料，比如地籍图等，构建不动产登记信息数据。完成不动产信息登记，依托空间环境，能够在三维环境下，实现图查属性以及属性查图等。在具体应用中，不动产登记工作人员可以在线获得多维度数据，产权更加明确，能够减少不动产纠纷，保障了权利人的合法权益，提高了工作效率和质量。除此之外，不动产权利人通过系统，能够查询自己住宅的相关情况，以便于及时掌握房产信息。
2.2 数字化测图技术
地籍测绘中，不动产登记测量是重点内容。在具体工作中，房屋的层高以及净高测量，其参照面对测量工作的开展，有着重要的影响，体现在房产测量成果以及成果的公正性等方面。房屋层高指的是下层地板面或者楼板面到上层楼板面的距离，测量时极易产生误差，若直接使用净高替代，那么极易扩大误差。净高指的是地面到楼层下表面的距离大小，在房屋室内测量的高度为净高。在测量作业中，要做好结果计算把控，若有层高数据，必须要根据层高数据进行计算。除此之外，要做好测量技术应用的选择。基于科学技术的快速发展，加之数字化进程的加快，带动着测绘技术的发展，使其朝向数字化方向发展，为不动产登记工作的开展提供了技术支持。随着房地产工程建设规模持续扩大，在不动产测绘作业中，数字化测图技术的应用更加广泛，推动着房产的发展，提高了建筑水平。从数字化测图技术的应用实际来说，搜集信息更加准确，提高了工作进展，便于不动产分摊以及测绘作业开展。
2.3 解析法
不动产登记工作中，解析法的应用，具体包括房屋面积和用地面积等的测量，发挥着避免因为产权和面积等的纠纷。在不动产测量作业中，解析法的应用相对准确，能够解决纠纷性问题。具体应用中，通过界址点坐标，采用做标解析法，开展实际测量，进而保障测量结果的精准性和质量，减少误差的出现。严格按照不动产测量操作流程规范，采用解析法，开展方差测量，可避免误差的产生，确保测量结果的精确性。运用解析法，进行不动产登记测量作业，能提高标准中面积误差限差的精度，有效控制估算中的误差等，有着不错的效果。
2.4 GPS技术
在房产测量作业中，若进行分摊时，计算总面积，需要根据建筑总面积以及房屋总面积进行推测，获得总面积。若计算获得的分摊系数相对合理，那么选择其作为计算依据。在不动产测量中，面积分摊问题相对突出，需要做好实际测量，确保测量结果的真实性和准确性。具体应用中，可通过应用GPS技术等实现把控。随着技术的发展，GPS测量技术得以优化，在实际应用中，除了节约了造价外，有着不错的经济效益，还减轻了外业工作强度。GPS RTK技术的提出和应用，提高了GPS技术在不动产登记中的应用水平，促进此项技术的发展和改进。从应用效果来说，GPS RTK技术的应用，具有准确性和简单便捷等优势，有效解决了各类测绘问题。不动产测量作业中，结合运用GPS等技术，能够有效提高工作效率和质量[1]。 3 测量技术在不动产登记中的应用策略
3.1 不动产登记存在的问题
从不动产登记工作实际来说，还存在着以下问题：①信息登记零散。基于自然性质或者法律性质不可移动的财产，也被称作为不动产，包括房屋建筑和土地等。我国在不动产信息相关法律方面，还需要进一步完善，因为不动产资源被列入财产范围的时间不同，使得各类不动产归属的部门不同，进而造成信息登记零散，影响着不动产登记工作的开展效率。②信息交流不畅通。从此项工作实际来说，信息交流不畅通为关键问题。究其原因，各部门各自为政，缺少沟通与合作。这需要积极开展不动产信息登记平台的建设，统一信息录入标准，强化信息管理[2]。
3.2 测量技术在不动产登记中的应用策略
3.2.1 提高测量技术水平
结合当前不动产登记实际存在的问题，以及工作具体要求，提高测量技术水平，有着重要的意義。在2018年底前，完成集体土地所有权以及房屋所有权等的存量现势登记数据汇交;2020年底前完成房地一体的宅基地使用权以及集体建设用地使用权确权登记颁证，同时汇交成果。这需要不断提高不动产测量工作的效率和质量，为相关工作的开展，奠定坚实的基础。
3.2.2 提升测量数据质量
基于登记信息共享的需求和要求背景，在测量作业中，要不断提升测量数据质量，全面提升数据接入质量。这需要从不动产测量作业入手，综合利用各类测量技术，比如GPS技术和GIS技术等，构建数据信息平台，加强数据采集和处理等环节的质量把控，做好信息管理工作，提升测量数据质量。
3.2.3 加强交流和沟通
无论是不动产登记测量，还是相关业务的开展，都必须要加强交流和沟通，及时共享信息，提升不动产信息登记的透明化和流动化水平，减少信息传递问题的发生，保障信息的真实性和准确性，进而实现持续化发展。因此，在测量作业开始时，就需要注重交流和沟通，了解数据信息的要求和需求，进而为相关作业的开展提供保障[3]。
4 结束语
综上所述，测量技术在不动产登记中的应用，发挥着积极的作用。从当前不动产登记工作实际来说，对不动产测量作业的要求不断提升，加之实际存在的问题，需要提高测量技术水平;提升测量数据质量;加强交流和沟通。
参考文献
[1]陈亚男，范新成.倾斜摄影三维建模技术在不动产登记中的应用[J].山东国土资源，2018，34（01）：72～76.
[2]冯家政.不动产实地调查系统外业测量技术研究与实现[D].东南大学，2017.
[3]王九荣.多源数据融合技术在不动产登记中的应用研究[D].华北电力大学，2017.
收稿日期：2018-12-12
作者简介：莫文凯（1990-），男，助理工程师，大专，主要从事不动产登记登记发证工作、测量、权籍录入工作。
关键词：不动产登记;测量技术;精准性;地籍测绘
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2019）03-0157-02
前 言
基于全面推进不动产登记工作背景下，广西积极落实创新工作模式，提高工作效率，提出：2018年底前，所有市县实体经济企业不动产抵押登记5个工作日内办结，不动产一般登记、抵押登记业务办理时间要分别压缩至15个、7个工作日以内;2020年底前，除遗产继承登记以外，不动产登记实现5个工作日内办结。不动产登记业务的优化，需要各类数据的支撑。应用测量技术，及时获取和提升数据质量，深入推进登记信息共享应用，为业务质量的提升，提供有力的支持。
1 广西不动产登记工作部署
《全面推进不动产登记便民利民工作实施方案》提出了以下工作要求：①大力推进“一窗受理，并联办理”，扎实开展“减证便民”服务。②不断拓展网上办事事项，延伸登记服务范围。③加快推进政务服务“一网通办”，加快推进登记数据整合汇交。④全面提升日常登记和数据接入质量，深入推进登记信息共享应用。上述工作的有效落实，需要基础测量工作的支持，获取完整的数据，及时完善数据库，实现数据共享，助力各项业务的开展。
2 测量技术在不动产登记中的应用分析
2.1 傾斜摄影测量技术
近年来，测绘技术水平不断提升，提出了倾斜摄影技术，打破了传统的正射影像应用局限，在不动产登记中应用，发挥着积极的作用。从技术的组成角度来说，具体为数据获取技术和数据处理技术。相比传统正射影像技术，倾斜影像测量技术能够从多个角度观察地物，真实反映地物情况。①应用各类软件，可以直接在成果影像上开展高度和长度以及面积等的量测。②开展三维模型制作，能够直接从倾斜影像，进行建筑物顶面以及侧面纹理，并且支持批量贴纹理，进而提高建模的周期。③相比传统三维模型，采用倾斜摄影测量技术，采集的数据量比较小，支持当前OGC通用标准。
具体应用：应用倾斜摄影测量技术，获得高清影像，将影像以及三维模型，应用到登记平台中，进而将不动产信息真实准确的呈现在三维空间环境下。应用三维模型动态单体化技术，以及建筑分层分户数据，处理三维模型，进而获得分层分户的楼房模型，按照分层或者分户方式，对模型属性挂接对应的不动产登记信息，并且关联各类数据资料，比如地籍图等，构建不动产登记信息数据。完成不动产信息登记，依托空间环境，能够在三维环境下，实现图查属性以及属性查图等。在具体应用中，不动产登记工作人员可以在线获得多维度数据，产权更加明确，能够减少不动产纠纷，保障了权利人的合法权益，提高了工作效率和质量。除此之外，不动产权利人通过系统，能够查询自己住宅的相关情况，以便于及时掌握房产信息。
2.2 数字化测图技术
地籍测绘中，不动产登记测量是重点内容。在具体工作中，房屋的层高以及净高测量，其参照面对测量工作的开展，有着重要的影响，体现在房产测量成果以及成果的公正性等方面。房屋层高指的是下层地板面或者楼板面到上层楼板面的距离，测量时极易产生误差，若直接使用净高替代，那么极易扩大误差。净高指的是地面到楼层下表面的距离大小，在房屋室内测量的高度为净高。在测量作业中，要做好结果计算把控，若有层高数据，必须要根据层高数据进行计算。除此之外，要做好测量技术应用的选择。基于科学技术的快速发展，加之数字化进程的加快，带动着测绘技术的发展，使其朝向数字化方向发展，为不动产登记工作的开展提供了技术支持。随着房地产工程建设规模持续扩大，在不动产测绘作业中，数字化测图技术的应用更加广泛，推动着房产的发展，提高了建筑水平。从数字化测图技术的应用实际来说，搜集信息更加准确，提高了工作进展，便于不动产分摊以及测绘作业开展。
2.3 解析法
不动产登记工作中，解析法的应用，具体包括房屋面积和用地面积等的测量，发挥着避免因为产权和面积等的纠纷。在不动产测量作业中，解析法的应用相对准确，能够解决纠纷性问题。具体应用中，通过界址点坐标，采用做标解析法，开展实际测量，进而保障测量结果的精准性和质量，减少误差的出现。严格按照不动产测量操作流程规范，采用解析法，开展方差测量，可避免误差的产生，确保测量结果的精确性。运用解析法，进行不动产登记测量作业，能提高标准中面积误差限差的精度，有效控制估算中的误差等，有着不错的效果。
2.4 GPS技术
在房产测量作业中，若进行分摊时，计算总面积，需要根据建筑总面积以及房屋总面积进行推测，获得总面积。若计算获得的分摊系数相对合理，那么选择其作为计算依据。在不动产测量中，面积分摊问题相对突出，需要做好实际测量，确保测量结果的真实性和准确性。具体应用中，可通过应用GPS技术等实现把控。随着技术的发展，GPS测量技术得以优化，在实际应用中，除了节约了造价外，有着不错的经济效益，还减轻了外业工作强度。GPS RTK技术的提出和应用，提高了GPS技术在不动产登记中的应用水平，促进此项技术的发展和改进。从应用效果来说，GPS RTK技术的应用，具有准确性和简单便捷等优势，有效解决了各类测绘问题。不动产测量作业中，结合运用GPS等技术，能够有效提高工作效率和质量[1]。 3 测量技术在不动产登记中的应用策略
3.1 不动产登记存在的问题
从不动产登记工作实际来说，还存在着以下问题：①信息登记零散。基于自然性质或者法律性质不可移动的财产，也被称作为不动产，包括房屋建筑和土地等。我国在不动产信息相关法律方面，还需要进一步完善，因为不动产资源被列入财产范围的时间不同，使得各类不动产归属的部门不同，进而造成信息登记零散，影响着不动产登记工作的开展效率。②信息交流不畅通。从此项工作实际来说，信息交流不畅通为关键问题。究其原因，各部门各自为政，缺少沟通与合作。这需要积极开展不动产信息登记平台的建设，统一信息录入标准，强化信息管理[2]。
3.2 测量技术在不动产登记中的应用策略
3.2.1 提高测量技术水平
结合当前不动产登记实际存在的问题，以及工作具体要求，提高测量技术水平，有着重要的意義。在2018年底前，完成集体土地所有权以及房屋所有权等的存量现势登记数据汇交;2020年底前完成房地一体的宅基地使用权以及集体建设用地使用权确权登记颁证，同时汇交成果。这需要不断提高不动产测量工作的效率和质量，为相关工作的开展，奠定坚实的基础。
3.2.2 提升测量数据质量
基于登记信息共享的需求和要求背景，在测量作业中，要不断提升测量数据质量，全面提升数据接入质量。这需要从不动产测量作业入手，综合利用各类测量技术，比如GPS技术和GIS技术等，构建数据信息平台，加强数据采集和处理等环节的质量把控，做好信息管理工作，提升测量数据质量。
3.2.3 加强交流和沟通
无论是不动产登记测量，还是相关业务的开展，都必须要加强交流和沟通，及时共享信息，提升不动产信息登记的透明化和流动化水平，减少信息传递问题的发生，保障信息的真实性和准确性，进而实现持续化发展。因此，在测量作业开始时，就需要注重交流和沟通，了解数据信息的要求和需求，进而为相关作业的开展提供保障[3]。
4 结束语
综上所述，测量技术在不动产登记中的应用，发挥着积极的作用。从当前不动产登记工作实际来说，对不动产测量作业的要求不断提升，加之实际存在的问题，需要提高测量技术水平;提升测量数据质量;加强交流和沟通。
参考文献
[1]陈亚男，范新成.倾斜摄影三维建模技术在不动产登记中的应用[J].山东国土资源，2018，34（01）：72～76.
[2]冯家政.不动产实地调查系统外业测量技术研究与实现[D].东南大学，2017.
[3]王九荣.多源数据融合技术在不动产登记中的应用研究[D].华北电力大学，2017.
收稿日期：2018-12-12
作者简介：莫文凯（1990-），男，助理工程师，大专，主要从事不动产登记登记发证工作、测量、权籍录入工作。