【摘 要】在经济快速发展的带动下，城镇的人口向城市大规模的集结，在大规模城市化的影响下贷款业务蓬勃发展。当然在贷款方面也显露出很多的问题有待于我们解决。如何正确的识别和防范住房信贷风险是我们今后工作的重点问题。
　　【关键词】个人住房货款；风险；防范
　　在当下来看，住房信贷有着两大优点，风险低收益高。在有着国家优越政策的支持下很多的商业银行也踏入信贷市场，业务发展迅速。在业务快速增长的背景下信贷的不良率也相应的有所增长。今后中国的房地产方向应该何去何从还是不确定的问题，在政府的调控力度越来强的背景下，很过人对于房地产的发展都有着不同的看法，这样就是更大的加大的了房地产信贷的风险因素存在。
　　一、个人住房贷款的含义
　　个人住房贷款是指银行接受委托向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。个人住房贷款业务主要包括自营性个人住房贷款即个人住房按揭贷款（包括个人一手房贷款、个人再交易贷款住房贷款即二手房贷款、个人商业用房贷款等）、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
　　1.公积金个人住房贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款利率低主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。
　　2.个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
　　3.个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
　　二、商业银行个人住房贷款的风险控制与防范对策
　　1.信用风险及防范对策
　　借款人在买房后由于支付和偿还能力下降无法支付本金这种情况我们称为信用风险。 房贷申请的资格审查能够有效的控制信用风险。对于申请人的资质的初审通常要做到以下的几个方面。
　　（1）用定性和定量的方法系统的分析审查借贷人的综合情况，以现金收入为依据，工作的稳定程度为参考，进行审查和评估。（2）申请人的担保、诚信、工作、和偿还等情况都是我们需要重点关注的。（3）贷款方面应该有个合理的机制控制借贷收入偿债比例，科学的确定贷款数额和年限，将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），控制借款人每期还款额不超过其还款能力。
　　2.抵押物风险及防范对策
　　银行的第二还款来源通常都是抵押物的变卖，对于抵押物的处置和变卖有着处置风险和价格风险的存在。对于抵押物的审查是防范这种风险存在的重要手段。抵押物审查程序具体应做到：（1）仔细的审核抵押物的合法性和被抵押的合法性；（2）要求售房单位到期及时办理产权户手续，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位；（3）尽量减少实物抵押，降低由于市场价格的变动带来的变现风险。（4）履行担保法，不按照合同还款的进行依法收取抵押物进行变现降低资金风险。
　　3.流动性风险
　　住房贷款的风险主要存在以下的两个方面。（1）“短存长贷”行为，会抑制银行的资金流动性银行的偿还能力降低，成为流动性风险。（2）我们国家的个人住房贷款变现环节繁琐机会成本附加带来成本的损失。如果大宗的存款人或者债权人要求银行清偿债务时，资金周转困难，甚至倒闭。
　　4.开发商导致的风险及防范对策
　　很多的地产商开发的楼盘质量不达标，售出的期房不能按照规定的时间进行交付，导致购房人和开发商发生纠纷要求解除合约。“假个贷”风险。开发商以个人的名义进行冒充购房进而套取贷款。我们要加强和资质过硬的开发商合作，杜绝这种假信贷的现象存在。在开发商的审查要注意审查人员和开发商是否有利益链条，将影响准确客观的审核。
　　5.管理风险及防范对策
　　主要体现在领导部门对于业务看重的情况下，下属部门重业绩管理相对放松，违规操作时有出现，没有被准擅自变更担保条件或者贷款标准。再者部门自身工作人员串通一气违规逃避制度约束。严格支付管理个人住房贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，支付后做好相关的备案工作，并且归集凭证进行统一的存放管理。遵循审贷与放贷分离的原则，设立第三方部门或者岗位进行放贷，严格审批只有满足条件的才能进行批准放贷。
　　6.建立个人住房贷款风险预警系统
　　综合对当前的产业经济指标和国家相关的政策进行分析，建立预警机制度。对整个市场出现突发状况能够做出及时的反应对，预防隐患规避市场和政策风险。
　　参考文献：
　　刘靖.个人住房贷款贷后管理浅析[J]. 时代金融. 2014（18）