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花样年，一家非典型性知名房企。说它的知名不典型，是因为无论从名气、规模，还是资产各方面，都无法与万科、万达等标杆房企相比。说它知名，是因为它不仅自身在港股上市，近日更是将旗下彩生活服务集团有限公司推上了港交所的舞台。若无意外，六月末七月初彩生活将成为中国内地物业第一股。
既非“土豪”，又无“靠山”的花样年，是如何将别人视为鸡肋的物业做得如此“牛气”？ 在房地产行业高成本让很多房地产公司“退市”，行业洗牌在所难免的背景下，花样年的探索或许能给房企一些启发。
巨大商机
被其他企业视为“鸡零狗碎”的社区运营，在花样年控股集团董事局主席潘军眼里，却隐藏着巨大商机。他把彩生活的未来定位为一个“社区服务运营商”：把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。
去年6月1日，花样年控股集团旗下彩生活开发的APP彩之云上线，供业主和周边商户下载使用。
花样年对这款APP有着以下生动的介绍：你早上可以预订营养早餐，出小区的时候顺路可取；平时可以很方便地缴纳物业费、水电煤气、停车费；休息时可以团购电影票、时令蔬果；叫个外卖或者享受干洗服务更是简单得很。未来还将把社区更多的管理职能结合到 APP上，帮助小区进行管理。简单说，彩之云就是一个大众点评网加美团网的社区版，通过这个终端来控制社区微商圈的形成。
潘军曾做过计算：假使每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。“如果能拿到1%的佣金，就是100亿元，拿到2%，就是200亿元。按天猫模式计算，收的是3%至5%的佣金，则是300亿至500亿元。这是一个多么大的金矿？”
不过，也有业内人士指出，在目前物业管理行业面临低利润、高人工挑战的大背景下，彩生活的赢利点并不明晰。
彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌在给记者的书面采访回复中表示，“我们通过机械化、信息化，对整个小区的管理实行一种标准化、制度化、流程化的管理，解放简单劳动岗位上的劳动力，转而招进一些学历、文化程度和服务意识等能力相对高的人，成为彩生活社区管家，形成新的盈利模式。”
另一种盈利模式在于，将线上和线下服务结合起来。花样年认为管家是线下的服务，难以满足业主各方面的需求，因此而建立了彩生活独特的线上服务，即有边界的电商，在相应的小区里发挥作用。
“例如业主停车场的卡需要重置，每个月需要到管理处办手续，但现在彩生活网上为业主提供了一个专门的系统，实现网络平台的自动充值，可以通过银行转账来实现。”与此同时，业主在这个系统上的消费，将会以相应的积分得到回报，这些积分在小区周围与彩生活有合作的商家消费可以当做现金来使用。
彩生活为供应商提供庞大的业主数量，供应商交付一定佣金和回扣作为回报，与此同时，这些供应商面对彩生活的业主提供相应优惠，并保障相应的服务质量，从而达成三方共赢的模式。
对于彩生活低成本的优势未来能否持续，唐学斌指出，过去12年，该公司通过互联网、信息化的手段降低成本，在市场上具有很大的优势。预计未来人工成本将会继续上升，但公司不断改进后台管理，其经营效率将继续保持优势。
亮丽的盈利成绩表
花样年官方资料显示，截至2013年12月31日，彩生活集团共签约管理面积逾1亿平米，签约管理项目超过650个，除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上管理社区来自非花样年物业。而它的发展目标远不止于此。潘军称，到2020年，集团将进入100个中国最具价值的城市，管理10亿平米物业，服务1000万个家庭。
看看彩生活的财务报表，就知道潘军的目标并非好高骛远。
从2002年成立至今，彩生活一直保持规模及盈利的高速增长。据招股书披露，彩生活总收入由2011年的1.47亿元增至2012年的1.97亿元，并进一步增至2013年的2.33亿元。2011年至2013年，公司年复合增长率为26.1%。
同时，彩生活总利润也自2011年的2350万元增至2012年的4490万元，到2013年的4550万元。2011年至2013年的复合年增长率为39.2%。而毛利率更是只高不低，2011年、2012年，彩生活年均毛利率分别为47.2%、47.9%，时至2013年，毛利率飙升至61.6%。
“彩生活的物业服务价格是全行业最低的，如果按照市场价开发商进行补贴的话，我们的净利润能达到30%，”潘军在回复中称。
在实现了盈利的前提下，花样年集团开始分拆彩生活上市，希望借助资本市场的力量，进行拓展。
今年6月，花样年完成了一笔700万美元的融资，潘军称，这笔钱将主要用于物管平台彩生活业务的运营，主要为“2.1”版的彩生活社区进行光纤到户的投资。
据了解，花样年分拆彩生活已完成部分配股。彩生活已于6月5日将占其经扩大已发行股本约4.01%的股份，以总认购金额5433万港元，配发予若干独立策略投资者。完成后，花样年拥有彩生活约67.19%的权益。
潘军认为，美国的服务业产值占GDP的70%，80%的就业在服务，中国服务业产值仅占GDP的30%，未来太有想象空间了。
转型“轻资产”
其实，潘军最初开始做彩生活颇有些被“逼上梁山”的味道。
早些时候在北京土地拍卖市场的铩羽而归，让潘军意识到，既非土豪，又没有“国企央企背景”的花样年，并不具备为争夺土地不计成本“一掷千金”的本钱，因而早早开始筹划转型。
探索之路从2003年开始。互联网带来的解构、重组能力，让潘军摸索到花样年未来的发展路径。彩生活集团大胆开始尝试和其他物业公司不一样的事情。他们选择的路径是运用互联网思维重组传统物业，算得上是房地产行业最早“触网”的企业之一。2008年，花样年社区物业服务平台上线，不仅更便捷地向业主提供服务，也忠实地记录着业主与相关服务行业的所有数据。
在潘军的构想中，他所搭建的社区服务平台未来将进一步向智能化发展。当社区服务平台抓取了足够多的用户生活、工作行为数据，这将帮助花样年集团准确地为业主用户“画像”，了解业主的需求并给予满足。2013年年中，潘军造访了阿里集团。从阿里参观回来后，潘军评价道，阿里集团最有价值的资产是数据，而花样年集团逐步积累的业主大数据未来将比地产物业更值钱。
当时，潘军的想法也曾遭到董事会不少守旧派的质疑，不过彩生活的表现很快就征服了这些老顽固们。记者查阅往年的资料发现，“彩生活”的投入成本很低，仅50万元，自从2005年投资50万元以后，花样年再没增加投入，而盈利却芝麻开花节节高。
但潘军并没有就此“打住”，他为花样年绘制了轻资产转型的蓝图：未来将逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位，转型为以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团。
今年6月，酝酿上市一年多的彩生活启动公开招股程序，若无意外，六月末七月初彩生活将成为中国内地物业第一股。即将“跃龙门”的彩生活更吸引了奇虎360作为基石投资者，体现出互联网巨头看好彩生活作为开放小区服务平台的发展前景。
成功路上的壁垒
彩生活模式也并非十全十美。
“城市扩张思路是深耕一二线求质，还是走向三四线求量？”对于彩生活未来的发展，易居中国执行总裁丁祖昱表现出自己的担忧。他认为，从快速扩张到处抢地盘，到放弃三四线、回归一二线，开发企业最近三年正经历着这样的过程，而今天彩生活正在第一阶段。截至去年年末，彩生活共进驻60个城市。而截至今年4月30日，彩生活已经进驻78个城市，其中三四线城市约占3/4。“进入了那么多三四线城市是否合适，房价本来就很低，能收取的物业管理费用更有限，增值服务能达到什么样的程度可想而知，城市的扩张也有一个度。”
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉记者，轻资产的运用模式需要重视品牌建设和团队商业经验积淀，以增强自身的核心竞争能力。但目前，无论从管理团队、管理模式，还是从网络技术看，彩生活并没有掌握特别高精尖的核心技术，行业门槛依旧较低，彩生活未来或将面临各类物管企业的竞争，而最近的竞争可能将来自于大开发企业的下属物业公司。像万科、绿地这些大企业都拥有百万户的自管物业，未来也完全可以向非企业开发物业拓展，它们的竞争力与彩生活有得一拼。
更需注意的是，彩生活不仅将面对同行的竞争，或许还将面临电商大鳄抢食的冲击。丁祖昱分析称，彩生活和普通电商的最大差异就是，彩生活有特定服务的小区和人群，也采用了线上和线下的方式。线上有网站、有APP，把小区整合在一起；线下推出驻场展示室—彩生活空间。“但线上的这些业务，现在任何一家互联网电商大鳄都能替代，线下也不是独家的，互联网大鳄也可以付出更大代价直接和业主委员会合作，某种程度上物业公司不是障碍和门槛。”
在6月19日的物业服务百强企业研究成果发布会上，佰全物业董事长吕云对彩生活模式也担忧地表示，“从去年开始，大的物业公司都在搞互联网，推了很多互联网服务。但互联网是一个烧钱的行业。物业公司最多一年也就有几千万元或者一两个亿元的利润。辛辛苦苦干了几年，搞不好很可能会被互联网烧掉。”
最为重要的是，社区增值服务的发展空间到底有多大？社区增值服务达到怎样的临界点才不会让客户产生反感？如何保证物业管理质量？彩生活前进的道路看似光明，实际也隐藏着不少关卡，如果一一攻破，或许潘军还需要费一番脑筋。
唐学斌也坦诚，彩生活还有进一步改善和提升的空间。“彩生活的发展受制于整个人力资源，我们的管家和社区的服务都有赖于一批专业的社区服务人员，但是由于我们的模式在变，彩生活的员工还达不到我们所要的工作能力。接下来花样年可能要建自己的花样年大学，然后我们来培养彩生活所需要的这种专业技术人才。”另外，彩生活云建设的速度还需要加快，受制于同战略投资商的洽谈，要形成共赢的模式，需要一定的时间来完成。另外有些供应商难以覆盖全国，只能零散地合作。
既非“土豪”，又无“靠山”的花样年，是如何将别人视为鸡肋的物业做得如此“牛气”？ 在房地产行业高成本让很多房地产公司“退市”，行业洗牌在所难免的背景下，花样年的探索或许能给房企一些启发。
巨大商机
被其他企业视为“鸡零狗碎”的社区运营，在花样年控股集团董事局主席潘军眼里，却隐藏着巨大商机。他把彩生活的未来定位为一个“社区服务运营商”：把传统的物业公司通过互联网基因重组，将实体社区变成一个基于大数据的互联网平台。
去年6月1日，花样年控股集团旗下彩生活开发的APP彩之云上线，供业主和周边商户下载使用。
花样年对这款APP有着以下生动的介绍：你早上可以预订营养早餐，出小区的时候顺路可取；平时可以很方便地缴纳物业费、水电煤气、停车费；休息时可以团购电影票、时令蔬果；叫个外卖或者享受干洗服务更是简单得很。未来还将把社区更多的管理职能结合到 APP上，帮助小区进行管理。简单说，彩之云就是一个大众点评网加美团网的社区版，通过这个终端来控制社区微商圈的形成。
潘军曾做过计算：假使每人每月社区消费2000元，一年就是2.4万元，4000万人一年将消费上万亿元。“如果能拿到1%的佣金，就是100亿元，拿到2%，就是200亿元。按天猫模式计算，收的是3%至5%的佣金，则是300亿至500亿元。这是一个多么大的金矿？”
不过，也有业内人士指出，在目前物业管理行业面临低利润、高人工挑战的大背景下，彩生活的赢利点并不明晰。
彩生活服务集团有限公司总裁唐学斌在给记者的书面采访回复中表示，“我们通过机械化、信息化，对整个小区的管理实行一种标准化、制度化、流程化的管理，解放简单劳动岗位上的劳动力，转而招进一些学历、文化程度和服务意识等能力相对高的人，成为彩生活社区管家，形成新的盈利模式。”
另一种盈利模式在于，将线上和线下服务结合起来。花样年认为管家是线下的服务，难以满足业主各方面的需求，因此而建立了彩生活独特的线上服务，即有边界的电商，在相应的小区里发挥作用。
“例如业主停车场的卡需要重置，每个月需要到管理处办手续，但现在彩生活网上为业主提供了一个专门的系统，实现网络平台的自动充值，可以通过银行转账来实现。”与此同时，业主在这个系统上的消费，将会以相应的积分得到回报，这些积分在小区周围与彩生活有合作的商家消费可以当做现金来使用。
彩生活为供应商提供庞大的业主数量，供应商交付一定佣金和回扣作为回报，与此同时，这些供应商面对彩生活的业主提供相应优惠，并保障相应的服务质量，从而达成三方共赢的模式。
对于彩生活低成本的优势未来能否持续，唐学斌指出，过去12年，该公司通过互联网、信息化的手段降低成本，在市场上具有很大的优势。预计未来人工成本将会继续上升，但公司不断改进后台管理，其经营效率将继续保持优势。
亮丽的盈利成绩表
花样年官方资料显示，截至2013年12月31日，彩生活集团共签约管理面积逾1亿平米，签约管理项目超过650个，除了花样年旗下物业使用彩生活服务外，其余95%以上管理社区来自非花样年物业。而它的发展目标远不止于此。潘军称，到2020年，集团将进入100个中国最具价值的城市，管理10亿平米物业，服务1000万个家庭。
看看彩生活的财务报表，就知道潘军的目标并非好高骛远。
从2002年成立至今，彩生活一直保持规模及盈利的高速增长。据招股书披露，彩生活总收入由2011年的1.47亿元增至2012年的1.97亿元，并进一步增至2013年的2.33亿元。2011年至2013年，公司年复合增长率为26.1%。
同时，彩生活总利润也自2011年的2350万元增至2012年的4490万元，到2013年的4550万元。2011年至2013年的复合年增长率为39.2%。而毛利率更是只高不低，2011年、2012年，彩生活年均毛利率分别为47.2%、47.9%，时至2013年，毛利率飙升至61.6%。
“彩生活的物业服务价格是全行业最低的，如果按照市场价开发商进行补贴的话，我们的净利润能达到30%，”潘军在回复中称。
在实现了盈利的前提下，花样年集团开始分拆彩生活上市，希望借助资本市场的力量，进行拓展。
今年6月，花样年完成了一笔700万美元的融资，潘军称，这笔钱将主要用于物管平台彩生活业务的运营，主要为“2.1”版的彩生活社区进行光纤到户的投资。
据了解，花样年分拆彩生活已完成部分配股。彩生活已于6月5日将占其经扩大已发行股本约4.01%的股份，以总认购金额5433万港元，配发予若干独立策略投资者。完成后，花样年拥有彩生活约67.19%的权益。
潘军认为，美国的服务业产值占GDP的70%，80%的就业在服务，中国服务业产值仅占GDP的30%，未来太有想象空间了。
转型“轻资产”
其实，潘军最初开始做彩生活颇有些被“逼上梁山”的味道。
早些时候在北京土地拍卖市场的铩羽而归，让潘军意识到，既非土豪，又没有“国企央企背景”的花样年，并不具备为争夺土地不计成本“一掷千金”的本钱，因而早早开始筹划转型。
探索之路从2003年开始。互联网带来的解构、重组能力，让潘军摸索到花样年未来的发展路径。彩生活集团大胆开始尝试和其他物业公司不一样的事情。他们选择的路径是运用互联网思维重组传统物业，算得上是房地产行业最早“触网”的企业之一。2008年，花样年社区物业服务平台上线，不仅更便捷地向业主提供服务，也忠实地记录着业主与相关服务行业的所有数据。
在潘军的构想中，他所搭建的社区服务平台未来将进一步向智能化发展。当社区服务平台抓取了足够多的用户生活、工作行为数据，这将帮助花样年集团准确地为业主用户“画像”，了解业主的需求并给予满足。2013年年中，潘军造访了阿里集团。从阿里参观回来后，潘军评价道，阿里集团最有价值的资产是数据，而花样年集团逐步积累的业主大数据未来将比地产物业更值钱。
当时，潘军的想法也曾遭到董事会不少守旧派的质疑，不过彩生活的表现很快就征服了这些老顽固们。记者查阅往年的资料发现，“彩生活”的投入成本很低，仅50万元，自从2005年投资50万元以后，花样年再没增加投入，而盈利却芝麻开花节节高。
但潘军并没有就此“打住”，他为花样年绘制了轻资产转型的蓝图：未来将逐渐淡化房地产开发在集团中的主业地位，转型为以金融为杠杆、以服务为平台、以开发为工具的金融控股集团。
今年6月，酝酿上市一年多的彩生活启动公开招股程序，若无意外，六月末七月初彩生活将成为中国内地物业第一股。即将“跃龙门”的彩生活更吸引了奇虎360作为基石投资者，体现出互联网巨头看好彩生活作为开放小区服务平台的发展前景。
成功路上的壁垒
彩生活模式也并非十全十美。
“城市扩张思路是深耕一二线求质，还是走向三四线求量？”对于彩生活未来的发展，易居中国执行总裁丁祖昱表现出自己的担忧。他认为，从快速扩张到处抢地盘，到放弃三四线、回归一二线，开发企业最近三年正经历着这样的过程，而今天彩生活正在第一阶段。截至去年年末，彩生活共进驻60个城市。而截至今年4月30日，彩生活已经进驻78个城市，其中三四线城市约占3/4。“进入了那么多三四线城市是否合适，房价本来就很低，能收取的物业管理费用更有限，增值服务能达到什么样的程度可想而知，城市的扩张也有一个度。”
RET睿意德商业服务部董事陈丽琳告诉记者，轻资产的运用模式需要重视品牌建设和团队商业经验积淀，以增强自身的核心竞争能力。但目前，无论从管理团队、管理模式，还是从网络技术看，彩生活并没有掌握特别高精尖的核心技术，行业门槛依旧较低，彩生活未来或将面临各类物管企业的竞争，而最近的竞争可能将来自于大开发企业的下属物业公司。像万科、绿地这些大企业都拥有百万户的自管物业，未来也完全可以向非企业开发物业拓展，它们的竞争力与彩生活有得一拼。
更需注意的是，彩生活不仅将面对同行的竞争，或许还将面临电商大鳄抢食的冲击。丁祖昱分析称，彩生活和普通电商的最大差异就是，彩生活有特定服务的小区和人群，也采用了线上和线下的方式。线上有网站、有APP，把小区整合在一起；线下推出驻场展示室—彩生活空间。“但线上的这些业务，现在任何一家互联网电商大鳄都能替代，线下也不是独家的，互联网大鳄也可以付出更大代价直接和业主委员会合作，某种程度上物业公司不是障碍和门槛。”
在6月19日的物业服务百强企业研究成果发布会上，佰全物业董事长吕云对彩生活模式也担忧地表示，“从去年开始，大的物业公司都在搞互联网，推了很多互联网服务。但互联网是一个烧钱的行业。物业公司最多一年也就有几千万元或者一两个亿元的利润。辛辛苦苦干了几年，搞不好很可能会被互联网烧掉。”
最为重要的是，社区增值服务的发展空间到底有多大？社区增值服务达到怎样的临界点才不会让客户产生反感？如何保证物业管理质量？彩生活前进的道路看似光明，实际也隐藏着不少关卡，如果一一攻破，或许潘军还需要费一番脑筋。
唐学斌也坦诚，彩生活还有进一步改善和提升的空间。“彩生活的发展受制于整个人力资源，我们的管家和社区的服务都有赖于一批专业的社区服务人员，但是由于我们的模式在变，彩生活的员工还达不到我们所要的工作能力。接下来花样年可能要建自己的花样年大学，然后我们来培养彩生活所需要的这种专业技术人才。”另外，彩生活云建设的速度还需要加快，受制于同战略投资商的洽谈，要形成共赢的模式，需要一定的时间来完成。另外有些供应商难以覆盖全国，只能零散地合作。