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【摘 要】笔者根据工作多年的经验，文章主要针对建筑面积侧量与房产面积侧量的区别以及如何加强建筑面积侧量质量管理的思考。
【关键词】建筑面积；房产面积不同；质量控制；验收计划
1、竣工验收建筑面积与房产面积的不同
本文所说的竣工验收建筑面积，是指《建筑工程建筑面积计算规范》中所规定的，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是计算工程量的主要指标，也是建设工程项目最重要的经济技术指标，与房产面积有较大的区别，主要表现在以下四个方面:
（1）成果用途不同
竣工验收建筑面积成果主要用于规划竣工验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，可作为房产测量时建筑功能性质确定的依据，但不能作为产权登记的依据。房产面积成果主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等方面。
（2）执行的标准规范不同
竣工验收建筑面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB /T5 0353 - 2005,而房产测量执行《房产测量规范》( GB /T 179 86-2000)，两个规范的部分计算标准不一致，计算结果也可能不一致。
（3）作业行为的方式不同
竣工验收建筑面积测量是建设工程规划核实工作的重要内容，根据建设单位的委托，对规划红线范围内的所有建筑(包括规划许可和未经规划许可的建筑以及不登记产权的某些建筑)进行实测，并不以建设单位的要求为准，带有强制行为。而房产面积测量则只针对建设单位委托的需要登记产权的某些建筑进行测量，不登记产权的可不测量，具有自愿行为。
2、加强建筑面积测量管理的主要措施
建筑面积测量是核算建设项目各层的建筑功能、建筑面积，反映了建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，建筑面积直接影响容积率的计算，其测绘成果是规划管理的重要依据，直接关系到国家、建设单位、人民的根本利益。测绘单位必须提供真实、准确、可靠的测绘成果，对其提供的测绘成果的真实性负责，并将承担因质量问题而引起的法律责任因此，建筑面积测量的质量就显得更加重要，必须从以下方面来加强管理，提高产品质量。
2. 1高素质的工作人员
工作人员素质的高低直接关系到面积测量的质量，所以要求从事建筑面积测量的工作人员应具备高尚的职业道德、优良的工作作风和扎实的技术能力，并能严格遵守国家法律法规，以积极、热情、耐心、周到的态度为建设方服务。自觉抵制建设方的馈赠等不良现象，杜绝“吃”、“拿”、“卡”、“要”行为，从而防止在测量过程中不能完全按规定作业的行为或擅自改变规划相关技术指标的现象发生。应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高建筑面积测量队伍的技术水平。
2. 2先进的测绘手段
先进的测绘手段决定着质量和效益，同时降低劳动强度，提高劳动效率。对比较规则的建筑可采用手持测距仪进行边长测量，对突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑宜采用全站仪漫反射测量。外业完成后，采用功能完善的软件进行内业处理，保证绘制的面积实测图美观、面积计算正确、统计报表准确。
2.3经常性的技术培训与交流
建筑面积测量除满足标准规范的要求外，还涉及规划管理部门的一些政策方面的要求，特别是各地方规划管理部门出台的一些面积测量的解释性文件。为了避免作业人员依靠自己对规范和相应的解释性文件进行理解操作，容易造成建筑面积核算、测算、审核的人员之间的不统一理解以及同一城市不同的测绘单位、同一测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况，导致标准不一致，直接影响了测绘产品质量的统一性。这就要求对建筑面积核算、测算、审核人员进行经常的技术交流和培训，使得统一标准、统一认识、统一理解。还应针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，提出统一的解决方案。
2. 4标准化的工作流程
针对建筑面积测量的特点，建立标准化的工作流程，从而规范外业操作和内业处理，用完善的质量检查体系杜绝面积测量可能产生的错误。例如:统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一边长测量和影像数据采集的方法，明确现场巡视核对的部位，要求现场填写建筑层数、建筑功能分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑、有无封闭情况等，使外业测量成果详细可靠;内业根据对边相等的原则进行配平，并与设计边长比较，分层绘制建筑面积实测图，采取完善的软件进行边长标注、面积计算、面积统计;实行作业人员自检，检查人员检查、验收人员验收的质量三级检查验收制度。
2. 5严格的质量检查体系
建筑面积测量成果实行质量三级检查验收和外业巡视检查制度。检查验收过程中要重点关注以下方面:与设计资料进行比较，检查建筑功能的区分是否合理，建筑楼层是否遗漏，对应边长度是否合理，计算原则是否准确，绘图边长与实测边长是否一致。在检查过程中发现疑问应及时与作业人员沟通求证，当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对。外业巡视检查人员负责对建设工程项目进行外业巡查和抽检，特别是隐蔽环节，杜绝作业人员弄虚作假，防止不合格产品的出现。所有成果均应按照质量管理要求进行自检、检查、验收，质量自检、检查、验收、督察过程中发现的质量问题必须及时采取有效措施进行整改，直至合格为止。对违反操作规程以及存在弄虚作假，从而导致测量成果失真，应严格进行经济处罚和行政处分。
2. 6功能强大的面积计算软件
建筑面积测量除在外业进行实地测量外，大部分工作就是绘制面积实测图、长度标注、面积标注、功能标注、面积统计等。大量的工作，使得内业数据繁多，计算量巨大，这就需要功能完善的软件，并且要求软件能快速进行长度标注、面积标注、功能标注、面积统计以及面积图打印、面积报表输出，全部实现自动处理，不需要人工干预，能极大提高工作效率，保证产品质量。
2. 7完善的动态更新机制
建筑面积测量的技术性和政策性很强，但建筑面积领域的法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，规范跟不上建筑形态的千变万化，使得许多新问题无法可依，无据可查，这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作實践中出现的新情况、新问题，以便及时修改和完善相关规定，为工作人员提供指南。
2. 8测绘风险的防范
建筑面积测量成果一经规划管理部门认可，就具有法律效力，任何一个缺陷都可能带来较大的影响，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。这就要求测绘工作人员首先要转变思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识和法律意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题。其次是提高产品质量，减小风险。最后是自觉防范和控制风险发生，为防止建设单位弄虚作假，在测绘过程中一定要采集影像数据，特别是发现存在有意的违规行为，应在报告中进行相应的描述，以提醒规划人员在进行竣工验收时现场核实，从而减小产品的质量风险。
3、结语
建设工程竣工验收而积测量是规划监督测量的重要组成部分，也是规划管理的重要职能，其成果是规划管理部门作为工程竣工验收的重要依据，其产品的质量关系到规划管理部门行政的权威性，也关系到建设单位的切身利益，更关系到测绘单位的质量信誉。这就要求我们必须采取过硬的质量管理措施，严格按照建筑面积计算规范和当地规划管理部门的规定作业，为规划管理部门提供真实、准确、可靠的测绘成果。
【关键词】建筑面积；房产面积不同；质量控制；验收计划
1、竣工验收建筑面积与房产面积的不同
本文所说的竣工验收建筑面积，是指《建筑工程建筑面积计算规范》中所规定的，在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用，是计算工程量的主要指标，也是建设工程项目最重要的经济技术指标，与房产面积有较大的区别，主要表现在以下四个方面:
（1）成果用途不同
竣工验收建筑面积成果主要用于规划竣工验收，审查建设单位是否按规划许可执行、是否存在违规行为，可作为房产测量时建筑功能性质确定的依据，但不能作为产权登记的依据。房产面积成果主要用于房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、税费征收等方面。
（2）执行的标准规范不同
竣工验收建筑面积测量执行《建筑工程建筑面积计算规范》GB /T5 0353 - 2005,而房产测量执行《房产测量规范》( GB /T 179 86-2000)，两个规范的部分计算标准不一致，计算结果也可能不一致。
（3）作业行为的方式不同
竣工验收建筑面积测量是建设工程规划核实工作的重要内容，根据建设单位的委托，对规划红线范围内的所有建筑(包括规划许可和未经规划许可的建筑以及不登记产权的某些建筑)进行实测，并不以建设单位的要求为准，带有强制行为。而房产面积测量则只针对建设单位委托的需要登记产权的某些建筑进行测量，不登记产权的可不测量，具有自愿行为。
2、加强建筑面积测量管理的主要措施
建筑面积测量是核算建设项目各层的建筑功能、建筑面积，反映了建设项目的建设规模及建设工程是否存在违规及违规的程度，建筑面积直接影响容积率的计算，其测绘成果是规划管理的重要依据，直接关系到国家、建设单位、人民的根本利益。测绘单位必须提供真实、准确、可靠的测绘成果，对其提供的测绘成果的真实性负责，并将承担因质量问题而引起的法律责任因此，建筑面积测量的质量就显得更加重要，必须从以下方面来加强管理，提高产品质量。
2. 1高素质的工作人员
工作人员素质的高低直接关系到面积测量的质量，所以要求从事建筑面积测量的工作人员应具备高尚的职业道德、优良的工作作风和扎实的技术能力，并能严格遵守国家法律法规，以积极、热情、耐心、周到的态度为建设方服务。自觉抵制建设方的馈赠等不良现象，杜绝“吃”、“拿”、“卡”、“要”行为，从而防止在测量过程中不能完全按规定作业的行为或擅自改变规划相关技术指标的现象发生。应充分发挥专业技术骨干的带头作用，培养互帮互助、共同进步的良好氛围，全面提高建筑面积测量队伍的技术水平。
2. 2先进的测绘手段
先进的测绘手段决定着质量和效益，同时降低劳动强度，提高劳动效率。对比较规则的建筑可采用手持测距仪进行边长测量，对突出悬空部分、弧形、曲线等不规则的建筑宜采用全站仪漫反射测量。外业完成后，采用功能完善的软件进行内业处理，保证绘制的面积实测图美观、面积计算正确、统计报表准确。
2.3经常性的技术培训与交流
建筑面积测量除满足标准规范的要求外，还涉及规划管理部门的一些政策方面的要求，特别是各地方规划管理部门出台的一些面积测量的解释性文件。为了避免作业人员依靠自己对规范和相应的解释性文件进行理解操作，容易造成建筑面积核算、测算、审核的人员之间的不统一理解以及同一城市不同的测绘单位、同一测绘单位不同的从业人员之间不统一的情况，导致标准不一致，直接影响了测绘产品质量的统一性。这就要求对建筑面积核算、测算、审核人员进行经常的技术交流和培训，使得统一标准、统一认识、统一理解。还应针对随时出现的新情况、新问题快速做出反应，提出统一的解决方案。
2. 4标准化的工作流程
针对建筑面积测量的特点，建立标准化的工作流程，从而规范外业操作和内业处理，用完善的质量检查体系杜绝面积测量可能产生的错误。例如:统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一边长测量和影像数据采集的方法，明确现场巡视核对的部位，要求现场填写建筑层数、建筑功能分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑、有无封闭情况等，使外业测量成果详细可靠;内业根据对边相等的原则进行配平，并与设计边长比较，分层绘制建筑面积实测图，采取完善的软件进行边长标注、面积计算、面积统计;实行作业人员自检，检查人员检查、验收人员验收的质量三级检查验收制度。
2. 5严格的质量检查体系
建筑面积测量成果实行质量三级检查验收和外业巡视检查制度。检查验收过程中要重点关注以下方面:与设计资料进行比较，检查建筑功能的区分是否合理，建筑楼层是否遗漏，对应边长度是否合理，计算原则是否准确，绘图边长与实测边长是否一致。在检查过程中发现疑问应及时与作业人员沟通求证，当内业不能解决时要责成小组及时到外业核对。外业巡视检查人员负责对建设工程项目进行外业巡查和抽检，特别是隐蔽环节，杜绝作业人员弄虚作假，防止不合格产品的出现。所有成果均应按照质量管理要求进行自检、检查、验收，质量自检、检查、验收、督察过程中发现的质量问题必须及时采取有效措施进行整改，直至合格为止。对违反操作规程以及存在弄虚作假，从而导致测量成果失真，应严格进行经济处罚和行政处分。
2. 6功能强大的面积计算软件
建筑面积测量除在外业进行实地测量外，大部分工作就是绘制面积实测图、长度标注、面积标注、功能标注、面积统计等。大量的工作，使得内业数据繁多，计算量巨大，这就需要功能完善的软件，并且要求软件能快速进行长度标注、面积标注、功能标注、面积统计以及面积图打印、面积报表输出，全部实现自动处理，不需要人工干预，能极大提高工作效率，保证产品质量。
2. 7完善的动态更新机制
建筑面积测量的技术性和政策性很强，但建筑面积领域的法律法规不够完善。随着我国建筑市场的发展，建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷，规范跟不上建筑形态的千变万化，使得许多新问题无法可依，无据可查，这就需要完善的动态更新机制。动态更新机制是测绘单位和规划管理部门适应不断变化的市场和不断更新的建筑花样的有力武器。对出现的新情况，从业人员必须如实上报，绝不能一个人说了算。测绘单位和规划管理部门应及时总结在建筑面积核算或测量工作實践中出现的新情况、新问题，以便及时修改和完善相关规定，为工作人员提供指南。
2. 8测绘风险的防范
建筑面积测量成果一经规划管理部门认可，就具有法律效力，任何一个缺陷都可能带来较大的影响，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。这就要求测绘工作人员首先要转变思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识和法律意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题。其次是提高产品质量，减小风险。最后是自觉防范和控制风险发生，为防止建设单位弄虚作假，在测绘过程中一定要采集影像数据，特别是发现存在有意的违规行为，应在报告中进行相应的描述，以提醒规划人员在进行竣工验收时现场核实，从而减小产品的质量风险。
3、结语
建设工程竣工验收而积测量是规划监督测量的重要组成部分，也是规划管理的重要职能，其成果是规划管理部门作为工程竣工验收的重要依据，其产品的质量关系到规划管理部门行政的权威性，也关系到建设单位的切身利益，更关系到测绘单位的质量信誉。这就要求我们必须采取过硬的质量管理措施，严格按照建筑面积计算规范和当地规划管理部门的规定作业，为规划管理部门提供真实、准确、可靠的测绘成果。