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新一轮调控将着重运用土地、金融和税收等手段,以增加供给、稳定预期和抑制投机作为用药方向,未来亦将对楼市交易秩序进行一次升级版的“整顿”
在不断上涨的房价和民怨的共同催逼下,五年间第三轮楼市降温新政,再度如约而至。
12月14日召开的国务院常务会议提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施(下称国四条)。会议要求“在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
寥寥400余字的“国四条”,为未来12个月的楼市定下了主调。承接此前不久闭幕的中央经济工作会议对地产议题的表述,国家发改委主任张平12月9日的“抑制投机性购房”的表态,“国四条”用语直白,指向明确,未来楼市新政的大貌清晰可见。文中“稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”的表述,与2005年“国八条”、2006年“国六条”中涉及房价用词形成鲜明对比,尤为市场瞩目。
五年内三次触发政策调控,间逢一次政府托底救市,地产业的调控周期律令人感慨系之。相比前例,此轮楼市再调控尤显非同寻常。观察人士普遍认为,“国四条”公布之日,房价及成交量频创历史纪录,温度之炽非2007年可比。
此轮降温新政,事关民情舆论和市场冷暖,又不能伤及尚处复苏通道的经济全局,其用药节奏、力度和工具选择均对政府的公信形成莫大牵扯,这场降温“艺术秀”究竟会如何开场,如何起承转合,令人期待。
12月17日晚,新华社报道财政部、国土资源部等五个部委日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。
文件同时规定,开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,特殊项目须经决策机构集体认定后方可约定在两年内全部缴清。此外,土地出让金首次缴纳比例也将大大提高,不得低于全部土地出让价款的50%。通知还明确,土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。
意料中的调控
这场调控已蓄势多时。
“国四条”公布前数日,中坤集团董事长黄怒波对记者表示,地产业的洗牌与泡沫破灭,肯定会到来,因为没有一个政府会让房地产市场的价格如此失控。“我一直在开个玩笑,说好多地产商是‘走夜路,吹口哨——自己给自己壮胆’。大家心里都明白,总得有一些继续的措施会出来。”黄怒波说。
开发商有此心理不足为奇,官学两界此前已对楼市提出预警。今年10月底,全国人大财经委副主任委员尹中卿接受记者采访时称,7月他已断言内地楼市存在较大泡沫,并表示政府对楼市政策调整不应投鼠忌器,应该在制度上切断政府、开发商和银行利益共同体的链条,防止政府功能的异化。
12月14日,全国人大财经委副主任委员贺铿做客央视《面对面》。在访谈中,贺铿直言,房地产现在的问题是,一个是有泡沫,再一个是炒房,而自己买不起一套房。该访谈节目播出后,“副部级干部买不起一套房”之说一时间流传甚广。
12月16日,央行公布了一份全国城镇储户问卷调查结果。结果显示,四季度,有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受”,这一比例较上季提高2.1%,连续两个季度攀升。与此同时,居民的投资意愿却持续上升,房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。
此前国家统计局于12月10日公布的1月-11月份房地产运行数据显示,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月扩大1.8个百分点;新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月扩大2.2个百分点。
从类型来看,与2008年10月相比,经济适用房销售价格上涨0.6%;商品住宅销售价格上涨7.0%,其中普通商品住宅销售价格上涨7.8%,高档住宅销售价格上涨4.1%。从套型来看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。
如上普涨局面令人瞠目。一年之前,地产业在信贷断流和销售不畅的局面下且岌岌可危。一年之后,房价的报复性上涨却令当初的施救者——政府再陷难堪之局。面对空前的投机气氛和汹涌的舆情,政府不得不再次出手,祭出重典。
政策主战场
至截稿时,相关部委尚未出台“国四条”配套细则。不过,业内人士普遍认为,“国四条”的字里行间,显示新一轮调控将着重运用土地、金融和税收等手段,以增加供给、稳定预期和抑制投机作为用药方向,未来亦将对楼市交易秩序进行一次升级版的“整顿”。
这样的表述多少令人有似曾相识之感。有分析担心,自2005年始,两轮调控虽有降温成效,却在短期效果后,引发房价压制性反弹,功过相弥。此轮调控如何避免重蹈覆辙?
原全国工商联副主席、中国民营经济研究会顾问保育钧对记者表示,目前,影响房价的主要是供求关系,其次才是投机性的购房。“首先要管住政府,以保障房建为头等大事,一定要有强硬的约束机制搞好廉租房建设,把这一工作作为地方政府的政绩考核指标;其次,要管住银行,用利率为工具,防止银行与开发商共谋;最后,要用税收为手段,加征物业税。”保育钧说。
值得注意的是,“国四条”中首次提出,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”这一指标,较去年建设设定的三年747万套保障房的目标更为激进。
建业地产(00832.HK)董事长胡葆森对记者表示,未来政府会更多采用税收和金融政策来对症下药。“明年很可能对高档住房征收物业税,也不排除物业税先在条件成熟的城市中实施。”他说。
而在日前举行的2009年中国财税改革年度论坛上,财政部税政司副司长王晓华亦表示,经过六年多的模拟评税试点实践,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
自2003年5月,物业税模拟评税试点工作已在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连十个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展。
SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹对此有不同意见。他认为,物业税的推出面临一系列法律障碍,况且中国当前税负较重,理应减税。而且即使物业税开征,降低房价效果是否明显也还存疑。
“国四条”中,“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”的表述较为突出。在胡葆森看来,这基本上是调整第二套住房首付及利率、乃至第三套住房首付的同义语。
潘石屹表示,当前房价高与居民购买力弱是主要的矛盾,但二者虽有联系,却属两个问题。单纯降房价的话,提高利率最为有效,但是这样将导致居民更加买不起房子,更多的人会被拦在购房门槛之外,怨声更大。
“对未来楼市新政细则,我的判断是,其一,税收调整空间不大,多少年来都是这个样子。从现在看,除营业税外的政策有调整外,其他都是保持不变。
其二,第二套住房的贷款利率有调整是很有可能的,但其他的很可能就放权给商业银行根据不同的风险,自己去调整。
其三,真正起作用的将是土地政策,加大土地的供应,或者把土地未来三年的供应计划给大家说清楚,把预期先说出来,不要让大家很恐慌。明年政策的焦点在于强化打击土地囤积和闲置土地的力度。”潘石屹说。
“国四条”中相当明晰的一点定论是,抑制投资投机性购房。对此,潘石屹认为,相关政策制定应考虑市场实际。他表示,在现实中,很多投资性需求和自住性需求都是一念之间的事情,房价一路走高,很多人就会面临一个把房子卖了还是继续自住的选择。真正应该做的是把房子的供应量提上去,这样,反而会把一部分投资性需求转化为自住性需求。
还有哪些牌可打
倘若楼市依然高烧不退,政策保险库里还有哪些红头文件可以拿出来作为可能的选项?
有分析认为,从过往楼市调控经验看,建设部、国土部、央行、银监会及国税总局为主要调控部委,但类似外管局、证监会及商务部也有很大可能后台发力,通过行政文件和窗口指导等形式,设定准入及审批门槛,为行业降温。
部分行业人士向本刊预测了部分具体政策选项的前景。
中坤集团董事长黄怒波对记者表示,不排除政府出台一些灵活性、针对性很强的“外科手术式”政策,比如,严格限制囤地;另外,国土部最近可能会出台文件,就是对一些开发企业自有土地进行商业开发的时候,本着鼓励更多土地入市的目标,予以政策上的宽松;同时,防止更多的土地被国企无限地拍走。之前调低的项目资本金比例也有望再度提高。
全国人大财经委副主任委员尹中卿此前对记者表示,应该在坚持18亿亩红线的基础上,探求小产权房的规范化,该补交土地出让金的要补交。目前相关部委对小产权房的回避态度并不可取,只能令私下交易更趋严重。
整个2009年,地价与股价对赌,虽然较2007年有所逊色,但年内地价更炽,国企拿地更是年度亮点。未来一年楼市新政中,是否会出现由国资委名义发文禁止主业非地产的央企公开拿地,以及证监会联合国土资源部对房企再融资设定相关限制条件呢?
建业地产董事长胡葆森及SOHO中国董事长潘石屹均认为,国资委公开发文禁止,可能性不大。潘石屹同时认为,虽然对房企再融资、IPO设定土地限制条款,有利于打击囤地、闲置用地等,但是,这是一个被动策略,房企再融资及IPO,会有相关法律意见书来担保,国土部门牵扯其中,并不合适。
亦有分析认为,由于“国四条”措辞充分考虑了此轮新政面临的背景压力,后续政策不大可能过分激进,很可能会朝着缓和市场紧张预期、增加土地和房屋供给的方向而去。事实上,保障房建设提速正是政府前几轮楼市调控的最大成功经验。目前,市场大多预期明年6月后楼市有望价量平稳,理由正是那时房屋供给总量(含保障房)将大大增加。■
在不断上涨的房价和民怨的共同催逼下,五年间第三轮楼市降温新政,再度如约而至。
12月14日召开的国务院常务会议提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施(下称国四条)。会议要求“在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”。
寥寥400余字的“国四条”,为未来12个月的楼市定下了主调。承接此前不久闭幕的中央经济工作会议对地产议题的表述,国家发改委主任张平12月9日的“抑制投机性购房”的表态,“国四条”用语直白,指向明确,未来楼市新政的大貌清晰可见。文中“稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头”的表述,与2005年“国八条”、2006年“国六条”中涉及房价用词形成鲜明对比,尤为市场瞩目。
五年内三次触发政策调控,间逢一次政府托底救市,地产业的调控周期律令人感慨系之。相比前例,此轮楼市再调控尤显非同寻常。观察人士普遍认为,“国四条”公布之日,房价及成交量频创历史纪录,温度之炽非2007年可比。
此轮降温新政,事关民情舆论和市场冷暖,又不能伤及尚处复苏通道的经济全局,其用药节奏、力度和工具选择均对政府的公信形成莫大牵扯,这场降温“艺术秀”究竟会如何开场,如何起承转合,令人期待。
12月17日晚,新华社报道财政部、国土资源部等五个部委日前联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,要求地方将土地出让收入全额缴入地方国库,支出则通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。
文件同时规定,开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,特殊项目须经决策机构集体认定后方可约定在两年内全部缴清。此外,土地出让金首次缴纳比例也将大大提高,不得低于全部土地出让价款的50%。通知还明确,土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳。
意料中的调控
这场调控已蓄势多时。
“国四条”公布前数日,中坤集团董事长黄怒波对记者表示,地产业的洗牌与泡沫破灭,肯定会到来,因为没有一个政府会让房地产市场的价格如此失控。“我一直在开个玩笑,说好多地产商是‘走夜路,吹口哨——自己给自己壮胆’。大家心里都明白,总得有一些继续的措施会出来。”黄怒波说。
开发商有此心理不足为奇,官学两界此前已对楼市提出预警。今年10月底,全国人大财经委副主任委员尹中卿接受记者采访时称,7月他已断言内地楼市存在较大泡沫,并表示政府对楼市政策调整不应投鼠忌器,应该在制度上切断政府、开发商和银行利益共同体的链条,防止政府功能的异化。
12月14日,全国人大财经委副主任委员贺铿做客央视《面对面》。在访谈中,贺铿直言,房地产现在的问题是,一个是有泡沫,再一个是炒房,而自己买不起一套房。该访谈节目播出后,“副部级干部买不起一套房”之说一时间流传甚广。
12月16日,央行公布了一份全国城镇储户问卷调查结果。结果显示,四季度,有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受”,这一比例较上季提高2.1%,连续两个季度攀升。与此同时,居民的投资意愿却持续上升,房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。
此前国家统计局于12月10日公布的1月-11月份房地产运行数据显示,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月扩大1.8个百分点;新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月扩大2.2个百分点。
从类型来看,与2008年10月相比,经济适用房销售价格上涨0.6%;商品住宅销售价格上涨7.0%,其中普通商品住宅销售价格上涨7.8%,高档住宅销售价格上涨4.1%。从套型来看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨10.4%,环比上涨2.1%。
如上普涨局面令人瞠目。一年之前,地产业在信贷断流和销售不畅的局面下且岌岌可危。一年之后,房价的报复性上涨却令当初的施救者——政府再陷难堪之局。面对空前的投机气氛和汹涌的舆情,政府不得不再次出手,祭出重典。
政策主战场
至截稿时,相关部委尚未出台“国四条”配套细则。不过,业内人士普遍认为,“国四条”的字里行间,显示新一轮调控将着重运用土地、金融和税收等手段,以增加供给、稳定预期和抑制投机作为用药方向,未来亦将对楼市交易秩序进行一次升级版的“整顿”。
这样的表述多少令人有似曾相识之感。有分析担心,自2005年始,两轮调控虽有降温成效,却在短期效果后,引发房价压制性反弹,功过相弥。此轮调控如何避免重蹈覆辙?
原全国工商联副主席、中国民营经济研究会顾问保育钧对记者表示,目前,影响房价的主要是供求关系,其次才是投机性的购房。“首先要管住政府,以保障房建为头等大事,一定要有强硬的约束机制搞好廉租房建设,把这一工作作为地方政府的政绩考核指标;其次,要管住银行,用利率为工具,防止银行与开发商共谋;最后,要用税收为手段,加征物业税。”保育钧说。
值得注意的是,“国四条”中首次提出,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”这一指标,较去年建设设定的三年747万套保障房的目标更为激进。
建业地产(00832.HK)董事长胡葆森对记者表示,未来政府会更多采用税收和金融政策来对症下药。“明年很可能对高档住房征收物业税,也不排除物业税先在条件成熟的城市中实施。”他说。
而在日前举行的2009年中国财税改革年度论坛上,财政部税政司副司长王晓华亦表示,经过六年多的模拟评税试点实践,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。
自2003年5月,物业税模拟评税试点工作已在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连十个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展。
SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹对此有不同意见。他认为,物业税的推出面临一系列法律障碍,况且中国当前税负较重,理应减税。而且即使物业税开征,降低房价效果是否明显也还存疑。
“国四条”中,“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”的表述较为突出。在胡葆森看来,这基本上是调整第二套住房首付及利率、乃至第三套住房首付的同义语。
潘石屹表示,当前房价高与居民购买力弱是主要的矛盾,但二者虽有联系,却属两个问题。单纯降房价的话,提高利率最为有效,但是这样将导致居民更加买不起房子,更多的人会被拦在购房门槛之外,怨声更大。
“对未来楼市新政细则,我的判断是,其一,税收调整空间不大,多少年来都是这个样子。从现在看,除营业税外的政策有调整外,其他都是保持不变。
其二,第二套住房的贷款利率有调整是很有可能的,但其他的很可能就放权给商业银行根据不同的风险,自己去调整。
其三,真正起作用的将是土地政策,加大土地的供应,或者把土地未来三年的供应计划给大家说清楚,把预期先说出来,不要让大家很恐慌。明年政策的焦点在于强化打击土地囤积和闲置土地的力度。”潘石屹说。
“国四条”中相当明晰的一点定论是,抑制投资投机性购房。对此,潘石屹认为,相关政策制定应考虑市场实际。他表示,在现实中,很多投资性需求和自住性需求都是一念之间的事情,房价一路走高,很多人就会面临一个把房子卖了还是继续自住的选择。真正应该做的是把房子的供应量提上去,这样,反而会把一部分投资性需求转化为自住性需求。
还有哪些牌可打
倘若楼市依然高烧不退,政策保险库里还有哪些红头文件可以拿出来作为可能的选项?
有分析认为,从过往楼市调控经验看,建设部、国土部、央行、银监会及国税总局为主要调控部委,但类似外管局、证监会及商务部也有很大可能后台发力,通过行政文件和窗口指导等形式,设定准入及审批门槛,为行业降温。
部分行业人士向本刊预测了部分具体政策选项的前景。
中坤集团董事长黄怒波对记者表示,不排除政府出台一些灵活性、针对性很强的“外科手术式”政策,比如,严格限制囤地;另外,国土部最近可能会出台文件,就是对一些开发企业自有土地进行商业开发的时候,本着鼓励更多土地入市的目标,予以政策上的宽松;同时,防止更多的土地被国企无限地拍走。之前调低的项目资本金比例也有望再度提高。
全国人大财经委副主任委员尹中卿此前对记者表示,应该在坚持18亿亩红线的基础上,探求小产权房的规范化,该补交土地出让金的要补交。目前相关部委对小产权房的回避态度并不可取,只能令私下交易更趋严重。
整个2009年,地价与股价对赌,虽然较2007年有所逊色,但年内地价更炽,国企拿地更是年度亮点。未来一年楼市新政中,是否会出现由国资委名义发文禁止主业非地产的央企公开拿地,以及证监会联合国土资源部对房企再融资设定相关限制条件呢?
建业地产董事长胡葆森及SOHO中国董事长潘石屹均认为,国资委公开发文禁止,可能性不大。潘石屹同时认为,虽然对房企再融资、IPO设定土地限制条款,有利于打击囤地、闲置用地等,但是,这是一个被动策略,房企再融资及IPO,会有相关法律意见书来担保,国土部门牵扯其中,并不合适。
亦有分析认为,由于“国四条”措辞充分考虑了此轮新政面临的背景压力,后续政策不大可能过分激进,很可能会朝着缓和市场紧张预期、增加土地和房屋供给的方向而去。事实上,保障房建设提速正是政府前几轮楼市调控的最大成功经验。目前,市场大多预期明年6月后楼市有望价量平稳,理由正是那时房屋供给总量(含保障房)将大大增加。■