论文部分内容阅读
中外经济型酒店在京圈地已经升级。但一个理性的开发商，决不会因为一个奥运赛事而满腔热血地建造酒店
离北京奥运开幕还有近9个月，星级酒店高价的奥运客房早已被抢订一空。客房难求，机遇之下，中外资经济型酒店开始不断扩张地盘，抢占奥运住宿市场。
旁观者不禁质疑，一向保守的酒店投资客这一疯狂的投资扩张行为是否太不计后果？一旦奥运结束，谁来住？酒店的持续运营何以为继？
或许，疯狂的投资客早就打好了更精细的算盘。
圈地升级
2007年之前，7天连锁酒店集团，这家位于华南市场的经济型连锁酒店在北京仅有一家分店，今年4月，7天集团CEO郑南雁宣布：“将正式进军北京经济型酒店市场。”
此后不到一年的时间，7天连锁酒店集团用尽冲刺的速度，截至2007年12月3日，在北京已有东四店、国贸店、劲松店、奥运村店等12家分店开业，另外还有8家分店正在筹建。
7天连锁酒店集团副总裁周淮生称：“7天计划年内在北京开出20家直营店，客房数将超过2000间。” 同时，他告诉本刊，“北京、上海等一线城市向来是各品牌(经济酒店)的圈地重点，拥有奥运市场潜力的北京更是兵家必争之地。”
其他经济型连锁酒店也不甘示弱，如家、锦江之星、莫泰、汉庭等也快马加鞭，纷纷在北京跑马圈地。在北京，如家已经开业的分店达到26家，锦江之星营业店数10家，这两家正在筹建的新店也都超过10家。莫泰利用168、268双品牌计划年内开店突破5家，汉庭则在即将开业的3家门店的基础上，计划年内突破10家。
在经济型酒店业经验老道的外资更不会放过这次“圈地运动”。英国洲际酒店集团旗下经济型酒店品牌快捷假日落子北京上地高科技园区；美国戴斯集团在北京位于王府井的第二家经济型商务酒店即将正式营业；进入中国不到三年的美国速8则采用特许加盟的模式，在北京开了9家分店。
连在内地的海外基金也加快了投资的步伐：2007年6月，香港卓越金融投资邮政集团首批11家酒店；2007年7月，鼎晖创投、IDG-Accel 中国成长基金、成为基金、北极光创投和保银资本投资汉庭商务酒店；2007年9月，美林集团、德意志银行和华平基金投资7天连锁酒店集团。
“7天获得国际知名金融投资机构美国华平、德意志银行、美林集团9500万美元融资。如此大规模投入充分表明投资人对中国经济连锁酒店市场的巨大容量和7天发展模式的认同。”副总裁周淮生说。
中国饭店协会会长助理张明厚表示：“巨大的商业潜力使得经济型酒店市场燃起‘狼烟’，很多品牌在北京有‘宏伟’的开店计划，中外经济型酒店在京圈地已经升级。”
最大的机遇
按照中国经济型酒店网1月份的数字显示，北京地区拥有经济型酒店108家，总客房数11026间。借力2008年北京奥运会和2010年上海世博会，中国经济型酒店部分品牌扩张速度达到200%～300%的增速。
按这个速度，北京地区经济型酒店的数量今年将轻松突破外界预计的200家。
内外资经济型酒店如此翻倍的扩张速度，让人联想这是一项有巨大回报的投资香饽饽。而事实上，在业内人士看来，酒店投资是所有投资中最不划算的。
戴德梁行酒店部董事曹念国解释说：“与其他房地产投资不同，酒店的投资较大。酒店不仅建筑成本高，还要有大笔开业前筹备费用支出。同时，与其他物业类型相比，酒店要支付高得多的营运管理费。因此，即使管理业绩较好的酒店，其经营毛利率(GOP)也只能做到30%～40%。”
同时，酒店还有着很长的投资回收期。星级酒店的投资回收期多在10～15年之间，而经济型酒店的投资回收期在3～6年之间，远高于住宅2～3年的投资回收期。
以7天连锁为例，周淮生称：“每家分店平均投资额约为人民币500万元，年内北京20家分店的投资额将达到1亿元，而投资回报周期在3～4年。”
如此高额的投入和漫长的投资回报期，却无法抵挡热情的投资者。戴德梁行酒店部董事曹念国认为，投资者热衷投资酒店，除了酒店自身产品特性——不仅带来可观的现金流，还可以保值增值外，另一个原因就是投资者看好中国旅游业的发展——国内外旅游的稳定增长；奥运会、世博会两大盛会的带动。
根据北京奥组委官方的保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者有可能达到60万左右，而国内观众总人数也将达225万到258万人次。从2008年8月8日至24日，估计每天至少有40万人将在北京住宿。
北京市旅游局今年初提供的数字，奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而目前北京住宿接待单位的数量距离奥运期间的接待需求仍存在142家的缺口。有关专家估计，2008年奥运会前，即便北京酒店数量增至800家以上，也仍然难以负荷蜂拥而至的游客。
因此，有关方面希望通过改造和升级现有的非星级酒店来填补缺口。到2008年，将有1000家非星级酒店获得奥运接待资格，提供5万多个房间、10万多张床位。17天的奥运会，将是北京地区经济型酒店最大的机遇。
从更长远的角度来看，奥运会和世博会带来的中国旅游业的发展已经开始显现。
据统计，中国自2004年入境旅游人数突破1亿大关后，2006年入境旅游人数增长到1.25亿人，国内旅游人数达到13.9亿人次，较上年同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币，较上年同比增长17.9%。2007年开年以来，旅游业的发展更是高歌猛进。仅2007年前两个月，中国入境人数就再创历史新高，达到1956万人次。
《2007年中国旅游业研究咨询报告》预测，自2007年至2016年，中国的旅游业将取得8.7%的实际年增长率，中国将在十年内成为世界上第二大旅游和旅行经济强国。
热潮背后冷算计
早在申奥成功之时，经济型酒店的资本风向已经毫不犹豫地刮向“投资”方向。
专业从事酒店投资咨询的浩华管理顾问公司副董事戴雪英告诉本刊：“一个理性的开发商，绝不会因为一个奥运赛事而满腔热血地建造酒店，真正能够推动房价获得额外增长的时间也仅仅限于奥运举办的前后1～2个月。而酒店如此庞大的投资成本决无法依靠这一两个月实现翻天覆地的回报。”
更多的业内人士认为，尽管奥运刺激了北京酒店投资的热潮，但聪明的投资者绝不会因为奥运这一单一的赛事投资酒店，而是整体中国和北京经济的稳健发展态势、以及在奥运背景下所创造出的整体投资信心度。
7天集团副总裁周淮生也承认：“2008奥运会并不是7天经营的支撑点。”
事实上，为奥运造酒店的情形非常稀有，经验老道的外资投资中国经济型酒店的风潮，除了对长远的收益判断，还源于政策的转向。
2007年7月10日国家外汇管理局下发的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，即130号文件，在一定程度上杜绝了房地产开发过程中热钱的出入渠道。根据这份文件，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
这意味着从2007年6月1日开始，外商投资房地产企业的股东仅可以股权方式投资，而不允许登记外债，不论是第三方贷款还是股东贷款。
在这一政策的限制下，内地的海外基金不得不寻求变术，转投酒店、工业、商业等传统行业。戴德梁行酒店部董事曹念国告诉本刊：“与普通房地产的开发的短期投资不同，酒店长期经营的特性，能够为当地政府带来长期稳定的税收收入，也会更容易得到当地政府的认可。”
离北京奥运开幕还有近9个月，星级酒店高价的奥运客房早已被抢订一空。客房难求，机遇之下，中外资经济型酒店开始不断扩张地盘，抢占奥运住宿市场。
旁观者不禁质疑，一向保守的酒店投资客这一疯狂的投资扩张行为是否太不计后果？一旦奥运结束，谁来住？酒店的持续运营何以为继？
或许，疯狂的投资客早就打好了更精细的算盘。
圈地升级
2007年之前，7天连锁酒店集团，这家位于华南市场的经济型连锁酒店在北京仅有一家分店，今年4月，7天集团CEO郑南雁宣布：“将正式进军北京经济型酒店市场。”
此后不到一年的时间，7天连锁酒店集团用尽冲刺的速度，截至2007年12月3日，在北京已有东四店、国贸店、劲松店、奥运村店等12家分店开业，另外还有8家分店正在筹建。
7天连锁酒店集团副总裁周淮生称：“7天计划年内在北京开出20家直营店，客房数将超过2000间。” 同时，他告诉本刊，“北京、上海等一线城市向来是各品牌(经济酒店)的圈地重点，拥有奥运市场潜力的北京更是兵家必争之地。”
其他经济型连锁酒店也不甘示弱，如家、锦江之星、莫泰、汉庭等也快马加鞭，纷纷在北京跑马圈地。在北京，如家已经开业的分店达到26家，锦江之星营业店数10家，这两家正在筹建的新店也都超过10家。莫泰利用168、268双品牌计划年内开店突破5家，汉庭则在即将开业的3家门店的基础上，计划年内突破10家。
在经济型酒店业经验老道的外资更不会放过这次“圈地运动”。英国洲际酒店集团旗下经济型酒店品牌快捷假日落子北京上地高科技园区；美国戴斯集团在北京位于王府井的第二家经济型商务酒店即将正式营业；进入中国不到三年的美国速8则采用特许加盟的模式，在北京开了9家分店。
连在内地的海外基金也加快了投资的步伐：2007年6月，香港卓越金融投资邮政集团首批11家酒店；2007年7月，鼎晖创投、IDG-Accel 中国成长基金、成为基金、北极光创投和保银资本投资汉庭商务酒店；2007年9月，美林集团、德意志银行和华平基金投资7天连锁酒店集团。
“7天获得国际知名金融投资机构美国华平、德意志银行、美林集团9500万美元融资。如此大规模投入充分表明投资人对中国经济连锁酒店市场的巨大容量和7天发展模式的认同。”副总裁周淮生说。
中国饭店协会会长助理张明厚表示：“巨大的商业潜力使得经济型酒店市场燃起‘狼烟’，很多品牌在北京有‘宏伟’的开店计划，中外经济型酒店在京圈地已经升级。”
最大的机遇
按照中国经济型酒店网1月份的数字显示，北京地区拥有经济型酒店108家，总客房数11026间。借力2008年北京奥运会和2010年上海世博会，中国经济型酒店部分品牌扩张速度达到200%～300%的增速。
按这个速度，北京地区经济型酒店的数量今年将轻松突破外界预计的200家。
内外资经济型酒店如此翻倍的扩张速度，让人联想这是一项有巨大回报的投资香饽饽。而事实上，在业内人士看来，酒店投资是所有投资中最不划算的。
戴德梁行酒店部董事曹念国解释说：“与其他房地产投资不同，酒店的投资较大。酒店不仅建筑成本高，还要有大笔开业前筹备费用支出。同时，与其他物业类型相比，酒店要支付高得多的营运管理费。因此，即使管理业绩较好的酒店，其经营毛利率(GOP)也只能做到30%～40%。”
同时，酒店还有着很长的投资回收期。星级酒店的投资回收期多在10～15年之间，而经济型酒店的投资回收期在3～6年之间，远高于住宅2～3年的投资回收期。
以7天连锁为例，周淮生称：“每家分店平均投资额约为人民币500万元，年内北京20家分店的投资额将达到1亿元，而投资回报周期在3～4年。”
如此高额的投入和漫长的投资回报期，却无法抵挡热情的投资者。戴德梁行酒店部董事曹念国认为，投资者热衷投资酒店，除了酒店自身产品特性——不仅带来可观的现金流，还可以保值增值外，另一个原因就是投资者看好中国旅游业的发展——国内外旅游的稳定增长；奥运会、世博会两大盛会的带动。
根据北京奥组委官方的保守预测，北京奥运会期间，国外旅游者有可能达到60万左右，而国内观众总人数也将达225万到258万人次。从2008年8月8日至24日，估计每天至少有40万人将在北京住宿。
北京市旅游局今年初提供的数字，奥运会期间，北京的星级酒店将达到800家。而目前北京住宿接待单位的数量距离奥运期间的接待需求仍存在142家的缺口。有关专家估计，2008年奥运会前，即便北京酒店数量增至800家以上，也仍然难以负荷蜂拥而至的游客。
因此，有关方面希望通过改造和升级现有的非星级酒店来填补缺口。到2008年，将有1000家非星级酒店获得奥运接待资格，提供5万多个房间、10万多张床位。17天的奥运会，将是北京地区经济型酒店最大的机遇。
从更长远的角度来看，奥运会和世博会带来的中国旅游业的发展已经开始显现。
据统计，中国自2004年入境旅游人数突破1亿大关后，2006年入境旅游人数增长到1.25亿人，国内旅游人数达到13.9亿人次，较上年同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币，较上年同比增长17.9%。2007年开年以来，旅游业的发展更是高歌猛进。仅2007年前两个月，中国入境人数就再创历史新高，达到1956万人次。
《2007年中国旅游业研究咨询报告》预测，自2007年至2016年，中国的旅游业将取得8.7%的实际年增长率，中国将在十年内成为世界上第二大旅游和旅行经济强国。
热潮背后冷算计
早在申奥成功之时，经济型酒店的资本风向已经毫不犹豫地刮向“投资”方向。
专业从事酒店投资咨询的浩华管理顾问公司副董事戴雪英告诉本刊：“一个理性的开发商，绝不会因为一个奥运赛事而满腔热血地建造酒店，真正能够推动房价获得额外增长的时间也仅仅限于奥运举办的前后1～2个月。而酒店如此庞大的投资成本决无法依靠这一两个月实现翻天覆地的回报。”
更多的业内人士认为，尽管奥运刺激了北京酒店投资的热潮，但聪明的投资者绝不会因为奥运这一单一的赛事投资酒店，而是整体中国和北京经济的稳健发展态势、以及在奥运背景下所创造出的整体投资信心度。
7天集团副总裁周淮生也承认：“2008奥运会并不是7天经营的支撑点。”
事实上，为奥运造酒店的情形非常稀有，经验老道的外资投资中国经济型酒店的风潮，除了对长远的收益判断，还源于政策的转向。
2007年7月10日国家外汇管理局下发的《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，即130号文件，在一定程度上杜绝了房地产开发过程中热钱的出入渠道。根据这份文件，2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，不论是新设还是增资，各分局均不予办理外债登记手续。
这意味着从2007年6月1日开始，外商投资房地产企业的股东仅可以股权方式投资，而不允许登记外债，不论是第三方贷款还是股东贷款。
在这一政策的限制下，内地的海外基金不得不寻求变术，转投酒店、工业、商业等传统行业。戴德梁行酒店部董事曹念国告诉本刊：“与普通房地产的开发的短期投资不同，酒店长期经营的特性，能够为当地政府带来长期稳定的税收收入，也会更容易得到当地政府的认可。”