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摘要:按照国家在土地征收补偿方面作出的要求,根据被征地原用途给予被征收土地农民一定的经济补偿。我国土地征收补偿尚存在不少问题,无法保障农民合法权益。因此,引入房地产评估、提高征收补偿值的合理性异常关键,下面给出土地征收补偿中房地产评估的应用。
关键词:土地征收;房地产评估;补偿;应用
建设用地在城市化建设中,需求量日益增大,很多农用地被国家征收、应用,为保障土地被征收者的生活,国家会进行征收补偿。但是我国土地征收补偿在制度方面仍存在法律条例不健全等问题,难以保障农民在土地征收活动中权益不受 损害。因此,在土地征收补偿阶段引入房地产评估,以市场价值作为评估基准,提高补偿金额的合理性、准确性。
一、我国土地征收制度存在的问题
(一)法律条例不健全
我国土地征收补偿制度已经实施较长时间,但是在该阶段没有解决法律条例不健全的问题。缺乏法律条例的支撑,致使征地补偿难以落到实处。结合当下收集的信息,发现我国土地补偿相关制度存在于各单行法律文件中,土地征收补偿尚没有一部专门的法律文件。土地征收补偿由政府负责,且一直居于主导地位,在“低价征收、高价出让”的原则下开展工作,选择此种工作方式,很难保证农民合法权益不会遭到侵害[1]。
(二)征收补偿标准低
在土地征收方面按照国家《土地管理法》要求,依据土地原用途,在征收土地后进行补偿。但是在《土地管理法》中没有对土地征收产生的补助费、补偿费进行细致的规定,工作人员难以凭借现有的法律规定进行土地补偿费的核算,同时还有很多工作着对土地价值的分析不足,没有发现建设用地存在的增值潜力。在此种情形下,我国征收土地的价格较低,给予土地持有者的补偿费低于土地出让价值。按照土地管理法要求,需要以产值确定补偿标准。然而,该工作在实践时缺乏合理性,农民的生活水平也会因为征收价格设计问题持续降低,对我国市场经济发展不利[2]。
二、房地产评估应用到土地征收补偿中的必要性
我国土地征收补偿由于对土地的增值因素考量不足,给出的补偿价值过低,降低农民的生活水平,不利于市场经济平稳、可靠的发展。在土地征收补偿中应用房地产评估,可以综合多方面信息进行评价,从而正确判断土地价值。设定科学的征收补偿标准,使土地征收补偿价格趋于正常水准。
房地产评估可以通过预算与评估,精准的判断房地产的价值和价格,由专业人员参与房地产估价,收集影响房地产价格的诸多因素,在此基础上进行综合判断,选择科学的估价方法,将房地产程序和原则作为评估基础,可以准确的评价房地产价格,提高评估结果的公信力。测算与测算从实质层面分析,是一种估算房地产的方式,在应用中会出现一定的误差。但是该误差并不会造成过大的影响。在合理范畴中进行房地产估算时,很多估算师以市场价值5%能力作为基础,并在次前提下估算房地产价格[3]。
稀缺性、不可移动性均为房地产市场具备的显著特性,研究房地产价格时,市场信息不具备对称性,会对房地产价格评估形成一定的影响。整合、判断房地产市场信息时,需要估价人员拥有较强的专业能力,基于自身经验,判断市场信息。我国土地归国家或农民集体所有,国家会通过土地征收的方式,将农民集体所有掌握的土地变为国家土地。在土地转化时,根据土地的价格与价值给予农民对应的补偿。但是在实际工作中,土地补偿不是按照土地市场价值设计,给出的补偿低于土地价值,会损害农民利益。我国城市征收房屋是会按照市场评估价,确定补偿标准,在土地征收补偿环节引入房地产评估,借助其在不动产评估方面的经验,可以规范土地评估方式,在此基础上调整补偿标准,提高补偿款的合理性。
三、房地产评估在土地征收补偿中的应用
(一)引入公平合理补偿的原则
在耕地转化建设用地时,应该关注土地征收补偿工作,随着城镇化的开展土地的应用价值逐渐提高,会带来一定的经济效益。国家征收农民集体用地,应该在公平合理补偿的原则下给予被征收土地者一定的经济补偿。在2010年国土部变更土地征收需求,从合理应用土地与保障农民合法权益的角度出发,发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》文件,补偿农民因征收土地承受的损失,会考虑宅基地与拆迁房屋的内容。为了进一步提高土地征收的合理性,国务院在2012年出台《中华人民共和国土地管理法修正案》,该文件修改农民集体所有土地征收制度,在草案中提出进行土地征收工作时,应该围绕土地原用途,考虑补助等费用的设定值。此外,删除土地生产费总价值补助费等条款,但是相关变动难以提高土地补偿的合理性。当下立法人员应该关注土地征收相关的文件,发现文件在土地征收方面的缺陷,引入公平合理补偿原则。在该原则下基于农地市场价格,确定补偿费用标准,保证农民合法权益不会遭到损害[4]。
(二)科学设定土地征收补偿标准
我国土地征收对于城镇化发展极为关键,当下土地征收的补偿制度并不健全、合理,应该考量土地征收需求,完善土地评估制度,在合理补偿的基礎上收集土地市场数据,依据土地市场价值设计补偿标准。在土地实际补偿中,应该综合分析征地对农民未来生活与预期收益形成的损失。如果征收对象在50周岁以下,具备劳动能力,设计补偿费用时,应该给予被征收者失业保障,同时给予其就业培训费。在土地征收方面,第十八次中国人民代表大会围绕土地征收进行研讨,提出提高土地增值收益中农民的分配比例。2012年出台的土地管理文件,没有围绕农民在土地增值收益比例调整方面,给出具备可操作性的补偿条例。在2014年国家在出台的土地办法文件中,增加对土地增值收益方面的内容,由此可以维护农民的权益。在市场经济趋于稳定值的过程中,国家应该完善土地评估制度,提高土地征收补偿标准,对市场经济发展有一定的推动作用。
在财产差异和市场价值区别的基础上,进行财产权征收补偿工作,明确工作要求,同时需要考虑补偿财产权人经济损失,其与土地财产权拥有的价值同样重要,是补偿征收财产权需要关注的内容。现阶段,市场价值为农民征收补偿标准的重要内容,财产权征收补偿需要分析评估地方经济水平,将其作为市场农民价值的评估要点。分析相应数据,由此可以提高土地补偿标准的合理性与科学性,防止农民在土地征收环节合法权益受到损害。基于现阶段我国农场条件,评估农地使用价值需要考量自然条件、经济条件,从而提高对农地价值评估的合理性。探讨农地等级,从农地利用水平、经济收益与土地质量等层面进行测定。工作人员测定农地基准地价时,需要评估土地地价资料,由此确定用地条件,将农地价值良好的呈现出来。
结语:
土地征收与相应的补偿工作对我国城市化发展有不小的影响,当下土地征收补偿无法基于农地的市场价值,给出准确的标准,会损害农民的利益。为补齐该短板,引入房地产评估,相应部门需要重视房地产评估在土地征收补偿中的应用,引入公平合理补偿的原则。在工作实施阶段,结合具体情况调整工作方式,合理应用房地产评估,准确判断农地的价值,给出农民合理的补偿,提高土地征收补偿的合理性。由此可以维护政府在公众心中的良好形象,为我国社会持续、稳定的发展奠定基石。
参考文献
[1]胡洁瑶.农村集体土地征收问题分析[J].现代商贸工业,2021,42(17):127-128.
[2]杨纯.中国土地征收补偿的历史演进——基于财政制度的分析视角[J].河南牧业经济学院学报,2021,34(02):77-83.
[3]王扬,张伟.非征收拆迁补偿协议效力认定的司法裁判及反思[J].安徽警官职业学院学报,2021,20(02):64-70.
[4]冯素红.试论农村土地管理工作的落实与完善[J].现代农业研究,2020,26(06):133-134.
关键词:土地征收;房地产评估;补偿;应用
建设用地在城市化建设中,需求量日益增大,很多农用地被国家征收、应用,为保障土地被征收者的生活,国家会进行征收补偿。但是我国土地征收补偿在制度方面仍存在法律条例不健全等问题,难以保障农民在土地征收活动中权益不受 损害。因此,在土地征收补偿阶段引入房地产评估,以市场价值作为评估基准,提高补偿金额的合理性、准确性。
一、我国土地征收制度存在的问题
(一)法律条例不健全
我国土地征收补偿制度已经实施较长时间,但是在该阶段没有解决法律条例不健全的问题。缺乏法律条例的支撑,致使征地补偿难以落到实处。结合当下收集的信息,发现我国土地补偿相关制度存在于各单行法律文件中,土地征收补偿尚没有一部专门的法律文件。土地征收补偿由政府负责,且一直居于主导地位,在“低价征收、高价出让”的原则下开展工作,选择此种工作方式,很难保证农民合法权益不会遭到侵害[1]。
(二)征收补偿标准低
在土地征收方面按照国家《土地管理法》要求,依据土地原用途,在征收土地后进行补偿。但是在《土地管理法》中没有对土地征收产生的补助费、补偿费进行细致的规定,工作人员难以凭借现有的法律规定进行土地补偿费的核算,同时还有很多工作着对土地价值的分析不足,没有发现建设用地存在的增值潜力。在此种情形下,我国征收土地的价格较低,给予土地持有者的补偿费低于土地出让价值。按照土地管理法要求,需要以产值确定补偿标准。然而,该工作在实践时缺乏合理性,农民的生活水平也会因为征收价格设计问题持续降低,对我国市场经济发展不利[2]。
二、房地产评估应用到土地征收补偿中的必要性
我国土地征收补偿由于对土地的增值因素考量不足,给出的补偿价值过低,降低农民的生活水平,不利于市场经济平稳、可靠的发展。在土地征收补偿中应用房地产评估,可以综合多方面信息进行评价,从而正确判断土地价值。设定科学的征收补偿标准,使土地征收补偿价格趋于正常水准。
房地产评估可以通过预算与评估,精准的判断房地产的价值和价格,由专业人员参与房地产估价,收集影响房地产价格的诸多因素,在此基础上进行综合判断,选择科学的估价方法,将房地产程序和原则作为评估基础,可以准确的评价房地产价格,提高评估结果的公信力。测算与测算从实质层面分析,是一种估算房地产的方式,在应用中会出现一定的误差。但是该误差并不会造成过大的影响。在合理范畴中进行房地产估算时,很多估算师以市场价值5%能力作为基础,并在次前提下估算房地产价格[3]。
稀缺性、不可移动性均为房地产市场具备的显著特性,研究房地产价格时,市场信息不具备对称性,会对房地产价格评估形成一定的影响。整合、判断房地产市场信息时,需要估价人员拥有较强的专业能力,基于自身经验,判断市场信息。我国土地归国家或农民集体所有,国家会通过土地征收的方式,将农民集体所有掌握的土地变为国家土地。在土地转化时,根据土地的价格与价值给予农民对应的补偿。但是在实际工作中,土地补偿不是按照土地市场价值设计,给出的补偿低于土地价值,会损害农民利益。我国城市征收房屋是会按照市场评估价,确定补偿标准,在土地征收补偿环节引入房地产评估,借助其在不动产评估方面的经验,可以规范土地评估方式,在此基础上调整补偿标准,提高补偿款的合理性。
三、房地产评估在土地征收补偿中的应用
(一)引入公平合理补偿的原则
在耕地转化建设用地时,应该关注土地征收补偿工作,随着城镇化的开展土地的应用价值逐渐提高,会带来一定的经济效益。国家征收农民集体用地,应该在公平合理补偿的原则下给予被征收土地者一定的经济补偿。在2010年国土部变更土地征收需求,从合理应用土地与保障农民合法权益的角度出发,发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》文件,补偿农民因征收土地承受的损失,会考虑宅基地与拆迁房屋的内容。为了进一步提高土地征收的合理性,国务院在2012年出台《中华人民共和国土地管理法修正案》,该文件修改农民集体所有土地征收制度,在草案中提出进行土地征收工作时,应该围绕土地原用途,考虑补助等费用的设定值。此外,删除土地生产费总价值补助费等条款,但是相关变动难以提高土地补偿的合理性。当下立法人员应该关注土地征收相关的文件,发现文件在土地征收方面的缺陷,引入公平合理补偿原则。在该原则下基于农地市场价格,确定补偿费用标准,保证农民合法权益不会遭到损害[4]。
(二)科学设定土地征收补偿标准
我国土地征收对于城镇化发展极为关键,当下土地征收的补偿制度并不健全、合理,应该考量土地征收需求,完善土地评估制度,在合理补偿的基礎上收集土地市场数据,依据土地市场价值设计补偿标准。在土地实际补偿中,应该综合分析征地对农民未来生活与预期收益形成的损失。如果征收对象在50周岁以下,具备劳动能力,设计补偿费用时,应该给予被征收者失业保障,同时给予其就业培训费。在土地征收方面,第十八次中国人民代表大会围绕土地征收进行研讨,提出提高土地增值收益中农民的分配比例。2012年出台的土地管理文件,没有围绕农民在土地增值收益比例调整方面,给出具备可操作性的补偿条例。在2014年国家在出台的土地办法文件中,增加对土地增值收益方面的内容,由此可以维护农民的权益。在市场经济趋于稳定值的过程中,国家应该完善土地评估制度,提高土地征收补偿标准,对市场经济发展有一定的推动作用。
在财产差异和市场价值区别的基础上,进行财产权征收补偿工作,明确工作要求,同时需要考虑补偿财产权人经济损失,其与土地财产权拥有的价值同样重要,是补偿征收财产权需要关注的内容。现阶段,市场价值为农民征收补偿标准的重要内容,财产权征收补偿需要分析评估地方经济水平,将其作为市场农民价值的评估要点。分析相应数据,由此可以提高土地补偿标准的合理性与科学性,防止农民在土地征收环节合法权益受到损害。基于现阶段我国农场条件,评估农地使用价值需要考量自然条件、经济条件,从而提高对农地价值评估的合理性。探讨农地等级,从农地利用水平、经济收益与土地质量等层面进行测定。工作人员测定农地基准地价时,需要评估土地地价资料,由此确定用地条件,将农地价值良好的呈现出来。
结语:
土地征收与相应的补偿工作对我国城市化发展有不小的影响,当下土地征收补偿无法基于农地的市场价值,给出准确的标准,会损害农民的利益。为补齐该短板,引入房地产评估,相应部门需要重视房地产评估在土地征收补偿中的应用,引入公平合理补偿的原则。在工作实施阶段,结合具体情况调整工作方式,合理应用房地产评估,准确判断农地的价值,给出农民合理的补偿,提高土地征收补偿的合理性。由此可以维护政府在公众心中的良好形象,为我国社会持续、稳定的发展奠定基石。
参考文献
[1]胡洁瑶.农村集体土地征收问题分析[J].现代商贸工业,2021,42(17):127-128.
[2]杨纯.中国土地征收补偿的历史演进——基于财政制度的分析视角[J].河南牧业经济学院学报,2021,34(02):77-83.
[3]王扬,张伟.非征收拆迁补偿协议效力认定的司法裁判及反思[J].安徽警官职业学院学报,2021,20(02):64-70.
[4]冯素红.试论农村土地管理工作的落实与完善[J].现代农业研究,2020,26(06):133-134.