论文部分内容阅读
20世纪80年代，伴随着西方的物业管理模式引入，社区物业管理矛盾成为长期难以解决的社会问题。物业公司收取物业费不到位（平均收费率85%左右），物业公司为了保本降低服务标准，业主不满意，拒缴物业费，形成恶性循环，成为物业管理行业和住宅社区物业管理的痛点。根据2019年6月1日中国小康网公布数据，2019中国居住小康指数为90.2，国人关于目前居住条件与环境的“十大不满”之首就是物业管理，人们对物业公司最不满意的“服务不好”占比75.4%。
安居才能乐业，社区物业管理矛盾必然会消解业主的获得感和幸福感。如何破解物业管理难题，让老百姓回归和谐睦邻的社区关系？天福集团率先创造性地提出“美好生活家园”开发运营模式，将传统的“社区物业管理模式”改变为“社区运营模式”，将住宅社区当作一家企业来运营，从住宅社区规划配套、工程建设、商品销售到社区固定资产和流动资产的配置、运营、管理和监督，进行了一整套理论研究和具体实践。通过社区运营，实现社区收支平衡，做到业主免缴物业费，打破物业公司与业主之间交易和雇佣关系的壁垒，从根本上解决两者之间的冲突和矛盾，提高人民群众的获得感和幸福感。
美好生活家园的“社区运营模式”与传统的“社区物业管理模式”有何区别？
传统物业管理模式的核心在于“管理”，即业主把社区物业委托给专业的物业公司管理，由物业公司按照合同的约定提供物业服务，开展管理活动。业主按照服务合同约定的标准缴纳物业费，物业公司按照合同的约定提供物业服务与管理。从现实来看，这种运营模式存在很多长期难以解决的问题。一是业主和物业公司双方对物业服务的内容及标准认识不统一，容易产生矛盾和纠纷;二是业主对物业公司的责任边界认识不清晰，不知道哪些服务内容是物业公司应该履行的职责，一旦超越物业公司职责的个人需要得不到满足，就选择不缴纳物业费。三是物业公司财务收支账目不公开，造成业主与物业公司之间存在严重的信任危机。以上传统物业管理的固化模式没有改变，物业管理的社会矛盾也将长期存在。
“美好生活家园”物业运营模式的核心在于“运营”，即通过开发公司、全体业主和运营公司三个主体，共同来搭建社区“共建、共营、共享”的创新物业运营模式，实现业主免缴物业费的初衷。
所谓共建，是指开发公司无偿赠给社区业主的幸福基本资金（简称“幸福基金”，含固定资产和流动资金，由社区业主委托给美好生活家园商业运营管理有限公司（以下简称“运营公司”）运营获得收益，用于冲抵本社区的物业管理服务费用。幸福基金包含两项内容，其一，共有幸福基金：由开发企业按住宅建筑面积的3%提供商业配套用房，无偿赠送给全体业主，作为社区运营的固定资产;其二，配套幸福基金：根据项目具体情况，开发企业无偿提供给每位住宅业主每平方米30—100元，作为社区运营的流动资金。以上两项幸福基金构成美好生活家园社区运营的基本保障。所谓共营，即社区自治运营。2019年3月12日在全國两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调：“发动群众共建共治共享，共同建设自己的美好家园。”运营公司将会通过倡导劳动光荣和有偿服务相结合的形式，鼓励业主共同参与社区日常管理，如参与义工式的劳动，业主提供服务换取幸福币，幸福币可以在社区中购买服务或日常消费等，共营目的是实现社区人人为我、我为人人的可持续发展模式，营造一个全体业主共同参与社区自治的良好氛围，逐步做到自己的社区自己管，人人爱护自己的美好家园。所谓共享，是指开发商和业主共同享受新型运营模式带来的改革红利。天福集团作为美好生活家园项目的开发公司，主动让利于业主，为社区全体业主建立“幸福基金”，把这笔资产的运营收益作为业主享受免交物业费的基础。运营公司将以共有商业资产为基础，在确保业主免交物业费的同时，还创造了社区邻里互动空间，并由运营公司无偿为互动空间提供优质服务，让全年龄段的业主都喜欢到这里来学习互动、娱乐康养等，运营公司将定期举办公益性的社群文化活动，让社区的孩子们有“快乐伙伴群”，家长们有“共享邻里群”，老人们有“不老生活群”，构建幸福和谐的社区大家庭。
“美好生活家园”如何保证业主长期享受免收物业费？
一、用“收支衡等式”，解析免收物业费的市场依据
传统物业公司的运营公式：成本=收入-税收-利润;
美好生活家园的运营收支平衡公式：物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0（下文称为“免收物业费衡等式”，简称“衡等式”）。
“美好生活家园”物业运营模式是以项目收支平衡为测算目标，即利润为零;免收物业费即无物业费收入，故各项税费为零。因此上述公式可以简化为：成本=收入（物业管理费用成本-幸福基金及社区运营收入=0，这就是“衡等式”）。美好生活家园的运营目标，就是要实现这个等式永远成立，即实现长期免收物业费。
现以河南省县级“美好生活家园”项目为例来对上述“衡等式”进行模拟测算。
（一）物业管理费用开支：
（1）市场行情分析：传统物业公司的物业管理成本标准
正常情况下，县级住宅小区政府批准物业收费标准（二级物业服务）一般为每月1.10元/平方米，物业公司管理费按85%收费率计算，即每平方米实际收入为0.94元。按此收入，须缴纳5%的税，计0.05元/平方米;还要有常规5%的经营利润，计0.05元/平方米。因此，传统物业公司的物业管理成本0.84元/平方米，计算公式：0.84=0.94-0.05-0.05（成本=收入-税费-利润），该标准是参照县级物业管理行业公认的成本水平。也就是说，目前市场上的物业公司，按每平方米建筑面积计算，每月实际收到物业管理费约0.94元，成本约为0.84元，税收缴纳0.05元，利润约为0.05元。这样的物业公司，基本处于良性运营，保持微利。
（2）项目运营数据分析：“美好生活家园”的物业管理实际成本
“美好生活家园”免收物业费，没有税收成本。物业公司不从物业管理传统收入中获利，即税收与盈利均为零，成本=收入。美好生活家园项目规模是普通社区的数倍，大规模形成集约化效应，可以节省不少固定费用，降低单位成本。同时，我们通过幸福币激励，实现社区半自治管理，以上两项叠加，至少可降低运营成本约20%。武汉江岸区百步亭大型社区、成都高新区安公大型社区已实施类似的运营模式，业主参与自治，不仅促进睦邻和谐，而且实现了物业费部分减免，由此推算出，美好生活家园的物业运营成本可以控制在0.67元/平方米，即0.84×（1-20%）=0.67。按照目前行业平均成本0.84元/平方米为基础，美好生活家园在同样的服务标准下，由于采用了共营理念和规模化运营，实际成本可降低到0.67元/平方米。 （二）幸福基金及社区运营收入
（1）商业资产租金收益：开发商按照住宅面积提供的3%共有幸福基金商业资产中，0.5%用于打造社区共享服务空间，没有租金收入;由开发商精装后交给物业公司运营管理，2.5%部分作为盈利性质商业用房，可以用于出租。在县城，按市场行情每平方米15元/月的平均租金收益，以100万平方米住宅建筑面积核算，折合的收益测算：100万平方米×2.5%×15元/平方米÷100万平方米=0.37元/平方米，扣除30%做商业运营成本和税收，至少可以实现0.25元/平方米净收益用于贴补物业费用。
（2）配套幸福基金投资收益：开发商按住宅面积50元/平方米配套幸福基金产生收益，作为流动资金，按照投资月回报6‰测算（国家公布的社会全年平均投资收益率为10%），产生收益为0.30元/平方米。
（3）社区商业物业费收入：商业资产物业管理没有免收物业费，按6%商业规划配比，100万平方米社区商业至少有6万平方米，按每平方米每月2元，收物业费12万元，分摊到每平方米，收入为0.12元/平方米。
以上三项收入为0.67元/平方米，是很保守的测算，确保能实现收支平衡。
结论：通过以上按市场行情测算的论证，物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0，这个“衡等式”完全可以成立。
二、用河南省叶县美好生活家园项目的运营测算，解析免收物业费的可行性
叶县美好生活家园住宅建筑面积100万平方米，邻里中心商业建筑面积3万平方米，商业街建筑面积7万平方米，住宅及商业总建筑面积110万平方米，以下是项目运营收支测算。
（一）叶县美好生活家园运营收入测算（见表1）
（二）叶县美好生活家园运营支出测算（见表2）
结论：通过叶县美好生活家园项目的运营测算，收入大于支出，可以确保实现免收物业费。
三、运营公司用以下六个措施，保证实现收支平衡
（1） 法律保证：每位业主与运营公司签订《委托运营管理合同》，合同明确约定，运营公司为业主提供包含住宅物业管理服务等多项免费服务。免费服务产生的费用，由运营公司通过受托资产及配套幸福基金产生的收益冲抵，并由运营公司承担相应的法律责任。
（2）建设期开发公司保证：美好生活家园总建筑面积在80万—100万平方米以上，需要分期开发，全部开发建设完成大约需要5—10年。运营公司与开发公司所签订的委托管理合同约定，在开发建设期（开发公司未全盘交房前），开发公司保证实现运营公司收支平衡，否则，不足部分由开发公司贴补。
（3）自持商业资产保证：开发公司除赠送给业主商业资产外，还按住宅面积的2%无偿赠送给运营公司自持商业资产，且该自持商业资产永久不能销售。在特殊情况下若出现阶段性运营管理收支无法平衡，运营公司将用此商业资产收益给予物业费贴补，确保做到运营收支平衡，并最终达到业主免缴物业费的目的。
（4）收支平衡保证：运营公司在接受业主委托之前，与开发公司共同测算，确定社区共有幸福基金的需求面积和配套幸福基金的标准，保证做到收支平衡。
（5）商家共享保证：美好生活家园都是居住数万人的超大型社区，在每个社区都将配置一定规模的商业配套，庞大的业主群体是商家稳定的基础流量。商业配套按三级配置，一级是大社区整体配套，如电影城、购物中心等;二级是小组团配套，如超市、诊所、老人日间照料中心等;三是社区便利店，如小吃店、理发店、干洗店等。这里面大部分商家是天福集团的战略合作伙伴，有实力也有经验，形成利益共同体。在本项目启动时，商家们已经提前参与社区的商业规划设计，把商业位置和租金标准（或合作分成）确定下来，量身定造，实事求是，因地制宜，合理优化配置资源，确保共有商业资产租金或合作运营收入稳定增长。
（6）创新运营保证：运营公司通过幸福币运营，鼓励广大业主参与社区自治，实现创新运营服务，大大降低物业管理成本，保证收支平衡。
四、运营公司运营服务过程如何监督
運营公司本着财务账目公开原则，物业收支情况每季度财务数据必须予以公示。由幸福基金理事会制订《幸福基本资金章程》和《幸福基本资金财务制度》，对运营管理过程进行有效监督。充分取得业主的信任是美好生活家园自治运营的根基。
美好生活家园运营模式是一种经营创新、管理创新，目前已经在河南省新乡市、滑县、叶县、焦作市、信阳市、息县等区域落地，受到所在地人民群众及相关政府部门的充分肯定。通过创新运营模式实现业主免缴物业费，彻底解决物业管理纠纷不断的社会矛盾，也解决了中等收入购房者担心“住不起房”的后顾之忧。除此之外，业主的权益通过双方签订的《物业管理服务协议》《委托运营管理合同》等一系列法律文书获得保障。免收物业费范围、物业服务标准、多项免费服务等与业主息息相关事项，运营公司在社区物业服务过程中将予以公示，做到透明公开，让全体业主明明白白免缴物业费、家家户户共享美好生活。
（作者为河南美好生活家园商业运营管理有限公司总经理）
安居才能乐业，社区物业管理矛盾必然会消解业主的获得感和幸福感。如何破解物业管理难题，让老百姓回归和谐睦邻的社区关系？天福集团率先创造性地提出“美好生活家园”开发运营模式，将传统的“社区物业管理模式”改变为“社区运营模式”，将住宅社区当作一家企业来运营，从住宅社区规划配套、工程建设、商品销售到社区固定资产和流动资产的配置、运营、管理和监督，进行了一整套理论研究和具体实践。通过社区运营，实现社区收支平衡，做到业主免缴物业费，打破物业公司与业主之间交易和雇佣关系的壁垒，从根本上解决两者之间的冲突和矛盾，提高人民群众的获得感和幸福感。
美好生活家园的“社区运营模式”与传统的“社区物业管理模式”有何区别？
传统物业管理模式的核心在于“管理”，即业主把社区物业委托给专业的物业公司管理，由物业公司按照合同的约定提供物业服务，开展管理活动。业主按照服务合同约定的标准缴纳物业费，物业公司按照合同的约定提供物业服务与管理。从现实来看，这种运营模式存在很多长期难以解决的问题。一是业主和物业公司双方对物业服务的内容及标准认识不统一，容易产生矛盾和纠纷;二是业主对物业公司的责任边界认识不清晰，不知道哪些服务内容是物业公司应该履行的职责，一旦超越物业公司职责的个人需要得不到满足，就选择不缴纳物业费。三是物业公司财务收支账目不公开，造成业主与物业公司之间存在严重的信任危机。以上传统物业管理的固化模式没有改变，物业管理的社会矛盾也将长期存在。
“美好生活家园”物业运营模式的核心在于“运营”，即通过开发公司、全体业主和运营公司三个主体，共同来搭建社区“共建、共营、共享”的创新物业运营模式，实现业主免缴物业费的初衷。
所谓共建，是指开发公司无偿赠给社区业主的幸福基本资金（简称“幸福基金”，含固定资产和流动资金，由社区业主委托给美好生活家园商业运营管理有限公司（以下简称“运营公司”）运营获得收益，用于冲抵本社区的物业管理服务费用。幸福基金包含两项内容，其一，共有幸福基金：由开发企业按住宅建筑面积的3%提供商业配套用房，无偿赠送给全体业主，作为社区运营的固定资产;其二，配套幸福基金：根据项目具体情况，开发企业无偿提供给每位住宅业主每平方米30—100元，作为社区运营的流动资金。以上两项幸福基金构成美好生活家园社区运营的基本保障。所谓共营，即社区自治运营。2019年3月12日在全國两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽强调：“发动群众共建共治共享，共同建设自己的美好家园。”运营公司将会通过倡导劳动光荣和有偿服务相结合的形式，鼓励业主共同参与社区日常管理，如参与义工式的劳动，业主提供服务换取幸福币，幸福币可以在社区中购买服务或日常消费等，共营目的是实现社区人人为我、我为人人的可持续发展模式，营造一个全体业主共同参与社区自治的良好氛围，逐步做到自己的社区自己管，人人爱护自己的美好家园。所谓共享，是指开发商和业主共同享受新型运营模式带来的改革红利。天福集团作为美好生活家园项目的开发公司，主动让利于业主，为社区全体业主建立“幸福基金”，把这笔资产的运营收益作为业主享受免交物业费的基础。运营公司将以共有商业资产为基础，在确保业主免交物业费的同时，还创造了社区邻里互动空间，并由运营公司无偿为互动空间提供优质服务，让全年龄段的业主都喜欢到这里来学习互动、娱乐康养等，运营公司将定期举办公益性的社群文化活动，让社区的孩子们有“快乐伙伴群”，家长们有“共享邻里群”，老人们有“不老生活群”，构建幸福和谐的社区大家庭。
“美好生活家园”如何保证业主长期享受免收物业费？
一、用“收支衡等式”，解析免收物业费的市场依据
传统物业公司的运营公式：成本=收入-税收-利润;
美好生活家园的运营收支平衡公式：物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0（下文称为“免收物业费衡等式”，简称“衡等式”）。
“美好生活家园”物业运营模式是以项目收支平衡为测算目标，即利润为零;免收物业费即无物业费收入，故各项税费为零。因此上述公式可以简化为：成本=收入（物业管理费用成本-幸福基金及社区运营收入=0，这就是“衡等式”）。美好生活家园的运营目标，就是要实现这个等式永远成立，即实现长期免收物业费。
现以河南省县级“美好生活家园”项目为例来对上述“衡等式”进行模拟测算。
（一）物业管理费用开支：
（1）市场行情分析：传统物业公司的物业管理成本标准
正常情况下，县级住宅小区政府批准物业收费标准（二级物业服务）一般为每月1.10元/平方米，物业公司管理费按85%收费率计算，即每平方米实际收入为0.94元。按此收入，须缴纳5%的税，计0.05元/平方米;还要有常规5%的经营利润，计0.05元/平方米。因此，传统物业公司的物业管理成本0.84元/平方米，计算公式：0.84=0.94-0.05-0.05（成本=收入-税费-利润），该标准是参照县级物业管理行业公认的成本水平。也就是说，目前市场上的物业公司，按每平方米建筑面积计算，每月实际收到物业管理费约0.94元，成本约为0.84元，税收缴纳0.05元，利润约为0.05元。这样的物业公司，基本处于良性运营，保持微利。
（2）项目运营数据分析：“美好生活家园”的物业管理实际成本
“美好生活家园”免收物业费，没有税收成本。物业公司不从物业管理传统收入中获利，即税收与盈利均为零，成本=收入。美好生活家园项目规模是普通社区的数倍，大规模形成集约化效应，可以节省不少固定费用，降低单位成本。同时，我们通过幸福币激励，实现社区半自治管理，以上两项叠加，至少可降低运营成本约20%。武汉江岸区百步亭大型社区、成都高新区安公大型社区已实施类似的运营模式，业主参与自治，不仅促进睦邻和谐，而且实现了物业费部分减免，由此推算出，美好生活家园的物业运营成本可以控制在0.67元/平方米，即0.84×（1-20%）=0.67。按照目前行业平均成本0.84元/平方米为基础，美好生活家园在同样的服务标准下，由于采用了共营理念和规模化运营，实际成本可降低到0.67元/平方米。 （二）幸福基金及社区运营收入
（1）商业资产租金收益：开发商按照住宅面积提供的3%共有幸福基金商业资产中，0.5%用于打造社区共享服务空间，没有租金收入;由开发商精装后交给物业公司运营管理，2.5%部分作为盈利性质商业用房，可以用于出租。在县城，按市场行情每平方米15元/月的平均租金收益，以100万平方米住宅建筑面积核算，折合的收益测算：100万平方米×2.5%×15元/平方米÷100万平方米=0.37元/平方米，扣除30%做商业运营成本和税收，至少可以实现0.25元/平方米净收益用于贴补物业费用。
（2）配套幸福基金投资收益：开发商按住宅面积50元/平方米配套幸福基金产生收益，作为流动资金，按照投资月回报6‰测算（国家公布的社会全年平均投资收益率为10%），产生收益为0.30元/平方米。
（3）社区商业物业费收入：商业资产物业管理没有免收物业费，按6%商业规划配比，100万平方米社区商业至少有6万平方米，按每平方米每月2元，收物业费12万元，分摊到每平方米，收入为0.12元/平方米。
以上三项收入为0.67元/平方米，是很保守的测算，确保能实现收支平衡。
结论：通过以上按市场行情测算的论证，物业管理成本-幸福基金及社区运营收入=0，这个“衡等式”完全可以成立。
二、用河南省叶县美好生活家园项目的运营测算，解析免收物业费的可行性
叶县美好生活家园住宅建筑面积100万平方米，邻里中心商业建筑面积3万平方米，商业街建筑面积7万平方米，住宅及商业总建筑面积110万平方米，以下是项目运营收支测算。
（一）叶县美好生活家园运营收入测算（见表1）
（二）叶县美好生活家园运营支出测算（见表2）
结论：通过叶县美好生活家园项目的运营测算，收入大于支出，可以确保实现免收物业费。
三、运营公司用以下六个措施，保证实现收支平衡
（1） 法律保证：每位业主与运营公司签订《委托运营管理合同》，合同明确约定，运营公司为业主提供包含住宅物业管理服务等多项免费服务。免费服务产生的费用，由运营公司通过受托资产及配套幸福基金产生的收益冲抵，并由运营公司承担相应的法律责任。
（2）建设期开发公司保证：美好生活家园总建筑面积在80万—100万平方米以上，需要分期开发，全部开发建设完成大约需要5—10年。运营公司与开发公司所签订的委托管理合同约定，在开发建设期（开发公司未全盘交房前），开发公司保证实现运营公司收支平衡，否则，不足部分由开发公司贴补。
（3）自持商业资产保证：开发公司除赠送给业主商业资产外，还按住宅面积的2%无偿赠送给运营公司自持商业资产，且该自持商业资产永久不能销售。在特殊情况下若出现阶段性运营管理收支无法平衡，运营公司将用此商业资产收益给予物业费贴补，确保做到运营收支平衡，并最终达到业主免缴物业费的目的。
（4）收支平衡保证：运营公司在接受业主委托之前，与开发公司共同测算，确定社区共有幸福基金的需求面积和配套幸福基金的标准，保证做到收支平衡。
（5）商家共享保证：美好生活家园都是居住数万人的超大型社区，在每个社区都将配置一定规模的商业配套，庞大的业主群体是商家稳定的基础流量。商业配套按三级配置，一级是大社区整体配套，如电影城、购物中心等;二级是小组团配套，如超市、诊所、老人日间照料中心等;三是社区便利店，如小吃店、理发店、干洗店等。这里面大部分商家是天福集团的战略合作伙伴，有实力也有经验，形成利益共同体。在本项目启动时，商家们已经提前参与社区的商业规划设计，把商业位置和租金标准（或合作分成）确定下来，量身定造，实事求是，因地制宜，合理优化配置资源，确保共有商业资产租金或合作运营收入稳定增长。
（6）创新运营保证：运营公司通过幸福币运营，鼓励广大业主参与社区自治，实现创新运营服务，大大降低物业管理成本，保证收支平衡。
四、运营公司运营服务过程如何监督
運营公司本着财务账目公开原则，物业收支情况每季度财务数据必须予以公示。由幸福基金理事会制订《幸福基本资金章程》和《幸福基本资金财务制度》，对运营管理过程进行有效监督。充分取得业主的信任是美好生活家园自治运营的根基。
美好生活家园运营模式是一种经营创新、管理创新，目前已经在河南省新乡市、滑县、叶县、焦作市、信阳市、息县等区域落地，受到所在地人民群众及相关政府部门的充分肯定。通过创新运营模式实现业主免缴物业费，彻底解决物业管理纠纷不断的社会矛盾，也解决了中等收入购房者担心“住不起房”的后顾之忧。除此之外，业主的权益通过双方签订的《物业管理服务协议》《委托运营管理合同》等一系列法律文书获得保障。免收物业费范围、物业服务标准、多项免费服务等与业主息息相关事项，运营公司在社区物业服务过程中将予以公示，做到透明公开，让全体业主明明白白免缴物业费、家家户户共享美好生活。
（作者为河南美好生活家园商业运营管理有限公司总经理）