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8月15日上午,由人民论坛杂志社主办的“城市化进程中土地纠纷问题研讨会”在全国人大会议中心召开。全国人大、国务院法制办、中国法学会、中共中央党校、国家行政学院、中国社会科学院、中国人民大学、中国政法大学等国家机关及知名院校的领导、专家及法制日报等单位媒体记者50余人参加研讨会。研讨会上,专家学者立足我国经济社会发展的阶段性特征,围绕当前城市化进程中土地纠纷的现状、特点、实质、成因及如何化解等问题,以“深圳市宝安区N15地块土地合作开发权纠纷”为典型案例,展开了热烈讨论,发表了重要观点。
典型案例
深圳宝安区N15地块土地合作开发权纠纷
1999年7月,深圳市人民政府征用了深圳宝安区新安街道办事处原翻身村村民委员会(后变更为翻身居委)的土地。深圳市国土部门将N15地块(总面积104616.27平方米)作为补偿的返还用地给翻身村委使用。当时深圳市政府有关文件规定,补偿返还用地可以进入市场和开发商合作开发。
据调查,2002年4月11日,翻身村委与深圳福中福房地产开发有限公司(下称“福中福公司”)签订了《关于合作开发宝安区N15地块的合同》,约定N15地块50%以上由福中福公司单独开发。2003年1月7日,深圳市国土、规划部门将N15地块的国有土地使用权证和总体规划许可证办到了福中福公司和翻身村委的名下。2003年9月15日,翻身村及其三(2)、五(1)、五(2)村民小组与松茂公司签订了《合作开发经营合同书》,约定将该三个小组原留作自行开发的24592平方米的土地开发权转让给松茂公司。因无财力进行开发,松茂公司又于2003年10月23日与福中福公司签订了《合作投资开发合同》及《补充协议书》,将该24592平方米的土地开发权再次转让给福中福公司。至此,福中福公司取得了N15地块的100%开发权,并相继办理了国有土地使用证、建设用地规划、建设工程规划、建筑工程施工、房地产预售许可证等相关手续。之后,福中福公司在该土地上开发商品房,项目取名“幸福海岸”,前后开发一、二期,建商住楼11栋。
随着深圳市房地产价格持续上涨,松茂公司开始反悔之前与福中福公司签订并早已实际履行的合同。2007年1月6日,松茂公司向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,要求确认《合作投资开发合同》及其《补充协议》无效。深圳仲裁委员会受理该案后虽经两次庭审,但至今未作出裁决。
因仲裁无果,松茂公司又以翻身村委及其下属三个村民小组作为被告,向深圳市中级人民法院提起诉讼,要求解除其与村委会签订的《合作开发经营合同书》,并在立案后的短短一周之内,便和三个村民小组迅速达成 “和解协议”:由翻身村委退还已收转让土地款,松茂公司返还已不属于自己的“土地”,同时要求深圳市中级人民法院下达调解书。深圳市中级人民法院据此于同年12月作出了深中法民初字第247号《民事调解书》,对“和解协议”予以确认。
因福中福公司早已合法取得了该土地使用权,松茂公司无地可返。翻身村民在要不到土地的情况下,多次上访闹事,影响当地社会稳定。
福中福公司原计划于2008年11月对外销售“幸福海岸”第11栋楼盘。宝安区政府以翻身村村民要上访闹事和维稳为由,分别于2008年10月30日和同年12月1日两次对该楼盘下达了“销售禁令”。
“幸福海岸”第11栋楼盘“销售禁令”下达至今,直接导致福中福公司6亿多元资金无法回笼,资金链断裂,公司经营陷入严重瘫痪状态,也直接影响到福中福公司于2008年在湖南益阳市开发建设的福中福国际城和黄家湖度假村项目的顺利进展。福中福公司这两个项目因资金链断裂,目前已拖欠益阳市民工和该公司员工(3500多人)工资8000多万元。2008年以来,讨薪民工多次集访益阳市委、市政府,围堵、冲击市政府机关和福中福国际城商铺。
至此,由N15地块土地合作开发权纠纷带来的一系列问题已牵涉到深圳和益阳两地的社会稳定,为妥善解决好这一问题,湖南省维稳办向广东省维稳办发函商请协调解决福中福公司的问题,得到了广东省和深圳市维稳办的高度重视。深圳市委政法委专门就这一问题进行了仔细的调查研究。
2010年4月21日,广东和湖南两省维稳办专门组织深圳和益阳两市维稳办就这一问题的解决进行了会商,会议形成了如下意见:1、深圳市维稳办先协调宝安区有关部门解除对“幸福海岸”第11号楼盘的销售禁令,福中福公司同时配合办理好翻身村委所有的18栋楼的相关手续;2、福中福公司与松茂公司及翻身村委的纠纷按法律途径依法解决;3、深圳和益阳分别做好两地的维稳工作。深圳市规划和国土资源委员会分别于2010年2月11日、6月2日两次致函宝安区政府,说明涉案土地出让合同及补充合同合法有效,且依法办理了房地产证,要求宝安区国土资源和房地产局解除“幸福海岸”第11栋楼盘的销售锁定。但宝安区政府还是以维稳为由,久拖不决。
另据调查,像N15地块一样,采用深圳市人民政府〔2001〕94号文件规定的这种合作方式开发土地的情况,在深圳市共有240多宗。
典型案例
深圳宝安区N15地块土地合作开发权纠纷
1999年7月,深圳市人民政府征用了深圳宝安区新安街道办事处原翻身村村民委员会(后变更为翻身居委)的土地。深圳市国土部门将N15地块(总面积104616.27平方米)作为补偿的返还用地给翻身村委使用。当时深圳市政府有关文件规定,补偿返还用地可以进入市场和开发商合作开发。
据调查,2002年4月11日,翻身村委与深圳福中福房地产开发有限公司(下称“福中福公司”)签订了《关于合作开发宝安区N15地块的合同》,约定N15地块50%以上由福中福公司单独开发。2003年1月7日,深圳市国土、规划部门将N15地块的国有土地使用权证和总体规划许可证办到了福中福公司和翻身村委的名下。2003年9月15日,翻身村及其三(2)、五(1)、五(2)村民小组与松茂公司签订了《合作开发经营合同书》,约定将该三个小组原留作自行开发的24592平方米的土地开发权转让给松茂公司。因无财力进行开发,松茂公司又于2003年10月23日与福中福公司签订了《合作投资开发合同》及《补充协议书》,将该24592平方米的土地开发权再次转让给福中福公司。至此,福中福公司取得了N15地块的100%开发权,并相继办理了国有土地使用证、建设用地规划、建设工程规划、建筑工程施工、房地产预售许可证等相关手续。之后,福中福公司在该土地上开发商品房,项目取名“幸福海岸”,前后开发一、二期,建商住楼11栋。
随着深圳市房地产价格持续上涨,松茂公司开始反悔之前与福中福公司签订并早已实际履行的合同。2007年1月6日,松茂公司向深圳仲裁委员会提出仲裁申请,要求确认《合作投资开发合同》及其《补充协议》无效。深圳仲裁委员会受理该案后虽经两次庭审,但至今未作出裁决。
因仲裁无果,松茂公司又以翻身村委及其下属三个村民小组作为被告,向深圳市中级人民法院提起诉讼,要求解除其与村委会签订的《合作开发经营合同书》,并在立案后的短短一周之内,便和三个村民小组迅速达成 “和解协议”:由翻身村委退还已收转让土地款,松茂公司返还已不属于自己的“土地”,同时要求深圳市中级人民法院下达调解书。深圳市中级人民法院据此于同年12月作出了深中法民初字第247号《民事调解书》,对“和解协议”予以确认。
因福中福公司早已合法取得了该土地使用权,松茂公司无地可返。翻身村民在要不到土地的情况下,多次上访闹事,影响当地社会稳定。
福中福公司原计划于2008年11月对外销售“幸福海岸”第11栋楼盘。宝安区政府以翻身村村民要上访闹事和维稳为由,分别于2008年10月30日和同年12月1日两次对该楼盘下达了“销售禁令”。
“幸福海岸”第11栋楼盘“销售禁令”下达至今,直接导致福中福公司6亿多元资金无法回笼,资金链断裂,公司经营陷入严重瘫痪状态,也直接影响到福中福公司于2008年在湖南益阳市开发建设的福中福国际城和黄家湖度假村项目的顺利进展。福中福公司这两个项目因资金链断裂,目前已拖欠益阳市民工和该公司员工(3500多人)工资8000多万元。2008年以来,讨薪民工多次集访益阳市委、市政府,围堵、冲击市政府机关和福中福国际城商铺。
至此,由N15地块土地合作开发权纠纷带来的一系列问题已牵涉到深圳和益阳两地的社会稳定,为妥善解决好这一问题,湖南省维稳办向广东省维稳办发函商请协调解决福中福公司的问题,得到了广东省和深圳市维稳办的高度重视。深圳市委政法委专门就这一问题进行了仔细的调查研究。
2010年4月21日,广东和湖南两省维稳办专门组织深圳和益阳两市维稳办就这一问题的解决进行了会商,会议形成了如下意见:1、深圳市维稳办先协调宝安区有关部门解除对“幸福海岸”第11号楼盘的销售禁令,福中福公司同时配合办理好翻身村委所有的18栋楼的相关手续;2、福中福公司与松茂公司及翻身村委的纠纷按法律途径依法解决;3、深圳和益阳分别做好两地的维稳工作。深圳市规划和国土资源委员会分别于2010年2月11日、6月2日两次致函宝安区政府,说明涉案土地出让合同及补充合同合法有效,且依法办理了房地产证,要求宝安区国土资源和房地产局解除“幸福海岸”第11栋楼盘的销售锁定。但宝安区政府还是以维稳为由,久拖不决。
另据调查,像N15地块一样,采用深圳市人民政府〔2001〕94号文件规定的这种合作方式开发土地的情况,在深圳市共有240多宗。