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离婚夫妻赠与女儿房屋,父亲以房款冲抵女儿教育费为由将房屋从女儿手中又“购”回,母亲便以父女恶意买卖房屋为由讨还,从而引发4场纠纷……
离婚赠女房屋,前夫“巧妙”购回
江苏省南通市的郑卫国与秦玉怡原是一对夫妻,他们的女儿郑婷婷现为大学生。2003年11月26日,秦玉怡与郑卫国签订离婚协议,并约定:双方将共有的一套住房、一间车库赠送给女儿。郑婷婷如行使房屋所有权,必须经过秦玉怡同意;秦玉怡未再婚之前仍有权居住在该房屋,郑卫国离婚后不得进入该房屋;秦玉怡与郑卫国对车库拥有共同使用权。此外,离婚协议还对其他事项做了相关约定。
2007年7月13日,郑卫国申请办理了房屋产权登记手续,将名下的共有房屋变更到郑婷婷的名下。7月17日,郑卫国与女儿订立了房屋买卖、车库买卖合同,并约定:郑婷婷将其所有的房屋及车库出售给郑卫国,其中房款为32.6万余元,车库款为5000元,房屋、车库交付及付款时间均为7月18日。之后,郑卫国办理了房屋变更登记,将房屋、车库变更到了自己名下。
不久,秦玉怡得知此事后,立即要求前夫退还房屋,却被郑卫国断然拒绝。2008年7月,无奈的秦玉怡来到南通市崇川区人民法院,以前夫与女儿买卖房屋的行为严重侵害了自己的合法权益为由,将他们推上了被告席。
父母较量争房,女儿助母胜诉
2009年5月30日,南通市崇川区人民法院开庭审理了此案。在法庭上,郑卫国辩称:“我与女儿订立的房屋买卖合同是合法、有效的,价格也是经过有关机构评估的,请求驳回秦玉怡的诉讼请求。”此外,郑卫国还主张自己已向女儿支付了购房款,但未能就其主张向法院举证。官司的成败,郑婷婷的态度对双方都至关重要。望着与自己同样坐在被告席上的女儿,郑卫国对于赢取官司充满了信心。
可是,郑婷婷说:“卖房不是我真实意思的表示,房屋买卖需母亲同意才能进行。我知道房屋的买卖需经母亲同意,但考虑到我上学需要用钱,担心父亲在经济上不给予支持,被迫同意与父亲订下了房屋买卖合同,我其实并未拿到房款。”
女儿的表现让郑卫国很伤心,他辩解说:“当时,我父亲所在企业有集资的途径。我和父亲考虑到婷婷以后学习生活的保障,就想以该套住房的贷款来投资。因婷婷是学生,不便贷款,故只能把房屋先过户给我。女儿现在读大学二年级,每年要花费3万多元,第四年要国外大学的课程学业和实习,更需要几十万元的费用。这些均不是我一个人的抚育义务,所以我通想过这种分期分批给付女儿款项的形式来体现合同的平等性。况且,我与女儿另签订过一份补充协议,主要内容是我承担她大学期间的所有费用,女儿将受赠房产回馈给我,更表明她对房产过户是自愿的,婷婷所称被迫签约是没有依据的。”
6月9日,南通市崇川区人民法院依照我国《合同法》第五十二条第(二)项规定,作出一审判决:判决郑卫国与郑婷婷就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。
郑卫国不服,向南通市中级人民法院提起上诉。郑卫国提出:女儿与他没有任何恶意目的和恶意行为,一审认为他未支付房产的对价及郑婷婷受迫签约与事实不符。即使合同无效,提起变更或撤销权的应当是郑婷婷,而不是合同之外的第三人秦玉怡。
8月11日,南通市中级人民法院开庭审理了此案。在法庭上,郑卫国提供了2007年2月17日其与女儿签订的《补充协议》,证明郑婷婷为了学业才将房产过户给他的。秦玉怡认为,该协议不仅不能作为新证据,并不能说明女儿是自愿的,而且房产的转让应当征得秦玉怡的同意。郑婷婷称,该协议签名是其所签,但没有看过内容,也不记得该协议是在何种情况下而签,为何而签。
经过审理,南通市中级人民法院依据我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定,作出了“驳回上诉,维持原判”的判决。
房屋的权属关系确定后,却因为秦玉怡在诉讼中遗漏了对车库权属关系确认的主张,所以双方为车库的归属又发生纠纷。秦玉怡再次走上法庭,就车库权属关系,与女儿、前夫打了两场同样的官司。2010年2月5日、5月13日,南通市崇川区人民法院和南通市中级人民法院分别作出判决,判决确认郑卫国与郑婷婷签订的车库买卖协议同样无效。至此,因房屋“内循环”引发的
4场纠纷,终于告一段落。
(文中人名均系化名,题图与本文无关)
律师说法
在本案中,南通市崇川区人民法院和南通市中级人民法院的判决都适用法律正确,我们不妨详细谈谈。
郑婷婷在未经母亲秦玉怡同意的情况下,与父亲郑卫国订立了房屋买卖合同,将涉案房屋过户至郑卫国名下。因郑婷婷与父亲共同生活,其尚在求学中,在经济上需要父亲支持,所以郑卫国处于优势地位,郑婷婷主张订立房屋买卖合同不是其真实意思的表示,可以使人相信。此外,郑卫国取得涉案房屋的所有权后,没有证据证明他按合同约定向郑婷婷支付了购房价款,更可确定订立房屋买卖合同不是郑婷婷的真实意思表示。虽郑婷婷与父亲订立房屋买卖合同不是其真实意思表示,但相对于秦玉怡而言,郑婷婷明知其行使所有权须经母亲的同意,而不经母亲同意,其恶意是明显的。我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据我国《合同法》第五十二条第(二)款规定,本案的郑卫国、郑婷婷两被告订立房屋买卖合同的行为,损害了秦玉怡的合法利益,秦玉怡要求确认该房屋买卖合同无效,南通市崇川区人民法院据此作出“判决郑卫国与郑婷婷就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效”的判决,适用法律正确。
而在二审中,南通市中级人民法院的判决同样适用法律正确。第一,秦玉怡具有诉讼主体资格。郑卫国在房屋赠与后,已经丧失了各项权利,而秦玉怡不仅可以监督女儿行使所有权,而且在再婚之前还有该房屋的使用权,故她作为离婚协议中房屋产权转移的监督人是恰当的诉讼主体。第二,一审适用法律正确。郑婷婷的恶意在于接受附有条件的赠与后,没有履行约定的义务。郑卫国的恶意不仅在于自己知道协议的内容,还在于得到房屋时没有支付对价,其从变更抚养权开始就开始谋划,利用女儿涉世不深的弱点,将原本属于与秦玉怡共有的财产一步步占为己有,以看似合法的形式掩盖其非法的目的。房产转移损害了秦玉怡的合法权益,她对房屋产权监督的权利,既是对自己行使使用权的保护,也是对郑婷婷财产的保护。第三,郑婷婷需要支付高额的学费是事实,郑卫国已经支付的是其在尽父亲的义务,没有支付的更不能算是购买房屋支付的合理对价。事实上,郑卫国对购房款分文未付,且合同约定的价格属于明显的低价,是郑卫国利用其经济上的优势强加在女儿身上的买卖合同。我国《民事诉讼法》第一百五十三条规定:“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”南通市中级人民法院据此作出的“驳回上诉,维持原判”的判决,适用法律正确。
武向春(江西博德律师事务所律师)
栏目管理、编辑/木非木
E-mail:nclxp1111@163.com
离婚赠女房屋,前夫“巧妙”购回
江苏省南通市的郑卫国与秦玉怡原是一对夫妻,他们的女儿郑婷婷现为大学生。2003年11月26日,秦玉怡与郑卫国签订离婚协议,并约定:双方将共有的一套住房、一间车库赠送给女儿。郑婷婷如行使房屋所有权,必须经过秦玉怡同意;秦玉怡未再婚之前仍有权居住在该房屋,郑卫国离婚后不得进入该房屋;秦玉怡与郑卫国对车库拥有共同使用权。此外,离婚协议还对其他事项做了相关约定。
2007年7月13日,郑卫国申请办理了房屋产权登记手续,将名下的共有房屋变更到郑婷婷的名下。7月17日,郑卫国与女儿订立了房屋买卖、车库买卖合同,并约定:郑婷婷将其所有的房屋及车库出售给郑卫国,其中房款为32.6万余元,车库款为5000元,房屋、车库交付及付款时间均为7月18日。之后,郑卫国办理了房屋变更登记,将房屋、车库变更到了自己名下。
不久,秦玉怡得知此事后,立即要求前夫退还房屋,却被郑卫国断然拒绝。2008年7月,无奈的秦玉怡来到南通市崇川区人民法院,以前夫与女儿买卖房屋的行为严重侵害了自己的合法权益为由,将他们推上了被告席。
父母较量争房,女儿助母胜诉
2009年5月30日,南通市崇川区人民法院开庭审理了此案。在法庭上,郑卫国辩称:“我与女儿订立的房屋买卖合同是合法、有效的,价格也是经过有关机构评估的,请求驳回秦玉怡的诉讼请求。”此外,郑卫国还主张自己已向女儿支付了购房款,但未能就其主张向法院举证。官司的成败,郑婷婷的态度对双方都至关重要。望着与自己同样坐在被告席上的女儿,郑卫国对于赢取官司充满了信心。
可是,郑婷婷说:“卖房不是我真实意思的表示,房屋买卖需母亲同意才能进行。我知道房屋的买卖需经母亲同意,但考虑到我上学需要用钱,担心父亲在经济上不给予支持,被迫同意与父亲订下了房屋买卖合同,我其实并未拿到房款。”
女儿的表现让郑卫国很伤心,他辩解说:“当时,我父亲所在企业有集资的途径。我和父亲考虑到婷婷以后学习生活的保障,就想以该套住房的贷款来投资。因婷婷是学生,不便贷款,故只能把房屋先过户给我。女儿现在读大学二年级,每年要花费3万多元,第四年要国外大学的课程学业和实习,更需要几十万元的费用。这些均不是我一个人的抚育义务,所以我通想过这种分期分批给付女儿款项的形式来体现合同的平等性。况且,我与女儿另签订过一份补充协议,主要内容是我承担她大学期间的所有费用,女儿将受赠房产回馈给我,更表明她对房产过户是自愿的,婷婷所称被迫签约是没有依据的。”
6月9日,南通市崇川区人民法院依照我国《合同法》第五十二条第(二)项规定,作出一审判决:判决郑卫国与郑婷婷就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。
郑卫国不服,向南通市中级人民法院提起上诉。郑卫国提出:女儿与他没有任何恶意目的和恶意行为,一审认为他未支付房产的对价及郑婷婷受迫签约与事实不符。即使合同无效,提起变更或撤销权的应当是郑婷婷,而不是合同之外的第三人秦玉怡。
8月11日,南通市中级人民法院开庭审理了此案。在法庭上,郑卫国提供了2007年2月17日其与女儿签订的《补充协议》,证明郑婷婷为了学业才将房产过户给他的。秦玉怡认为,该协议不仅不能作为新证据,并不能说明女儿是自愿的,而且房产的转让应当征得秦玉怡的同意。郑婷婷称,该协议签名是其所签,但没有看过内容,也不记得该协议是在何种情况下而签,为何而签。
经过审理,南通市中级人民法院依据我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项规定,作出了“驳回上诉,维持原判”的判决。
房屋的权属关系确定后,却因为秦玉怡在诉讼中遗漏了对车库权属关系确认的主张,所以双方为车库的归属又发生纠纷。秦玉怡再次走上法庭,就车库权属关系,与女儿、前夫打了两场同样的官司。2010年2月5日、5月13日,南通市崇川区人民法院和南通市中级人民法院分别作出判决,判决确认郑卫国与郑婷婷签订的车库买卖协议同样无效。至此,因房屋“内循环”引发的
4场纠纷,终于告一段落。
(文中人名均系化名,题图与本文无关)
律师说法
在本案中,南通市崇川区人民法院和南通市中级人民法院的判决都适用法律正确,我们不妨详细谈谈。
郑婷婷在未经母亲秦玉怡同意的情况下,与父亲郑卫国订立了房屋买卖合同,将涉案房屋过户至郑卫国名下。因郑婷婷与父亲共同生活,其尚在求学中,在经济上需要父亲支持,所以郑卫国处于优势地位,郑婷婷主张订立房屋买卖合同不是其真实意思的表示,可以使人相信。此外,郑卫国取得涉案房屋的所有权后,没有证据证明他按合同约定向郑婷婷支付了购房价款,更可确定订立房屋买卖合同不是郑婷婷的真实意思表示。虽郑婷婷与父亲订立房屋买卖合同不是其真实意思表示,但相对于秦玉怡而言,郑婷婷明知其行使所有权须经母亲的同意,而不经母亲同意,其恶意是明显的。我国《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据我国《合同法》第五十二条第(二)款规定,本案的郑卫国、郑婷婷两被告订立房屋买卖合同的行为,损害了秦玉怡的合法利益,秦玉怡要求确认该房屋买卖合同无效,南通市崇川区人民法院据此作出“判决郑卫国与郑婷婷就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效”的判决,适用法律正确。
而在二审中,南通市中级人民法院的判决同样适用法律正确。第一,秦玉怡具有诉讼主体资格。郑卫国在房屋赠与后,已经丧失了各项权利,而秦玉怡不仅可以监督女儿行使所有权,而且在再婚之前还有该房屋的使用权,故她作为离婚协议中房屋产权转移的监督人是恰当的诉讼主体。第二,一审适用法律正确。郑婷婷的恶意在于接受附有条件的赠与后,没有履行约定的义务。郑卫国的恶意不仅在于自己知道协议的内容,还在于得到房屋时没有支付对价,其从变更抚养权开始就开始谋划,利用女儿涉世不深的弱点,将原本属于与秦玉怡共有的财产一步步占为己有,以看似合法的形式掩盖其非法的目的。房产转移损害了秦玉怡的合法权益,她对房屋产权监督的权利,既是对自己行使使用权的保护,也是对郑婷婷财产的保护。第三,郑婷婷需要支付高额的学费是事实,郑卫国已经支付的是其在尽父亲的义务,没有支付的更不能算是购买房屋支付的合理对价。事实上,郑卫国对购房款分文未付,且合同约定的价格属于明显的低价,是郑卫国利用其经济上的优势强加在女儿身上的买卖合同。我国《民事诉讼法》第一百五十三条规定:“合同中的下列免责条款无效:(一)造成对方人身伤害的;(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”南通市中级人民法院据此作出的“驳回上诉,维持原判”的判决,适用法律正确。
武向春(江西博德律师事务所律师)
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