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摘要：按照国家在土地征收补偿方面作出的要求，根据被征地原用途给予被征收土地农民一定的经济补偿。我国土地征收补偿尚存在不少问题，无法保障农民合法权益。因此，引入房地产评估、提高征收补偿值的合理性异常关键，下面给出土地征收补偿中房地产评估的应用。
关键词：土地征收;房地产评估;补偿;应用
建设用地在城市化建设中，需求量日益增大，很多农用地被国家征收、应用，为保障土地被征收者的生活，国家会进行征收补偿。但是我国土地征收补偿在制度方面仍存在法律条例不健全等问题，难以保障农民在土地征收活动中权益不受 损害。因此，在土地征收补偿阶段引入房地产评估，以市场价值作为评估基准，提高补偿金额的合理性、准确性。
一、我国土地征收制度存在的问题
（一）法律条例不健全
我国土地征收补偿制度已经实施较长时间，但是在该阶段没有解决法律条例不健全的问题。缺乏法律条例的支撑，致使征地补偿难以落到实处。结合当下收集的信息，发现我国土地补偿相关制度存在于各单行法律文件中，土地征收补偿尚没有一部专门的法律文件。土地征收补偿由政府负责，且一直居于主导地位，在“低价征收、高价出让”的原则下开展工作，选择此种工作方式，很难保证农民合法权益不会遭到侵害[1]。
（二）征收补偿标准低
在土地征收方面按照国家《土地管理法》要求，依据土地原用途，在征收土地后进行补偿。但是在《土地管理法》中没有对土地征收产生的补助费、补偿费进行细致的规定，工作人员难以凭借现有的法律规定进行土地补偿费的核算，同时还有很多工作着对土地价值的分析不足，没有发现建设用地存在的增值潜力。在此种情形下，我国征收土地的价格较低，给予土地持有者的补偿费低于土地出让价值。按照土地管理法要求，需要以产值确定补偿标准。然而，该工作在实践时缺乏合理性，农民的生活水平也会因为征收价格设计问题持续降低，对我国市场经济发展不利[2]。
二、房地产评估应用到土地征收补偿中的必要性
我国土地征收补偿由于对土地的增值因素考量不足，给出的补偿价值过低，降低农民的生活水平，不利于市场经济平稳、可靠的发展。在土地征收补偿中应用房地产评估，可以综合多方面信息进行评价，从而正确判断土地价值。设定科学的征收补偿标准，使土地征收补偿价格趋于正常水准。
房地产评估可以通过预算与评估，精准的判断房地产的价值和价格，由专业人员参与房地产估价，收集影响房地产价格的诸多因素，在此基础上进行综合判断，选择科学的估价方法，将房地产程序和原则作为评估基础，可以准确的评价房地产价格，提高评估结果的公信力。测算与测算从实质层面分析，是一种估算房地产的方式，在应用中会出现一定的误差。但是该误差并不会造成过大的影响。在合理范畴中进行房地产估算时，很多估算师以市场价值5%能力作为基础，并在次前提下估算房地产价格[3]。
稀缺性、不可移动性均为房地产市场具备的显著特性，研究房地产价格时，市场信息不具备对称性，会对房地产价格评估形成一定的影响。整合、判断房地产市场信息时，需要估价人员拥有较强的专业能力，基于自身经验，判断市场信息。我国土地归国家或农民集体所有，国家会通过土地征收的方式，将农民集体所有掌握的土地变为国家土地。在土地转化时，根据土地的价格与价值给予农民对应的补偿。但是在实际工作中，土地补偿不是按照土地市场价值设计，给出的补偿低于土地价值，会损害农民利益。我国城市征收房屋是会按照市场评估价，确定补偿标准，在土地征收补偿环节引入房地产评估，借助其在不动产评估方面的经验，可以规范土地评估方式，在此基础上调整补偿标准，提高补偿款的合理性。
三、房地产评估在土地征收补偿中的应用
（一）引入公平合理补偿的原则
在耕地转化建设用地时，应该关注土地征收补偿工作，随着城镇化的开展土地的应用价值逐渐提高，会带来一定的经济效益。国家征收农民集体用地，应该在公平合理补偿的原则下给予被征收土地者一定的经济补偿。在2010年国土部变更土地征收需求，从合理应用土地与保障农民合法权益的角度出发，发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》文件，补偿农民因征收土地承受的损失，会考虑宅基地与拆迁房屋的内容。为了进一步提高土地征收的合理性，国务院在2012年出台《中华人民共和国土地管理法修正案》，该文件修改农民集体所有土地征收制度，在草案中提出进行土地征收工作时，应该围绕土地原用途，考虑补助等费用的设定值。此外，删除土地生产费总价值补助费等条款，但是相关变动难以提高土地补偿的合理性。当下立法人员应该关注土地征收相关的文件，发现文件在土地征收方面的缺陷，引入公平合理补偿原则。在该原则下基于农地市场价格，确定补偿费用标准，保证农民合法权益不会遭到损害[4]。
（二）科学设定土地征收补偿标准
我国土地征收对于城镇化发展极为关键，当下土地征收的补偿制度并不健全、合理，应该考量土地征收需求，完善土地评估制度，在合理补偿的基礎上收集土地市场数据，依据土地市场价值设计补偿标准。在土地实际补偿中，应该综合分析征地对农民未来生活与预期收益形成的损失。如果征收对象在50周岁以下，具备劳动能力，设计补偿费用时，应该给予被征收者失业保障，同时给予其就业培训费。在土地征收方面，第十八次中国人民代表大会围绕土地征收进行研讨，提出提高土地增值收益中农民的分配比例。2012年出台的土地管理文件，没有围绕农民在土地增值收益比例调整方面，给出具备可操作性的补偿条例。在2014年国家在出台的土地办法文件中，增加对土地增值收益方面的内容，由此可以维护农民的权益。在市场经济趋于稳定值的过程中，国家应该完善土地评估制度，提高土地征收补偿标准，对市场经济发展有一定的推动作用。
在财产差异和市场价值区别的基础上，进行财产权征收补偿工作，明确工作要求，同时需要考虑补偿财产权人经济损失，其与土地财产权拥有的价值同样重要，是补偿征收财产权需要关注的内容。现阶段，市场价值为农民征收补偿标准的重要内容，财产权征收补偿需要分析评估地方经济水平，将其作为市场农民价值的评估要点。分析相应数据，由此可以提高土地补偿标准的合理性与科学性，防止农民在土地征收环节合法权益受到损害。基于现阶段我国农场条件，评估农地使用价值需要考量自然条件、经济条件，从而提高对农地价值评估的合理性。探讨农地等级，从农地利用水平、经济收益与土地质量等层面进行测定。工作人员测定农地基准地价时，需要评估土地地价资料，由此确定用地条件，将农地价值良好的呈现出来。
结语：
土地征收与相应的补偿工作对我国城市化发展有不小的影响，当下土地征收补偿无法基于农地的市场价值，给出准确的标准，会损害农民的利益。为补齐该短板，引入房地产评估，相应部门需要重视房地产评估在土地征收补偿中的应用，引入公平合理补偿的原则。在工作实施阶段，结合具体情况调整工作方式，合理应用房地产评估，准确判断农地的价值，给出农民合理的补偿，提高土地征收补偿的合理性。由此可以维护政府在公众心中的良好形象，为我国社会持续、稳定的发展奠定基石。
参考文献
[1]胡洁瑶.农村集体土地征收问题分析[J].现代商贸工业，2021，42（17）：127-128.
[2]杨纯.中国土地征收补偿的历史演进——基于财政制度的分析视角[J].河南牧业经济学院学报，2021，34（02）：77-83.
[3]王扬，张伟.非征收拆迁补偿协议效力认定的司法裁判及反思[J].安徽警官职业学院学报，2021，20（02）：64-70.
[4]冯素红.试论农村土地管理工作的落实与完善[J].现代农业研究，2020，26（06）：133-134.
关键词：土地征收;房地产评估;补偿;应用
建设用地在城市化建设中，需求量日益增大，很多农用地被国家征收、应用，为保障土地被征收者的生活，国家会进行征收补偿。但是我国土地征收补偿在制度方面仍存在法律条例不健全等问题，难以保障农民在土地征收活动中权益不受 损害。因此，在土地征收补偿阶段引入房地产评估，以市场价值作为评估基准，提高补偿金额的合理性、准确性。
一、我国土地征收制度存在的问题
（一）法律条例不健全
我国土地征收补偿制度已经实施较长时间，但是在该阶段没有解决法律条例不健全的问题。缺乏法律条例的支撑，致使征地补偿难以落到实处。结合当下收集的信息，发现我国土地补偿相关制度存在于各单行法律文件中，土地征收补偿尚没有一部专门的法律文件。土地征收补偿由政府负责，且一直居于主导地位，在“低价征收、高价出让”的原则下开展工作，选择此种工作方式，很难保证农民合法权益不会遭到侵害[1]。
（二）征收补偿标准低
在土地征收方面按照国家《土地管理法》要求，依据土地原用途，在征收土地后进行补偿。但是在《土地管理法》中没有对土地征收产生的补助费、补偿费进行细致的规定，工作人员难以凭借现有的法律规定进行土地补偿费的核算，同时还有很多工作着对土地价值的分析不足，没有发现建设用地存在的增值潜力。在此种情形下，我国征收土地的价格较低，给予土地持有者的补偿费低于土地出让价值。按照土地管理法要求，需要以产值确定补偿标准。然而，该工作在实践时缺乏合理性，农民的生活水平也会因为征收价格设计问题持续降低，对我国市场经济发展不利[2]。
二、房地产评估应用到土地征收补偿中的必要性
我国土地征收补偿由于对土地的增值因素考量不足，给出的补偿价值过低，降低农民的生活水平，不利于市场经济平稳、可靠的发展。在土地征收补偿中应用房地产评估，可以综合多方面信息进行评价，从而正确判断土地价值。设定科学的征收补偿标准，使土地征收补偿价格趋于正常水准。
房地产评估可以通过预算与评估，精准的判断房地产的价值和价格，由专业人员参与房地产估价，收集影响房地产价格的诸多因素，在此基础上进行综合判断，选择科学的估价方法，将房地产程序和原则作为评估基础，可以准确的评价房地产价格，提高评估结果的公信力。测算与测算从实质层面分析，是一种估算房地产的方式，在应用中会出现一定的误差。但是该误差并不会造成过大的影响。在合理范畴中进行房地产估算时，很多估算师以市场价值5%能力作为基础，并在次前提下估算房地产价格[3]。
稀缺性、不可移动性均为房地产市场具备的显著特性，研究房地产价格时，市场信息不具备对称性，会对房地产价格评估形成一定的影响。整合、判断房地产市场信息时，需要估价人员拥有较强的专业能力，基于自身经验，判断市场信息。我国土地归国家或农民集体所有，国家会通过土地征收的方式，将农民集体所有掌握的土地变为国家土地。在土地转化时，根据土地的价格与价值给予农民对应的补偿。但是在实际工作中，土地补偿不是按照土地市场价值设计，给出的补偿低于土地价值，会损害农民利益。我国城市征收房屋是会按照市场评估价，确定补偿标准，在土地征收补偿环节引入房地产评估，借助其在不动产评估方面的经验，可以规范土地评估方式，在此基础上调整补偿标准，提高补偿款的合理性。
三、房地产评估在土地征收补偿中的应用
（一）引入公平合理补偿的原则
在耕地转化建设用地时，应该关注土地征收补偿工作，随着城镇化的开展土地的应用价值逐渐提高，会带来一定的经济效益。国家征收农民集体用地，应该在公平合理补偿的原则下给予被征收土地者一定的经济补偿。在2010年国土部变更土地征收需求，从合理应用土地与保障农民合法权益的角度出发，发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》文件，补偿农民因征收土地承受的损失，会考虑宅基地与拆迁房屋的内容。为了进一步提高土地征收的合理性，国务院在2012年出台《中华人民共和国土地管理法修正案》，该文件修改农民集体所有土地征收制度，在草案中提出进行土地征收工作时，应该围绕土地原用途，考虑补助等费用的设定值。此外，删除土地生产费总价值补助费等条款，但是相关变动难以提高土地补偿的合理性。当下立法人员应该关注土地征收相关的文件，发现文件在土地征收方面的缺陷，引入公平合理补偿原则。在该原则下基于农地市场价格，确定补偿费用标准，保证农民合法权益不会遭到损害[4]。
（二）科学设定土地征收补偿标准
我国土地征收对于城镇化发展极为关键，当下土地征收的补偿制度并不健全、合理，应该考量土地征收需求，完善土地评估制度，在合理补偿的基礎上收集土地市场数据，依据土地市场价值设计补偿标准。在土地实际补偿中，应该综合分析征地对农民未来生活与预期收益形成的损失。如果征收对象在50周岁以下，具备劳动能力，设计补偿费用时，应该给予被征收者失业保障，同时给予其就业培训费。在土地征收方面，第十八次中国人民代表大会围绕土地征收进行研讨，提出提高土地增值收益中农民的分配比例。2012年出台的土地管理文件，没有围绕农民在土地增值收益比例调整方面，给出具备可操作性的补偿条例。在2014年国家在出台的土地办法文件中，增加对土地增值收益方面的内容，由此可以维护农民的权益。在市场经济趋于稳定值的过程中，国家应该完善土地评估制度，提高土地征收补偿标准，对市场经济发展有一定的推动作用。
在财产差异和市场价值区别的基础上，进行财产权征收补偿工作，明确工作要求，同时需要考虑补偿财产权人经济损失，其与土地财产权拥有的价值同样重要，是补偿征收财产权需要关注的内容。现阶段，市场价值为农民征收补偿标准的重要内容，财产权征收补偿需要分析评估地方经济水平，将其作为市场农民价值的评估要点。分析相应数据，由此可以提高土地补偿标准的合理性与科学性，防止农民在土地征收环节合法权益受到损害。基于现阶段我国农场条件，评估农地使用价值需要考量自然条件、经济条件，从而提高对农地价值评估的合理性。探讨农地等级，从农地利用水平、经济收益与土地质量等层面进行测定。工作人员测定农地基准地价时，需要评估土地地价资料，由此确定用地条件，将农地价值良好的呈现出来。
结语：
土地征收与相应的补偿工作对我国城市化发展有不小的影响，当下土地征收补偿无法基于农地的市场价值，给出准确的标准，会损害农民的利益。为补齐该短板，引入房地产评估，相应部门需要重视房地产评估在土地征收补偿中的应用，引入公平合理补偿的原则。在工作实施阶段，结合具体情况调整工作方式，合理应用房地产评估，准确判断农地的价值，给出农民合理的补偿，提高土地征收补偿的合理性。由此可以维护政府在公众心中的良好形象，为我国社会持续、稳定的发展奠定基石。
参考文献
[1]胡洁瑶.农村集体土地征收问题分析[J].现代商贸工业，2021，42（17）：127-128.
[2]杨纯.中国土地征收补偿的历史演进——基于财政制度的分析视角[J].河南牧业经济学院学报，2021，34（02）：77-83.
[3]王扬，张伟.非征收拆迁补偿协议效力认定的司法裁判及反思[J].安徽警官职业学院学报，2021，20（02）：64-70.
[4]冯素红.试论农村土地管理工作的落实与完善[J].现代农业研究，2020，26（06）：133-134.