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小产权房是当前社会各界关注的一个重要话题。学界围绕小产权房的成因提出市场供需说、城乡二元土地制度说和政策监管漏洞说三种思路，而这些思路对微观层面的考察相对缺乏。从经济社会学视角出发，借助民间合约研究框架，可以发现，小产权房的买卖双方在交易过程中，不仅获得了等于或大于交易风险的收益，而且有效规避了来自政策与法律的严厉惩罚。这种合约的广泛存在与当前有关的正式制度有密切联系，即当前有关城乡土地、房地产管理、无效合同的法律界定既是催生小产权房产生的重要诱因，又是导致政府监管乏力的根源。