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摘要：房地产开发企业从开发立项、建設到销售和使用，涉及了土地增值税、营业税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加等多个税种，税收成本在房地产开发企业投资总额中所占的比例很高。而税收负担的轻重是直接影响企业经济效益高低的重要因素之一，因此，有必要通过税收筹划的手段使企业税收负担最小化，从而降低其经营成本，增加经济效益，提高企业的竞争力。本文将对房地产开发企业税收筹划进行分析。
关键词：房地产开发企业；税收筹划；成本
引言
在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。
1、房地产开发企业税收筹划存在的问题
1.1没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
1.2税负弹性小，税收筹划的范围相对狭窄
税负弹性的大小决定了税收筹划的空间范围。从影响税负弹性的几个因素来看，我国现行税制从宏观税负到税种税负，其弹性范围都很有限。突出表现在：①商品劳务税、企业所得税以及个人所得税对个人取得的股息、红利所得均实行比例税率，而比例税率的税负弹性比累进税率的税负弹性要小得多；②生产型增值税的抵扣范围较窄；③重复征税现象依然存在；④投资鼓励政策不多；⑤可供选择使用的会计核算方法较少。
1.3执法不严，违法成本低，阻碍了税收筹划的普遍运用
税法执行情况是企业评估偷税、逃税等违法成本的一个因素，如果税法得不到有效执行，房地产开发企业的违法行为得不到应有的处罚，则企业的违法成本低。在权衡成本与收益之后，企业可能倾向于选择违法行为而不是选择进行税收筹划。由于我国目前税收法制不健全，存在执法不严、处罚不力的现象，在一定程度上助长了偷税行为。因为在这种纳税环境下，纳税人偷税所引发的风险相对于所得收益来看是小的，成本收益比较的结果促成偷税产生。另一方面，一些税务机关以组织收入为中心的单纯财政观点，以及税务人员有较大的税收执法裁量权，使得税收征纳关系异化，造成纳税违法成本进一步降低。这在客观上阻碍了税收筹划的普遍运用。
2、房地产开发企业税收筹划的主要方法
2.1明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。
2.2通过变出租业务为投资业务规避纳税义务
房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税收负担较重。如果将不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教育费附加。对于投资方收到的投资收益，也不用按租金收入依12%的税率缴纳房产税；但是接受投资方要将房产作为自用资产按房产计税余值的1.2%缴纳每年的房产税。投资方从接受投资方分回的投资收益是已纳完税的税后利润，按照企业所得税新税法的规定，投资方收到的投资收益不用再缴纳企业所得税。这样通过将房屋出租业务转化为投资业务，可以有效降低企业税收负担。改变房屋租赁业务为投资业务后，房地产公司规避了营业税、房产税负担，得到了较大的经济利益。因此，变房屋出租业务为投资业务，只要筹划得当，足可以给企业带来较大的经济利益的。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。
2.3自建自售房地产规避纳税义务的方法
对于很多企业自建房产的行为，自建的房地产如果不出售。则建筑行为属于单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不构成对外经营，不缴纳建筑业税目的营业税；但是，如果自建的房地产对外出售，那么建筑行为就不是为本单位或雇主提供的应税劳务，而是一种对外的经营行为，理应缴纳建筑业税目的营业税。因此，企业此时既要缴纳销售不动产的营业税，同时还要缴纳建筑业的营业税。
3、结语
总之，在现代社会，税收已经渗透到企业生产经营活动和民众日常生活的方方面面，发挥着越来越重要的作用。任何纳税人都有减轻税负的愿望，税收筹划便成为房地产开发企业减轻税收负担，实现利润最大化或效用最大化目标的理想选择。
参考文献：
[1]金秋萍.房地产企业利用税率进行纳税筹划及实例解析[J].税收征纳，2017，12（02）：36-39.
[2]黄洁.“营改增”后房地产企业税收筹划之道[J].时代金融，2017，15（05）：17.
[3]何玉兰.房地产企业营改增后的税收筹划分析[J].现代经济信息，2017，12（01）：185-186.
关键词：房地产开发企业；税收筹划；成本
引言
在现有的经济市场中，我国的房地产面对着外部环境的竞争压力以及内部环境的发展压力，再加上受到了国家的严格管理，所以房地产企业相比于之前在融资和销售上受到了很大的影响。同时我国在税收方面有很多的优惠政策，房地产企业应该熟悉的掌握了解相应的税收优惠政策，尽可能的降低企业的税收负担。
1、房地产开发企业税收筹划存在的问题
1.1没有明确的税收筹划目标
在现有的房地产企业土地增值税税收筹划的工作过程中，只有极少部分的企业将税收筹划落实到了实际的工作当中；然而大多数的房地产企业的税收筹划工作都仅仅是停留在表面上，而没有真正的落实。相对于其他的一些工作来说，企业的土地增值税税收筹划工作有一定的难度，它不仅需要各种人员有足够的税收筹划能力，还需要它能够精确的掌握了解相关的税收政策、制度并且还能够很好的判断国家的经济走向。在实际的房地产企业的土地增值税税收筹划的工作当中，往往没有一个明确的税收筹划目标，在开展工作时缺少详细的筹划思路，税收筹划的内容、对象等都不明确；至于那少部分的企业，虽然落实了税收筹划，但是涉及的筹划内容很片面，只注意到了增值税点上的筹划，没有一个长远的税收规划，缺乏明确的税收目标。
1.2税负弹性小，税收筹划的范围相对狭窄
税负弹性的大小决定了税收筹划的空间范围。从影响税负弹性的几个因素来看，我国现行税制从宏观税负到税种税负，其弹性范围都很有限。突出表现在：①商品劳务税、企业所得税以及个人所得税对个人取得的股息、红利所得均实行比例税率，而比例税率的税负弹性比累进税率的税负弹性要小得多；②生产型增值税的抵扣范围较窄；③重复征税现象依然存在；④投资鼓励政策不多；⑤可供选择使用的会计核算方法较少。
1.3执法不严，违法成本低，阻碍了税收筹划的普遍运用
税法执行情况是企业评估偷税、逃税等违法成本的一个因素，如果税法得不到有效执行，房地产开发企业的违法行为得不到应有的处罚，则企业的违法成本低。在权衡成本与收益之后，企业可能倾向于选择违法行为而不是选择进行税收筹划。由于我国目前税收法制不健全，存在执法不严、处罚不力的现象，在一定程度上助长了偷税行为。因为在这种纳税环境下，纳税人偷税所引发的风险相对于所得收益来看是小的，成本收益比较的结果促成偷税产生。另一方面，一些税务机关以组织收入为中心的单纯财政观点，以及税务人员有较大的税收执法裁量权，使得税收征纳关系异化，造成纳税违法成本进一步降低。这在客观上阻碍了税收筹划的普遍运用。
2、房地产开发企业税收筹划的主要方法
2.1明确税收筹划目标
对于房地产企业的土地增值税税收筹划工作来说，企业应该在项目处理设计的初阶段就明确好税收筹划的目标；土地增值税税收筹划的工作应该要有事前规划的特点，在实际的税收工作当中，有部分的房地产企业往往是在项目正式开工之后才开始进行筹划目标的确定的。在这时企业已经错过了最佳的税收筹划时间，筹划空间较之前缩小了许多，有的筹划空间甚至不能够达到筹划的目标。所以，在房地产企业的土地增值税税收筹划工作当中，要有着明确的税收筹划目标，最好是在项目设计之前，并且完成项目的整个过程都应该涉及到税收筹划，这样才能够更加全面的更加系统的完成筹划工作；这样有利于房地产企业税收筹划空间的增大，是企业顺利完成税收筹划目标的重要保障。
2.2通过变出租业务为投资业务规避纳税义务
房地产开发企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、印花税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税收负担较重。如果将不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险，不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教育费附加。对于投资方收到的投资收益，也不用按租金收入依12%的税率缴纳房产税；但是接受投资方要将房产作为自用资产按房产计税余值的1.2%缴纳每年的房产税。投资方从接受投资方分回的投资收益是已纳完税的税后利润，按照企业所得税新税法的规定，投资方收到的投资收益不用再缴纳企业所得税。这样通过将房屋出租业务转化为投资业务，可以有效降低企业税收负担。改变房屋租赁业务为投资业务后，房地产公司规避了营业税、房产税负担，得到了较大的经济利益。因此，变房屋出租业务为投资业务，只要筹划得当，足可以给企业带来较大的经济利益的。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。
2.3自建自售房地产规避纳税义务的方法
对于很多企业自建房产的行为，自建的房地产如果不出售。则建筑行为属于单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不构成对外经营，不缴纳建筑业税目的营业税；但是，如果自建的房地产对外出售，那么建筑行为就不是为本单位或雇主提供的应税劳务，而是一种对外的经营行为，理应缴纳建筑业税目的营业税。因此，企业此时既要缴纳销售不动产的营业税，同时还要缴纳建筑业的营业税。
3、结语
总之，在现代社会，税收已经渗透到企业生产经营活动和民众日常生活的方方面面，发挥着越来越重要的作用。任何纳税人都有减轻税负的愿望，税收筹划便成为房地产开发企业减轻税收负担，实现利润最大化或效用最大化目标的理想选择。
参考文献：
[1]金秋萍.房地产企业利用税率进行纳税筹划及实例解析[J].税收征纳，2017，12（02）：36-39.
[2]黄洁.“营改增”后房地产企业税收筹划之道[J].时代金融，2017，15（05）：17.
[3]何玉兰.房地产企业营改增后的税收筹划分析[J].现代经济信息，2017，12（01）：185-186.